重慶房產稅試點改革的實效分析

葉發強++陳西嬋

摘 要：重慶房產稅試點改革的實際效果并不顯著：在調節居民收入分配方面，雖然政策的出發點在于減少社會財富分配的不均，但房產稅規模偏小使其調節收入分配的作用有限；在調控房產市場價格方面，雖然限制了高端消費，但對整體房價影響有限；在組織財政收入方面，雖然房產稅對財政收入的構成具有一定的影響，但其在地方財政收入中占比很低。但從長遠來看，試點方案的實施有利于對房地產市場的結構調整，并對推進住房制度體系建設具有極為重要的作用。因此，重慶房產稅改革試點的制度建設意義遠大于實施效果。應積極推進公租房、安置房建設，合理引導剛性需求，構建“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度體系；提升房產稅對財政收入的貢獻度，降低地方政府對土地財政的依賴性；改進房產稅稅制設計，穩步推進房產稅擴圍改革。

關鍵詞：房產稅改革；房產市場調控；收入分配調節；地方財政收入；土地財政；住房制度體系；房產稅擴圍改革；房產稅稅制設計

中圖分類號：F293.31；F810.424 文獻標志碼：A 文章編號：16748131（2014）01004607

一、引言

2011年1月，上海和重慶分別印發了對個人住房征收房產稅試點的暫行辦法，拉開了房產稅改革試點的序幕。2013年5月底，國務院明確提出將擴大房產稅改革試點范圍。2013年7月北京、南京、青島、深圳等地已上報房產稅試點方案，有望成為房產稅試點城市。有人認為房產稅是降溫房地產、縮小不平等差距、為地方政府提供可持續收入的終極“黃金子彈”；也有學者基于房產稅試點城市房價依然上漲的事實，對房產稅的實施效果持懷疑態度。

近年來大量學者圍繞房產稅對社會經濟系統的影響進行了較多探討，其研究成果對房產稅改革實踐起到了一定的指導作用，房產稅的改革是促進稅收公共化和推進符合市場經濟要求的公共財政體制建設的良好契機。但由于相關基礎數據缺乏，國內學術界關于房產稅的區域政策效應研究的文獻并不多，尤其缺乏利用計量模型進行的實證研究。同時，房產稅是地方財政稅，針對某一個區域深入研究房產稅對區域經濟發展的影響比宏觀層面的分析更具現實意義。

上海、重慶的房產稅試點改革，是在房價上漲過快的背景下出臺的，是國家一攬子調控措施的組成部分，但房產稅試點方案偏離財產稅屬性而表現出商品稅的特征，其具有的組織財政收入和調控經濟的功能也需重新衡量。重慶屬于中等房價的內陸城市，其房產稅實施的是“存量模式”，研究重慶房產稅的改革效果有利于房產稅在全國的推廣。因此，在房產稅擴圍大討論的背景下，本文以重慶的房產稅試點改革為案例，從房產稅調節居民收入分配、調控房產市場和組織財政收入三個層面分析房產稅的實施效果，進而提出進一步改革的建議。

葉發強，陳西嬋：重慶房產稅試點改革的實效分析

二、房產稅的功能

1.房產稅與居民收入分配

房產擁有量的多寡是社會財富分配不均的表現。房產稅作為財產稅屬于直接稅，由于稅負難以轉嫁，納稅人繳納房產稅直接減少其稅后收入，房產稅征收過程實際上就是收入再分配過程。Netzer（1966）認為財產稅相對于現行貨幣收入來說是均衡的，在一定程度上具有累退性。財產稅是基于住宅單元價值的比例稅率，因為低收入家庭在住房上的支出比例大于高收入家庭，所以，相比之下承擔的財產稅義務也較重。Melszkowski（1972）認為房產稅資本收入比例會隨著總收入的增加而上升。Aaron（1975）認為短期內，對資本征收財產稅將歸宿于資本所有者頭上，高收入家庭承擔的稅負相對較多，即不動產稅具有明顯的累進性。理論上講，房產稅作為政府調節財富分配的有效工具，對促進經濟、社會和諧發展具有獨特作用。

