淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本策劃

摘要：本文結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的理論與實(shí)務(wù)問(wèn)題進(jìn)行研究，介紹了成本策劃在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用情況。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本策劃；建安成本；成本管理

一、成本策劃的必要性

房地產(chǎn)業(yè)是當(dāng)前中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)最重要的產(chǎn)業(yè)，它的興衰成敗會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生重要影響，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的理論與實(shí)務(wù)問(wèn)題進(jìn)行研究，顯得非常急迫和具有現(xiàn)實(shí)意義。隨著各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策以及消費(fèi)者日趨理性的消費(fèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，開(kāi)發(fā)企業(yè)的獲利空間越來(lái)越小。在這種背景下，各開(kāi)發(fā)企業(yè)為了培養(yǎng)和提升自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，獲得持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)普遍認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)內(nèi)部管理、提高自身素質(zhì)的重要性，普遍展開(kāi)了以產(chǎn)品和成本為導(dǎo)向的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，包括產(chǎn)品本身的差異化和產(chǎn)品所提供的附加價(jià)值的差異化。所以，面對(duì)嚴(yán)峻的宏觀調(diào)控形勢(shì)，日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依靠過(guò)去的粗放管理將難以持續(xù)生存，更談不上發(fā)展，只有具備出色的成本控制能力，才能在現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局中處于主動(dòng)地位。

上述事例可以看出，各大房產(chǎn)企業(yè)都認(rèn)識(shí)到了成本控制的重要性。如何進(jìn)行有效的成本控制？控制的重點(diǎn)應(yīng)該放在什么地方？一般說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程主要包括立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)與施工等四個(gè)主要階段，但是各個(gè)階段在整個(gè)項(xiàng)目成本控制中的重要性及開(kāi)發(fā)商對(duì)之可控能力大不相同。如下圖所示：

項(xiàng)目總體策劃和投資決策階段是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，最能體現(xiàn)企業(yè)最高領(lǐng)導(dǎo)層高屋建瓴的戰(zhàn)略眼光和“運(yùn)籌帷幄之中，決勝千里之外”的水平與能力。有研究表明，策劃階段對(duì)項(xiàng)目成本和效益的影響可達(dá)30%左右絕對(duì)輕視不得[2]。

二、成本策劃的定義及內(nèi)容

成本策劃是成本管理的一部分，致力于制定成本目標(biāo)并規(guī)定必要的運(yùn)行過(guò)程和相關(guān)資源以及實(shí)現(xiàn)成本目標(biāo)。成本策劃的內(nèi)容含蓋了成本管理與控制的所有方面，其目的就是滿足顧客、最高管理者、相關(guān)方和適用的法律法規(guī)要求以及實(shí)現(xiàn)成本目標(biāo)。

實(shí)上，2000年前后，房地產(chǎn)公司開(kāi)始借助于信息系統(tǒng)進(jìn)行有體系的成本核算工作【2】。在成本管理方面，到目前為止，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)用戴明環(huán)進(jìn)行全面的成本管理—1、制定目標(biāo)成本，確立目標(biāo)；2、明確責(zé)任成本體系，明確由誰(shuí)來(lái)做什么；3、跟蹤執(zhí)行，進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管理；4、評(píng)估業(yè)績(jī)，后評(píng)估進(jìn)行反饋。由此看出，制定目標(biāo)成本是龍頭，所以制定合理地、適合自己地目標(biāo)成本就成了房產(chǎn)企業(yè)要解決的首要問(wèn)題，這就需要成本策劃。成本策劃解決的是目標(biāo)成本的合理性問(wèn)題，并不是準(zhǔn)確性。

土地成本主要包括土地使用權(quán)出讓金、土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等，這部分成本可以調(diào)整的不大，都是上繳給相關(guān)職能部門(mén)的，需要財(cái)務(wù)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，從稅務(wù)、資金成本等方面進(jìn)行策劃。

稅收也是重在籌劃。房企實(shí)踐中需要從三大方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃，一是要事前做好統(tǒng)一規(guī)劃，早在拿地和公司注冊(cè)階段就應(yīng)入手；二是稅務(wù)籌劃無(wú)處不在，上到公司最高決策層，下到公司各部門(mén)主管，都應(yīng)是稅務(wù)籌劃人；三是稅務(wù)籌劃應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)全過(guò)程，在戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)、理財(cái)三個(gè)層面上立體、系統(tǒng)地進(jìn)行思考和規(guī)劃，才能取得最大的籌劃空間和效果。【3】

