商業地產的融資與估值研究

岳武

(北京綠地京創商業管理有限公司,北京 100101)

商業地產的融資與估值研究

岳武

(北京綠地京創商業管理有限公司,北京 100101)

房地產作為一個伴隨著高風險和高回報的資金密集行業,充足的資金準備是保證行業進行正常運行的前提,因此進入企業的融資能力非常重要。在我國近幾年的幾次較大力度的宏觀調控之后,房地產市場投資過熱的現象得到了很大程度的緩解,但是仍然留下了很多方面的問題,比如在調控的過程中導致房地產渠道十分單一,銀行為房地產的發展承擔了過大的風險,近幾年來房地產的主要資金來源于銀行的信貸,另外一些資金來源于房地產信托和股權類融資等。因為在房地產融資方面的限制導致了房地產的融資規模十分有限,因此對于房地產的融資和估值勢在必行,本文就商業類地產的融資估值進行了討論,希望能夠對商業地產的發展起到一定作用。

商業地產 融投資 估值研究 股權

商業類型的房地產是商業和房地產的綜合集合體,在我國的發展起步比較晚。隨著我國,改革開放的不斷深化,市場經濟體系的不斷確立,越來越多的資本開始轉向商業地產當中。商業地產從微觀上來講是用于零售、餐飲、娛樂以及健身休閑等用途的房地產形式,從經營模式上和功能用途上區別于普通的居民住宅、公寓和寫字樓等常用形式。商業性質的房地產是一個具有商業和地產等多種投資屬性的綜合性行業,商業房地產不僅區別于單純的項目投資和商業發展,還區分于傳統意義上的房地產開發項目。商業地產按照實際的功能可以分為商業廣場、商業區、大型商鋪區、綜合性購物中心、休閑廣場、專業步行街等多種形式。從宏觀上來看商業地產是一個具有非常高資金密度的行業,這對于進入企業的融資水平具有著更高的要求。

1 我國商業地產融資發展的現狀

商業性房地產任何方面的調控都將會影響到我國金融市場的每一個角落,強制性地打壓房地產行業將會給我國經濟帶來沉重的打擊,為了避免我國經濟走上二十世紀末日本房地產市場泡沫破裂而導致日本經濟大規模衰退的老路,政府需要在必要的時機支持房地產的發展。而商業地產作為房地產的一個重要組成部分也將會得到一個更好的發展空間,我們要看到房地產在社會經濟發展中的重大作用。

1.1 商業類地產融資具有較大的關聯性

我國的商業類地產已經逐漸成為了我國社會經濟中的重要支柱性產業,是我國宏觀經濟中一個必不可少的組成部分。通過我國的統計數據我們可以看出,商業地產等房地產類行業對于每年GDP的拉動大約為兩個百分點,雖然這種拉動效果不是十分地明顯,但是實際上房地產和國民經濟中的很多行業具有著非常明顯地聯系。如和房地產直接相關的行業就有鋼鐵、水泥和其他建材等行業,這些行業又將進一步帶動著冶金、化工和紡織等眾多行業共同發展,根據相關資料房地產領域一百元的銷售額可以帶動其他領域十七元的銷售,銷售帶動率為百分之十七,除此之外隨著這一輪炒房的熱潮,已經有了很多普通消費者囤積了很多商品房,在現今的經濟形勢下提倡商業地產的再融資可以在很大程度上盤活民間資本,促進社會經濟的發展。通過商業類地產的融資可以很大程度上提高我國社會財富的合理流動速度,促進基礎設施建設,減少國家和地方財政對于社會建設的財政負擔。

1.2 商業地產融資過程中對保證經濟增長發揮的作用

雖然我國在2011年在借貸市場上出現了問題,但是從整體上來看市場供需之間的差距還不是很大,從統計數據上來看,我國的房地產投資增幅大于百分之二十五,其中2011年度提出的一千萬套保障房的建設很大程度上拉動了房地產投資的快速增長,但是隨著商品房的整體調控和資金短缺問題的加劇,商品房的總體投資從第三年季度就開始有所降低,到第四季度已經降到了一個很低的水平。同時我國在土地的購置上在第四季度也有所回落,我國對于房價調控力度很大,下一年度的房地產投資降低拖累了固定投資的增長速度,如果我國經濟要保證GDP百分之八以上的增長率就要協調好民生和房地產行業的發展平衡。因此此次房地產宏觀調控沒有達到預期的調控目標。而商業地產經過多年的市場的開發和供應已經得到了很大的發展,很多普通的市民對于投資者的商品房已經逐漸趨近于飽和,這就使得很多新增的商品房對于消費者在選擇過程中具有更多的選擇空間,很多房地產企業也都相應減少了開發量。

