價值工程下房地產項目規劃設計研究

摘要：價值工程作為一種先進的管理技術，很好的滿足了房地產業降低成本、系統規劃建設工程、增大利潤價值的多項需求，因而研究價值工程下的房地產項目規劃設計便具有了重大的實際意義。下面本文將首先對價值工程進行簡單概述并闡述價值工程在房地產項目規劃設計中實際應用的意義，并在此基礎上探尋價值工程下房地產項目規劃設計研究的內容以及設計方案優化的建議，以期將房地產業的項目規劃提升到一個嶄新的水平，促進房地產業的蓬勃發展。

關鍵詞：價值工程；房地產項目；規劃設計

價值工程作為一種前沿的規劃、管理技術，有效的滿足了制造業降低成本、提升企業利潤價值等需求。隨著房地產業進軍新世紀國民經濟的支柱產業步伐的加快，價值工程也日益滲透到房地產業的項目規劃中。對于房地產業項目規劃而言，制定一套系統科學、操作性強的前期規劃設計所賦予的實際意義是非常重大的，這對于指導房地產的開發、增大競爭籌碼、切近市場需求具有重大實用價值。下面本文將在此背景下，具體來分析價值工程下房地產項目規劃設計的要求、內容以及設計方案優化的建議，促進房地產業項目規劃能夠更科學、價值性更高。

一、價值工程理論簡介以及價值工程在房地產項目規劃設計中的應用意義

（一）價值工程理論簡介

價值工程是一種新興的技術經濟方法，它的基本原理，即提升產品或作業價值的途徑，具體闡述如下：首先，第一途徑是在保持產品或作業成本不變的情況下，增加或提高產品的功能來滿足消費者的預期需求；其次，在產品功能不變的情況下降低產品成本，來迎合消費者“物美價廉”消費心理；再次，在前兩條途徑的基礎上增加變量，產品功能與成本實現不均衡增長。即通過提升較低成本來獲得較高額度功能的提升；此外，滿足購買力稍低消費者群的消費需求也是非常重要的一個方面，畢竟絕大多數消費者的購買力還停留在一般水平，為此，應該注重產品成本大幅度降低、產品功能略有下降的情況，適當生產價格低廉的中檔品來獲取較大的經濟效益；最后，提升價值最為理想的途徑是生產大規模“物美價廉”的產品，企業既能獲取高額利潤，又能節省生產成本，是本利結合的最佳點。

（二）價值工程在房地產項目規劃設計中的應用意義

1、可以強化用戶第一的觀念，更好的滿足社會需要。對于交易市場而言，買方市場最終會戰勝賣方市場贏得最后的話語權，這是我國商品經濟高度發展的必然趨勢，房地產業也不例外。因此，價值工程理論的運用，可以強化用戶第一的觀念，使得房地產品更好的滿足用戶的功能需求，實現功能與成本的完美結合。

2、可以有效控制目標成本，實現投資效益最大化。價值工程提升產品價值的最直接途徑是降低目標成本，實踐證明價值工程在控制房地產業成本方面的作用是巨大的。建筑業中運用價值工程理論進行建筑業開發前的項目前期規劃建設，可以有效控制項目投入成本，畢竟，建設項目成本節約的最大可能階段就是建設項目設計階段。隨著項目額逐漸進展，可以優化的目標范圍將越來越小。

3、有助于改變房地產業投入高、浪費大、質量差、造價高的畸形發展態勢。提升房地產業的經濟效益。投入高、造價高、浪費大、質量差是房地產業普遍存在的頑固難題，價值工程理論的運用可以在一定程度上有效克服這些問題。價值工程可以有效糅合傳統成本管理與質量管理的優點，使得成本與功能達到最佳結合點。

二、價值工程下房地產項目規劃設計研究的內容以及設計方案優化的建議

（一）價值工程下房地產項目規劃設計研究的內容

首先，是建筑群體組合即是通常所說的建筑平面布局、立面處理等內容，它是依據地面容積率、地面規模、形狀等來確定建筑布局、間距、朝向、高度、大小、個數等等。它是住宅小區規劃設計的最主要部分，需要遵循三個原則，功能原則、經濟原則、美觀原則。其次，是公共空間規劃，即對沒有建筑覆蓋的集體公共空間的規劃，它的規劃對象有兩部分，一是像圍墻、地面之類的硬性方面，再次是指樹木、草坪等軟性方面。再次是道路規劃，道路規劃應該在方便原則、安全原則與經濟原則的基礎上進行規劃，設計一個合理、經濟的路網。為此，需要對小區的地形地貌、氣候、地形規模、位置、出入口有一個詳細的了解。最后是綠地規劃，綠地規劃的對象具體包括住宅旁綠地、公共綠地、道路綠地、配套公共建筑綠地四部分，良好的綠地規劃有助于創造一個優美的環境，因此應該堅持方便生活、保證安全、設計獨特的原則。

（二）價值工程下房地產項目規劃設計方案優化的建議

1、增加成本，準確把握功能，滿足用戶需求。在房地產項目規劃設計的過程中，成本與功能之間的關系是一個非常重要又很難把握的問題，很多房地產開發存在著高成本、低市場的現象。為此我們要重視購買者關注的功能，要正確分析功能?？梢哉f，功能分析的準確與否，直接關系到房地產價值回報的大小。實際規劃中存在著現實成本偏低、功能不夠齊全的現象，因此，我們應該加大現實投入成本，注重基礎設施的建設，保證各項功能的達成，滿足用戶的各項要求。

2、注重環境設計，增加環境建設投入，提升環境效果。對于環境工程而言，投入的現實成本偏低，環境建設的投入相對來說是比較低的，因而所達到的環境效果也是很不理想的。當代追求高質量環境的心理還是非常普遍的，但是房地產業對于環境工程給予的重視不夠，沒有切合消費者的實際購房需求。為此，應該注重環境設計，增加環境建設投入，提升環境效果，滿足用戶環保養生心理。

結束語：

房地產業的發展速度如此迅猛，如何在價值工程理論下更加準確的進行房地產項目規劃，使得房地產開發商能夠在可接受的資金壓力下推行具有完善功能與合理價格的優質住宅是一個非常關鍵的問題。通過上述分析，筆者在對價值工程理論進行簡單闡述的基礎上，進一步分析了房地產項目規劃的具體內容以及設計方案優化的兩點重要建議，以期能夠促進房地產業真正打造出“以人為本”的優質居住環境，從而實現房地產業的最大價值。

參考文獻：

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