房屋租賃合同簽訂中應(yīng)注意的問(wèn)題

【摘要】隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)在整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的過(guò)程中有著十分重要的作用。而房屋租賃作為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要內(nèi)容之一，它和房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)有著十分密切的關(guān)系。然而從當(dāng)前我國(guó)房屋租賃合同簽訂的實(shí)際情況來(lái)看，人們?cè)趯?duì)房屋租賃合同進(jìn)行簽訂的過(guò)程中，由于出租人和承租人對(duì)自身的權(quán)責(zé)不夠明確，因此這就導(dǎo)致了房屋租賃合同的糾紛問(wèn)題，為此我們?cè)诜课葑赓U合同鑒定時(shí)就應(yīng)該對(duì)一些相關(guān)的注意問(wèn)題進(jìn)行重視。文章通過(guò)對(duì)房屋租賃合同鑒定的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行簡(jiǎn)要的介紹，討論了房屋租賃合同簽訂中應(yīng)該注意的相關(guān)問(wèn)題，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房屋租賃合同；注意問(wèn)題；分析

在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，房屋租賃合同的簽訂十的頻繁，這不僅有利于提高我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性，還促進(jìn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但是，從當(dāng)前我國(guó)房屋租賃合同鑒定的實(shí)際情況來(lái)看，出租人在和承租人簽訂房屋租賃合同的時(shí)候，由于人們對(duì)自身的權(quán)責(zé)不夠明確，因此這就容易使得出租人和承租人在房屋租賃合同簽訂中存在著許多的糾紛問(wèn)題。這就對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展有著一定的影響。下面我們就對(duì)房屋租賃合同簽訂中應(yīng)該注意的問(wèn)題進(jìn)行介紹。

一、房屋租賃合同的概述

在我國(guó)《合同法》中，人們并沒(méi)有對(duì)房屋租賃合同的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行明確的概述，只是將其作為租憑合同中的一種進(jìn)行介紹，這就使得人們?cè)趯?duì)房屋租憑管理的過(guò)程中存在著許多問(wèn)題，導(dǎo)致房屋租賃合同出現(xiàn)糾紛問(wèn)題，這就對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有著一定的影響。不過(guò)，隨著人類社會(huì)的不斷發(fā)展，人們對(duì)房屋租賃合同的簽訂也越來(lái)越重視，因此就開(kāi)始對(duì)房屋租賃合同的定義進(jìn)行相應(yīng)的研究分析。其中大部分學(xué)者認(rèn)為，房屋租賃合同的定義是指房屋出租人們將房屋出租給承租人，承載人必須定期給付出租人租金所簽訂的合同，并且在合同終止時(shí)，租出人必須要將房屋完好的歸還給出租人。

二、房屋租賃合同簽訂中應(yīng)該注意的問(wèn)題

目前在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程，房屋租賃合同的糾紛問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，這就對(duì)房屋當(dāng)事人的合法權(quán)益有著一定的影響，因此我們?cè)诜课葑赓U合同監(jiān)督的過(guò)程中，就對(duì)其相關(guān)問(wèn)題予以重視，從而減少房屋租賃合同糾紛的發(fā)生。其中我們?cè)诜课葑赓U合同簽訂當(dāng)中，存在的問(wèn)題主要體現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

1房屋的性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

在當(dāng)前我國(guó)房屋租賃當(dāng)中，房屋的性質(zhì)問(wèn)題是經(jīng)常出現(xiàn)的，這就使得房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益受到侵害。而所謂的房屋性質(zhì)的問(wèn)題其實(shí)就是指的土地性質(zhì)的問(wèn)題，目前我們?cè)趯?duì)土地性質(zhì)進(jìn)行劃分時(shí)，主要可以將其劃分成住宅用地、工業(yè)用地、綜合用地以及商業(yè)用地這幾種類型。然而，在早期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，人們對(duì)房屋并不重視，這就使得房屋性質(zhì)中存在的問(wèn)題一直沒(méi)有得到很好的解決，這就使得人們?cè)趯?duì)房屋租賃合同簽訂的過(guò)程中，并沒(méi)有對(duì)對(duì)房屋的性質(zhì)問(wèn)題進(jìn)行考慮，這就使得人們?cè)诜课葑赓U的過(guò)程中，自身的合法權(quán)益極有可能遭受嚴(yán)重的損失。

除了房屋性質(zhì)外，還有一個(gè)是房屋產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，在大多數(shù)情況我們簽訂商業(yè)房屋租賃合同的出租人一般都是產(chǎn)權(quán)人即房產(chǎn)證上載明的所有權(quán)人。但是目前因?yàn)樯虡I(yè)活動(dòng)的頻繁，承租人由于主客觀原因而轉(zhuǎn)行或退市的情況屢見(jiàn)不鮮，原承租人為了使自己損失降到最低，把房屋轉(zhuǎn)租出去。另一情況就是所有權(quán)人將房產(chǎn)抵押或出售等導(dǎo)致出租人（所有權(quán)入）變更的情，這些情況均會(huì)對(duì)房屋出租人和承租人產(chǎn)生影響，因此在房屋租賃合同簽訂中應(yīng)當(dāng)約定，如承租人轉(zhuǎn)租時(shí)必須經(jīng)出租人書面同意才能轉(zhuǎn)租，相反承租人也可以約定出租人在變更房屋所有權(quán)人時(shí)必須保證租賃合同在租賃期內(nèi)的持續(xù)有效。