2.房產稅與房價的關系

國外學者對房產稅與房價關系，有三種代表性觀點。第一種觀點是“傳統觀點”，認為開征房產稅會導致房價上升，并最終將稅負轉嫁給消費者。第二種觀點是“受益觀點”，認為房產稅僅是當地居民對本地公共服務的一種支付，房產稅僅是一種使用費，類似人頭稅，不是資本稅，對資本和資源配置沒有產生任何扭曲，而且對住房價值也沒有任何影響。第三種觀點是“新觀點”，認為傳統觀點的部分均衡分析是高度誤導的，因為他們忽視了所有轄區均有房產稅；房產稅導致了當地不可移動生產要素和商品價格的變化，因此，房產稅是資本稅，會使房價下降。

關于房產稅與房價的關系，國內學者也進行了一些研究，他們沒有延續國外的觀點繼續討論房產稅是資本稅還是流轉稅，而是從房產稅影響供求關系角度研究，得到三種觀點：房產稅推高房價、房產稅對房價無影響和房產稅降低房價。例如，夏商末（2011）認為房產稅對房價的影響取決于其方案設計，在我國房產稅更有可能推高房價，原因是Tiebout提出的居民“用腳投票”的假設在我國并不成立，居民總是從農村流向城市，從二、三線城市流向一線城市。睢黨臣等（2011）分析認為房價的變動主要由市場供求關系決定，從短期看，房產稅能在一定程度上遏制房價的快速上漲，但從長期來看，房產稅抑制房價高漲的作用非常有限，需借助于其他手段。駱永民等（2012）構建動態一般均衡模型，分析結果表明從長遠角度看房產稅改革可以有效遏制房價的上漲，且能夠平抑房價變動對宏觀經濟的沖擊。上述觀點哪種更具說服力，目前還沒有形成統一結論，但其研究方法為后續的研究提供了啟示。遺憾的是，現有文獻大部分是宏觀層面的分析，而對于試點城市的個案研究較少。

3.房產稅與財政收入

房產稅屬于財產稅，它是許多國家（特別是發達國家）地方政府財政收入的重要來源。房產稅與其他稅種相比，具有稅基較為穩定、稅源非流動性、稅收收入穩定的特征，且房產稅與地方其它稅種結合，具有為地方政府籌集財政收入的功能。Fischel（2000）、Oates（2001）、Mckenzie（2003）等認為房地產稅是地方政府的重要收入來源。Oates（2001）總結了美國財產稅與地方政府的關系，認為財產稅為地方政府提供了一個既能提供所需財政收入又能鼓勵有效地制定財政政策的稅收杠桿。

國內研究房產稅的財政功能則更多地強調房產稅改革應該朝著公共財政的方向發展。杜雪君（2009）實證研究結果表明房地產稅對房價具有抑制作用，而地方公共支出則有助于房地產價值提升，最終房產稅對房地產價值的影響，主要取決于房產稅、地方公共支出與房地產價值的關聯性。符育明（2010）認為房產稅作為一種地方稅，可以讓地方政府能夠按當地的城市建設要求和居民對公共服務的需求機動地調節稅收。

三、重慶房產稅改革試點效果分析

由表1數據可知，2009—2012年，重慶商品房施工面積<竣工面積<銷售面積，房地產市場需求旺盛。2012年重慶商品房施工面積為22 009.03萬平方米，比2011年增長7.9%；竣工面積為3 990.63萬平方米，比2011年增長16.5%；商品房銷售面積為4 522.40萬平方米，與2011年相比略有下降，但仍大于竣工面積。2012年商品房竣工面積的84.86%為住宅（3 386.35萬平方米），該年商品房銷售面積的90.77%為住宅（4 105.11萬平方米）。這表明重慶房地產市場供不應求，且以住宅為主。加大市場供給，積極推出公租房、安置房是政府調控房地產市場的重要措施。2011年、2012年重慶市分別新建安置房面積359.03萬平方米、66.49萬平方米；主城區公租房開工建設1 694.2萬平方米、1 551.88萬平方米，竣工面積484萬平方米、626.4萬平方米。公租房、安置房的推出加大了房產市場的供給，有利于房地產市場的穩定和發展。

從房產稅改革實施效果看，2011年別墅、高檔公寓銷售面積顯著下降，僅為142.19萬平方米，比2010年實施房產稅試點前下降了36.23%，說明房產稅試點改革對別墅、高檔公寓銷售影響較大，然而房產稅改革所涉及的范圍有限。重慶市國土資源和房屋管理局發布的數據顯示，2012年重慶主城九區新建商品住房成交建筑面積均價為6 389元/平方米，而2011年的建面成交均價為6 390元/平方米。

