黃巖區工業地產開發模式及發展趨勢—以經濟開發區為例

摘要：工業地產將是房地產市場的下一個投資熱點，也許是資產升值的最后一片熱土，結合黃巖經濟開發區工業地產現狀和開發模式，分析了工業地產發展的影響因素，探討了工業地產發展的發展趨勢以及未來開發模式。

關鍵詞：工業地產 開發模式 影響因素 發展趨勢

一、工業地產的定義

工業地產是指在新經濟、新型工業化背景下，以產業為依托，地產為載體，以工業發展用房為主要開發對象，集投資、開發、經營管理與服務等為一體的工業物業總稱。作為有別于住宅、商服等性質的用地，工業地產的建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。在我國，工業地產土地的出讓年限為50 年，工業地產的主要客戶為公司、企業、個體經營者。

二、我區工業地產的發展

我區工業用地從經濟開發區來看經歷了以下發展階段：自行發展→規劃發展→導向發展→集聚發展。90年代初，黃巖經濟開發區在東城開發區，僅僅劃定土地使用范圍，由入園企業自行進行土地開發；后來，開發區對園區土地按工業類型進行規劃分區，設立食品罐頭園區、醫化園區、輕化投資區、綜合投資區等專業園區，對符合項目規劃企業進行招商引資；接著，區政府和園區管委會針對我區產業更新改造亟需項目（如新能源項目、高新藥業研發）出臺更有力扶持政策吸引企業入園；目前區政府正在集聚模具重點骨干企業和行業急需的模具配套企業以及技術先進、科技含量高、能提升拓展產業發展水平的模具企業，大力建設模具新城。

三、我區工業地產開發模式

根據我區工業地產開發建設的經驗，工業地產開發的模式有3種，即工業園區開發模式、主體企業引導模式、工業地產商模式。

1.工業園區開發模式

通過政府行為，劃定區域規劃發展工業用地。該模式是我區工業地產市場的主要載體。黃巖經濟開發區1994年獲批為省級經濟開發區，經過20余年的建設發展，黃巖經濟開發區建設區域不斷擴大。開發區核準區域面積為8.54km2，授權托管區域達到31.19km2，開發區相繼建成了東區綜合投資區和食品園區一、二期，啟動了東區醫化園區、輕化投資區、食品園區三期、西工業園區、新前城市新區、東城雙浦、澄江石柜岙和高橋聯豐螺嶼區塊建設。總計安排企業入園690余家，主要集中在醫藥化工、機械制造、塑料模具、罐頭食品、工藝禮品及摩托車、電動車等行業，其中規模以上企業287家。

2.主體企業引導模式

主體企業引導模式是工業園區開發模式的衍生模式。政府創造產業政策、稅收、土地等優惠條件營造園區，吸引某些行業的知名企業進駐，利用其在行業的影響力來帶動行業上下游相關產業的聚集，以產業鏈帶動發展。如經濟開發區醫化園區，采取優惠政策引入本地上市公司聯化股份有限公司 、天宇藥業有限公司等，在龍頭企業帶動下，做大做強醫化產業，并帶動一些上下游工業企業加入園區建設。

3.工業地產商模式

工業地產商模式是指房地產投資開發企業獲取工業土地項目，在進行項目的路水電等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合理的開發利潤。開發區模具新城就是由溫州開發商統一建設道路、水電、通訊等基礎設施建設，并按照模具開發生產要求建設層高8米以上設置行車的標準廠房，然后按照業主購買面積對廠房進行分割出售過戶。

