土地供應(yīng)調(diào)控對商品住宅價格影響分析

【摘要】針對商品住宅銷售價格快速增長，政府出臺了系列調(diào)控政策，但結(jié)果不甚明顯。本文利用Eviews面板數(shù)據(jù)對我國三類、十個代表城市1998--2012年的數(shù)據(jù)，分別從土地供應(yīng)面積、土地出讓面積兩方面研究土地供應(yīng)調(diào)控對商品住宅銷售價格的影響，得出了土地供應(yīng)調(diào)控對三類城市商品住宅銷售價格影響需依城市實際區(qū)分研究的結(jié)論。未來應(yīng)結(jié)合不同城市情況制定相應(yīng)調(diào)控政策。

【關(guān)鍵詞】土地供應(yīng)調(diào)控；商品住宅；商品住宅銷售價格

土地供應(yīng)量決定房地產(chǎn)企業(yè)可開發(fā)的土地量，影響房地產(chǎn)投資規(guī)模和市場供給，導(dǎo)致商品住宅地產(chǎn)銷售價格產(chǎn)生波動。2003年以來國家針對商品住宅價格一路高漲采取了以土地供應(yīng)調(diào)控為主的系列調(diào)控政策，但效果甚微。為此，土地供應(yīng)調(diào)控對商品住宅銷售價格的影響是否顯著，未來調(diào)控重點在哪里，需深入研究。

一、文獻綜述

1，供需方面

劉琳（2002）借用冪函數(shù)回歸統(tǒng)計模型對深圳市的土地供應(yīng)調(diào)整和房屋價格做了實證研究，研究得出城市土地出讓數(shù)量與商品房銷售價格之間成正相關(guān)關(guān)系。謝岳來、劉洪玉以杭州市為例實證研究發(fā)現(xiàn)杭州房地產(chǎn)價格過快上漲是由于土地供應(yīng)減少導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供需失衡造成的。Peng和Wheaton（1994）建立模型回歸結(jié)果顯示土地供給約束的溢出效應(yīng)會使人們對房屋價格的預(yù)期增長將導(dǎo)致房屋供應(yīng)量的上升。丁悅，李崇明，丁烈云借助均衡理論進行了分析，指出房地產(chǎn)單純依靠市場機制，是不可能實現(xiàn)市場供求均衡。

2，影響因素方面

王金明，高鐵梅利用可變參數(shù)模型對我國房地產(chǎn)市場需求和供給進行了動態(tài)定量分析，分析表明，在影響需求的因素中，收入彈性最大，其次是價格、利率彈性；在影響供給的因素中，價格和利率彈性都較大。王松濤、劉洪玉對我國35個大中城市做面板數(shù)據(jù)分析土地供應(yīng)政策對住房供給和住房價格的影響效果，發(fā)現(xiàn)我國城市土地供應(yīng)量和住房供給量呈顯著正向關(guān)系。高麗坤認(rèn)為房地產(chǎn)價格和土地供應(yīng)量之間的關(guān)系應(yīng)是一條向上的凸形曲線，且二者的變化在不同的土地供給價格彈性條件下是不同的。

綜上所述，已有文獻對土地供應(yīng)與房地產(chǎn)價格的研究都集中于價格上漲的決定機制或是針對全國的房地產(chǎn)市場，沒能區(qū)別考慮個別的影響因素，如地理區(qū)位，城市發(fā)展市場化程度的高低及城市自身傳統(tǒng)特色。

所以，本文在借鑒已有成果的基礎(chǔ)上將十個代表城市按其市場化水平高低和經(jīng)濟發(fā)展強弱分為三類，并借用Eviews中面板數(shù)據(jù)分析模型的不變參數(shù)回歸模型，檢驗分析三類城市土地供應(yīng)面積、土地出讓面積對商品住宅銷售價格的影響關(guān)系。

二、實證分析

1，研究對象、范圍確定和變量的選取

（1）商品住宅、土地供應(yīng)的界定

本文研究主體為商品房類型中住宅用房，即是商品住宅，商品住宅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)并出售、出租給使用者僅供居住用的房屋。土地供應(yīng)調(diào)控包括土地供應(yīng)量、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)價格、土地供應(yīng)方式、土地供應(yīng)政策等方面。本文研究土地供應(yīng)調(diào)控從土地供應(yīng)量入手。