2房屋租賃用途及房屋改造裝修的問(wèn)題

商業(yè)房屋租賃的用途當(dāng)然是只能用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一個(gè)廣泛的概念，零售、娛樂(lè)、餐飲等都是商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在商業(yè)房屋租賃合同中除了約定不得從事非法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)外，還應(yīng)當(dāng)約定具體用途。如租賃房屋處在居民區(qū)，而承租人租了房屋用于餐飲經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，那么經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的油、煙等會(huì)對(duì)周邊小區(qū)居民產(chǎn)生影響進(jìn)而導(dǎo)致投訴不斷，甚至在辦理證照時(shí)遇到不可逆的問(wèn)題。

承租人租賃房屋以后，對(duì)房屋進(jìn)行裝修是商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中常見(jiàn)的一環(huán)。同樣在商業(yè)房屋租賃合同中也應(yīng)當(dāng)約定裝修的范圍，出租人可以約定承租人不得破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，以減小因房屋裝修而對(duì)房屋產(chǎn)生的損害。另外還可約定租賃房屋到期后對(duì)裝修的處理，是拆除恢復(fù)原狀，還是承租人撤出后保留裝修歸出租人所有等等。

3租賃期限、租金、費(fèi)用的問(wèn)題

租賃期限是房屋租賃起始日與終止日的期間。按照合同法規(guī)定，租期最長(zhǎng)不得超過(guò)20年。租金問(wèn)題，要明確租金計(jì)租的標(biāo)準(zhǔn)，如年租金、月租金、日租金等，以及租金的遞增、租金的支付方式都要明確約定。租金在實(shí)際支付過(guò)程中還有一個(gè)問(wèn)題就是稅，即租金是否含稅。一般民間房屋租賃僅憑收款收據(jù)，甚至沒(méi)有憑證，沒(méi)有稅務(wù)部門開(kāi)具的房屋租賃發(fā)票，但商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的房屋租賃發(fā)票對(duì)于承租人來(lái)講是一個(gè)很重要的票據(jù)。出租人到稅務(wù)部門憑房屋租賃合同開(kāi)具發(fā)票時(shí)還要繳稅，所以這個(gè)問(wèn)題要在商業(yè)房屋租賃合同中明確。

4租賃合同當(dāng)事人的經(jīng)營(yíng)范圍及確認(rèn)

我國(guó)《民法通則》規(guī)定，企業(yè)法人應(yīng)當(dāng)在核準(zhǔn)登記經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)，并明文規(guī)定企業(yè)法人不得擅自超越核準(zhǔn)登記的經(jīng)營(yíng)范圍訂立合同，否則，將導(dǎo)致合同無(wú)效，不產(chǎn)生預(yù)期的法律效果。對(duì)于租賃合同來(lái)說(shuō)，并不是所有的企業(yè)都有租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)，只有那些依照企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例，經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，確定了財(cái)產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)范圍的企業(yè)才有權(quán)從事財(cái)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)。在實(shí)踐中，租賃合同的當(dāng)事人特別是承租方一定要嚴(yán)格、認(rèn)真地審查出租方的經(jīng)營(yíng)范圍，看其經(jīng)營(yíng)范圍中是否有財(cái)產(chǎn)租賃這一項(xiàng)。

5租賃合同當(dāng)事人的履約能力、資信狀況及確認(rèn)

對(duì)方當(dāng)事人的履約能力及資信狀況對(duì)租賃合同的履行是至關(guān)重要的。如果對(duì)方無(wú)履約能力，對(duì)另一方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，不但不會(huì)帶來(lái)任何經(jīng)濟(jì)利益，反而會(huì)造成不應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)損失。如果對(duì)方具有履約能力，還要看其商業(yè)信譽(yù)如何。只有確信對(duì)方具有履約能力，商業(yè)信譽(yù)良好，合同履行較有保障，才能與之簽約。在實(shí)踐中，要搞清對(duì)方的資信情況，主要是看其營(yíng)業(yè)執(zhí)照，了解注冊(cè)資金、經(jīng)營(yíng)范圍、企業(yè)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、法定代表人或企業(yè)負(fù)責(zé)人等。

三、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，在當(dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的過(guò)程中，房屋租賃合同的簽訂問(wèn)題對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展有著嚴(yán)重的影響，造成房屋租賃合同的糾紛頻繁發(fā)生，因此為了有效的解決這些問(wèn)題，我們?cè)趯?duì)房屋租賃合同簽訂的過(guò)程中，一定要對(duì)這些問(wèn)題予以重視，除了注意這些問(wèn)題以外，還要對(duì)房屋租賃管理機(jī)制進(jìn)行相應(yīng)的改進(jìn)和完善，以確保我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，從而解決了房屋租賃合同中存在著相關(guān)問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)

[1]尹中立.解讀新一輪房地產(chǎn)調(diào)控[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)管理. 2013（04）

[2]陳光華，李紅波.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的Stackelberg微分博弈模擬[J].河南科學(xué).2013（05）

[3]孫玉梅，武立廣.影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的灰色關(guān)聯(lián)度分析——以云南省昆明市為例[J].河南科學(xué). 2013（06）