表1 重慶2009—2012年房地產開發和銷售主要指標/萬平方米

資料來源：2009—2011年數據來自《重慶統計年鑒》，2012年數據來自《2012年重慶市國民經濟和社會發展統計公報》。

1.房產稅改革調節收入分配的效應分析

重慶市集大城市、大農村、大庫區、大山區和民族地區于一體，城鄉二元結構矛盾突出。作為全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區，重慶到2020年的目標是城鄉居民收入達到全國平均水平，收入差距明顯縮小，形成統籌城鄉發展的制度體系。重慶在全國率先將基尼系數寫入“十二五”規劃，明確提出將衡量社會貧富差距的指標基尼系數由0.42降到0.35。因此，調節收入分配，縮小貧富差距是重慶房產稅改革的題中之義。

上海市財稅局發布的相關數據顯示，上海2012年稅收收入總額約為1.04萬億元，而2012年全年上海房產稅收入約為92.5億元，占比約0.8%，2011年這一比例約為0.7%。重慶房產稅占地方財政收入的比重比上海更低。重慶發布的相關數據顯示，重慶2011年共征收個人住房房產稅近1億元，即使按照1億元來計算，這筆收入占重慶地方財政收入的比例也僅為0.3%。其中，2011年重慶應稅住房為8 791套，而2012年的新增應稅房源只有2 236套。2012年，重慶房產稅征收金額為1.4億元，比2011年略有增加。同時，重慶房產稅試點方案明確規定，房產稅收入主要用于公共租賃住房等保障性住房建設。雖然現階段重慶房產稅改革方案稅收收入并不顯著，但政策的出發點在于減少社會財富分配的不均。從長遠看，房產稅改革對于調節收入分配，縮小貧富差距，促進社會和諧仍具有一定意義。

2.房產稅改革調控房產市場的效應分析

根據重慶市政府公布的房產稅征收方案，其限制高端消費的意圖十分明顯。從征收對象來看，房產稅的征收對象主要是城市中的獨棟別墅、高檔住房以及在重慶同時無戶籍、無企業、無工作的“三無”人員新購房。其中獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。

2011年重慶市進行房產稅改革試點，且試點范圍主要針對重慶主城九區的獨棟別墅存量房、增量房及房價達到當地均價兩倍以上的高檔公寓。從房產稅改革實施效果看，房產稅改革試點對別墅、高檔公寓銷售影響較大。然而房產稅改革所涉及的范圍有限，相關數據顯示，2012年1—11月新增別墅（包括少量獨棟）的成交量還不到商品房成交總量的5%，而高檔住房占總成交的比例也不高。重慶房產稅改革試點后，高檔公寓、別墅銷量的大幅下跌對總體房價影響有限，由于供需不均衡，重慶房價仍可能繼續上漲。

綜上所述，重慶房產稅改革對房價的降價效果不明顯，但在一定程度上具有穩定房價的作用。重慶房產稅改革對房產市場的重要作用體現在房源結構調整上，公租房、安置房的大力推進和對別墅、高檔公寓征稅同時并進，有利于形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度體系。

3.重慶房產稅組織財政收入的功能分析

房產稅的財政收入功能與其能否成為地方政府的主體稅種有關，同時還受以下因素影響：一是房產所有者是否具備納稅能力。因為房產稅的征稅對象與稅源的分離，征稅對象是房產，但房產稅來源于房產所有者的收入，而對個人基本住房免稅將會抑制房產稅收入的規模。二是土地財政的制約。在我國現有的土地供給制度和土地補償制度背景下，地方政府能夠從土地價格上漲中得到更多的土地出讓金收入，對土地財政的依賴抑制了房產稅財政收入功能。

房產稅是地方稅，其顯著的特點是具有可延續性、有穩定的稅源，其基本功能是緩解政府部門的財政資金壓力，減少政府對土地的依賴性。下面分別計算重慶土地出讓金與房產稅在地方財政收入中的比重，其結果如圖1所示。

從圖1中可知，隨著房地產市場的不斷發展，重慶國有土地使用權出讓金與新增建設用地土地有償使用費在政府部門的財政收入占有極其重要的地位，其在財政收入中的占比超過35%，并有進一步上升的趨勢。與之形成明顯差別的是房產稅在財政收入的占比有下降的趨勢，且近幾年的占比不超過1%。上述結果表明重慶地方財政收入對土地出讓金的依賴性較高。