2 我國商業地產融資的主要問題

在商品房開發面臨著眾多背景,商業地產的投資總額隨著時間的推移不斷提升,這說明社會經濟對于房地產投資還是具有比較充足的信心的。其中一個比較重要的關鍵因素是我國正在處于一個城市化率迅速提升的階段。按照經濟發展的規律來講一個國家的城市化率提高到百分之三十之后房地產行業將會進入一個比較快的發展階段,我國的城市化率從上世紀末的百分之二十九發展到2011年的百分之四十七,按照這個比率來講,我國的城市化速度非常快,同比日本減少了三十年,城市化的大規模發展必然會帶動房產類行業的配套要求,可以預見的是我國的房地產開發將會出現一個新的發展紀元。在這個基礎上我國的商業地產也將會有新的發展方向,以萬達模式為代表的商業地產具有非常強的市場活性。自十一屆三中全會以來,我國逐步推進房地產制度改革,根據國際經驗已經初步建立了社會住房保障體系,但是在商業性的房地產融資上仍然存在著這樣幾個方面的問題:

2.1 相關政府缺乏資金提供的主動性

在新國八條中,政府提供的保障性住房提出了大力發展商業地產的發展政策目標,根據城市建設部門的估算,建設總體資金量將達到1.3萬億,其中土地出讓的資金將直接用于投資建設,這些資金當中土地出讓提供近三千億資金,中央方面款在兩千億左右,各個公積金貸款提供近千億資金,上述各類資金的總額合計六千億,這些資金和總需求存在著七千多億的資金缺口,在這部分資金缺口上中央和地方政府的身份和角色定位不準確,這些資金大約占到了建設資金總額的百分之六十左右,這部分資金占到了建設資金的一半以上,資金主體的責任相互推諉給資金供給造成了很多發展瓶頸。而且商業地產能夠在很大程度上帶動當地其他產業的發展,對于拉動地方經濟具有非常大的作用,政府的資金參與責無旁貸,但是中央和地方政府在角色上沒有確定主次。就商業性房地產的財政支持來看,中央政府雖然提高了財政方面的轉移支付,但這部分支付的資金總額只是很少的一部分,而地方政府不僅是GDP的生產者和所有者,更是地方經濟的管理者,這部分管理工作不僅包括了商業地產和其他行業的規劃、開發以及建設管理,因此,這部分較大的資金缺口應該由地方政府承擔。但是因為沒有完備的資金提供保障體制,這就導致了地方政府在商業地產的招商引資上沒有監督和約束,導致了投資部門無法真正履行其職責,也在很大程度上制約了商業地產的融資進程。

2.2 金融市場上商業地產資金來源的非市場化

目前在我國的主要城市性建筑的資金來源是政府的財政劃撥,這種非市場化的資金來源必然會導致商業地產資金的使用效率低下。從我國的房地產金融市場現狀來看,我國房地產金融市場的資金總量遠遠不能滿足商業地產的建設資金要求。從我國的金融行業現狀來看,三十多年的改革開放為我國社會積累了很多的財富,民間的資本也日益增加,我國居民的民間儲蓄率逐年升高,而且居民對于房地產投資的需求也日益強烈。除此之外,伴隨著我國金融市場的發展和我國投資機構增強了對風險和收益的控制,改善了投資市場的軟環境,但是也要清楚地看出商業地產在我國的金融市場發展中并不是十分完善和成熟的,投資渠道的狹窄使得多種資產類產品無法實現廣泛地進入投資市場。而且商業性房地產的理財產品因為資金活性差就無法保證產品的保值和增值功能。因此如何保護性地利用我國的商業地產金融市場,最主要的就是要充分地利用我國的民間資本,通過盤活民間資本來促進金融市場資金來源的市場化。

