房地產投資的主要風險與控制措施分析

【摘要】房地產企業是我國的一項基礎性產業，在金融危機之后我國的房地產業也進入了一個全面復蘇的階段，國家對處于泡沫階段的房地產業進行調整，也讓我國的房地產業結束了以往的暴利時期，同時，投資房地產的風險也極大的增加了。在房地產的投資中，會涉及到很多方面的影響因素，而且這些因素還有不確定性，因此在投資房地產中就需要科學謹慎，對各種因素進行深入的分析，對房地產中風險涉及到的行業因素與宏觀環境進行識別，有效的防范風險因素。

【關鍵詞】房地產投資；風險分析；風險控制；對策

我國的房地產企業在改革開放之后，隨著我國的土地征用以及住房制度的改革逐漸出現了復蘇。而由于房地產企業具有風險高、回收周期長、投資數額大的特點，同時在實際中大部分企業沒有對風險管理有足夠的認識，也沒有設立起專門的風險管理機制與管理人員，因而在實際投資中還存在一定的風險，例如是經營風險與政治風險等，都會對投資者的收益與房地產業的發展有直接的影響。所以，這種情況下，就需要對房地產業的投資風險進行研究，盡量規避投資者的風險，同時也促進我國的經濟健康穩定的運行。

1. 房地產投資的經濟特征

在我國的房地產投資中，它是現代經濟投資中重要的組成部分，不僅包括了各類房地產的資產買賣活動，還包括了與房地產有關的修建和建造活動，因此，房地產投資既具有一般的提供產品的工能，還具有調節經濟、資源配置、以及融通資金的功能。因此，在投資房地產中具有一定的經濟特點。

1.1有較大的資金需求，經營的周期也比較長

由于房地產的價值量比較大，也具有一定的持久性，房地產也是一種不動產，所以在投資時需要的資金量就比較大，而同時要對資金進行邊線也很困難。所以，在從事和房地產相關的一些經濟投資活動時，就需要很大的資金量，同時，資金在房地產的投資運營中也有著非常重要的作用。另外，房地產還是一種生產要素的投入，為廠商或者是居民來提供長久的房屋或者是場地服務。

1.2投資房地產是一項權益收益

由于房地產是一項不動產，所以投資房地產的本質是其發生的權益轉移。投資房地產的根本目的就是為了獲得收益，所以，就需要獲得房地產的各項產權，以獲得法律上的保護，這樣才能實現投資的目的。另外，在現代經濟中，房地產的所有權與債權等都構成了投資客體在投資時的實際內容。

2.房地產投資的主要風險分析

2.1宏觀的環境風險

（1）國民經濟的發展風險

經過實踐研究證明，我國的房地產業與國民經濟發展的水平有著密切的聯系，如果經濟有過快的發展，房地產投資就會過熱從而出現風險，如果經濟發展過慢，房地產也會由于投資不足而產生一定的風險。在我國的改革開放以前，經濟實力還比較差，房地產的投資也處于一個停滯的階段，但是隨著我國經濟的發展，在1992年與1993年我國的GDP增長率已經達到了14.2%與13.5%，相應的房地產投資的增長率已經達到了117.42%與164.98%。但是同時這樣房地產投資和國民經濟的不協調發展局導致了后期國家政策的調整。

（2）宏觀調控的政策風險

在我國，宏觀調控的政策風險對房地產投資者的投資具有全局性的重要影響，一旦出現了政策風險，就會對投資者有致命的打擊。而這種風險中主要包括的有對土地使用制度的改革風險。由于對土地的使用制度改革會影響到房地產商品的價值，如果價值降低了，房地產市場中的投資者與經營者就會承受一定的損失，例如國家規定的收費、補償以及使用年限等都會導致房地產增加開發成本。另外，土地的改革制度影響主要體現在我國政府對土地使用的具體的技術等政策因素。例如在出讓土地使用權上政府可以根據實際情況來采取相應的招標、協議以及公開拍賣等，而這三種不同的方式也會個投資者帶來不同的成本影響。而為了避免地價會與市場實際情況有過分的偏離，政府也會對地價采取一定的調控政策，這樣也會給房地產的投資者帶來一定的影響。

