房地產經濟區域差異的有關研究

摘要：近年來國家對房地產行業進行了扶持，使房地產經濟在一定程度上取得了較大的發展，成為我國的支柱產業之一。然而由于政策的不同、地區經濟發展不平衡及房地產起步發展不同等，導致出現房地產經濟區域差異不平衡現象，如東部地區經濟實力強，購買能力強，房價也水漲船高，相對的西部地區購買能力有限。本文就此重點研究房地產經濟區域之間的差異。

關鍵詞：房地產經濟；區域差異；區域經濟

房地產行業作為我國國民經濟的支柱產業，不僅關系到國家經濟發展問題，而且關乎民生。當下買房難已成為社會大眾關注的焦點和熱點，因此了解房地產經濟發展趨勢，采取有效的政策或措施至關重要，不僅能促進房地產行業的可持續發展，而且能一定程度上解決買房難等民生問題。由于區域經濟發展、地域限制及國家政策等不同，導致房地產經濟區域差異明顯，如房地產購買能力差異、投資差異、供需差異等。本文就此從房地產購買能力、投資、供需等幾個方面詳細的分析了房地產經濟區域差異，希望給國家及相關部門提供一定的參考。

一、房地產經濟發展地域差異的原因

由于各地區經濟的發展、購房需求存在差異，各地區的房地產經濟的發展也存在差異，呈不平衡的發展趨勢。筆者對各地區的房地產經濟進行抽樣調查，發現房地產經濟主要受到以下幾個方面的影響：

（一）房地產的需求不同

不同地區對房地產的需求存在差異。一定程度上說，經濟水平較高的地區，居民對房地產的需求量相對較高。居民對房屋的需求與家庭經濟情況存在直接聯系。房地產經濟屬于高消費商品，居民需要投資大量的資金，才能獲得商品所有權。對于支付能力不足的居民，則需要通過銀行借貸購房。根據借貸資金進行還貸期間，銀行利率會有所上升，從而增加貸款成本。相關調查結果顯示，居民收入達到一定的比例時，房地產經濟才能有所發展。因此，東部地區的經濟較為發達，且人均收入遠遠高于中西部地區，居民對房地產的需求量也相對較大。然而，西部地區的房地產經濟受地區經濟影響相對較小。筆者認為，現階段，西部地區是我國重點發展城市，處于發展中階段，東部、中部地區的居民對西部地區的房地產的需求，共同促進了西部地區房地產經濟的發展。

（二）房地產投資的地區差異

我國房地產經濟發展呈波動趨勢，尤其是1988年，我國的房地產經濟處于發展的低谷。為促進發展經濟的復蘇，我國開始頒布相關法律扶持房地產經濟的發展。近幾年，我國房地產經濟逐漸回升，同時推進城市一體化發展進程，也刺激我國房地產經濟的發展，在政府的扶持之下，房地產經濟從我國中心城市開始迅速向周邊地區蔓延。其中以北京、天津以及江蘇、上海、浙江等地區開始，房地產開發趨勢越來越明顯，很多社會富商看重房地產經濟發展，將自己手中大量的資金集中投向房地產開發建設事業中，并且也取得很好的效益，我國房地產經濟迅速上漲，一度成為我國國民經濟增長的重要支柱。

我國房地產經濟增長根據分布地區不同存在的差異也相對較大，城市發展水平決定著我國房地產經濟發展，中、西部地區房地產經濟發展比較緩慢，其主要原因是由于中、西地區一直以來經濟發展相對比較落后，東部地區逐漸崛起的同時，房地產經濟得到快速發展，這是一種歷史的必然發展趨勢。此外，房地產投資結構的不同對房地產經濟發展的影響力度也不一樣，從我國房地產投資結構來看，東部地區房地產投資占全國總投資中的50%以上，明顯高于其他地區的投資水平，這種趨勢表明，東部房地產經濟投入力度大，其經濟發展必然更快。因此，我國東部地區房地產經濟增長已經呈現一種過熱的現象，甚至在一些大城市地區已經有房地產泡沫現象，比如，上海、天津以及山東等地區。筆者對2012年全國各地區房地產投資增長幅度進行分析，根據相關調查結果顯示，東部地區房地產增長幅度為13.9%，中部地區增長幅度為18.3%，西部房地產經濟增長幅度為20.4%。可見，針對房地產投資結構存在的差異，我國政府出臺一系列政策可以進一步刺激我國中西部地區房地產經濟發展，實現東部、中部以及西部的一體化發展。

