集體土地上房屋征收補償標準分析

【摘要】集體土地上房屋征收中如何進行征收補償是大家普遍關(guān)注的問題。但目前我國的集體土地上房屋征收中還存在法律不健全、補償混亂等問題，加強對集體土地房屋征收補償?shù)难芯?，并加快相關(guān)立法進程是當(dāng)前農(nóng)民的迫切需求。本文對集體土地上房屋征收補償標準進行了研究和分析，以此更好地完善我國的集體土地房屋征收補償制度。

【關(guān)鍵詞】房屋征收；補償標準；分析

0.引言

我國土地實行的是社會主義公有制管理，土地歸國家和集體所有，存在土地所有權(quán)和土地使用權(quán)分離的問題，進而造就了房屋征收這一特有的制度。根據(jù)土地所有人和房屋占用范圍的不同，這一制度包括國有土地上房屋征收制度和集體土地上房屋征收制度兩種[1]。隨著我國城市化的不斷擴張，城市中可以利用的土地日趨飽和，政府部門可以回收利用的國有土地也越來越少，城市的范圍逐漸向農(nóng)村擴張，隨之出現(xiàn)了大量集體土地上房屋征收行為。但目前我國的集體土地上房屋征收中還存在法律不健全、補償混亂等問題，征收過程中的矛盾和沖突日益突出，農(nóng)民的損失十分慘重。加強對集體土地上房屋征收補償?shù)难芯浚⒓涌煜嚓P(guān)立法進程是當(dāng)前農(nóng)民的迫切需求。

1.集體土地上房屋征收補償標準的影響因素

集體土地上房屋征收補償標準是房屋征收補償中的重要組成部分，它和征收補償原則、補償范圍和補償方式等都有一定的關(guān)系。從宏觀角度來看，集體土地上房屋征收補償標準的影響因素主要有以下幾個方面。

1.1征收補償原則的影響

土地征收是為了滿足國家公共利益的需求，強制性取得被征收者土地房屋所有權(quán)的行為[2]。征收過程中被征收者喪失了不動產(chǎn)的所有權(quán)，因而承擔(dān)了比普通民眾更大的負擔(dān)，也為公共利益做出了很大的犧牲。為了保障被征收者和普通民眾之間的平衡，必須給予被征收者一定的補償。分析各國和地區(qū)立法的不同，征收補償原則可以大致分為：完全性補償、適當(dāng)性補償和公平補償三類。我國現(xiàn)有的立法中還沒有對征收補償原則做出統(tǒng)一的規(guī)定，《憲法》中雖然肯定了征收補償?shù)淖饔?，但并沒有明確規(guī)定征收補償?shù)脑瓌t，導(dǎo)致很多地方出現(xiàn)了征收補償原則不統(tǒng)一，實際使用混亂等情況。

1.2征收補償范圍的影響

很多國家和地區(qū)對征收補償范圍的規(guī)定比較寬泛，例如美國的不動產(chǎn)征收范圍不僅包括不動產(chǎn)本身，還包括不動產(chǎn)的附加產(chǎn)物和與地產(chǎn)相關(guān)的無形資產(chǎn)等。我國國有土地上房屋征收補償范圍中包括了房屋價值、搬遷損失和臨時安置補償這三個方面，可以說是立法上的一大進步。但是該立法中對土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)這兩者沒有進行區(qū)別劃分，很多學(xué)者對此存在爭議。部分學(xué)者認為，集體土地上房屋征收應(yīng)該有別于國有土地上房屋征收，對集體建設(shè)中的土地使用權(quán)區(qū)別對待，如果可以無償獲得集體建設(shè)用地的使用權(quán)，對土地使用權(quán)的終止不需要進行補償，反之，就需要增加土地征收補償?shù)慕痤~。但筆者認為，不論集體建設(shè)用地的獲取是有償還是無償，都是用易物權(quán)的行為，征收作為剝奪他人財產(chǎn)權(quán)的行為，應(yīng)該給予相應(yīng)的賠償，并納入征收補償?shù)姆秶小?/p>

