基于產(chǎn)業(yè)鏈支撐的房產(chǎn)行業(yè)企業(yè)體系研究

【摘要】房產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)鏈，公司如何在激烈的競爭下脫穎而出，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)支撐體系，規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，是一種有效的選擇，文章對房產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條進(jìn)行了研究。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)行業(yè) 產(chǎn)業(yè)鏈條 支撐體系

1房產(chǎn)行業(yè)之產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

房產(chǎn)行業(yè)是近年來暴富的代名詞，原因之一就是它幾乎影響了整個(gè)社會的經(jīng)濟(jì)命脈運(yùn)行，房產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)，它涵蓋了金融資本、市場研究、產(chǎn)品定位、土地資源、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造施工、物管運(yùn)營等等方面，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)乃至整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)的影響權(quán)重很大。從房地產(chǎn)類型上看，大致可分為商品房產(chǎn)、保障房產(chǎn)、工業(yè)房產(chǎn)、商業(yè)房產(chǎn)、旅游房產(chǎn)、養(yǎng)老房產(chǎn)。

1.1商品房產(chǎn)

商品房產(chǎn)經(jīng)過二十多年的發(fā)展，已經(jīng)相對成熟，品牌策劃、小區(qū)開發(fā)、建設(shè)施工、營銷運(yùn)營，每個(gè)階段都有定型化的固定模式，一體化的體系甚至工業(yè)化運(yùn)作都已不鮮見，尤其在沿海地區(qū)的一、二、城市已經(jīng)趨于飽和狀態(tài)，三四線城市也在積極開發(fā)當(dāng)中。商業(yè)房產(chǎn)在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)滯漲的情況下炒作和泡沫的成分居多，政府的宏觀調(diào)控對商品房產(chǎn)也有一定的抑制作用。

1.2工業(yè)房產(chǎn)

工業(yè)房產(chǎn)前些年相對發(fā)展較大，特別是在改革開放初期制造業(yè)大發(fā)展的情況下成長迅速，大到國家級、小到鄉(xiāng)鎮(zhèn)級的工業(yè)園區(qū)比比皆是。目前國家提出制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，這樣的大氣候下，必定伴隨著相關(guān)的工業(yè)房產(chǎn)政策出臺，工業(yè)房產(chǎn)正面臨二次發(fā)展的大好時(shí)機(jī)。

1.3旅游房產(chǎn)

旅游房產(chǎn)是近年興起的熱門話題，起源于歐洲的分時(shí)度假。國內(nèi)旅游房產(chǎn)目前多集中在各地知名的風(fēng)景名勝區(qū)，在規(guī)劃上體現(xiàn)在旅游觀光、分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)式酒店、主題公園等方面，其深層次文化積淀有待進(jìn)一步挖掘潛力，特別是結(jié)合文化、風(fēng)景、休閑、養(yǎng)生的全方位綜合性旅游房產(chǎn)有待開發(fā)，旅游房產(chǎn)的可持續(xù)性也有待更高品位的解讀研究。

1.4保障房產(chǎn)

經(jīng)濟(jì)適用房、廉租公房、人才公寓、新居民公寓等各類新型的保障房產(chǎn)出現(xiàn)，標(biāo)志著我國房產(chǎn)市場的“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”多層次住房體系正日益清晰。十二五規(guī)劃中保障房產(chǎn)被列為約束性指標(biāo)，是各級地方政府民生政績工程，一大批保障性房產(chǎn)將會在未來的建筑市場上占據(jù)很大的份額。保障房產(chǎn)的利潤率雖低，但是相對量的規(guī)模較大，特別是會提升企業(yè)的社會公信力，更是房產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn)積累。

1.5養(yǎng)老房產(chǎn)

養(yǎng)老房產(chǎn)也被稱為房地產(chǎn)行業(yè)的最后一桶金，隨著中國社會老齡化的逼近，養(yǎng)老房產(chǎn)的重要性也而逐漸凸顯。2012年劉德華主演的《桃姐》榮獲香港金像獎(jiǎng)五項(xiàng)大獎(jiǎng)，說明人口老齡化已形成社會共識，其中所揭示的養(yǎng)老問題、養(yǎng)老房產(chǎn)正逐漸被社會認(rèn)知接受。

2房產(chǎn)企業(yè)之建議對策

2.1商品房產(chǎn)

商品房產(chǎn)作為相對成熟的房產(chǎn)系列，其利潤率已進(jìn)入微利時(shí)代。房產(chǎn)企業(yè)一是要注意成本控制，保障企業(yè)的合理利潤，比如設(shè)計(jì)方案的模型化、建材采購的規(guī)模化、建設(shè)周期的均衡化、營銷運(yùn)營的外包化。二是要注重品牌建設(shè)，提高商品房的附加值，形成社會上有口碑的、可持續(xù)的客戶市場。

2.2工業(yè)房產(chǎn)

工業(yè)房產(chǎn)在國家新型建筑工業(yè)化的政策下大有可為，但由于工業(yè)項(xiàng)目的差異性，開發(fā)方在客戶的精準(zhǔn)定位，工業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的配套設(shè)施上，還需花大力氣完善。在各級政府工業(yè)化政策的可行性研究，工業(yè)房產(chǎn)客戶市場的培育程度上，開發(fā)方還是大有可為之地。

2.3旅游房產(chǎn)