（三）房地產不同市場需求差異

我國房地產經濟發展存在區域差異具有一定的必然性，房地產經濟的發展和價格等均受到市場環境的影響。從全國范圍來看，經濟發展越快，房地產總體價格上漲幅度就越大；反之，經濟不發達地區，房地產價格增長就會比較慢。這種變化規律是經濟發展的定律，而其中最大的影響因素就是市場需求。房地產商提供的住房同樣屬于市場中的商品之一，只有具有市場需求，才能被迅速實現其價值。由此可見，市場需求是影響房地產價格的最重要影響因素，房地產購買能力之間存在的差異，最終不同地區房地產經濟增長也存在很大的差異。例如：我國東部地區人均收入水平較高，其購買能力也相對較高，具有足夠的資金進行房地產投資，因此其對房地產的需求也相對較大。由此可見，在一個地區影響購買力的是人們的平均收入水平，只有具有充足的剩余價值，才能購買住房或者投資商品房。所以，房地產經濟增長或下降與很多相關性因素有關，不同地區、購買力以及投資力度都是重要的影響因素。

二、地區差異在房地產經濟發展中的表現

（一）房屋升值空間成為影響東部地區房價的最大因素

在我國的東部沿海地區，社會經濟發展的水平較高而且呈現飛速發展的態勢，所以東部地區勞動力輸入的數量要遠遠高于其他地區，使得東部地區的人口數量激增。但是勞動力輸入群體的薪資收入較低，其購買能力相對較差，往往只能租房。隨著租房人群的增多，刺激高收入群體投資房地產，該原因也是推動東部地區的房地產發展主要原因。受到需求量增加和潛在購買群體增加的影響，東部房產升值的空間也越來越大，房價也隨之水漲船高，在影響房價的眾多因素之中，房屋升值空間成為最具影響力的因素。

（二）人均收入成為影響西部房產的最大因素

從我國整個房地產經濟發展的形勢來看，我國西部地區的人均收入成為影響房地產經濟的最大因素。除了西部之外，中部地區的房地產也會受到人均收入的影響。而東部因為本身的經濟水平比較發達，人均收入已經不再是影響當地房地產發展的主要因素了。因為西部地區的發達程度遠遠趕不上東部地區，所以大多數人買房受到人均收入的影響較大，是為了滿足剛性需求，即為了居住目的而必須買房，使得人均收入仍是影響西部房產的最大因素，而我國的東部地區因為經濟發展的水平較高，買房更多的是一種投資行為，目的是提升自己的財富空間，而且東部地區的房地產發展起步較早，人均收入和家庭的經濟狀況早已不是影響房地產經濟發展的主要因素了。

結束語：

綜上所述，房地產經濟區域差異不平衡是一個典范，主要表現在房地產購買能力差異、房地產需求差異、房地產供應差異、房地產投資差異等幾個方面。經濟越發達的地區，人們收入有高有穩定，有較強的購買能力，自然房地產需求越高，房地產建設規模及供給大越大，房地產價格隨之也攀升。由此可見影響房地產經濟發展的主要因素有收入（西部地區影響最大）和房屋升值空間（東部地區影響最大）。相關部門可以從上述幾點出發，有效控制房地產價格，促進房地產經濟穩定持續發展及社會穩定。

參考文獻：

[1]韓芳.新疆住宅房地產市場區域差異與宏觀調控研究[D].新疆農業大學，2011.

[2]朱媛玲.我國房地產市場價格區域差異的計量研究[D].吉林大學，2012.

[3]金蘭.房地產區域發展模式研究[D].西南財經大學，2011.

[4]薛宏磊.吉林省房地產發展水平的地域差異研究[D].東北師范大學，2012.

[5]王文斌.我國房地產價格波動形成機制及影響因素研究[D].南開大學，2010.