1.3征收補償辦法的影響

我國的土地征收補償主要以多種費用的形式體現(xiàn)，其中征地的補償包括土地補償、臨時安置補助和農(nóng)作物補償?shù)取＜w土地上房屋征收補償管理辦法主要由各級政府規(guī)定，農(nóng)村地區(qū)和城市遠郊一般采用遷建安置的方式，進行宅基地建房，按照房屋拆遷成本進行補償，宅基地征收按照當(dāng)?shù)匾?guī)定的征收標準。城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村一般不安排宅基地建房，主要通過實物和貨幣補償，由政府提供安置房或者被拆遷者自行購房。

2.集體土地上房屋征收補償標準的確定方法

2.1房屋價值補償標準的確定

集體土地上房屋征收中的非住宅房屋，集體建設(shè)中的土地使用權(quán)具有一定的限制流轉(zhuǎn)性，很難評估它自身的價值?？梢圆捎脜^(qū)分是否搬遷重建的方法確定補償標準，需要搬遷重建的非住宅房屋，應(yīng)該聘請相關(guān)專家進行重置成本評估，以確定合理的補償標準。對于提供土地重建安置的征收補償，應(yīng)該由資深房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行房屋價值評估，評估中去除土地使用權(quán)價值的補償。

2.2臨時安置和拆遷補償標準的確定

相關(guān)法律規(guī)定，只有在征收房屋的情況下被征收者才能得到搬遷補償；只有在符合產(chǎn)權(quán)調(diào)用補償方式的基礎(chǔ)上，被征收者用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋在征收時無法按期交付時才能獲得臨時安置補償。但是相關(guān)法律中對于搬遷和臨時安置的具體補償標準還沒有做出明確規(guī)定。筆者認為，搬遷費和臨時安置費在征收中支出中所占的比例并不大，聘用第三方評估機構(gòu)并不經(jīng)濟。對此征收者和被征收者可以協(xié)商解決，如果協(xié)商不成可以聘請專業(yè)搬家公司進行搬遷，并由征收方提供周轉(zhuǎn)房作為補償。

2.3停業(yè)停產(chǎn)補償標準的確定

停業(yè)停產(chǎn)補償是指被征收者由于房產(chǎn)被征收，無法正常開展業(yè)務(wù)導(dǎo)致的損失，這種補償和被征房屋屬于集體土地或者國有土地沒有直接關(guān)系。集體土地上房屋和國有土地上房屋的停業(yè)停產(chǎn)補償標準可以一致[3]。停業(yè)停產(chǎn)損失包括兩方面的內(nèi)容，第一是由于停業(yè)停產(chǎn)導(dǎo)致被征收者失去了獲取利潤的機會，第二是征收過程中產(chǎn)生的費用，如儀器、設(shè)備和商品搬遷費用，以及停產(chǎn)期間員工的福利、工資等。補償標準應(yīng)該對相關(guān)的利潤損失和必要的費用補償進行分別設(shè)定，做出停產(chǎn)停業(yè)效益評估的指導(dǎo)性規(guī)定，避免政府由于執(zhí)行不當(dāng)損害了被征收者的合法權(quán)益。

3.結(jié)語

加強對集體土地上房屋征收補償?shù)难芯?，并加快相關(guān)立法進程是當(dāng)前農(nóng)民的迫切需求。國家應(yīng)該針對集體土地上房屋征收中出現(xiàn)的問題，加強對相關(guān)立法的關(guān)注和重視。建立有法可依、公平公正的土地補償操作機制，促進國家、集體和農(nóng)民三方的利益達到平衡狀態(tài)。

參考文獻

[1]王達.征收補償決定及其合法性審查[J].中國房地產(chǎn)，2011（21）.

[2]王克穩(wěn).“房屋征收”與“房屋拆遷”的含義與關(guān)系辨析——寫在《國有土地上房屋征收與補償條例》發(fā)布實施之際[J].蘇州大學(xué)學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版），2011（01）.

[3]劉智慧.論我國確定征收補償標準應(yīng)考慮的要素[J].福建政法管理干部學(xué)院學(xué)報，2009（01）.