（3）利率變化的風險

利率指的是在一定的時期內發生的利息額和相應的借貸資金的比率。在我國，利率是國家進行宏觀調控的重要經濟杠桿，對企業的財務活動與財務決策有著重要的影響。在我國，利率主要是由中央銀行來統一制定的，央行在制定利率時主要是根據國家的整治需要、社會的平均資金利潤率以及資金供求關系等因素，同時綠的制定的受到社會、經濟與政治的巨大影響。而利率的變化對房地產業有著負面的影響。如果利率上升，房地產開發的成本資金就會增加，這就會降低消費者的購買欲望，這個時候資金就會從房地產投資市場系那個銀行或者是股票證券市場流通。這樣在整體上就會造成既增加房地產商的開發成本，又降低了房地產的市場需求，從而給房地產的投資者帶來損失。

2.2房地產投資的行業風險

（1）市場的供求風險

這主要指的是在房地產建成之后在市場上遇到的不確定性因素，而這些不確定的因素對開發商推出商品會造成一定的影響，這樣就會給投資者或者是開發商造成損失。由于市場的供給和需求都具有不確定性與動態性特征，而這種不確定性與動態性也決定了在市場中經營者的收入不確定。當實際中的有效需求不夠或者是供給過剩的時候，房地產的開發商就不能把物業給順利的推出去，給經營者帶來一定的損失。而在市場的供求風險中，房地產開發商面臨的風險主要有按照風險的種類可以分為供給風險以及需求風險。如果供給出現過剩時，就會有供給風險，這樣房地產的投資者就會由于沒有顧客而承受風險。房地產的建設周期通常是2到3年，所以在對房地產的市場進行預測時，還需要考慮到市場上現在的供給量，也就是供給風險，還需要考慮到一些再建工程在完工之后對市場造成的影響與沖擊，也就是潛在的供給風險。而需求風險主要表現在需求不足，著主要是由于房地產商品過高的價格而在價格與購買力之間形成的差距。

（2）同業的競爭風險

在房地產中同業的競爭風險一般表現在企業的數量過多，企業的營業利潤低從而投資的收益率也低。在1992年房地產企業有12400家，達到了1991年企業數量的3倍，但是1993年又比1992年增加了1.3倍，達到了28600家。在接下來的幾年里雖然我國也有一些政策來進行調整，但是企業的數量依然過于龐大。

2.3房地產項目自身的風險

（1）財務風險

財務風險指的是房地產的投資者利用一定的財務杠桿，也就是主要來通過貸款等，擴大投資獲取的利潤范圍，但同時也增加了投資的不確定性，也就是說投資者面臨著獲取的收益還不能夠償還發生的貸款的可能性，因此這種利用借款而發生的投資活動也叫做負債經營。另外，在房地產的開發建設過程中，如果對財務風險沒有進行足夠的考慮，盲目的承擔大型的建筑項目，一旦出現了資金短缺往往就會通過售樓花以及依靠銀行來進行抵押貸款，但是這樣如果出現資金周轉困難時，本來就比較脆弱的房地產資金鏈條就會發生斷裂，這樣企業就不僅不能夠收回成本，而且還會欠給銀行一筆巨額的利息。

（2）策劃風險

這主要指的是在對投資的類型以及選擇地點問題上、對房地產的定位宣傳以及制定的銷售方案等，這些活動有可能不成功而給開發商與投資者帶來一定的風險。市場定位的風險主要表現在客戶群體的多樣性上，的那把是如果涉及到某個具體的項目時就需要集中到一個或者幾個客戶的群體上。區域風險除了具體的空間位置之外，還包括該位置的背景、經濟、社會以及自然環境等，另外也包括在對房地產開發時支付的投資成本高低與說面對的相應的競爭關系。在對區域位置把握時要用動態、發展的眼光來看待，由于經濟的發展與城市化水平的提高，城市中各位置的重要性也會有相對的變化，因此在開發投資時也要對這些因素進行全面的考慮。

