科學利用系統研判精細管理
——北侖區創新土地利用監督管理模式實現提畝產促集約

寧波市國土資源局北侖分局

科學利用系統研判精細管理
——北侖區創新土地利用監督管理模式實現提畝產促集約

寧波市國土資源局北侖分局

近年來，寧波市北侖區準確把握區域發展形勢和土地利用現狀，立足加強土地管理和調控，逐步構建起“科學利用、系統研判、精細管理”的土地利用監督管理模式，實現提畝產、促集約。2013年，全區單位建設用地GDP達到4.38億元/平方公里，同比增長8.1%；單位建設用地財政收入達1.5億元/平方公里（其中規模以上企業達18萬/畝），同比增長10%；單位固定資產投資消耗新增建設用地0.55公頃/億元，同比下降18%，并實現土地集約節約利用水平和耕地保護目標管理考核連續三年全市第一（2011-2013年），2014年4月，被評為“全國土地市場動態監測監管工作先進單位”和“全國土地利用和管理形勢分析工作成效突出觀測點稱號”，為全市唯一獲得該榮譽的縣(市、區）。

一、格局掌控，堅持科學合理的用地導向

（一）布好“棋局”

按照“功能分區、集中布局”的原則，將土地利用總體規劃與全區產業發展規劃高度融合，優先先進裝備制造業、戰略新興產業、高科技產業、現代服務業等產業類型，科學布局全區產業基地用地空間，并積極尋求拓展產業用地路徑，因勢利導、因地制宜地對廢棄礦山、廢棄鹽田、圍涂地進行布局利用。截至目前，全區形成閉坑礦地3945畝，其中已利用1423畝；報批廢轉鹽田和沿海灘涂21480畝，正逐步開發利用；“十二五”期間全區重點開發區塊已報批用地22700畝，實現應保盡保。

（二）落好“棋子”

實行新增建設用地“節流減量”，堅持“有扶有控、有保有壓”的結構性、差別化用地供應，對民生工程、重大基礎設施項目和重點產業項目實行用地指標“傾斜”保障，除集中園區外，原則不再單獨選址審批新建工業項目用地。對產業項目明確投資強度和容積率必須分別達到250萬元/畝和1.2以上，投產后年上繳稅收金額需達到20萬元/畝，真正吸引高科技、高附加值、先進制造業和裝備業等優勢產業項目投資，杜絕囤地投機行為。同時，通過合理提高土地出讓價，逐步形成價格約束和引導用地機制，全區工業用地地價水平提高至50萬元/畝，土地資源逐步實現合理配置。

（三）走好“棋步”

加快存量建設用地“挖潛增效”，2013年全面開展全區工業企業低效用地再開發工作，通過“閑”地利用、存量盤活、低產田改造等方式，對21家存在應建未建完土地的企業開展整治，督促完成建設，涉及整治企業面積750畝；通過“退二進三”“退二優二”、協商收回、協議置換等方式，對老城區、城鄉結合部、零星工業廠房等低效利用土地進行盤活利用，合計盤活存量用地950畝；同時，積極實施“低產田”改造，引導低產能企業以“零土地增資”和“零土地技改”等方式轉型發展，改造后原畝產稅收4萬元以下的118家企業畝產稅收提升到4萬元/畝以上，原畝產稅收4-10萬元的47家企業畝產稅收提高到10萬元/畝以上，合計改造低產田面積2600畝。

二、格網監測，加強用地形勢的研判分析

（一）“一張圖”監測適時分析

將土地現狀、土地規劃、遙感監測影像、土地變更以及基礎地理等多源信息整合覆蓋到土地監管系統，構建“一張圖”綜合監測平臺，目前已綜合疊加8項圖層數據，實現全區地塊利用信息的即時查詢、定性、分析和輔助監管功能。“一張圖”運行以來已應用于全區批而未供、征而未用、土地變更、違法用地等形勢的專項分析調研。

（二）多部門監管合力研判

圍繞土地供應的前置和后續環節，聯合多部門采集數據，實現項目招商、土地供應、開發建設、投產運行的全程信息共享，及時協調處理項目土地交付、開（竣）工等環節存在的問題，更好地發揮土地供應對經濟發展的服務和促進作用。如該區建立項目開發促進會機制，由區分管招商領導召集規劃、國土、發改、環保、建設等相關單位，定期舉行供后土地開發促進會，及時協調處理企業開發建設中存在問題，對企業申請延期開竣工的，一律提交區招拍掛領導小組集體決策。

（三）分專題研判輔助決策

建立“三報”制度，每季度采集全區的土地供應規模、結構、地價水平、出讓金額等要素指數深入分析，形成土地市場分析季度報告；對工業用地土地交付、項目開工、項目竣工各節點數據進行分析，形成工業用地批后監管“季報”，對房地產用地開發建設情況實施專項督查，形成房地產用地督查“月報”。適時調整觀測分析工作導向，緊跟國家土地宏觀政策，提高研判分析苗頭性、傾向性、趨勢性問題的能力。2013以來共形成三類報告23份4萬余字，完成專題調研2個，有效輔助政府決策。

三、格子監管，實現項目地塊的精細管理

（一）前移“雙項”關口

前移“監管”關口，供前踏勘查看地塊配套是否到位，坡地是否平整，補償是否落實，地上地下是否存在管線設施障礙，確保“凈地”出讓。前移“服務”關口，供后對每宗地塊信息建立《跟蹤管理卡》，對約定的出讓金繳納、開、竣工時間節點提前以電話或書面方式提醒用地單位，預防閑置發生。2013年至今年4月全區共踏勘102宗地塊6800余畝土地，確保按期正常供地；通過及時預警提醒，項目按時開工率達95%。

（二）落實“雙金”保證

2012年在全市率先全覆蓋實行集約節約用地新政，重點落實“雙金”保證制度，用地單位在競得土地后須繳納出讓金總額10%的開發建設履約保證金和10萬元/畝的產出稅收保證金，約定用地單位在土地交付后4個月內開工和投產后三年內稅收須達到20萬元/畝，否則，保證金予以抵充違約金、沒收保證金或終止土地出讓合同。實行新政以來，全區產業用地收取開發建設履約保證金8701萬元，稅收達標保證金16740萬元，大的提高了企業的履約意識。

（三）嚴肅“雙違”處置

對土地開發未達土地出讓合同或劃撥決定書規定的條款的，追究土地使用者的違約責任，對未經批準擅自占用土地的違法行為進行嚴肅查處。建立“黑名單”制度，對違約用地行為處置前不得辦理企業融資抵押、項目審批等相關手續，對違法占地建設行為在供電、供水、供氣、通信、寬帶、工商營業許可領域設置行政限制。2013年至今年4月，寧波市國土資源局北侖分局對未按時開竣工項目收取違約金14宗194萬元，聯合綜合執法部門處置違法用地150起，已實現連續5年違法用地占用耕地面積占新增建設用地占用耕地面積5%。