建安成本，尤其要進(jìn)行成本策劃。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的成本可以大致進(jìn)行三個(gè)方面的劃分：結(jié)構(gòu)性成本（樁基、基礎(chǔ)、柱、梁、板、墻等）、功能性成本（實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目用途必不可少的基本功能及基本功能之外的其他功能）、敏感性成本（門(mén)窗、外立面、大堂精裝修、智能化、園林景觀等）。針對(duì)這三個(gè)方面的成本，成本策劃解決的是首要是目標(biāo)成本的合理性問(wèn)題，即嚴(yán)控結(jié)構(gòu)性成本，使功能性成本合理，在敏感性成本上增加投入，通俗理解就是不均衡的使用成本即“好鋼用在刀刃上”，強(qiáng)調(diào)“用好每分錢(qián)”、“花小錢(qián)辦大事”。這也是根據(jù)目前的市場(chǎng)做的調(diào)整，結(jié)構(gòu)性成本關(guān)系到項(xiàng)目的質(zhì)量與安全，必須嚴(yán)控，功能性成本是項(xiàng)目的必不可少的，盡可能達(dá)到最低標(biāo)準(zhǔn)即可，附加功能一般還屬于敏感性成本，可以形成銷售賣(mài)點(diǎn)，為銷售產(chǎn)生附加值及溢價(jià)能力，從而達(dá)到快速去化、產(chǎn)生品牌效應(yīng)及提高成本回報(bào)的結(jié)果。目標(biāo)成本強(qiáng)調(diào)通過(guò)多版本管控并分解到項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和責(zé)任部門(mén)進(jìn)行考核。一般而言，目標(biāo)成本會(huì)漸進(jìn)明細(xì)地分解為多個(gè)版本，例如啟動(dòng)版、土地版、方案版、施工圖版和最終版，然后確定某一版本的目標(biāo)成本作為考核執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

三、成本策劃的原則

（1）全面性原則。

要求對(duì)生產(chǎn)全過(guò)程的全部生產(chǎn)要素進(jìn)行控制，“全面”包含全過(guò)程、全部費(fèi)用要素、全員參與三層含義。

（2）例外管理的原則。

需要通過(guò)對(duì)各種責(zé)任成本實(shí)際數(shù)與預(yù)算數(shù)的差異分析，找出成本控制中存在的問(wèn)題，并采取相應(yīng)的措施。這就要求各成本責(zé)任中心突出重點(diǎn)，對(duì)不正常的、不符合常規(guī)的關(guān)鍵性差異進(jìn)行特別關(guān)注。確定“例外”的標(biāo)準(zhǔn)，通常是根據(jù)問(wèn)題的重要性、一貫性、可控性和特殊性等。

（3）整齊性原則。

首先是各子系統(tǒng)的成本控制應(yīng)當(dāng)合理、協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，以獲得綜合控制效益；

其次是將成本控制系統(tǒng)放在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理總系統(tǒng)中，在確保總系統(tǒng)達(dá)到最佳綜合效果的前提下，求得自身的合理。必須通過(guò)完善的成本控制系統(tǒng)與其他管理系統(tǒng)的充分協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)成本的最優(yōu)控制，如何妥善處理成本、質(zhì)量和進(jìn)度三大控制之間的關(guān)系即是最好的例證。

（4）成本最低化原則。

這里應(yīng)強(qiáng)調(diào)的是合理最低化，不能放棄質(zhì)量片面換取低成本。一方面，應(yīng)挖掘各種降低成本的可能，并努力使可能性變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。另一方面，也應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，制定客觀可行的合理最低成本。

（5）目標(biāo)成本管理原則。

目標(biāo)成本管理是依據(jù)企業(yè)目標(biāo)成本，通過(guò)對(duì)目標(biāo)成本的分解、落實(shí)、控制和考核等手段，全面管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程，以期實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益目標(biāo)的一種綜合性科學(xué)管理方法。企業(yè)可以據(jù)此對(duì)各項(xiàng)成本開(kāi)支進(jìn)行嚴(yán)格限制、監(jiān)督和指導(dǎo)，力爭(zhēng)做到以最少的成本開(kāi)支獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益。

上述各項(xiàng)原則的實(shí)質(zhì)是全面控制與重點(diǎn)控制兩個(gè)根本性原則的分解，在成本控制實(shí)踐中要正確掌握好二者的辯證關(guān)系，避免發(fā)生各種矛盾沖突，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

四、結(jié)語(yǔ)

有了成本策劃這個(gè)前提和基礎(chǔ)，成本在執(zhí)行過(guò)程中就有了控制的標(biāo)準(zhǔn)，可以將目標(biāo)成本分解為合同后進(jìn)行過(guò)程控制，比如合約規(guī)劃、合同目標(biāo)值與動(dòng)態(tài)成本值對(duì)比等等。只有這樣策劃出合理地目標(biāo)成本，進(jìn)行全成本的精細(xì)管控，才能在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)

[1]《決勝下半場(chǎng)，標(biāo)桿房企各顯神通》，第52期《明源地產(chǎn)研究》 作者：姜皓天 日期：2013-10-21

[2]賈士軍.房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃實(shí)操與案例.廣東：廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2005

[3]《強(qiáng)化成本策劃與成本控制的耦合管理——嚴(yán)冬下的房企節(jié)流術(shù)》，明源分享第195期