房地產“市場化”的未來

本刊記者/來佳飛

2月18日晚，德信北海公園發出特惠促銷公告，均價從每平米18000元降至15800元，降價近兩成；2月19日，臨近的天鴻香榭里開盤直降三成，起售價從每平米18000元直降至11800元。這引起了整個市場的軒然大波，房地產市場崩潰聲音一時風聲鶴唳。證券市場快速做出反應，從2月20日起，上證大盤連續大跌5個交易日，從最高點2177.98直降至2014.38點，跌幅超7.5個百分點，萬科等房地產股均在這5、6個交易日內跌去市值的10%左右。隨后，各路財經記者奔赴杭州調查房地產降價風潮背后的真相，經濟學家、財經評論員、房地產從業者等聚焦該話題，房地產市場泡沫似乎頃刻間就有破滅之勢。一周后，市場再度進入平穩期。

事實上，除去德信北海公園和天鴻香榭里為了清理庫存進行降價銷售外，其他跟風降價的樓盤僅僅是推出了部分位置樓層均沒有優勢的特價房。而這兩個樓盤也一時成為香餑餑，在不到三天時間里，200套房源收到超過400套的認籌，即便是買主帶著全款來買房也搶不到認籌號。由于降價風潮沒有帶動其他房地產商和樓盤的進一步跟進，市場也沒有出現量價齊縮的現象，這成為反駁“房地產市場崩潰”的最直接證據。“房地產市場崩潰論”也被定調為市場的過度反應。

崩潰論的由來

此次由杭州兩家規模并不大的房地產公司降價引發的房地產崩潰論可謂來得快、去得也快，可以說只是個案，但為何引起如此大的蝴蝶效應背后值得分析探討。

從主觀上來說，這源于公眾對房價下跌的期望和預期。房價持續上漲已經超過十年，除去2008年和2012年短暫的下跌，基本是單邊上揚的態勢，在2013年市場普遍看跌的情勢下，房價仍呈上漲趨勢，且不斷創出新地王，2013年9月杭州華家池地塊的出讓使之成為杭州新的地王。目前，房價的高度已經超出一般家庭和個人的支付能力之外，公眾對房價下跌的期望是此番有如此大的擴張效應的重要原因。沒有只漲不跌的市場，這也符合公眾對市場的預期。房價在歷經一輪又一輪上漲之后，肯定會迎來一次大的調整，問題只是這一輪調整什么時候到來。這是一個關于時間節點的博弈過程，關于誰能夠在危機前安全逃離的賭局。

從客觀上來說，這源于國際房地產市場泡沫破裂的經驗。在中國之前，日本、美國、香港等地都經歷過房地產市場崩潰和重建的過程，也給予了中國很多的經驗。一般來說，房地產價格遠遠超過實際價值，且購買者將此作為投資渠道致房屋空置率顯著提高的現象是房地產市場泡沫擴大的前提。房地產平均利潤率超過其他產業3倍以上、年度家庭全部收入與房價之比、居民個人月收入與每平米房價之比、全部貸款中房地產類貸款比重、房地產投資在全社會固定資產投資中的比重和房屋租售比等測量指標也均被研究者用來測定房地產的泡沫程度。據相關專家學者研究測定，我國房地產市場已經達到了嚴重泡沫的程度，極有可能造成泡沫爆裂。

現實危機和潛在危機

根據公眾心理和一些測量指標來判定中國房地產市場即將崩潰可以說是盲人摸象、難窺全貌。早在本世紀初，我國房地產市場的泡沫已經顯現，但由于高速發展的經濟和城市化支撐，即使面對國內外一片質疑，房價依然是迎風而漲。隨著世界經濟復蘇緩慢、美國量化寬松貨幣政策退出和我國經濟增速的全面下調、全社會固定投資增速放緩以及采取不擴大赤字、不超發貨幣的寬緊適度貨幣政策等宏觀因素影響，房地產市場面臨著更為具體的危機，包括已經存在的現實危機和下一步社會經濟發展方向可能帶來的潛在危機。

（一）現實的危機

一是房地產市場庫存難消化。根據住建部政策研究中心2013年的《存量房時代的房地產市場研究》顯示，“中國房地產市場，不論是住房市場還是商業地產市場，都開始步入存量房時代，尤其是一線城市房地產市場，更已提前邁進這一階段”。隨著存量時代的來臨，部分城市的庫存市場十分龐大，同時伴隨著較高的空置率。以杭州為例，根據杭州透明售房網的數據顯示，截至2013年12月31日杭州市區（含蕭山、余杭）商品房庫存高達113187套，其中住宅為76689套，與北上廣深四個一線城市相比，杭州住房庫存量最大，全部消化需要3-4年時間。2013年有調查顯示杭州全市空置率整體已攀升至27%，達歷史極值。而在江蘇、河南、湖北、內蒙古等多地均出現所謂的“鬼城”。由于庫存量的大規模存在，新增房地產市場縮小，房價上漲趨勢將得到遏制，任志強于2月22日表示“中國房地產庫存量已經超過了2008年的水平，這是我預測中國房價漲幅在2014年將出現回落的主要原因。”

