分析投資性房地產(chǎn)會計處理中存在的問題

摘 要：在目前房地產(chǎn)行業(yè)投資性房地產(chǎn)經(jīng)濟增長點突出的情況下，投資性房地產(chǎn)會計準則的應用實現(xiàn)，不僅對于房地產(chǎn)企業(yè)投資性房地產(chǎn)財務管理以及會計行為的規(guī)范化發(fā)展有著積極的意義，而且投資性房地產(chǎn)會計準則計量模式對于企業(yè)財務管理以及運營發(fā)展都有一定的影響和作用，在實際管理以及處理應用中，應注意結(jié)合實際情況，選擇合適的計量模式進行應用，推動房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的健康、規(guī)范發(fā)展進步。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；發(fā)展形勢；投資性房地產(chǎn)；會計處理

前言

隨著我國成年人口的不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速的發(fā)展。近幾年來，企業(yè)紛紛投向了房地產(chǎn)行業(yè)，其目的是為了整個企業(yè)資金的保值增值，這些已經(jīng)成為當代社會普遍存在的現(xiàn)象。另外，會計核算是長期以來企業(yè)資金管理的主要方式，企業(yè)把投資性房地產(chǎn)看做是公司普通的固定資產(chǎn)，每年都會按照歷史成本入賬或者是分期計提折舊的方法進行計量。然而，在長期類似的投資性房地產(chǎn)中，很難實現(xiàn)它的市場價值。因此，我國急需尋找投資性房地產(chǎn)會計核算中存在的問題，針對這些問題，我國有關(guān)財政部門頒布了企業(yè)會計的準則，這樣可以準確有效地核算投資性房地產(chǎn)的計量及信息。該會計準則的頒發(fā)，使得投資性房地產(chǎn)行業(yè)有了更加規(guī)范的操作流程。就目前的形式來看，在投資性房地產(chǎn)的會計核算方面仍然存在著一些問題，需要有關(guān)部門積極有效地去解決。

一、目前房地產(chǎn)發(fā)展形勢的分析概述

隨著社會經(jīng)濟發(fā)展進步與投資者投資理念的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展增長中，發(fā)展重心逐漸性投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域范圍內(nèi)進行發(fā)展傾斜，投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟增長比例在整個房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟增長發(fā)展中成為最新、并且占有重要地位的增長點。而投資性房地產(chǎn)會計準則就是在這樣的房地產(chǎn)發(fā)展大背景與大形勢推動下，為規(guī)范投資性房地產(chǎn)的會計處理行為，專門進行制定建立的。

房地產(chǎn)行業(yè)中，投資性房地產(chǎn)會計準則產(chǎn)生的背景，首先得益于房地產(chǎn)行業(yè)中房地產(chǎn)投資的普遍性發(fā)展與存在推動。在我國市場經(jīng)濟不斷發(fā)展與完善的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)對于持有房地產(chǎn)的目的以及持有房地產(chǎn)用途也越來越多樣并且廣泛，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對于持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)，除了用于企業(yè)自身的生產(chǎn)發(fā)展經(jīng)營，或者是作為企業(yè)管理活動應用場所、企業(yè)對于銷售儲存貨源外，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)對于持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)，還用于進行出租等，以進行賺取租金或者是進行有利于企業(yè)增值收益的其它活動，甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)甚至將持有房地產(chǎn)作出租以及用于增值收益的其它活動，作為企業(yè)的主要發(fā)展經(jīng)營業(yè)務，來實現(xiàn)企業(yè)的運營發(fā)展， 這些情況都在一定程度上推動了投資性房地產(chǎn)會計準則的制定實施。其次，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中財務會計管理準則中，原有的就會計準則在進行房地產(chǎn)行業(yè)的投資性房地產(chǎn)發(fā)展新情況以及新趨勢下的財務管理以及會計行為管理約束中，已經(jīng)逐漸不能進行滿足，這也是投資性房地產(chǎn)會計準則產(chǎn)生的另一重要背景與原因。為了保證對于投資性房地產(chǎn)財務管理以及會計行為處理的公正性與規(guī)范性，滿足投資性房地產(chǎn)財務管理與會計處理的要求，進行投資性房地產(chǎn)會計準則的建立實施就顯得十分必要和重要了。

二、投資性房地產(chǎn)相關(guān)會計處理要求規(guī)定

投資性房地產(chǎn)會計準則在對于房地產(chǎn)企業(yè)中的投資性房地產(chǎn)會計行為進行處理規(guī)定中，對于投資性房地產(chǎn)的確認、投資性房地產(chǎn)計量、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置等都有明確的要求和規(guī)定。首先，對于房地產(chǎn)企業(yè)中投資性房地產(chǎn)的確認，就明確規(guī)定指出，投資性房地產(chǎn)主要是指為了賺取租金或者是進行增值收益，以及兩者兼有的持有房地產(chǎn)，即為投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)，主要包括已進行出租的土地使用權(quán)以及持有并準備在增值后進行轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已經(jīng)出租的建筑物等。

