商業地產過剩風險亟需化解

葛燕

化解商業地產過剩風險，需要從源頭著手，通過合理規劃及引導，形成可持續的發展機制

今年以來，房地產市場可謂賺足了“頭條”，“降價潮”、“拐點論”、“崩盤論”……眾說紛紜，吸引著人們的眼球。住宅地產因與人們的生活息息相關而備受關注，但是與住宅地產相比，商業地產過剩的風險更不容低估。

商業地產“瘋狂式開發”難以止步。警示商業地產泡沫的聲音不絕于耳，但商業地產開發的步伐并未隨之減緩。近年來，“城市綜合體”作為招商引資項目，可以享受較低的土地價格和信貸優惠等政策，引得眾多開發商蜂擁而上，“城市綜合體”已明顯泛濫。另外，一些地方對已存在過剩風險的五星級酒店項目仍然樂此不疲。房地產業過去十余年的高速增長，吸引了眾多原本從事實業的企業加入進來，大型商業中心、城市綜合體等項目因具有“標志”效應，往往成為開發商確認行業地位的方式，也成為實業家進軍房地產業的宣言。

當前的商業環境已不利于商業地產模式。隨著電子商務的發展，越來越多的品牌選擇加入“線上”發展大潮，相應的實體店布局將減少。大量的開發建設導致有些商業綜合體相距不到一公里，相對同質化的競爭使得商業綜合體的招商壓力進一步加大。從消費模式來看，當前越來越多的消費者選擇便捷的網絡、手機等消費終端，不僅節約時間，而且方便快捷，商業地產模式已難以適應當前的商業環境。娃哈哈集團是浙江明星企業的代表，但其下首個商業地產項目——娃歐商場日前因經營困難陷入解約風波。當前，由于經濟不景氣及房地產市場的低迷，一些商業綜合體經營上的不確定性加大，部分資金不足的項目很可能出現“爛尾”。市場供過于求的狀況直接拉低了開發商的投資回報率，由于商業地產項目轉讓、變現難度較大，進一步加劇了市場泡沫破裂的風險。

商業地產“去化”難度大。據不完全統計，2016年之前，杭州市在建和規劃中的商業綜合體將新增90個，總建筑面積超過780萬平方米，其中在建項目81個。據測算，未來3-4年，杭州主城區商業綜合體增量將是現存量的2.64倍，相當于有23個“萬象城”要開業。住宅地產尚可以通過降價、促銷、取消限購等方式加快去化速度，但商業地產因規模、所需資金量大，難以通過上述方式解決去化問題，一旦出現資金鏈緊張或斷裂風險，往往只能“坐以待斃”。另外，商業地產經營往往需要靠人氣、配套等支撐，而較多非主城區的商業體尚不具備這些條件，雖然建成卻難以為繼。目前空置較多的商業中心、寫字樓等已很容易見到，有的空置率較高的商業綜合體猶如一座座“立體鬼城”，造成社會資源嚴重浪費。

商業地產過剩風險如不引起重視，部分開發商資金鏈緊張蔓延到擔保鏈的情況將有可能發生，風險將波及到實體經濟、金融等領域，后果不堪設想?；馍虡I地產過剩風險，需要從源頭著手，通過合理規劃及引導，形成可持續的發展機制。

首先，科學規劃商業地產布局。各地要根據實際情況，建立供地節奏與商業地產存銷比掛鉤的動態機制，部分已出現過剩的地區要適當放緩供地節奏。根據城市功能區定位合理規劃商業項目，按照區域商業環境發展水平的不同，科學合理推出商用地塊，與住宅地塊的推出要按合理的比例和節奏相契合。

其次，引導開發商回歸理性開發。充分肯定房地產業在經濟社會發展中的作用和地位的同時，引導部分企業回歸實業和主業，避免出現一哄而上發展商業地產的現象。要加強對房地產市場的監測，及時發布權威數據以公布真實情況，引導開發商科學判斷當前形勢及供求狀況。要及時、全面、準確、權威解讀房地產政策，全面反映房地產調控取得的積極成效，避免市場及開發商對政策的片面揣度。

最后，對現有商業地產進行差別化調整。各地要根據城市總體規劃及現有商業綜合體布局情況，進行差別化調整。對局部過度飽和的區域采取嚴格的控制措施，對開發速度較快及區域內相對分散的商業綜合體進行引導并整合，對相對成熟的商圈或區域要著重提升其發展質量，對目前商業綜合體布局較少且是未來重點開發的區域可優化新建。