（2）范圍的確定

本文將十個城市分為三類城市；一類城市經(jīng)濟發(fā)展水平高，常住人口多，土地供應(yīng)有限；二類城市經(jīng)濟正在快速發(fā)展，流動人口尤其是外來人口急劇增加，

房地產(chǎn)市場需求巨大；三類城市經(jīng)濟發(fā)展速度較慢，土地資源充足，但流動人口增幅較小。

（3）變量選取

研究城市土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場的發(fā)展必須考慮到城市綜合發(fā)展情況。因此在選取變量過程中，選取房地產(chǎn)住宅建設(shè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、GDP 、土地供應(yīng)面積，土地出讓面積、商品住宅竣工面積、商品住宅施工面積、商品住宅銷售面積、商品住宅銷售均價、在職職工年均工資、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平、常住人口，但經(jīng)過驗證發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)住宅建設(shè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，竣工面積、施工面積，職工年均工資、可支配收入水平，存在重復(fù)性，所以刪除重復(fù)性變量。

從樣本數(shù)據(jù)可看出，九個樣本都在逐年上升，土地供應(yīng)面積、土地出讓面積兩個指標(biāo)變量有明顯波動。因此這兩個變量也是本文主要研究變量。本文樣本變量為 （GDP）， （土地供應(yīng)面積）， （土地出讓面積）， （商品住宅投資額）， （商品住宅竣工面積）， （商品住宅銷售面積）， （商品住宅銷售均價）， （城鎮(zhèn)居民人均可支配收入）， （常住人口）。

2，三類城市實證研究分析

（1）研究方法、模型選取

首先運用面板數(shù)據(jù)的單位根檢驗與協(xié)整檢驗來考察人口、收入、土地供應(yīng)面積、土地出讓面積與商品住宅銷售價格之間的長期關(guān)系，然后建立計量模型來量化它們之間內(nèi)在聯(lián)系。模型如下：

為被解釋變量， 為 解釋變量， 為常數(shù)項 ， 為 系數(shù)向量， 為隨機誤差項

（2）時序圖與平穩(wěn)性檢驗

根據(jù)對三類城市的時序圖分析結(jié)果，利用Eviews對面板數(shù)據(jù)模型中原始時間序列數(shù)據(jù)及其差分序列進行了Panel Data模型的單位根檢驗包括Levin、Line.Chu、Fisher、ADF、PP。檢驗結(jié)果顯示原始序列非平穩(wěn)，但2階差分回歸后的序列是平穩(wěn)的。

（3）模型估計

三類城市解釋變量和被解釋變量進行隨機效應(yīng)模型估計結(jié)果顯示，決定系數(shù)和調(diào)整后的決定系數(shù)在0.9左右徘徊，擬合程度高，具有很好解釋說明能力，F(xiàn)值大于80.66，且P值為0，這表示這次回歸結(jié)果有實際研究意義，8個解釋變量中有 四個變量未通過T檢驗，P值都大于0.05，也說明GDP、商品住宅建設(shè)投資、商品住宅銷售面積、商品住宅竣工面積對商品住宅銷售價格的影響不顯著，所以將這四個變量剔除。

3，三類城市數(shù)據(jù)檢驗及回歸結(jié)果

（1）一線城市的模型估計與實證分析

A，土地供應(yīng)面積、人口、收入為解釋變量對商品住宅銷售價格回歸估計結(jié)果

剔除變量后模型回歸結(jié)果顯示土地供應(yīng)面積的回歸系數(shù)為-0.0496，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的回歸系數(shù)為0.49361，常住人口的回歸系數(shù)為1.414，常數(shù)項為-4002.281，無論是P值、F值及擬合優(yōu)度都高于隨機回歸的效果，本次模型回歸結(jié)果有意義。