由于重慶個人房產稅試點2011年才開始，且其征收成效不能完全反映房產稅在財政收入中的作用，因此，仍然采用重慶統計年鑒上的房產稅數據分析房產稅在財政收入中的作用。根據相關參考文獻、理論及數據的可得性，在分析的過程中選取如下變量：（1）房價，采用商品房平均銷售價格衡量，使用Y表示，單位為元/平方米；（2）房產稅，使用地方財政決算收入中的房產稅衡量，使用X1表示，單位為萬元；（3）房屋建造成本：采用商品房竣工房屋造價衡量，使用X2表示，單位為元/平方米；（4）家庭收入，使用城鎮家庭平均每人可支配收入代表該地區居民的收入水平，使用X3表示，單位為元；（5）地方財政收入，使用X4表示，單位為萬元；（6）人均GDP，代表該地區的經濟發展水平，使用X5表示，單位為元；（7）土地出讓金，采用國有土地使用權出讓金與新增建設用地土地有償使用費衡量，

圖1 重慶土地出讓金與房產稅在財政收入中的占比/%[TS）]

使用X6表示，單位為萬元。

由于部分數據缺失，最終選擇了重慶1999—2011年上述變量的數據用于分析，并以2000年為基期用CPI進行平減，消除通貨膨脹的影響。同時，對上述各變量取對數，以消除變量的不平穩性，分別記為LNY、LNX1、LNX2、LNX3、LNX4、LNX5、LNX6。本文數據來自各年的《重慶統計年鑒》及EPS經濟分析數據庫。

采用Granger因果關系檢驗分析房產稅與財政收入間的因果關系，結果見表2。從統計角度看，在5%的顯著性水平下，房產稅是財政收入的Granger原因。上述結果表明雖然房產稅在財政收入占比較低，但對財政收入的構成仍具有顯著影響。因此，擴大房產稅的征稅范圍或提高房產稅稅率將有利于地方政府降低對土地財政的過度依賴性。

表2 重慶房產稅與財政收入間的Granger因果關系檢驗

回歸方程的參數估計結果表明：房產稅每增加1%，房價將降低0.006%；房屋建造成本每增加1%，房價將增加0.458%，財政收入每增加1%，房價將增加0.211%。上述結果說明，房產稅的變動將對房價產生負向影響，但其影響不顯著；而房屋建造成本、地方財政收入將對房價的變動產生正向影響。其中，財政收入對房價的正向影響可解釋為，由于財政收入有很大一部分是由地方政府轉讓土地獲取收入（國有土地使用權出讓金、新增建設用地土地有償使用費），這將增加開發商的建房成本，并將其轉嫁給消費者，并表現為房價的上漲。同時，房屋建造成本對房價變動產生的影響最為明顯，房產稅對房價的變動影響最不明顯，因此，目前居民不能寄希望通過房產稅來調控房價。

四、結論與建議

由于征收范圍狹窄、稅率設計不成熟等多種因素，重慶房產稅試點改革實際效果并不顯著，其試點的制度建設意義遠大于實施效果。重慶的房產稅方案雖涉及存量房產，但僅針對主城九區內的獨棟別墅、新購的高檔住房等征稅，征稅范圍偏小；同時，房產稅稅率低，沒有從根本上提高房屋持有成本，降價效果有限。因此，一方面，雖然重慶房產稅試點方案明確規定，房產稅改革收入主要用于公共租賃住房等保障性住房建設，政策的出發點在于調控社會財富分配的不均，但由于房產稅稅收總額較小，其調節收入分配的作用有限；另一方面，重慶房產稅試點改革雖然限制了高端消費，但對整體房價影響有限。重慶地方財政收入對土地出讓金的依賴性較高，雖然房產稅對的財政收入的構成具有一定的影響，但房產稅在財政收入的占比很小，且有下降的趨勢。此外，房產稅的變動對房價產生負向影響，但其影響不顯著；而地方財政收入對房價的變動產生顯著正向效應。雖然重慶房產稅試點改革的近期效果并不顯著，但從長遠來看，試點方案的實施有利于對房地產市場的結構調整，并對推進住房制度體系建設具有極為重要的作用。基于以上研究結論，對進一步深化改革提出以下建議：

