中小型房產公司工程造價控制與管理

【摘要】投資控制貫穿項目全過程，造價控制在投資控制統領下也跟項目各實施階段緊密相關，現就中小型公司房地產開發項目在決策階段、設計階段、招標階段、施工階段和竣工結算階段的造價控制與管理逐一闡述：

【關鍵詞】投資控制 造價 控制與管理

一、決策階段的造價控制與管理

從投資控制角度來說，決策階段是項目全過程投資控制的重點和關鍵點，決定了項目70%以上的投資。那是不是開發項目的造價控制重點都要放在決策階段來呢？我個人認為不是的，原因有二：首先，項目決策是技術與經濟的綜合配比，需要大量翔實的基礎數據、經驗豐富的工程技術和經濟專家、科學的決策方法。中小型房產公司目前從人力物力上都還有所欠缺；第二，建設項目均是房產開發項目，與工業建設項目及公共建筑項目有所不同，后者是在確定生產能力及使用要求的前提下，在建設地點、建設標準、工藝流程和設備選型等方面有多種組合模式，需仔細研究找出最佳方案。而房產開發項目不確定因素相對少得多，地塊都是通過招拍掛方式取得，位置和大小不由自己選擇。每宗地塊都有對應的規劃條件指標，建設規模基本就確定了。而建設標準，取決于小區檔次定位，更主要要通過營銷策劃確定銷售預期而定。所以，在項目決策階段通過造價手段來控制項目成本實際意義不大。

二、設計階段的造價控制與管理

到設計階段，造價控制有了具體的對象——房屋建筑。合理的設計是控制工程造價的關鍵和源頭。中小型房產公司目前適宜采用“安全可靠、成熟先進、經濟適用”的設計理念，不追求標新立異，更注重穩重可靠。本階段控制成本的造價手段主要是依據經驗數據對設計戶型、外立面裝飾、設備材料選型等提出優化建議，如戶型是否規整，有無過多的拐角墻；是否過分追求立面效果而增大外墻系數，導致砌筑、保溫、裝飾面層工程量的無謂增加；設備材料選型標準是否合適等等。而涉及到結構部分的砼、鋼筋含量、基礎形式、主體結構形式等的優化建議，單從造價角度來考慮比較困難，雖然這部分對造價影響很大，但因涉及結構安全，需結構計算，無法簡單通過造價高低來評判設計優劣。作為絕大多數中小房產開發商，沒有自己的設計部門，最有效的做好設計造價控制途徑就是找一個優秀的設計單位，一個認真負責的設計團隊。設計費用占整個開發成本比例不足2%，對造價的影響度卻高達35%～75%，做好設計工作經濟效益顯著。合同條款可增設設計獎勵，提高設計人員工作積極性，設計尾款作為設計保證金，在工程完工時視設計質量是否達到預期標準來確定退還比例。合理的放寬設計周期，保障設計人員有有足夠的時間做技術與經濟對比，各專業之間有充分交流協調的機會，確保設計精度。

三、招標階段的造價控制與管理

招標階段的主要工作是招標確定施工單位與簽訂施工合同，是通過造價手段控制項目成本實質工作的開始，目前，招標文件已經比較格式化，控制的重點應該放在招標清單的編制與擬采用主要合同條款的擬定。首先，清單的編制過程，是對施工圖設計的一次仔細梳理，在現場施工操作之前的所有工作中，只有工程量的計算過程才能看圖識圖達到如此細致的程度，能找出大部分設計中的“錯、漏、碰、缺”，初步檢驗設計質量，并及時反饋到設計單位，在招標文件發出之前完善設計，保持與招標清單一致，最大限度減少施工期間的變更和簽證，這點對防止投標單位不平衡報價和施工期間造價控制都十分有利。所以編制招標清單，應著重注意以下幾個問題：1、清單項目的完整和工程量的準確性，這是個基本要求，這兩者出現過大的差異直接影響投標報價和工程真實成本，使之后的造價控制失去基準；2、項目特征描述與工作內容的準確性，這點容易出現紕漏。某些細部做法設計人員有時是直接標注在圖紙上，有時引用標準圖集，有時在圖集基礎上做調整；3、做好清單編制說明。特別是對清單里已修改的做法和材料，設計文件未來得及同步修正，一定要仔細的在編制說明中反映，作為控制價編制和投標報價的統一依據。

而對于合同簽訂，重點是招標文件中的“合同條款及格式”部分編制，而不是招標后的合同談判，遞交了投標文件的投標單位都應對招標文件中的合同條款予以接受，所以在編制招標文件時就應在法律允許范圍內對擬簽訂合同的主要條款按照最大限度對己方有利的原則來擬定，一旦確定中標單位后再要來更改合同條款以更有利招標方的行為都是無力的。對于合同中的造價控制，重點關注的條款就是合同價款的方式、變更的估價原則和價格調整。

四、施工階段的造價控制與管理

施工階段是建筑物實體形成階段，是人力、物力、財力消耗的主要階段。此階段涉及面廣，影響因素多，如施工周期變化，政策性變化，材料設備價格，市場供求波動等。控制工程造價要從多方面入手，技術方面的、經濟方面的、管理方面的都要協調兼顧，從造價工作角度出發，重點做好以下方面：1、配合現場項目部加強合同管理，做好合同跟蹤，督促合同雙方都按合同履責。及時解決履行過程中出現的問題，避免索賠事件的發生；2、協助現場項目部加強現場簽證質量。現場簽證應嚴格按流程，分級把關，限額簽證。盡量減少設計變更 ，杜絕不實及虛假簽證，統一簽證與結算的內容和口徑；3、造價管理人員應隨時深入現場，收集和掌握工程有關資料，及時掌握現場施工動態，為工程結算提供依據，做好必要的準備工作；4、協助項目管理人員及時審核因設計變更、現場簽證等發生的費用，有條件要做到分段結算，以便隨時準確掌握項目成本情況，相應調整控制目標。

結語

建設項目工程造價控制管理是一個綜合系統工程，以上僅是從造價工作角度對開發項目造價控制與管理作出的整理，還需要多多從基層從現場角度考慮問題，才能真正做好工程造價控制與管理工作。