QE4即將離去，中國房價震蕩不遠矣

劉磊

那邊美聯儲主席伯南克剛剛宣布退出量化寬松政策（QE）的時間表和具體削減金額，這邊媒體報道，中國一線城市的風向標—北京、上海二手房降價10%、單套減價20萬-70萬元的吆喝就不絕于耳了。兩者的關聯度到底有多深？這種影響是心理層面的，還是有深層次本質聯系？

首先，我們需要了解美國實施量化寬松政策的背景是什么？究其本質，就是通過開動印鈔機超發貨幣，來轉嫁自身經濟風險。因此，經歷三次量化寬松政策后，美聯儲累計超發3萬億美金， 造成熱錢在全球泛濫，特別是流入到以中國為首的發展中國家。

與此同時，中國為應對突如其來的“潛在危機”，也順勢發布了中國版的量化寬松—4萬億刺激經濟政策。在外部流資和內部印錢的聯合推波助瀾下，才有了今天北京中產階層依然望價興嘆的感慨。國內房產市場已吃慣了低息無抵押、資金泛濫的盛宴，如今量化寬松的始作俑者美國開始熄火，盛宴即將散去， 而由于貨幣過度投放造成財富堆積而成的中國一線城市的高房價、投資無序造成中國二線城市商業地產過剩、中國三四線城市錯誤理解的城鎮化演變成住宅地產過剩的綜合現狀，終將在美國退出QE的直接影響下放慢腳步。支持高房價的資金源頭拮據了，房價豈有不降（不變化）之理？

貨幣政策由寬松轉向中性

美國QE削減規模不大，而低利率政策不會在短時期內改變，因為升息的前提是把失業率降低到6 . 5%以下，這需要足夠的時間來驗證。即便如此，國內的貨幣政策也相時而動，由之前的寬松演變成目前及未來貨幣穩健的中性政策。

目前，最新13個城市的抑制投資和投機購房需求政策的頒布和實施， 進一步證明了貨幣政策的差異化對待：首次自住購房，銀行鼓勵和支持；而對于改善型購房和投資型購房，銀行不配合，且需要提高首付比例到70%及提高貸款利率這正應了前銀監會主席劉明康所說，中國的國情決定了中國的房子是用來居住的，要剔除投資和投機屬性，讓房子回歸到自住屬性。在美聯儲退出QE的同時，中國的貨幣政策也進行效率最大化的分離；絕大多數購房者已經無法輕易獲得貸款了，在購房需求和貸款能力都受到了極大抑制的情況下，房價豈有不降之理？

住房供需緊張或將變化

美國之所以敢現在謀劃全面退出QE，是基于其經濟層面的多方利好數據。例如，失業率連續3個季度保持在7. 5%左右；消費者信心指數持續回升；新住房開工率持續升高，過去12個月，美國二手住房價格有12%的上漲；法拍屋由去年年初的200萬套下降到目前幾十萬套而已；大量海外購房者涌入美國房地產市場，注入新鮮資本血液，據說曼哈頓30%的住宅和商業地產被中國買家擁有。而以上所提及的種種美國利好，可能恰恰是對中國樓市釜底抽薪式的打擊。

本人分析，中國個人投資者在美國大量購房，大量的中國人轉而拋售中國高價房屋，購買國外低價房地產，一方面增加了國內房屋供應，另一方面導致大量財富轉移國外。33%的國內高凈值人士已經配置了離岸資產，這絕非是終點，而是資本走出國門、投資房地產收益優勝劣汰的自然選擇。當中國人去接盤美國過剩房地產、化解危機的時候，中國過剩的房地產將由誰來化解呢？

機構投資者投資美國商業地產，分化了國內地產商的統一口徑聯盟。最典型案例莫過于萬科和美國投資公司鐵獅門合作，開發曼哈頓750套高檔公寓和寫字樓項目了。留給我們的啟迪是什么呢？連國內一線公司都因為高壓調控政策而出走海外了，況且，海外房地產的融資環境、融資規模、融資成本比國內更加低廉和方便，這會促使更多的國內房企放棄國內，游走海外。