一是積極推進公租房、安置房建設，合理引導剛性需求，構建“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度體系。房產稅本身并非決定房價走勢的主要因素，房產稅改革只是房地產調控的一個環節，區域經濟發展必然會推動房價的上漲。重慶是中國西部地區重要經濟增長極之一，“兩江新區”建設、統籌城鄉綜合配套改革試驗區和首個內陸免稅區等多個利好事件持續推動了城市快速擴張，地價持續上漲。為了鞏固房產稅改革對房地產市場結構調整的成果，需要繼續推進住房制度體系建設，尤其應重視住房保障體系建設。加大公租房、安置房的建設力度和對別墅、高檔公寓征稅同時并進，將有利于形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度體系。

二是提升房產稅對財政收入的貢獻度，降低地方政府對土地財政的依賴性。重慶房產稅在財政收入的占比有下降的趨勢，且近幾年的占比不超過1%，政府部門對土地出讓金有嚴重的依賴性。雖然房產稅很難在短期內實現“地方主體稅”的目標，但是房產稅對地方的財政收入構成仍具有一定的影響。隨著經濟的快速發展，居民收入水平逐步提高，為擴大房產稅的征稅范圍和逐步提高稅率奠定了基礎。房產稅作為一種地方稅，稅源穩定且持久，可以減少地方政府對土地財政的依賴性，緩解地方政府的財政資金壓力。

三是改進房產稅稅制設計，穩步推進房產稅擴圍改革。目前，重慶房產稅所涉及的范圍有限，實施效果不明顯，需要進行房產稅擴圍改革。但是，當前我國的房產稅擴圍改革面臨諸多難題，尤其是存量房產權的多樣性給房產稅的稅基確定帶來了困難，加大了對存量房開征房產稅的征管成本。此外，對存量房產進行合理的市場價值評估也存在管理上和技術上的障礙。因此，還需要我們積極探索，根據各地區的實際情況設計適宜的稅制方案，不斷推進和深化房產稅改革。

參考文獻：

杜雪君，黃忠華，吳次芳.2009.房地產價格、地方公共支出與房地產稅負關系研究：理論分析與基于中國數據的實證檢驗[J].數量經濟技術經濟研究（1）：109119.

符育明.2010.住房產業的有序發展基于公平的社會共識[J].探索與爭鳴（2）：1921.

駱永明.2012.房產稅改革與房價變動的宏觀經濟效應——基于DSGE模型的數值模擬分析[J].金融研究（5）：113.

睢黨臣，李牧然.2011.房產稅是否等于房價下降？——聚焦上海、重慶試點征收房產稅[J].經濟體制改革（3）：159161.

夏商末.2011.房產稅能夠調節收入分配不公和抑制房價上漲嗎？[J].稅務研究（4）：1925.

（編輯：南 北）

從圖1中可知，隨著房地產市場的不斷發展，重慶國有土地使用權出讓金與新增建設用地土地有償使用費在政府部門的財政收入占有極其重要的地位，其在財政收入中的占比超過35%，并有進一步上升的趨勢。與之形成明顯差別的是房產稅在財政收入的占比有下降的趨勢，且近幾年的占比不超過1%。上述結果表明重慶地方財政收入對土地出讓金的依賴性較高。

由于重慶個人房產稅試點2011年才開始，且其征收成效不能完全反映房產稅在財政收入中的作用，因此，仍然采用重慶統計年鑒上的房產稅數據分析房產稅在財政收入中的作用。根據相關參考文獻、理論及數據的可得性，在分析的過程中選取如下變量：（1）房價，采用商品房平均銷售價格衡量，使用Y表示，單位為元/平方米；（2）房產稅，使用地方財政決算收入中的房產稅衡量，使用X1表示，單位為萬元；（3）房屋建造成本：采用商品房竣工房屋造價衡量，使用X2表示，單位為元/平方米；（4）家庭收入，使用城鎮家庭平均每人可支配收入代表該地區居民的收入水平，使用X3表示，單位為元；（5）地方財政收入，使用X4表示，單位為萬元；（6）人均GDP，代表該地區的經濟發展水平，使用X5表示，單位為元；（7）土地出讓金，采用國有土地使用權出讓金與新增建設用地土地有償使用費衡量，

圖1 重慶土地出讓金與房產稅在財政收入中的占比/%[TS）]