模型說明，在以土地供應(yīng)面積、常住人口、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入作為解釋變量對商品住宅銷售價格做回歸時，土地供應(yīng)面積的回歸系數(shù)為-0.0496，告訴我們標(biāo)準(zhǔn)化后的土地供應(yīng)量每增加一個單位，商品住宅銷售價格就下降0.0496個單位，常住人口、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入回歸系數(shù)分別為1.414、 0.494，即在其他變量不變的情況下，人口和收入每增加一個單位，商品住宅銷售價格就隨之上升1.414、0.494個單位，說明人口及收入對商品住宅銷售價格有促進的作用，而對土地供應(yīng)量的控制力度非常到位。

B，土地出讓面積、常住人口、可支配收入為解釋變量對商品住宅銷售價格回歸估計結(jié)果；

剔除變量后模型回歸結(jié)果顯示土地出讓面積的回歸系數(shù)為-0.334，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的回歸系數(shù)為0.465，常住人口的回歸系數(shù)為1.89，常數(shù)項為-3329.1677。

模型說明，以土地出讓面積、常住人口、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入作為解釋變量對商品住宅銷售價格做回歸時，土地供應(yīng)面積的回歸系數(shù)為-0.334，告訴我們標(biāo)準(zhǔn)化后的土地供應(yīng)量每增加一個單位，商品住宅銷售價格就縮減了0.334個單位，說明一線城市對土地出讓面積的控制有效的遏制了房價的上漲。

一線城市常住人口、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入回歸系數(shù)分別為1.89、 0.465，即在其他變量不變的情況下，人口和收入每增加一個單位，商品住宅銷售價格就會隨之上升1.89、0.465個單位，說明人口及收入增長促進商品住宅銷售價格增長。

（2）二線城市數(shù)據(jù)檢驗及回歸結(jié)果

A，土地供應(yīng)面積、人口、收入為解釋變量對商品住宅銷售價格回歸估計結(jié)果

模型回歸結(jié)果顯示土地供應(yīng)面積的回歸系數(shù)為0.055595，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的回歸系數(shù)為0.238982，常住人口的回歸系數(shù)為0.523473，常數(shù)項為644.74。

模型說明，在以土地供應(yīng)面積、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、常住人口作為解釋變量對商品住宅銷售價格做回歸時，土地供應(yīng)面積的回歸系數(shù)為0.0556，告訴我們標(biāo)準(zhǔn)化后的土地供應(yīng)量每增加一個單位，商品住宅銷售價格就上漲了0.0556個單位，說明二線城市對土地供應(yīng)量的調(diào)控力度較弱，沒能有效遏制商品住宅價格上升。

二線城市的常住人口、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的回歸系數(shù)分別為0.523和0.239，即在其他變量不變的情況下，常住人口、人均可支配收入每增加一個單位，商品住宅銷售價格會隨之增長0.523、0.239個單位。說明人口及收入增長對商品住宅銷售價格上升有促進作用。

B，土地出讓面積、常住人口、可支配收入為解釋變量對商品住宅銷售價格回歸估計

剔除變量后的模型回歸結(jié)果顯示土地出讓面積的回歸系數(shù)為0.029，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的回歸系數(shù)為0.2241，常住人口的回歸系數(shù)為0.464，常數(shù)項為602.17。

模型說明，在以土地供應(yīng)面積、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、常住人口作為解釋變量對商品住宅銷售價格做回歸時，土地出讓面積＼常住人口、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的回歸系數(shù)分別為0.029、0.464和0.241，告訴我們標(biāo)準(zhǔn)化后的土地供應(yīng)量、常住人口、人均可支配收入每增加一個單位，商品住宅銷售價格就會上漲0.029、0.464、0.241個單位，說明二類城市對土地出讓的調(diào)控力度較弱，且受到人口、收入增加的影響沒能抑制商品住宅價格上升。

（3）三線城市數(shù)據(jù)檢驗及回歸結(jié)果

A，土地供應(yīng)面積、人口、收入為解釋變量對商品住宅銷售價格回歸估計結(jié)果

剔除變量后模型回歸結(jié)果顯示土地供應(yīng)面積的回歸系數(shù)為0.011，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的回歸系數(shù)為0.212，常住人口的回歸系數(shù)為2.415，常數(shù)項為-1086.26。

