關于合約規劃的相關探討

【摘要】一般來說，房地產建設項目具有成本花費高、建設周期長等特點，只有做好全面的準備，才能確保工程的正常有序進行。因此，在本文中，主要探討了房地產項目的合約規劃和成本控制，以期為房地產開發項目提供一些幫助。

【關鍵字】房地產項目、合約規劃、成本控制

隨著我國經濟的不斷發展，人們對于商品房的需求不斷增加，在一定程度上帶動了我國房地產業的飛速發展。由于房地產開發項目具有工作量大、投資多、施工人員多以及建設周期長的特點，因此，為了能夠進行科學的決策，合約規劃在項目開發初期顯得尤為重要，并且只有重視成本控制，才能夠合理的運用人力、物力和財力，從而實現經濟效益的最大化。

一.房地產開發項目的合約規劃

所謂合約規劃，主要指的是在開發項目之前，以整個項目的初步設計情況和總體要求為基本依據，來對整個建設項目進行合理的規劃，從而形成整個建設項目合同的基本框架和總體構想。對于整個房地產建設項目來說，合約規劃在一定程度上影響著項目的控制、組織和計劃，因此，一定要將合約規劃放在重要的位置，只有這樣，才能確保整個工程項目的順利有序進行。

通常情況下，我們將合約規劃分為兩個部分，分別是具體合同的策劃和合約體系規劃。所謂合約體系規劃，主要指的是按照室外市政、土地拆遷賠償、小區配套設施以及前期工程等各個建設任務要求，對整個房地產建設項目進行分解，并且形成種類不同的多份合同，而每一份合同又會進行細分，從而形成許多相對獨立的合同；對于具體合同策劃來說，其中所包括的內容，主要可以分為兩個方面：（1）明確每一份合同上工程的范圍和內容，并且協調每份合同之間在組織、內容、技術以及時間上的諸多問題；（2）在確定合同上的重要條款時，通常采用合同文本、招標文件以及發包等多種方式，確保合同的準確無誤。一般來說，房地產開發項目在進行合約規劃時，會嚴格的按照相關的規定和要求執行，并且將整個工程的范圍和內容作為依據，來對合同形式進行確定，從而形成整個房地產工程項目的合同架構。

二.房地產開發項目的成本控制

（一）房地產項目成本控制的內容

1.項目策劃階段。一般來說，這個階段成本控制的內容主要是投資評估、市場調研以及尋找可開發的項目。對于房地產開發商來說，應該對項目周圍的交通條件、投資環境、設備與建筑材料的使用情況以及相關配套設施等各個方面進行全面的考察，只有這樣，才能做出科學的決策。除此之外，房地產開發商還應該將預算的成本與施工過程中可能會出現的成本結合起來，這樣一來，就能充分發揮對房地產開發項目進行總體控制的作用。

2.項目設計階段。在整個房地產開發項目中，設計階段所進行的成本控制，在一定程度上發揮著至關重要的作用。在對整個房地產開發項目進行設計時，一定要嚴格按照國家的相關設計標準進行，因為對于房地產項目而言，采用好的設計，在一定程度上能夠降低投資成本、縮短工期，從而實現項目的經濟利益最大化。對于開發商來說，在對設計單位進行選擇時，通常會采用招標的方式，在將項目委托給設計單位之前，一定要詳細的分析整個工程項目的投資成本，并且利用限額設計的方式來為成本管理提供有效的保障，一般主要從以下兩方面入手：（1）在進行設計之前，進行全面的投資估算。通過市場調查，全面的了解市場上相同類型的項目的工人費用、價格、管理費用以及設備等各方面情況，并且與現有的項目評估相比較，然后對項目的投資進行估算，并且將估算的結果作為設計控制的基礎；（2）在進行初步設計之前，在選擇方案時，一定要嚴格，要將項目的實際情況作為依據，進一步的對成本費用進行全面的計算，這樣一來，就能夠在設計階段對成本進行嚴格的控制，充分發揮成本控制的重要作用。

3.施工階段。一般來說，成本控制在施工階段的內容主要有以下幾點：（1）對項目的工作流程圖和成本計劃進行編制，明確劃分各個管理人員之間的職責；（2）對于設計單位提供的設計要求和圖紙，在熟悉圖紙的同時，還應該嚴格遵守各項要求，并且重點控制工程費用變化相對較大的部分；（3）對于整個項目中需要變更的經濟技術，一定要進行全面的了解，并且與同類的相比較，在進行分析和預測之后，對項目的設計變更進行嚴格的控制；（4）對于整個項目工程的計量，一定要進行詳細的記錄，要仔細的檢查工程的各個付款賬單，對支出經費進行嚴格的控制；（5）在項目開始動工之后，一定要認真的記錄好工程的各個施工流程，對于各類文件圖紙一定要嚴格的保存，尤其是在設計上有所變更的圖紙，這樣一來，就能為日后處理可能發生的索賠提供有力的依據；（6）對于整個工程的費用，一定要進行詳細的記錄，并且要定期分析已經超支的工程費用，以工程的具體情況為依據，制定相應的成本控制措施；（7）隨時關注國家的政策和市場變化，尤其是要了解各種收費標準的變化，以便制定相應的對策；（8）對于項目工程合同的補充、修改以及簽訂等工作，也應該放在重要位置，只有這樣，才能全面的做好成本控制。

（二）房地產開發項目的成本控制措施

1.成本控制的綜合性。一般來說，成本控制目標并不是孤立存在的，而是要在與工作量要求、質量目標、資源消耗以及進度目標等各個方面相結合才會體現出真正的價值。因此，對于房地產開發項目而言，在進行成本控制時，不能夠只是單方面的重視工程的成本控制，而不重視其它相應目標的實現。比如，為了能夠將投資成本降到最低，而不重視工程質量，這種做法，很可能會導致因為質量問題而出現的停工或者是返工，不僅不能夠降低成本，還會拖長工期，增加成本投入，對整個項目的經濟利益造成嚴重的影響。因此，房地產開發項目在施工的過程中，一定要保持進度、成本、合同以及質量控制的同步進行。因為在實際的工程建設過程中，導致成本超支的因素往往不是因為成本控制的不給力，而是出現了諸多不確定的因素，從而造成項目工程成本超支。因此，在進行項目建設時，不僅要從項目策劃、項目設計、施工等各個階段進行成本控制，還應該與管理、技術以及合同控制等多方面的措施相結合，只有這樣，才能既保證在預算的成本限額里完成整個項目工程建設，又能夠為項目的施工安全和質量提供有效的保障。

2.成本控制的全面性。在進行成本控制時，一定要對房地產項目的各個環節進行全面的掌握，不僅要對建筑的安裝成本進行控制，還要控制器具以及設備的使用費用；對于整個項目中所產生的各項費用，要有明確的記錄，避免出現只控制主體工程成本，而忽視其它項目成本的問題；一定要嚴格的控制所有合同的付款，對各項清單進行仔細的審查；對于成本的數量和發生費用的時間都應該進行嚴格的控制，只有這樣，才能確保成本控制的全面性和科學性。

結束語

總而言之，隨著我國經濟的不斷發展，房地產行業也得到了突飛猛進的發展。由于房地產開發項目具有建設周期長、投資大的特點，因此，在進行項目開發時，在認真做好合約規劃的同時，還應該對整個工程項目的各個階段進行成本控制，明確相關部門的職責，堅持成本控制的綜合性和全面性原則，只有這樣，才能確保整個項目的正常有序運行，為企業獲取更多的經濟利益。

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