使用X6表示，單位為萬元。

由于部分數據缺失，最終選擇了重慶1999—2011年上述變量的數據用于分析，并以2000年為基期用CPI進行平減，消除通貨膨脹的影響。同時，對上述各變量取對數，以消除變量的不平穩性，分別記為LNY、LNX1、LNX2、LNX3、LNX4、LNX5、LNX6。本文數據來自各年的《重慶統計年鑒》及EPS經濟分析數據庫。

采用Granger因果關系檢驗分析房產稅與財政收入間的因果關系，結果見表2。從統計角度看，在5%的顯著性水平下，房產稅是財政收入的Granger原因。上述結果表明雖然房產稅在財政收入占比較低，但對財政收入的構成仍具有顯著影響。因此，擴大房產稅的征稅范圍或提高房產稅稅率將有利于地方政府降低對土地財政的過度依賴性。

表2 重慶房產稅與財政收入間的Granger因果關系檢驗

回歸方程的參數估計結果表明：房產稅每增加1%，房價將降低0.006%；房屋建造成本每增加1%，房價將增加0.458%，財政收入每增加1%，房價將增加0.211%。上述結果說明，房產稅的變動將對房價產生負向影響，但其影響不顯著；而房屋建造成本、地方財政收入將對房價的變動產生正向影響。其中，財政收入對房價的正向影響可解釋為，由于財政收入有很大一部分是由地方政府轉讓土地獲取收入（國有土地使用權出讓金、新增建設用地土地有償使用費），這將增加開發商的建房成本，并將其轉嫁給消費者，并表現為房價的上漲。同時，房屋建造成本對房價變動產生的影響最為明顯，房產稅對房價的變動影響最不明顯，因此，目前居民不能寄希望通過房產稅來調控房價。

四、結論與建議

由于征收范圍狹窄、稅率設計不成熟等多種因素，重慶房產稅試點改革實際效果并不顯著，其試點的制度建設意義遠大于實施效果。重慶的房產稅方案雖涉及存量房產，但僅針對主城九區內的獨棟別墅、新購的高檔住房等征稅，征稅范圍偏小；同時，房產稅稅率低，沒有從根本上提高房屋持有成本，降價效果有限。因此，一方面，雖然重慶房產稅試點方案明確規定，房產稅改革收入主要用于公共租賃住房等保障性住房建設，政策的出發點在于調控社會財富分配的不均，但由于房產稅稅收總額較小，其調節收入分配的作用有限；另一方面，重慶房產稅試點改革雖然限制了高端消費，但對整體房價影響有限。重慶地方財政收入對土地出讓金的依賴性較高，雖然房產稅對的財政收入的構成具有一定的影響，但房產稅在財政收入的占比很小，且有下降的趨勢。此外，房產稅的變動對房價產生負向影響，但其影響不顯著；而地方財政收入對房價的變動產生顯著正向效應。雖然重慶房產稅試點改革的近期效果并不顯著，但從長遠來看，試點方案的實施有利于對房地產市場的結構調整，并對推進住房制度體系建設具有極為重要的作用。基于以上研究結論，對進一步深化改革提出以下建議：

一是積極推進公租房、安置房建設，合理引導剛性需求，構建“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度體系。房產稅本身并非決定房價走勢的主要因素，房產稅改革只是房地產調控的一個環節，區域經濟發展必然會推動房價的上漲。重慶是中國西部地區重要經濟增長極之一，“兩江新區”建設、統籌城鄉綜合配套改革試驗區和首個內陸免稅區等多個利好事件持續推動了城市快速擴張，地價持續上漲。為了鞏固房產稅改革對房地產市場結構調整的成果，需要繼續推進住房制度體系建設，尤其應重視住房保障體系建設。加大公租房、安置房的建設力度和對別墅、高檔公寓征稅同時并進，將有利于形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度體系。

二是提升房產稅對財政收入的貢獻度，降低地方政府對土地財政的依賴性。重慶房產稅在財政收入的占比有下降的趨勢，且近幾年的占比不超過1%，政府部門對土地出讓金有嚴重的依賴性。雖然房產稅很難在短期內實現“地方主體稅”的目標，但是房產稅對地方的財政收入構成仍具有一定的影響。隨著經濟的快速發展，居民收入水平逐步提高，為擴大房產稅的征稅范圍和逐步提高稅率奠定了基礎。房產稅作為一種地方稅，稅源穩定且持久，可以減少地方政府對土地財政的依賴性，緩解地方政府的財政資金壓力。

