基于綜合模擬法的重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估研究

秦建成，王景舒

(重慶理工大學(xué)管理學(xué)院，重慶 400054)

一、研究現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，具有投資額大、回報(bào)豐厚、風(fēng)險(xiǎn)高、市場(chǎng)敏感等特點(diǎn)，其發(fā)展與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化發(fā)展關(guān)系密切，具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。同其他經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)在其發(fā)展過(guò)程中也具有自身興衰的周期波動(dòng)規(guī)律。其波動(dòng)類型可依據(jù)其波動(dòng)的性質(zhì)和危害分為常態(tài)波動(dòng)和異常波動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)波動(dòng)是正常的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，不會(huì)危及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行，而房地產(chǎn)異常波動(dòng)不僅會(huì)給投資者帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)，而且會(huì)危及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行，甚至有可能會(huì)波及整個(gè)世界的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。為了控制由房地產(chǎn)市場(chǎng)異常波動(dòng)帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況的監(jiān)測(cè)與預(yù)警研究。

近年來(lái)，隨著重慶市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，重慶市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的趨勢(shì)。自2007年6月重慶被批準(zhǔn)成為“全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”后，房地產(chǎn)價(jià)格急劇飆升，土地市場(chǎng)出現(xiàn)了開發(fā)商搶地的現(xiàn)象，重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要對(duì)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，科學(xué)衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)水平，以期為政府采取宏觀調(diào)控提供可靠的理論依據(jù)，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

二、研究方法與數(shù)據(jù)來(lái)源

(一)研究方法

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估研究所采用的方法主要有景氣循環(huán)法和綜合模擬法。景氣循環(huán)法是根據(jù)指標(biāo)之間的時(shí)差關(guān)系和周期變動(dòng)編制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的綜合指數(shù)和擴(kuò)散指數(shù)，然后對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化趨勢(shì)和變化程度進(jìn)行量化反映［1］。由于重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于快速上升的階段，還不是一個(gè)平穩(wěn)的市場(chǎng)，各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)會(huì)發(fā)生較大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。在這種情況下，景氣循環(huán)法的準(zhǔn)確度就很難保證。相對(duì)于景氣循環(huán)法而言，綜合模擬法不要求分析指標(biāo)間的時(shí)差關(guān)系以及相互影響，而是通過(guò)模擬之后對(duì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)或需要研究的對(duì)象做整體評(píng)價(jià)，因此更適合對(duì)當(dāng)前發(fā)展階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究。綜上，本文選擇采用綜合模擬法對(duì)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)展開研究。

綜合模擬法的基本思路是:(1)依賴統(tǒng)計(jì)事實(shí)和經(jīng)驗(yàn)方法選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)指標(biāo);(2)確定單指標(biāo)的警情界限，即單指標(biāo)的安全區(qū)間，并將各區(qū)間按約定的規(guī)則賦予不同的分值;(3)確定綜合指標(biāo)的警情界限和綜合指標(biāo)警度值;(4)結(jié)合綜合指標(biāo)的警度值和警情界限，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。

(二)數(shù)據(jù)來(lái)源

本研究所用的原始數(shù)據(jù)主要來(lái)源于《重慶統(tǒng)計(jì)年鑒》(2002-2012)的分年度數(shù)據(jù)，各評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)主要通過(guò)對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行增長(zhǎng)率計(jì)算得到。

三、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

(一)指標(biāo)體系構(gòu)建

科學(xué)地選擇評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，是進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的重要前提和基礎(chǔ)。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建方法主要有主成分分析法、聚類分析法、時(shí)差相關(guān)分析法和K-L信息量等。［2］每種方法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的篩選都有合理的理論依據(jù)，但單獨(dú)使用其中任何一種方法，都難以保證所篩選指標(biāo)的全面性和適用性。

為實(shí)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)層房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)估，本文采用文獻(xiàn)頻度統(tǒng)計(jì)法和因子分析方法，結(jié)合重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，從房地產(chǎn)業(yè)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)關(guān)系、房地產(chǎn)業(yè)自身增長(zhǎng)速度、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀態(tài)以及房地產(chǎn)自身結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)關(guān)系4個(gè)方面選取11項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)建重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系(見表1)［3-4］。

表1 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

(二)評(píng)價(jià)準(zhǔn)則確定

由于重慶市房地產(chǎn)發(fā)展歷程較短，且其總體發(fā)展態(tài)勢(shì)與一線城市相比相對(duì)穩(wěn)定，綜合這兩點(diǎn)，本文把單個(gè)指標(biāo)和總體指標(biāo)的警情區(qū)間分為偏冷、平穩(wěn)和偏熱3個(gè)區(qū)間，并對(duì)3個(gè)區(qū)間分別賦值為 1，2，3［5］。

1.單指標(biāo)評(píng)價(jià)準(zhǔn)則的確定

鑒于重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)從整體上而言發(fā)展一直比較平穩(wěn)，本文擬采用系統(tǒng)化方法中的總體經(jīng)濟(jì)偏好時(shí)的多數(shù)原則來(lái)確定各指標(biāo)的警情界限，具體思路為:假設(shè)研究對(duì)象城市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)總體上是穩(wěn)定和健康的，即評(píng)價(jià)指標(biāo)在大部分年份均無(wú)警，可將指標(biāo)X的2/3年份的區(qū)間作為無(wú)警區(qū)間［6］。其數(shù)學(xué)描述如下:

設(shè)增長(zhǎng)率指標(biāo)X服從正態(tài)分布:X～N( u，σ2)，無(wú)警區(qū)間的寬度為Xi。則:

F( xi/s)=5/6，查正態(tài)分布表，xi=0.97σ

即無(wú)警區(qū)間為(μ -0.97σ，μ +0.97σ)，偏冷區(qū)間為(-∞，μ-0.97σ)，偏熱區(qū)間為(μ+0.97σ，+∞)。根據(jù)此方法可計(jì)算出各指標(biāo)的警情界限，如表2所示。

2.指標(biāo)權(quán)重確定

依據(jù)構(gòu)建的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，采用層次分析法計(jì)算各指標(biāo)的權(quán)重［7］，計(jì)算結(jié)果見表3。

表2 各指標(biāo)警情界限

表3 房地產(chǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系各指標(biāo)權(quán)重

3.總體評(píng)價(jià)準(zhǔn)則的確定

在確定好單指標(biāo)的警情界限、各指標(biāo)的警度賦值和各指標(biāo)的權(quán)重之后，根據(jù)上文求各指標(biāo)警情界限的原理和方法求出各個(gè)年度的綜合警情界限。由于前面分別用1，2，3三個(gè)值代表各個(gè)指標(biāo)所處警度的偏冷、平穩(wěn)和偏熱三種狀態(tài)，因此綜合警值處于［1，3］，最終得出綜合警情界限如表4所示。

表4 綜合警情界限

(三)警情分析

1.單指標(biāo)警情分析

運(yùn)用各指標(biāo)歷史數(shù)據(jù)，根據(jù)單指標(biāo)警情評(píng)價(jià)準(zhǔn)則，分析各年度單指標(biāo)警情，如表5所示。

表5 各指標(biāo)歷年警情

2.綜合指標(biāo)警情分析

在單指標(biāo)警情分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)綜合指標(biāo)警情判斷準(zhǔn)則，根據(jù)綜合警值=單指標(biāo)警值*各指標(biāo)的權(quán)重，得到重慶市房地產(chǎn)各年的綜合指標(biāo)警度值以及總體運(yùn)行狀態(tài)，如表6、圖1所示。

表6 重慶市房地產(chǎn)各年份綜合指標(biāo)警度值

圖1 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)示意圖

可以看出，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)2002—2011年整體發(fā)展比較平穩(wěn)，局部出現(xiàn)較小幅度的波動(dòng)。2005年出現(xiàn)了偏冷現(xiàn)象，進(jìn)一步分析可知，這是由于2004年房地產(chǎn)升溫過(guò)快，引起了消費(fèi)者和投資者的關(guān)注，從而其投資和消費(fèi)行為更趨于理性。另外，2005年重慶市土地供給開始減少，開發(fā)投資的增速也開始減緩，這進(jìn)一步促進(jìn)了2005年的偏冷現(xiàn)象。繼2005年之后，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)2006—2009年一直保持相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。2010年之所以出現(xiàn)偏熱現(xiàn)象，主要是因?yàn)樽?009年7月以來(lái)，重慶樓市成交量迅速增加，2010年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年的基礎(chǔ)上持續(xù)升溫，購(gòu)房市場(chǎng)甚至出現(xiàn)了“恐慌情緒”，以致出現(xiàn)了偏熱的現(xiàn)象。另外，由于2009年政府投資千億進(jìn)行重慶危舊房改造以及“五個(gè)重慶”的建設(shè)，政策的支持給予重慶較好的定位和利好，也為2010年重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的上行打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。但隨著一系列宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，2011年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)也開始逐漸降溫、趨于平穩(wěn)。總體來(lái)講，評(píng)估結(jié)果與重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)2002—2011年發(fā)展的實(shí)際情況是比較吻合的。

四、結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)研究結(jié)論可知，采用綜合模擬法評(píng)估重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是可行的，能夠較好地為政策制定者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者以及投資者提供直觀量化的決策依據(jù)。整個(gè)研究過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)以及風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)則的確定是評(píng)價(jià)過(guò)程的關(guān)鍵所在。但由于受到房地產(chǎn)數(shù)據(jù)收集工作方面的限制，本研究在以下方面還有待完善:(1)全面收集數(shù)據(jù)，增加風(fēng)險(xiǎn)因子，建立更全面的指標(biāo)體系;(2)提高風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)準(zhǔn)則的科學(xué)性，從而使評(píng)價(jià)結(jié)果更符合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)狀況。

［1］丁烈云，陳峰.房地產(chǎn)泡沫的監(jiān)測(cè)預(yù)警與市場(chǎng)調(diào)控［M］.北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2010.

［2］中國(guó)科學(xué)院研究生院房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究小組，中國(guó)科學(xué)院預(yù)測(cè)科學(xué)研究中心.2011中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望［M］.北京:科學(xué)出版社，2011.

［3］師應(yīng)來(lái)，王平.房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系及綜合預(yù)警方法研究［J］.統(tǒng)計(jì)研究，2011(11):16-21.

［4］張鴻銘，陳則明.城市房地產(chǎn)預(yù)警研究——綜合模擬法的運(yùn)用［J］.房地產(chǎn)市場(chǎng)，2004(12):15-17.

［5］焦繼文，劉洪.城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警——以濟(jì)南市為例［J］.決策參考，2006(8):59-61.

［6］陳峰.房地產(chǎn)綜合模擬預(yù)警準(zhǔn)則誤區(qū)的識(shí)別及修正［J］.統(tǒng)計(jì)與決策，2007(7):4-6.

［7］李瑛，陸楊，王丙乾.房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的實(shí)證分析［J］.統(tǒng)計(jì)觀察，2009(17):85-87.

(責(zé)任編輯 代 應(yīng))