3. 房地產投資的風險防范對策

3.1 關注國家的政策變化，把握投資方向

在我國的房地產業中，由于起步較晚而市場還有一定的不規范性，因而在很大程度上都會受到國家政策的影響。國家的政策在任何時候都不會一直不變，而政策一旦發生了變化無論是對經濟發展還是投資著的投資都會有一定的影響。因此就需要關注好國家的政策變化，尤其是房地產方面的政策變化例如是國家進行的住宅、產業政策以及貨幣、財政、稅收政策等。這樣對國家的政策進行研究，在投資時就會把握好投資的方向，預測投資的未來，還可以根據政策的變化來做出相應的投資策略，對風險可以進行有效的控制。

3.2做好投資的風險管理

在房地產投資中降低風險損失最有效和經濟的方法就是實行嚴密的分析管理。而風險識別主要是指對在房地產投資過程中的可能發生的各項損失因素進行預測與分析，以此來達到風險管理的目的。在投資中，為了更好的識別各類風險，就需要對風險進行分類總結，并根據實際情況來制定不同部門在不同過程中可能會發生的風險損失一覽表，來加強控制和監管風險。由于不同的風險具有不同的特點，所以就需要采取不同的處理方法。風險衡量指的是在房地產投資中反對投資目標產生不利影響的一些因素種類和損失程度等。在對風險進行衡量時，對可能會導致投資房地產失敗的因素壓特別注意，同時也要注意出現風險損失的概率。因為風險結果具有不確定性，這也就意味著風險具有一定的出現概率。因此，可以用隨機變量來看待風險，用風險度、標準差以及期望值來描述風險的特性。如果分析發現某兩種風險具有一樣的風險期望值，那么具有較大標準差的風險損失會較大，反之就會比較小。同樣，如果兩種風險發生損失的標準值相同，那么期望值越大而對代表的風險就越小；反之，越大。所以，在對風險進行分析時，就需要全方面的對各項因素進行分析考慮。

3.3有效的進行投資組合

在投資時，為了規避風險帶來的損失，就需要合理的進行分散投資，以便可以降低風險、分散風險。非常的顯著特點就是不動產，在投資的時候時間還很長，所以在實際中對某一地區的房地產進行了投資，如果其周圍的環境發生了變化，就會對投資收益產生巨大的影響。不同的房地產類型具有不同的投資風險，也有不同的獲利能力，所以，為了能夠獲得預期合理的收益同時還能降低房地產投資風險，就需要對房地產投資進行合理的分析組合。

3.4根據投資環境把握投資的時機

首先，房地產的投資時機指的是在投資時要把握好最佳的投資時機以及出售機會。房地產投資獲得成功的首要要素就是把握好投資時機。通常情況下，我國的房地產業發展情況與國家經濟發展的周期基本上是保持一致的，在整體上也受到國家的宏觀政策影響，因而根據經濟的發展規律，房地產的發展周期也可以分為蕭條階段、復蘇階段、高峰階段以及衰退階段。經濟在快速發展的時期，由于房地產業是一項先導性產業，因而就會有較大的需求，相應的其價格也會上漲。在經濟出現蕭條的情況下，同樣房地產業也會首當其沖，發生價格下跌現象。

其次，要做好相關的市場調查。對房地產進行投資時必須要做好的另一項工作就是對房地產活動進行分析。在房地產市場競爭日趨激烈的情況下，對市場進行分析，把握客戶的需求才可以有讓客戶滿意的產品，因此就需要做好對房地產的調查分析。市場供求上還存在著風險，對市場進行分析就可以有效的了解市場的現實需求與潛在需求，這樣不僅對投資環境進行考察，還了解收集各類信息，就可以在具體投資時合理的規避風險，獲得投資收益。

4.總 結

綜上所述，房地產業是我國經濟的一項重要產業，在投資房地產時具有一定的風險，所以在投資時，就需要對風險的各種因素進行分析，了解風險的特征與形式，在對風險作出合理的判斷，根據實際情況來采取有效的抵御風險的措施，把風險盡量的降到最低，獲得最大的合理的投資收益。

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