三是改進房產稅稅制設計，穩步推進房產稅擴圍改革。目前，重慶房產稅所涉及的范圍有限，實施效果不明顯，需要進行房產稅擴圍改革。但是，當前我國的房產稅擴圍改革面臨諸多難題，尤其是存量房產權的多樣性給房產稅的稅基確定帶來了困難，加大了對存量房開征房產稅的征管成本。此外，對存量房產進行合理的市場價值評估也存在管理上和技術上的障礙。因此，還需要我們積極探索，根據各地區的實際情況設計適宜的稅制方案，不斷推進和深化房產稅改革。

參考文獻：

杜雪君，黃忠華，吳次芳.2009.房地產價格、地方公共支出與房地產稅負關系研究：理論分析與基于中國數據的實證檢驗[J].數量經濟技術經濟研究（1）：109119.

符育明.2010.住房產業的有序發展基于公平的社會共識[J].探索與爭鳴（2）：1921.

駱永明.2012.房產稅改革與房價變動的宏觀經濟效應——基于DSGE模型的數值模擬分析[J].金融研究（5）：113.

睢黨臣，李牧然.2011.房產稅是否等于房價下降？——聚焦上海、重慶試點征收房產稅[J].經濟體制改革（3）：159161.

夏商末.2011.房產稅能夠調節收入分配不公和抑制房價上漲嗎？[J].稅務研究（4）：1925.

（編輯：南 北）

從圖1中可知，隨著房地產市場的不斷發展，重慶國有土地使用權出讓金與新增建設用地土地有償使用費在政府部門的財政收入占有極其重要的地位，其在財政收入中的占比超過35%，并有進一步上升的趨勢。與之形成明顯差別的是房產稅在財政收入的占比有下降的趨勢，且近幾年的占比不超過1%。上述結果表明重慶地方財政收入對土地出讓金的依賴性較高。

由于重慶個人房產稅試點2011年才開始，且其征收成效不能完全反映房產稅在財政收入中的作用，因此，仍然采用重慶統計年鑒上的房產稅數據分析房產稅在財政收入中的作用。根據相關參考文獻、理論及數據的可得性，在分析的過程中選取如下變量：（1）房價，采用商品房平均銷售價格衡量，使用Y表示，單位為元/平方米；（2）房產稅，使用地方財政決算收入中的房產稅衡量，使用X1表示，單位為萬元；（3）房屋建造成本：采用商品房竣工房屋造價衡量，使用X2表示，單位為元/平方米；（4）家庭收入，使用城鎮家庭平均每人可支配收入代表該地區居民的收入水平，使用X3表示，單位為元；（5）地方財政收入，使用X4表示，單位為萬元；（6）人均GDP，代表該地區的經濟發展水平，使用X5表示，單位為元；（7）土地出讓金，采用國有土地使用權出讓金與新增建設用地土地有償使用費衡量，

圖1 重慶土地出讓金與房產稅在財政收入中的占比/%[TS）]

使用X6表示，單位為萬元。

由于部分數據缺失，最終選擇了重慶1999—2011年上述變量的數據用于分析，并以2000年為基期用CPI進行平減，消除通貨膨脹的影響。同時，對上述各變量取對數，以消除變量的不平穩性，分別記為LNY、LNX1、LNX2、LNX3、LNX4、LNX5、LNX6。本文數據來自各年的《重慶統計年鑒》及EPS經濟分析數據庫。

采用Granger因果關系檢驗分析房產稅與財政收入間的因果關系，結果見表2。從統計角度看，在5%的顯著性水平下，房產稅是財政收入的Granger原因。上述結果表明雖然房產稅在財政收入占比較低，但對財政收入的構成仍具有顯著影響。因此，擴大房產稅的征稅范圍或提高房產稅稅率將有利于地方政府降低對土地財政的過度依賴性。