國內保障房政策中，新的“十二五”規劃要在未來5年建設3000萬套經濟型住房。看似廉租房和經濟型住房跟普通中產階層沒有太大關系，跟高凈值的中國家庭更靠不上邊兒。

而未來真實預期情況是：實實在在的住房供應數量，極大地吸附了剛性需求，商品房的需求大量萎縮；實實在在的便宜價格，極大地左右了銀行對區域的房價估值，讓商品房的融資和抵押價值大打折扣；更真實的例證就發生在1997年的香港，特首董建華推出每年8. 5萬套保障房計劃，看似輕如鴻毛，但在負面預期的樓市，卻成為壓垮香港高價房地產、捅破泡沫的最后一根稻草。商品房供應過剩、經濟適用房大量興建、資本出走海外，房價豈有不降之理？

當人民幣走向貶值，資產價值必遭沖擊

QE的逐步退出，引發更多熱錢回流美國金融市場，美元短期走強，造成黃金暴跌不止。與此同時，人民幣對美元單邊升值的預期或已見頂。未

來人民幣走勢預期是，要么被美元脅迫而被動升值，但勢必造成內需消費沒有替代出口之前，我們的出口萎縮、投資不振、經濟遭受沉重打擊。另外的選擇是脫離緊盯美元的匯率政策，讓人民幣相對于美元貶值。這樣會造成所有以人民幣計價的資產（包括占國人財富總值85%的房產）的絕對購買力重新估值，很可能在昨天房產財富的“巨人”，人民幣貶值后，卻是相比較之下的財富“矮子”。

對于高凈值人群和精英階層而言，和他們進行財富賽跑的不是身邊認識的人，而是在世界其他角落和他們目前財富規模相匹配的那群人。財富計量尺度的改變，讓財富分配的方式、盈利的模式也相應的發生改變，單純依靠資產價格上升盈利的時代即將終結，在新的資本市場競爭環境下，豈能僅僅依靠房價上漲，才能獲得財富積累？

要讓其死亡，必先讓其瘋狂。中國人經歷了股市高點之后財富的灰飛煙滅，彈指一揮間，11年過去了，股指又回到了起點。近些天黃金的暴跌，不知是否把五一長假期瘋狂買金的“大媽”們真正喚醒呢？

當所有的人都認為股市和黃金不可能下跌的時候，其實被市場吞沒的失敗種子早已深深埋下。如今，國內很多房產投資者依舊沒有吸取其中的教訓，即使全世界很多國家的房價泡沫已經破滅，即使鄂爾多斯和溫州房價已經暴跌，即使李嘉誠開始脫亞入歐，開始規避中國的高風險資產了，很多國人還是堅定地認為中國房價不可能下跌。

前車之鑒，后者足戒！不跌神話只會發生在故事里，而不是現實的經濟社會生活中。在二十世紀末和二十一世紀初的前幾年，美國許多城市擁有多套物業的居民都會帶著甜蜜的微笑進入夢鄉，因為即使在睡夢中，他們的房產財富都在增長。僅僅因為對房地產增值的未來預期太強烈，以至于很多業主還沒有百萬資產，但他們已經認為自己是百萬富翁了。

2007年雷曼兄弟轟然倒下，次貸危機爆發，最慘烈時期25%的全美家庭淪為負資產。在房價跌幅最深的拉斯維加斯，曾經7 5%的家庭資產淪為負資產。有誰曾想到，在眾多美國家庭在二十一世紀初還充分享受銀行低貸款利率和寬松貨幣狀況下的房產資本增值盛宴的時候，父母還在做把百萬房產財富傳承下一代美好規劃的時候，危機突然而至，此時卻發現在鬢角發白之日，卻沒有多少房產財富可以保留和傳承了。難道這樣的危機需要國人必須親身經歷之后，才能真正感受到嗎？QE即將離去，房價震蕩不遠矣！

法拍屋

“法拍屋”是由于債務糾紛，債權人取得“執行名義”后，由法院查封債務人的不動產抵押物，進而執行拍賣處分而產生的。 一般成為“法拍屋”的，其主要原因是該不動產所有權人欠債，而必須拍賣該不動產來還債。被拍賣不動產之價格由鑒價公司鑒定。endprint