模型說明，在以土地供應(yīng)面積、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、常住人口作為解釋變量對商品住宅銷售價格做回歸時，土地供應(yīng)面積的回歸系數(shù)為0.011，告訴我們標(biāo)準(zhǔn)化后的土地供應(yīng)量每增加一個單位，商品住宅銷售價格就上漲了0.011個單位，說明三類城市對土地供應(yīng)量的實施效果不是十分明顯，沒能有效的控制土地供應(yīng)量的供給，進而導(dǎo)致三線城市的商品住宅價格的屢次攀升。

三線城市的常住人口、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的回歸系數(shù)分別為0.415和0.212，即在其他變量不變的情況下，常住人口、人均可支配收入每增加一個單位，商品住宅銷售價格就會隨之上漲0.415、0.212個單位。說明人口及收入對商品住宅銷售價格影響顯著。

B，土地出讓面積、常住人口、可支配收入為解釋變量對商品住宅銷售價格回歸估計

剔除變量后的模型回歸結(jié)果顯示土地出讓面積的回歸系數(shù)為-0.173，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的回歸系數(shù)為0.215，常住人口的回歸系數(shù)為2.473，常數(shù)項為-1006.899。

模型說明，在以土地出讓面積、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、常住人口作為解釋變量對商品住宅銷售價格做回歸時，土地出讓面積的回歸系數(shù)為-0.1733，告訴我們標(biāo)準(zhǔn)化后的土地供應(yīng)量每增加一個單位，商品住宅銷售價格就減少0.1733個單位，說明三類城市對土地出讓面積的實際控制強度是很到位的，政府積極發(fā)揮土地供應(yīng)宏觀調(diào)控政策作用，穩(wěn)定商品住宅價格的上升趨勢。

三線城市的常住人口、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的回歸系數(shù)分別為2.473和0.215，即在其他變量不變的情況下，常住人口和可支配收入每增加一個單位，商品住宅銷售價格就會隨之上升2.473和0.215個單位，可以得出城市常住人口及可支配的收入的上漲幅度推動商品住宅銷售價格上漲，帶動城市經(jīng)濟發(fā)展與進步。

三、結(jié)論和政策建議

（1）模型結(jié)論

1，三類城市商品住宅銷售價格與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平高低、常住人口增加的幅度大都存在正相關(guān)關(guān)系，但不同城市土地供應(yīng)量對商品住宅的銷售價格影響不同。

2，一線城市在進行土地供應(yīng)調(diào)控同時，限制購房者資格和套數(shù)，能有效改善供需關(guān)系，調(diào)控有效；二線城市受到經(jīng)濟快速增長的推動，常住人口的激增，城鎮(zhèn)居民人均收入的上漲，激發(fā)了消費者對商品住宅的有效需要，土地供應(yīng)量隨之增長，對于這種旺盛的需求趨勢，單靠制定土地調(diào)控政策不能發(fā)揮有效作用；三線城市受自身經(jīng)濟發(fā)展、地理位置等因素的影響，常住人口增量小，收入上漲比例低，商品住宅需求量小，增加土地供應(yīng)會使供給更加寬松，會拉低銷售價格。

3，三類城市居民人均可支配收入、常住人口與商品住宅銷售價格回歸系數(shù)都為正相關(guān)，表示我國城市居民人均可支配收入、常住人口的增加，能穩(wěn)定商品住宅銷售價格。

（2）政策建議

1，依據(jù)不同類別城市房地產(chǎn)市場供需尤其是需求增長狀況，制定實施不同土地供應(yīng)調(diào)控政策。在市場相對過剩、宏觀經(jīng)濟不景氣時，適當(dāng)控制土地供給量；市場供不應(yīng)求，則及時增加土地供給。

2，一線城市要繼續(xù)堅持當(dāng)前的調(diào)控政策，尤其是供給與需求調(diào)節(jié)雙管齊下。二線城市要在充分了解市場需求的基礎(chǔ)上，合理增加土地供給，并適時進行需求調(diào)節(jié)。 三線甚至四線城市，要重點發(fā)展經(jīng)濟，增強吸引力，提升居民收入水平，拉動有效需求，促進商品住宅市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

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