我國房地產業后向、前向和環向產業關聯度研究及政策建議

向為民，伯彥村

(重慶理工大學經濟與貿易學院，重慶 400000)

一、研究背景

房地產業因其本身具有融資量大、產業鏈長、波及面廣等特點而常常對國民經濟產生較大的影響，所以房地產業的發展始終受到學術界、政府等社會各界的廣泛關注［1］。近年來，房地產業已經成為政府在制定宏觀經濟政策和發展規劃時重點考慮的產業。其中，房地產業對其他產業的關聯作用很受重視，從而成為各種闡述房地產業在國民經濟中的重要地位和適度優先發展房地產業觀點的不可或缺的理論依據，但這種關聯作用僅被多次提及，目前尚無對此進行全面、深入研究分析的文獻［2］。整個國民經濟活動是由各個不同產業組成的復雜系統，每個產業的發展都會對其相關產業的發展產生不同程度的連鎖反應，從而影響國民經濟的整體協調運轉。因此，從房地產業與國民經濟其他產業之間的關系和內在結構著眼，研究房地產業與其相關產業的關聯度，揭示產業之間的結構及其演變規律，對于確立房地產業在國民經濟中的地位，制定房地產業發展規劃和經濟政策，促進房地產業與國民經濟及與其他產業的協調發展等具有重要意義。

二、研究思路和計算方法

(一)產業關聯

產業關聯是指產業間以各種投入品和產出品為連接紐帶的技術經濟聯系。由于實物形態的聯系和聯系方式難以用計量的方法準確衡量，而價值形態的聯系和聯系方式則可以通過量化比例的角度去加以研究［3］。所以，在產業關聯分析的實際運用中使用更多的是價值形態的技術經濟聯系和聯系方式。關聯度是對關聯關系的量化。從產業間供給需求的關系上來看，房地產業與其相關產業的關聯關系分為后向關聯、前向關聯以及環向關聯。后向關聯是指通過需求聯系與其他產業部門發生的關聯，房地產業對于后向關聯產業主要產生的是需求拉動作用，直接拉動稱為后向直接關聯，直接和間接共同拉動稱為后向完全關聯;前向關聯是指通過供給聯系與其他產業部門發生的關聯，房地產業對于前向關聯產業主要產生的是供給推動作用，直接推動稱為前向直接關聯，直接和間接共同推動稱為前向完全關聯;環向關聯是指經濟活動中的各產業依據前、后向的關聯關系組成了產業鏈，產業鏈通過復雜的技術經濟聯系往往會形成一個“環”。同后向、前向關聯一樣，環向關聯也可分為環向直接關聯和環向完全關聯［4］。

(二)產業關聯系數

1.后向關聯系數

后向關聯系數包括了直接消耗系數和完全消耗系數。

直接消耗系數是投入產出表中第Ⅰ象限第i產業投入價值占j產業總產值的比例。其公式表示為:

其中aij為第j產業對第i產業的直接消耗系數，xij為第j產業生產時對第i產業的消耗量，xj為第j產業的總產值。

完全消耗系數是根據直接消耗系數推導而來的，是表示某產業每生產一個單位最終產值對另外一個產業的全部消耗值，其公式表示為:

B=(I－A)－1－I

其中A為直接消耗系數矩陣，I為單位矩陣，(I－A)－1為里昂惕夫逆矩陣。

2.前向關聯系數

前向關聯系數包括直接分配系數和完全分配系數。

直接分配系數是用價值流量表中第Ⅰ象限某產業所在行的各個分配值與該行相對應的產業總產出值比得到，公式為:

其中xij為第i產業分配給第j產業的使用量;xi為第i產業的總產值。

完全分配系數是依據完全消耗系數計算得出的，其公式為:

本文選取2002、2007年42產業的投入產出表作為計算依據，分別計算其后向關聯系數、前向關聯系數，討論與房地產業關聯密切的產業，并以此提出相應的調整政策。

量化研究的數據資料及其計算、分析方法是:2002年中國42×42投入產出表以及2007年中國42×42投入產出表。直接消耗系數、完全消耗系數、直接分配系數、完全分配系數都是通過投入產出表第一象限的數據計算而得，并以此來分別表示后向直接關聯度、后向完全關聯度、前向直接關聯度以及前向完全關聯度，而環向關聯度則為后向關聯度與前向關聯度之和。對數據處理結果的分析方法是:排列各個產業與房地產業的關聯度大小位次;分析與房地產業關聯密切的產業。