表2 重慶房產稅與財政收入間的Granger因果關系檢驗

回歸方程的參數估計結果表明：房產稅每增加1%，房價將降低0.006%；房屋建造成本每增加1%，房價將增加0.458%，財政收入每增加1%，房價將增加0.211%。上述結果說明，房產稅的變動將對房價產生負向影響，但其影響不顯著；而房屋建造成本、地方財政收入將對房價的變動產生正向影響。其中，財政收入對房價的正向影響可解釋為，由于財政收入有很大一部分是由地方政府轉讓土地獲取收入（國有土地使用權出讓金、新增建設用地土地有償使用費），這將增加開發商的建房成本，并將其轉嫁給消費者，并表現為房價的上漲。同時，房屋建造成本對房價變動產生的影響最為明顯，房產稅對房價的變動影響最不明顯，因此，目前居民不能寄希望通過房產稅來調控房價。

四、結論與建議

由于征收范圍狹窄、稅率設計不成熟等多種因素，重慶房產稅試點改革實際效果并不顯著，其試點的制度建設意義遠大于實施效果。重慶的房產稅方案雖涉及存量房產，但僅針對主城九區內的獨棟別墅、新購的高檔住房等征稅，征稅范圍偏小；同時，房產稅稅率低，沒有從根本上提高房屋持有成本，降價效果有限。因此，一方面，雖然重慶房產稅試點方案明確規定，房產稅改革收入主要用于公共租賃住房等保障性住房建設，政策的出發點在于調控社會財富分配的不均，但由于房產稅稅收總額較小，其調節收入分配的作用有限；另一方面，重慶房產稅試點改革雖然限制了高端消費，但對整體房價影響有限。重慶地方財政收入對土地出讓金的依賴性較高，雖然房產稅對的財政收入的構成具有一定的影響，但房產稅在財政收入的占比很小，且有下降的趨勢。此外，房產稅的變動對房價產生負向影響，但其影響不顯著；而地方財政收入對房價的變動產生顯著正向效應。雖然重慶房產稅試點改革的近期效果并不顯著，但從長遠來看，試點方案的實施有利于對房地產市場的結構調整，并對推進住房制度體系建設具有極為重要的作用。基于以上研究結論，對進一步深化改革提出以下建議：

一是積極推進公租房、安置房建設，合理引導剛性需求，構建“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度體系。房產稅本身并非決定房價走勢的主要因素，房產稅改革只是房地產調控的一個環節，區域經濟發展必然會推動房價的上漲。重慶是中國西部地區重要經濟增長極之一，“兩江新區”建設、統籌城鄉綜合配套改革試驗區和首個內陸免稅區等多個利好事件持續推動了城市快速擴張，地價持續上漲。為了鞏固房產稅改革對房地產市場結構調整的成果，需要繼續推進住房制度體系建設，尤其應重視住房保障體系建設。加大公租房、安置房的建設力度和對別墅、高檔公寓征稅同時并進，將有利于形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度體系。

二是提升房產稅對財政收入的貢獻度，降低地方政府對土地財政的依賴性。重慶房產稅在財政收入的占比有下降的趨勢，且近幾年的占比不超過1%，政府部門對土地出讓金有嚴重的依賴性。雖然房產稅很難在短期內實現“地方主體稅”的目標，但是房產稅對地方的財政收入構成仍具有一定的影響。隨著經濟的快速發展，居民收入水平逐步提高，為擴大房產稅的征稅范圍和逐步提高稅率奠定了基礎。房產稅作為一種地方稅，稅源穩定且持久，可以減少地方政府對土地財政的依賴性，緩解地方政府的財政資金壓力。

三是改進房產稅稅制設計，穩步推進房產稅擴圍改革。目前，重慶房產稅所涉及的范圍有限，實施效果不明顯，需要進行房產稅擴圍改革。但是，當前我國的房產稅擴圍改革面臨諸多難題，尤其是存量房產權的多樣性給房產稅的稅基確定帶來了困難，加大了對存量房開征房產稅的征管成本。此外，對存量房產進行合理的市場價值評估也存在管理上和技術上的障礙。因此，還需要我們積極探索，根據各地區的實際情況設計適宜的稅制方案，不斷推進和深化房產稅改革。

參考文獻：

杜雪君，黃忠華，吳次芳.2009.房地產價格、地方公共支出與房地產稅負關系研究：理論分析與基于中國數據的實證檢驗[J].數量經濟技術經濟研究（1）：109119.

符育明.2010.住房產業的有序發展基于公平的社會共識[J].探索與爭鳴（2）：1921.

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夏商末.2011.房產稅能夠調節收入分配不公和抑制房價上漲嗎？[J].稅務研究（4）：1925.

（編輯：南 北）