旅游房產(chǎn)的熱火已有些年頭，市場也開始出現(xiàn)分化，高中低檔、分時(shí)自助，各類參差不齊的客戶群體也定位不一。旅游房產(chǎn)在開發(fā)時(shí)要注重品牌特色、地方風(fēng)俗、文化傳承、客戶定位等方面。開發(fā)方要重點(diǎn)關(guān)心的問題主要有一是項(xiàng)目特色的準(zhǔn)確定位，二是客戶消費(fèi)市場的培育，三是行業(yè)不規(guī)范的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，四是項(xiàng)目的可持續(xù)運(yùn)營。

2.4保障房產(chǎn)

保障房產(chǎn)開發(fā)時(shí)，雖然資金回籠的風(fēng)險(xiǎn)小，但很多地方政府在開發(fā)時(shí)也面臨著建設(shè)資金的瓶頸，特別是資金回籠的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上經(jīng)常一拖再拖。開發(fā)方要解決的主要問題一是規(guī)避政府融資困難的風(fēng)險(xiǎn)皮球，二是把控資金的時(shí)間效益，保證項(xiàng)目較低的利潤率實(shí)現(xiàn)。

2.5養(yǎng)老房產(chǎn)

養(yǎng)老房產(chǎn)的未來預(yù)期很陽光，但如何把預(yù)期變現(xiàn)，如何能吸引到高品質(zhì)的養(yǎng)老客戶群體，開發(fā)關(guān)鍵是集建設(shè)、居住、養(yǎng)老、醫(yī)療等功能一體化的規(guī)劃。在開發(fā)時(shí)要注意的重點(diǎn)主要有一是養(yǎng)老房產(chǎn)建設(shè)環(huán)境的定位，二是開發(fā)運(yùn)營模式的規(guī)劃，三是能爭取到政府支持的政策力度。

3房產(chǎn)集團(tuán)化的產(chǎn)業(yè)鏈支撐體系

中國未來的建筑市場競爭會趨于白熱化、理性化、集團(tuán)化，房產(chǎn)企業(yè)要在其中立足發(fā)展壯大，應(yīng)努力形成自我的企業(yè)核心競爭力，要考慮發(fā)展整個(gè)建筑行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈支撐，整合形成包括金融融資、科技引領(lǐng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、房產(chǎn)開發(fā)、建筑總包、設(shè)備租賃、服務(wù)運(yùn)營等綜合性的技術(shù)密集型、資本密集型的企業(yè)集團(tuán)，真正在未來建筑市場上穩(wěn)得住、立起來、走下去。

3.1搶灘各類建筑市場

房產(chǎn)行業(yè)在微利的房產(chǎn)時(shí)代一定要有規(guī)模，規(guī)模決定微利企業(yè)的生存發(fā)展。房產(chǎn)企業(yè)要利用大城市轉(zhuǎn)型升級的時(shí)機(jī)，適度占領(lǐng)東部沿海一線二線城市的高端商品房市場；要利用城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的時(shí)機(jī)，擠占東部中心小城鎮(zhèn)的規(guī)模商品房產(chǎn)市場；要利用中西部開發(fā)、中西部承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的時(shí)機(jī)，插足中西部三、四線城市的普通商品房產(chǎn)市場；乃至于借助中國日漸擴(kuò)大的國際合作的機(jī)會謀劃搶灘海外建筑市場、房產(chǎn)市場。

3.2各方主體利益均衡

房產(chǎn)企業(yè)要想長期發(fā)展，要考慮各方利益主體的利益均衡問題。尤其是在旅游房產(chǎn)、景觀房產(chǎn)的開發(fā)中，要謹(jǐn)慎選擇特色項(xiàng)目，要強(qiáng)化與當(dāng)?shù)卣?、企業(yè)的合作，要考慮當(dāng)?shù)鼐用竦拈L遠(yuǎn)利益均衡，要挖掘旅游景觀的深度和項(xiàng)目的可持續(xù)性，要力爭房產(chǎn)項(xiàng)目的品牌化、長期化。

3.3新型建筑工業(yè)化

在保障房產(chǎn)的建設(shè)中，房產(chǎn)企業(yè)要乘勢而上。利用好國家大力推行新型建筑工業(yè)化的時(shí)機(jī)，在做大保障房規(guī)模的同時(shí)，順勢而為構(gòu)建自己的技術(shù)管理標(biāo)準(zhǔn)體系、預(yù)制裝配式構(gòu)件企業(yè)、大型建筑運(yùn)輸機(jī)械公司、服務(wù)運(yùn)營管理中心等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，真正在新型建筑工業(yè)化市場上占有一席之地。

3.4企業(yè)核心競爭力

房產(chǎn)企業(yè)在市場上要生存發(fā)展，比拼到底是比拼企業(yè)的核心競爭力。房產(chǎn)企業(yè)要積淀凝練形成自己的企業(yè)核心競爭力，一是要強(qiáng)化房產(chǎn)品牌建設(shè)，努力打造企業(yè)的行業(yè)口碑、社會豐碑；二是要以建筑科技引領(lǐng)，形成自己的發(fā)明專利、工藝工法、管理規(guī)程等有科技含量的技術(shù)體系；三是要利用新型建筑工業(yè)化示范基地建設(shè)，形成企業(yè)自我的預(yù)制裝配技術(shù)規(guī)范規(guī)程，力爭上升為省級標(biāo)準(zhǔn)、乃至于國家標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。

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作者簡介：詹鋒，男（1976，10-），職稱：工程師，學(xué)歷：本科，研究方向：城鎮(zhèn)建設(shè)。