(1)從房地產業后向密切關聯產業分析

無論在2002年還是2007年，42產業中均有4個產業與房地產業無后向直接關聯關系。而2002年42產業中僅有1個產業與房地產業無后向完全關聯關系，2007年42產業中所有產業與房地產業均有完全關聯關系。這表明雖然房地產業在直接拉動產業上沒有取得較大的成效，但隨著社會的進步，產業的細分，房地產業不斷滲透在各個產業中，間接作用逐漸凸顯出來，間接拉動與房地產業直接關聯度不大的產業。

通過表1和表2中房地產業后向直接、完全關聯密切產業的對比可以看到，金融業、建筑業以及服務業與房地產業的關聯程度較高。特別是金融業，無論是在后向直接或是后向完全關聯產業中都名列前茅，說明房地產業的后向拉動中對金融業的拉動效果是明顯的，同時由于房地產業資金需求大，資金鏈較長，使得房地產業與金融業存在著較為密切的關聯關系，這也是我國房地產業改革的重點。

表1 2002年、2007年42產業與房地產業的后向主要直接關聯產業對比

表2 2002年42產業與2007年42產業與房地產業的主要后向完全關聯產業對比

表3 2002年和2007年42產業與房地產業主要前向直接關聯產業對比

表4 2002年與2007年42產業與房地產業主要前向完全關聯產業對比

(2)從房地產業前向密切關聯產業分析

2002年42產業僅有1個產業與房地產業無前向直接關聯關系，在2007年42產業均與房地產業有前向直接關聯關系。而前向完全關聯中，2002年中只有一個產業與房地產業無前向完全關聯，2007年中所有產業都與房地產業有前向完全關聯關系。這表明房地產業通過自身的發展對于其余產業的推動作用是廣泛的。

在表3、表4中，通過對比分析2002年、2007年房地產業的前向直接關聯和完全關聯密切產業可以發現，批發零售業、金融業、建筑業、商業為房地產業前向密切關聯產業，而與后向密切關聯產業不同的是金融業在與房地產業的前向關聯中整體水平上沒有批發零售業及商業的關聯度高，并且隨著年代的進步以及對于房地產業發展的認識，金融業、建筑業等傳統的“硬要素”產業逐漸被服務、商業等“軟要素”［5］產業所替代。

下面通過分析2007年我國房地產業的主要環向關聯產業，得到我國房地產未來改革發展的方向以及相應的政策建議。

(3)從房地產業環向密切關聯產業分析

從表5可以看出，房地產業環向密切直接關聯產業有5個，其中只有前向直接關聯密切而后向直接關聯不密切的產業共有6個，后向直接關聯密切而前向直接關聯不密切的共有6個;而房地產業環向密切完全關聯產業有8個，其中僅有前向密切關聯的產業共有5個，僅有后向直接關聯密切的產業共有5個。

從表6可以看出，在8個環向完全關聯密切的產業中，有些產業與房地產業既是環向完全關聯又是環向直接關聯，共有4個產業(金融業、住宿和餐飲業、租賃和商務服務業、化學工業)，房地產業對這些產業既有直接影響又有間接影響;而另外的一些產業與房地產業只是單向的直接密切關聯但卻沒有環向完全密切關聯，共有4個產業(金屬冶煉及壓延加工業、通信設備、計算機及其他電子設備制造業、電器機械及器材制造業、交通運輸及倉儲業)。這說明房地產業對于產業的影響不僅僅是單向關聯那么簡單，而是存在著許多交織的關聯，房地產業的發展有利于帶動各個產業的共同發展。

表5 2007年42產業中房地產業的主要環向直接關聯產業類型

表6 2007年42產業中房地產業的主要環向完全關聯產業類型

三、研究結論

通過上述房地產業與其后向、前向以及環向關聯產業關聯度的對比，可以總結得到以下幾個重要結論，這對于進一步研究房地產業發展問題，促進房地產業與國民經濟的協調發展有著重要的意義:

(1)從房地產業的總體關聯產業來看，我國房地產業總體上是與物質資本型、原材料消耗型產業關聯較為密切，而與服務型產業的關聯較少。這將成為我國房地產業未來發展改革的一個重要絆腳石，如何轉變房地產業對于傳統物質消耗型產業的依賴將決定我國房地產業今后避免泡沫危機的重要措施。

(2)房地產業與其他產業的關聯關系并非單一，有的只有單向關聯，有的不僅有單向關聯，也有環向關聯，即使單向環向均關聯的產業，其單向環向的直接完全關聯程度也存在著一定的差異性。有的產業與房地產業無論是環向直接關聯還是環向完全關聯都十分密切，如:金融業等;有的產業與房地產業僅有環向直接關聯而無環向完全關聯，如:居民服務和其他服務業等;有的產業與房地產業僅有環向完全關聯而無環向直接關聯，如:金屬冶煉及壓延加工業等。這些產業與房地產業的關聯關系、關聯程度以及關聯方向的差異都可以反映出房地產業對于不同產業的影響力以及推動力的差異，同時也可以分析房地產業對于其關聯產業的影響力到底是從哪個方面進行的，這為該行業今后的發展提供了一個好的方向。

四、政策建議

1.堅持房地產業的調控政策，優化房地產業格局

由于房地產業的關聯產業眾多，對于國民經濟的影響較大，所以建立一個積極健康的房地產市場是十分重要的。應繼續維持對于房地產業的大力調控，建立長效機制，促使房地產業處于合理的軌道上發展，這既有利于國民經濟長期平穩健康發展，也有利于其相關產業的健康發展。同時須配套出臺符合我國房產環境的相應政策和機制，堅持以市場化配置為基礎，調控手段為輔助來形成一個合理的房地產業與其他產業共同發展的格局。由于房地產業與社會各產業之間的關聯程度、方式上有所不同，應分別制定相應的政策措施來推動相應關聯產業的發展。

2.擴大房地產業的關聯效應，積極推動房地產業的轉型

由于制造業、建筑業等“硬要素”產業與房地產業的關聯較為緊密，導致我國房地產業的發展目前仍以粗放式發展為主，隨著未來房地產業向集約式發展的轉型，房地產業的發展會更加注重與關聯較少的商業、新型工業、服務業等以“軟要素”為主的產業的合作，實現房地產業從重“硬要素”產業關聯的數量發展到重“軟要素”產業關聯的質量發展的轉變，從而提升房地產業的人性化、科技化。政策上應積極推動與房地產業關聯較低的商業、服務業等產業的發展，做到開發與配套并行。通過房地產業的集聚作用來擴大對國民經濟各產業的帶動作用(特別是新興產業)。

3.拓寬房地產業的融資渠道

房地產業對于資金的需求較大，而目前我國房地產業的資金主要來自于銀行貸款。為轉移房地產業的系統性金融風險，降低銀行的不良貸款率，應拓寬房地產業的融資渠道，降低房地產業與銀行的強關聯程度。同時借助新型金融工具(例如債券、股票、信托)等方式來為房地產業融資。在政策方面應積極學習國外成功案例，在國內逐步放寬房地產業的融資門檻，多方面的去分擔房地產業對于銀行貸款的高依賴性。

［1］國家信息中心中國經濟信息網.中國行業發展報告——房地產業［M］.北京:中國經濟出版社，2003.

［2］蘇東水.產業經濟學［M］.北京:高等教育出版社，2001:246.

［3］簡新華.產業經濟學［M］.武漢:武漢大學出版社，2001.

［4］劉水杏.房地產業關聯特性及帶動效應研究［M］.北京:中國人民大學出版社，2006:28.

［5］國家統計局.中國統計年鑒—2002［M］.北京:中國統計出版社，2002.

［6］國家統計局.中國統計年鑒—2007［M］.北京:中國統計出版社，2007.

(責任編輯 代 應)