二是資金緊缺狀況將常態化。在杭州兩大樓盤降價之前，房地產融資難問題已經浮出水面，興業銀行已經暫緩辦理部分房地產新增授信業務、停辦房地產夾層融資業務。雖然經媒體證實，多家商業銀行并沒有對房地產開發貸款進行相應的緊縮，但銀行業不再會像以前那樣給地產業輸血已是共識。業內人士表示，隨著利率市場化的開展和行業競爭的加劇，銀行獲得存款的成本顯著提高，為獲取更高的利潤，二套房貸利率基本上浮，首套房的貸款利率也提高了，在這很大程度上削弱了剛性需求的購買力。另一方面，房價畸高導致房地產市場蘊含的風險在不斷增加，房貸對于銀行的風險也在持續上升，銀行發放更多房貸的意愿在降低，未來商業銀行暫停房貸可能成為一種常態。

（二）潛在的危機

一是產業轉型升級帶來房地產業相關行業可能面臨的調整。與房地產業關聯的行業，如鋼鐵、水泥、玻璃等，均是高投入的高能耗行業，回報率低、環境污染較為嚴重且存在產能過剩的現象。國家要求產業結構調整要“進退并舉”“對產能嚴重過剩行業，強化環保、能耗、技術等標準，清理各種優惠政策，消化一批存量，嚴控新上增量。今年要淘汰鋼鐵2700萬噸、水泥4200萬噸、平板玻璃3500萬標準箱等落后產能”。可見，與房地產業相關的部分行業生產成本將提升，產能將有所控制，進而影響房地產業的建設成本和規模。

二是新型城鎮化建設可能帶來的城市人口、產業等方面的轉移。雖然房地產業和新型城鎮化建設被認為是相互推動、相互支撐的兩個進程，但對于一、二線城市而言，新型城鎮化建設可能導致城市房地產業的萎縮。新型城鎮化建設意味著大量資本從城市進入農村建設，大量農村人口可以就地解決就業、居住、醫療等生活，也就意味著城市外來人口、新增人口將大量減少，加之高庫存量的存在，城市房地產市場發展堪憂。

三是金融體制改革可能帶來的流入房地產資金縮減。下一步，金融機構利率自助定價權將擴大，利率市場化將使金融機構間競爭加劇，對貸款資金的利潤、風險要求提高，進而影響對房地產商貸款和個人房貸的投入。另外，人民幣匯率雙向浮動區間的擴大和人民資本項目的可兌換將加劇國際資本的流動和對房地產業的投資。

“市場化”的未來

3月5日，李克強作了上任以來的首份《政府工作報告》，基本確定了這一年對房地產業的調控思路。報告沒有強調“房地產調控”，而僅僅是對住房保障機制做了重點闡述，這一信息意味著房地產市場“微調”時代的來臨。

政府不再會像過去那樣出臺全面的調控政策：全國范圍內的“限購”政策不會再出臺，但熱點城市的限購政策將繼續執行；房產稅擴圍試點暫停，房產稅將不再作為短期調控房價的手段并從控制房價手段的名單中退出；促進房價合理回歸，但不會對商品房房價進行直接調控等。政府將重點轉向關注民生，如“通過創新政策性住房投融資機制和工具、增加財政投入等手段提高大城市保障房比例；針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。”這些措施符合新一屆政府的執政理念，“深化改革開放，激發市場活動力和內生動力，放開市場這只看不見的手，用好政府這只看得見的手”，即

“商品房歸市場、保障房歸政府”的雙軌制調控思路。

可見，除與民生相關聯的保障房等部分，房地產市場將進入真正市場化進程，商品房房價也將由市場的供求雙方來共同決定。在政策明朗之際，房地產市場回歸平靜，市場對一線城市房價仍有上漲預期，如任志強預測，在現行政策條件不變的情況下，房地產銷售、投資和房價三個指標的增幅都會下降，但仍會保持正增長。但房地產市場的分化將加劇，一是這不再是個人人都可以賺錢的市場，專業化程度將有所提升，優勝劣汰將是趨勢，部分房地產商可能破產；二是房價大規模上漲現象不在，但市場將出現分化，剛需住房和改善型住房可能仍有小幅上漲空間；三是部分二、三線城市存在崩盤可能，政府將不會救市，但這并不會引起全國范圍內的崩潰潮。