就我區目前來說，工業地產的開發模式主要以工業園區開發和工業地產商模式為主，特別是工業園區的開發模式，在工業及工業地產的發展過程中起到了積極的作用。

四、工業地產發展的影響因素

1、政府政策的影響：監管調控力度加大，有利于工業地產市場的健康規范成熟，有利于吸引投資與可持續發展。2003年以來，國家相繼出臺了多項土地政策法規，旨在規范土地市場，工業用地的相關政策也越來越健全。2、市場供需的影響：工業地產的需求受到工業產品需求的牽制，當工業產品需求增加就會吸引工業生產商加大該類產品供給，擴大生產規模，增加生產場地，工業地產需求持續增加，供需缺口增大；同時國家的調控政策將使工業地產的供給受到限制，加大供給缺口。3、發展模式的影響：可持續發展的集約節約用地模式，一方面會提高存量工業用地使用效率，相當于增加工業地產供應量。4、投資回報的影響：隨著工業地產的不斷擴展，可開發的土地將會越來越少，國家對土地的調控力度將會加大，土地的價值不可避免向上攀升。市場的規范透明成熟將導致競爭激烈化，地產商的投資利潤會有所下降，但從長遠前景來看，工業地產需求強勁，投資回報相對穩定。而工業地產的銷售方式會出現與房地產等有所不同，鑒于土地的升值，競爭的激烈，多數產權持有者不會出售轉為出租，以保其產權的升值持有。

五、工業地產發展趨勢

1、發展具有舒適環境和充足雇員停車場地的工業地產。隨著人們對工作環境和交通便利性的要求增強，那些具有舒適工作環境和充足雇員停車場的企業，會越來越受到歡迎。

2、標準廠房等易于建設的建筑形態代替原有磚混鋼筋建筑物。標準工業廠房兼容性很好，適合成片開發，物業形式多為單層、多層、聯排及疊加為主。標準廠房的優勢：企業可以迅速投入生產，縮減新建一個工廠的時間；長期租賃廠房實際上是一種融資行為，可以節省初期的投入，為企業帶來放大數倍的資本，利于企業的擴張，租用標準廠房也是一個過渡期，為以后自建工廠做個過渡，減少經營風險；企業可以從標準工業廠房的附加產品獲益，如臺州市2004年、浙江省2008年已出臺鼓勵標準廠房建設的優惠文件。

3、區位接近于國省道、高速路、和主要航運港口。根據租金梯度理論，工業企業愿意為中心位置每單位土地支付的金額會低于其他的使用用途，在一個競爭性的土地市場中，選擇更遠的位置對工業企業而言是極為有利的。現在，新的工業建筑基本上總是建在城市最邊緣處，因為來自其他用途的土地競爭在那里是最小的。工業用途的大規模用地量.使得工業用地的租金梯度實際上變得接近于零了。工業位置更多地由那些其他土地用途決定不使用來決定的，而不是由特定位置對工業企業的明確吸引力決定的。例如，正好位于高速公路或者臨近機場、港口的地塊，由于噪音或者其他審美方面的考慮而不受許多土地用途的歡迎、由于這些地塊上的競爭基本不存在.這便成為工業企業能夠找到的大片廉價土地。

六、工業地產開發模式趨勢

1、政策將強調市場對工業用地的配置作用，促進工業地產價格回歸到真實價值。比如現在黃巖區工業用地招拍掛每畝地出讓金在70萬多元，主要是政府對很多工業用地一級市場設置了很多政策限制條件導致不充分競爭導致的；但在二級交易市場，平均每畝工業用地要200多萬元。這之間的差價體現了政策優惠價格和市場真實價值之間的差別。

2、隨著工業地產投資收益潛力的增大，未來工業地產的操作方式將不斷創新，資本運作成為工業地產開發的趨勢。未來各類投資機構必將不斷進入工業地產領域，投資運作方式也將不斷發展。比如在國外比較流行的客戶定制模式（根據客戶定制標準廠房）和帶租回購（收購一些帶有租約的好的工業物業）也會不斷涌現。工業地產產權式REITs金融創新產品也會慢慢開閘。

3、工業地產開發將進入“產業型新城開發時代”。目前，黃巖經濟開發區正在建設的模具新城，集生產、研發、銷售、培訓、會展、資訊等功能為一體，聚集大量的人流，物流，信息流，資金流，適時發展居住和其他各種城市功能，走產業型新城的開發道路，避開了單純進行工業地產開發的模式，為我區工業地產探索了一條新路。

參考文獻：

【1】深圳眾廈地產顧問有限公司 工業地產研究