房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素及其對經(jīng)濟(jì)的影響

摘要：本文首先從供需兩方面（即供給性因素和需求性因素）分析房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素，供給性因素的地方政府和開發(fā)商巨頭方面，這兩方面是造成供給人為不足并造成房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要推手，而需求性因素主要是城市化帶動的剛性購房需求和投資需求，二者是房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的客觀原因之一。同時(shí)房地產(chǎn)的價(jià)格過度失控也會產(chǎn)生系列金融風(fēng)險(xiǎn)。本文力圖通過分析房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素和居高不下的危害為房地產(chǎn)政策決定提供理論參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；經(jīng)濟(jì)影響；因素

前言

房地產(chǎn)是重要的資產(chǎn)形式，而房價(jià)則重要的資產(chǎn)價(jià)格代表，房價(jià)的波動應(yīng)該受到社會各階層的人的高度關(guān)注。在西方，雖然房地產(chǎn)市場已經(jīng)趨于成熟，但是作為重要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)仍然受到學(xué)者和重視和政府的調(diào)控，房價(jià)直接關(guān)系到國家的生產(chǎn)總值的增長和通貨膨脹程度等關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，因此對房地產(chǎn)價(jià)格從理論到實(shí)際都應(yīng)該高度重視，防止房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不健康的發(fā)展并引發(fā)破壞性的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難。而健康的房地產(chǎn)市場的形成需要一個(gè)漫長的改革過程，正常的房價(jià)的形成必須建立在其影響因素的正常發(fā)展的基礎(chǔ)上。因此控制房價(jià)必須知道房價(jià)的影響因素和發(fā)展規(guī)律。

一、影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

（一）國外的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究

第一，通貨膨脹因素。英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家研究了其信用配給制度的轉(zhuǎn)變對英國房價(jià)的影響，發(fā)現(xiàn)在抵押貸款一定的情況下，國家出現(xiàn)高度通貨膨脹并不總是導(dǎo)致消費(fèi)者傾向購買房產(chǎn)，但是若去奇效抵押貸款則通貨膨脹的影響力顯著增強(qiáng)，房價(jià)將會明顯地隨著通脹率提高而提高。說明通脹只會在一定條件下影響房價(jià)。

第二，買房者的收入和賣房者的成本因素。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏特巴和奎格雷對美國的東西部的大中型城市經(jīng)過系列實(shí)證研究后認(rèn)為，買房者收入或者賣房者的成本越高則會相應(yīng)提高房價(jià)，反之亦然。

第三，政府相關(guān)政策。愛爾蘭經(jīng)濟(jì)學(xué)家詹姆斯、斯特朗、西蒙和楊等四人合作分析了政府的房地產(chǎn)市場相關(guān)政策給房價(jià)帶來的影響，以愛爾蘭對房地產(chǎn)征收的印花稅為例，政策剛開始實(shí)行確實(shí)影響了房地產(chǎn)價(jià)格，但是隨著長期市場的自發(fā)調(diào)控，售房者相應(yīng)地提高了租金和價(jià)格抵消了政府的稅收成本，因此政府的稅收政策對房地產(chǎn)投資者影響僅限于短期。

第四，相關(guān)商品的價(jià)格。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家艾納瑞和克拉里通過對房價(jià)的和相關(guān)商品的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)對比發(fā)現(xiàn)，房價(jià)不同程度低受到相關(guān)商品價(jià)格的影響，例如家具價(jià)格、裝修價(jià)格等變動會一定程度影響同期房價(jià)變動。

第五，其他因素影響。綜合因素復(fù)雜程度的影響，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝勒爾在研究過多個(gè)地區(qū)的房價(jià)和收入關(guān)系時(shí)認(rèn)為，一般來說房地產(chǎn)價(jià)格變動越大的地方，受到收入因素的影響程度越小，而房地產(chǎn)價(jià)格變動小的地方，受到收入因素的影響程度越大。而日本學(xué)者在研究日本的80年代房地產(chǎn)泡沫后認(rèn)為投資者的心理預(yù)期也會導(dǎo)致房價(jià)的波動。

（二）國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究

第一，市場投機(jī)行為。我國各大城市由于城市化的發(fā)展，城市務(wù)工人員對住房的剛性需求使房價(jià)成了投機(jī)者的熱衷的領(lǐng)域。導(dǎo)致人們的可支配收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)到不了投機(jī)推動的房價(jià)水平。而作為城市炒房一族的投機(jī)代表群體，也使得我國大城市房地產(chǎn)價(jià)格長期過度上漲。

第二，外資的推動。我國外資投入越多的城市，往往房價(jià)越是難以管理控制的地區(qū)，外資的流入一定程度上推動了房價(jià)的上揚(yáng)，主要原因是外資參與了土地交易市場，加大房地產(chǎn)開發(fā)的成本直接決定了外資會推動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的上漲。

第三，土地政策。我國長期實(shí)施緊縮性土地供給政策，開發(fā)商往往把房價(jià)的上漲歸因于此。雖然土地供給政策一定程度加大了開發(fā)成本。但是開發(fā)商的供房結(jié)構(gòu)比例失調(diào)也是導(dǎo)致城市房價(jià)居高不下并且持續(xù)上漲的重要原因。

第四，城市化水平。隨著我國改革開放，城市化水平的提高，大量農(nóng)村的解放出來的勞動力涌入城市充當(dāng)雇傭勞動力，同時(shí)部分農(nóng)民工在提高收入的同時(shí)也開始有了在城市的購房需求，進(jìn)一步加劇了供需緊張的情況，城市化水平和房價(jià)水平增長呈正相關(guān)關(guān)系。