其次，在進行投資性房地產(chǎn)的計量管理中，對于投資性房地產(chǎn)主要有初始計量與后續(xù)計量兩種計量模式。投資性房地產(chǎn)會計準則中規(guī)定，對于投資性房地產(chǎn)的初始計量模式主要是指，初始投資房地產(chǎn)部分只能使用成本計量的模式進行計量管理，并且在投資性房地產(chǎn)的初始計量中，對于外購以及自行建造等方式獲得投資性房地產(chǎn)的初始計量都有明確的規(guī)定和要求。而對于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，新會計準則中則規(guī)定可以根據(jù)投資性房地產(chǎn)的具體情況，進行成本計量模式與公允價值計量模式的選擇使用，但是，進行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中，一旦計量模式選擇確定后，不能隨意進行變更。在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量中，使用成本計量模式進行應用，主要是以固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的相關(guān)會計準則做好要求標準；公允價值計量模式則需要投資性房地產(chǎn)在進行初始計量后，以公允價值進行計量，不需要再對于計量情況進行折舊、攤銷等。此外，投資性房地產(chǎn)會計準則中，對于投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換以及處置會計情況等，都有明確的要求和規(guī)定，以在具體的財務與會計行為進行實施應用。

三、投資性房地產(chǎn)會計準則對于企業(yè)會計處理的影響

投資性房地產(chǎn)會計準則中，對于房地產(chǎn)行業(yè)中投資性房地產(chǎn)的確認以及計量、轉(zhuǎn)換、處置等，都有明確的規(guī)定與要求。

（一）投資性房地產(chǎn)計量模式對企業(yè)財務的影響

投資性房地產(chǎn)會計準則中規(guī)定，成本計量模式進行投資性房地產(chǎn)的計量，投資性房地產(chǎn)在房地產(chǎn)資產(chǎn)負債日期內(nèi)，需要進行折舊或者是攤銷計量提算，而在稅法中對于投資性房地產(chǎn)的折舊以及攤銷費用，可以在企業(yè)納稅前進行扣除。這樣一來，企業(yè)在進行財務計算管理中，雖然賬面資產(chǎn)盈利數(shù)量減少，但同時也具有沖抵稅收的作用，對于企業(yè)資產(chǎn)現(xiàn)金的流出以及資產(chǎn)所有者權(quán)益維護有著積極的作用。

而投資性房地產(chǎn)會計準則中，公允價值計量模式進行企業(yè)投資性房地產(chǎn)的計量應用中，計量企業(yè)資產(chǎn)中的賬面資產(chǎn)價值會受到計量公允價值的變化情況的影響，發(fā)生一定的調(diào)動變化。公允價值計量模式進行企業(yè)投資性房地產(chǎn)的計量，對于企業(yè)的市場價值以及運營盈利能力能夠很好的進行反映。

（二）投資性房地產(chǎn)計量模式對企業(yè)稅收的影響

在現(xiàn)有的稅法規(guī)定與明確要求下，使用成本計量模式進行計量應用中，如果企業(yè)計量折舊政策與稅法規(guī)定一致，則不需要進行納稅調(diào)整，而在不一致的情況下，則只需要對于折舊額部分進行調(diào)整即可。而公允價值計量模式進行計量，則需要根據(jù)稅法規(guī)定進行折舊數(shù)額的計算調(diào)整，并且對于投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)負債日內(nèi)的公允價值與企業(yè)賬面價值差額，需要計入到企業(yè)的當期損益中，并對于該項損益情況進行調(diào)整。因此，使用公允價值計量模式，對于企業(yè)的所得稅納稅調(diào)整工作來講，工作量與工作復雜性都比較突出。

四、結(jié)束語

綜上所述，我們可以了解到投資性房地產(chǎn)與房地產(chǎn)行業(yè)之間存在的一些差異。雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于高速發(fā)展的階段，但是在投資性房地產(chǎn)會計核算中仍然存在一些問題，本文對此問題提出了一些相應的解決方法。

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展推動以及投資理念的發(fā)展轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，投資性房地產(chǎn)已經(jīng)逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟利益發(fā)展的最新增長點，對于企業(yè)的利益增長與發(fā)展有著非常重要的影響和決定作用。而同時，隨著房地產(chǎn)企業(yè)中投資性房地產(chǎn)的發(fā)展，為了對于投資性房地產(chǎn)中的財務管理以及會計處理行為進行規(guī)范管理，最新實施的會計準則中也專門增加了關(guān)于投資性房地產(chǎn)會計行為的相關(guān)準則要求，對于投資性房地的確認以及計量等相關(guān)行為進行明確約束，以保證投資性房地產(chǎn)行為的規(guī)范性。本文在此結(jié)合目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢，以及投資性房地產(chǎn)會計準則的相關(guān)要求準則，從投資性房地產(chǎn)會計準則的產(chǎn)生背景與會計處理規(guī)定等方面，以投資性房地產(chǎn)會計處理中的成本與公允價值兩種會計處理計量模式為主，對于這兩種計量模式對房地產(chǎn)企業(yè)利益與稅收影響進行分析論述。