第五，政府干預(yù)。隨著市場經(jīng)濟(jì)體制改革，政府逐漸從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的管理角色退位于市場的引導(dǎo)角色，然而由于我國分稅制的改革，地方政府迫于財(cái)政壓力不得不行政介入了土地交易市場，增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而推動了地方城市房價(jià)的持續(xù)上漲。

二、房地產(chǎn)價(jià)格對經(jīng)濟(jì)的影響

（一）經(jīng)濟(jì)危機(jī)的重要指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家古德哈特和霍夫曼在經(jīng)過對十二個(gè)國家的CPI指數(shù)分析后認(rèn)為，以房地產(chǎn)價(jià)格為代表的資產(chǎn)價(jià)格，比起其它諸如股價(jià)的指標(biāo)，是預(yù)測通貨膨脹的有效指標(biāo)，例如1929年美國的經(jīng)濟(jì)大蕭條房貸一族破產(chǎn)，97年東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)香港的房地產(chǎn)盛極而衰，日本80年代房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，08年美國次級房貸市場泡沫等，對房價(jià)的監(jiān)控和管理有助于對經(jīng)濟(jì)危機(jī)的預(yù)防。

（二）房價(jià)泡沫對經(jīng)濟(jì)的危害。經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯密斯和嘉利在對美國08年房地產(chǎn)泡沫的研究后認(rèn)為，過高的房價(jià)往往會導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。而同時(shí)高房價(jià)會在同期抑制普通居民的消費(fèi)能力，中國的高房價(jià)往往會暗示普通居民需要存更多的錢才有能力夠買屬于自己的房子，因此反而鼓勵(lì)居民長期持有貨幣，不利于刺激消費(fèi)，拉動內(nèi)需。

三、調(diào)控房價(jià)的重要措施

（一）國內(nèi)學(xué)者郭科在研究了貨幣政策與房價(jià)的聯(lián)系后，認(rèn)為提高貨幣的存貸利率，同時(shí)減少貨幣供應(yīng)，抑制信用消費(fèi)和不良資產(chǎn)的擴(kuò)張，可以有效地降低房地產(chǎn)價(jià)格。西方的經(jīng)濟(jì)研究支持這一做法，英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家古德哈特、美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗蘭克和約瑟芬等很多學(xué)者認(rèn)為中央金融結(jié)構(gòu)應(yīng)該及時(shí)對房地產(chǎn)價(jià)格的波動作出相關(guān)調(diào)控，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格的波動往往預(yù)示著通貨膨脹的程度，應(yīng)該及時(shí)將通貨膨脹控制到目標(biāo)范圍以內(nèi)，同時(shí)房地產(chǎn)之類的資產(chǎn)價(jià)格的破滅會產(chǎn)生多米諾骨牌的效應(yīng)，對社會生產(chǎn)的破壞力驚人。

（二）政府的有效干預(yù)。我國房地產(chǎn)市場由于地方政府的強(qiáng)勢介入是不健全的市場，地方政府和開發(fā)商參與土地交易實(shí)際上是把稅收轉(zhuǎn)嫁給了普通購房者，而目前我國政府出臺一系列抑制房價(jià)出臺的稅收政策適得其反，并不能阻止房價(jià)的上漲，最根本的措施是政府應(yīng)該調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展多樣化產(chǎn)業(yè)以提振經(jīng)濟(jì)，拓展地方財(cái)政稅收來源，不依靠土地交易稅收支撐財(cái)政，完善稅收結(jié)構(gòu)，真正地充當(dāng)一個(gè)市場調(diào)控者而非推手的角色。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)價(jià)格是資產(chǎn)價(jià)格的典型代表，能反映市場的通貨膨脹程度市場的消費(fèi)能力，是國民經(jīng)濟(jì)是否健康發(fā)展的晴雨表，房價(jià)過高或者失控都會導(dǎo)致災(zāi)難性的經(jīng)濟(jì)后果，國家學(xué)者都必須重視房價(jià)的研究和調(diào)控。而要調(diào)控房價(jià)必須認(rèn)知房價(jià)影響因素，從供給方面主要是政府的干預(yù)和開發(fā)商的成本，需求方面主要是龐大的剛性需求購房者，房價(jià)回歸正軌一方面需要適應(yīng)城市化水平完善供房市場，另一方面政府要轉(zhuǎn)變角色，從主導(dǎo)到引導(dǎo)，這樣房價(jià)才能回歸理性，市場才能健康。

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳石清，黃蔚. 中國房地產(chǎn)價(jià)格與城市化水平實(shí)證分析[J]. 財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐. 2007（02）

[2] 董鴻波，李倩. 房地產(chǎn)稅收轉(zhuǎn)嫁及其對房地產(chǎn)價(jià)格的影響[J]. 哈爾濱市委黨校學(xué)報(bào). 2007（01）

[3] 竇爾翔，李洪濤，李昕旸. 中國房地產(chǎn)價(jià)格泡沫形成因素分析[J]. 中國社會科學(xué)院研究生院學(xué)報(bào). 2007（01）

作者簡介：本文作者王燕 ， 女 ，漢族，籍貫為河北灤縣，1973年1月出生，一直從事房地產(chǎn)估價(jià)工作；2007年5月取得會計(jì)師執(zhí)業(yè)資格，2011年5月聘為經(jīng)濟(jì)師，2013年取得經(jīng)濟(jì)師執(zhí)業(yè)資格，現(xiàn)于東營市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心工作。