3 新時期商業地產融資主要風險探析

在商業地產的發展過程中我們不難發現,商業地產作為我國房地產投資的一個新的熱點,今后必將成為投資的新的方向。但是每一種投資產品都會存在其固有的風險,商業類房地產的投資量大,投資回收的時間相對較長,而且在投資的過程中會經常受到國家和地方的雙重影響,這對于一些實力較強的金融機構都會是一個巨大的挑戰,對于普通的投資者風險就更為明顯了,作為一個高風險和高收益的地產類投資理財項目,商業性地產的風險主要來源于這樣幾個方面:

3.1 商業性地產開發商的決策性失誤

商業性房地產的開發商是地產的第一投資主體,開發商自身的決策決定了整個商業性地產的發展方向和發展模式。針對某一個特定的房地產行業來看,開發商的主要決策風險存在于自身的管理水平和財務狀況以及市場的營銷策劃水平等諸多方面。房地產項目的投資范圍比較廣而且產權的期限也比較長,如果沒有一個很好的管理水平和決策能力將會在地產投入使用之后造成管理上的混亂甚至會直接影響到房地產本身品牌價值。在現今宏觀經濟不明朗的情況下,房地產產業更是政府進行調控的重點,各種和房地產有關的政策變化較快,特別是在稅收方面的小幅度調整頻率特別高。面對著政府的微調如果企業沒有一個良好的企業財務處理能力就會增加企業成本的負擔。這就需要企業在進行房地產融資決策之前建立好一個充足的人才儲備,只有這樣才能在面臨變革的過程中處變不驚。而作為一個投資者在進行商品性房產購買之前對于開發商的資質要有一個比較清楚的認識,只有一個擁有雄厚資本實力和優秀管理能力才能使得房地產項目有效地避開風險。

3.2 商業性房地產概念認識不清

現在很多的市民、投資主體和房地產開發商對于商業性房地產的認識存在著很大的誤區,國內的很多商業類地產企業還只是在拿著原來開發商品房的思路進行商業性的地產開發。在很多店鋪、寫字樓和辦公樓的設計上仍然使用小戶型商品房的設計和銷售理念進行銷售,認為只要開發出的房地產能夠讓投資者買得起或者自身的產品只要能夠賣出去就是成功,很多商業地產開發商只做到了地產而沒有做到商業。另一方面很多房地產開發商在進行商業性地產開發的過程中存在著只是幫助政府完成政策性工程和形象工程的現象。這樣就會導致在一定區域內的房地產開發量大于當地的經濟發展需要,這就會導致在進行招商過程中很難招到足夠的入駐商鋪,如果招商無法正常進行,那么商業性的地產也將是空想,所以投資者在進行投資的過程中要綜合性地考慮當地地區招商的潛力和當地經濟未來發展的空間,進行綜合性考量,不要盲目投資。

3.3 商業性融資價格存在水分

一般投資在商業性店鋪的投資者獲取回報的途徑主要有兩種,一方面是投資者在購買后出租給有實際需求的客戶,通過收取租金的形式獲得綜合性收益。另一方面是通過購買房地產然后出售獲得價格差利潤。目前市場上大多數的投資者比較傾向于后一種價格差的獲利方式。而商業性地產作為一種處于不斷發展的房地產投資形式具有非常高的增值空間,但是一旦游資進入到該行業中就會導致地產價值速度快速上漲。因此投資者要理性地看到自己進入的實際價格點位,一個沒有節制高速上漲的態勢必將會導致形成價格泡沫,價格當中也將會含有較高的水分,一旦政府進行了較為嚴格的管控措施就會給投資者造成非常嚴重的損失,這種投資泡沫的破裂引發的價格危機是系統性的,所以在投資商業性地產的過程中投資者要充分考慮到融資價格是否合理,如果進入的價格點位就是一個比較高的價格,就要充分考慮到是否已經到了價格鏈崩潰的邊緣,此時進入的話可能會給自身的財產帶來非常嚴重的損失,而進入點位較低的時候要充分考慮到宏觀形勢,價格降低是因為相關政策的打壓還是市場的合理波動,通過綜合性的合理判斷,做出相對比較合理的投資選擇。

4 結語

綜上所述,傳統商業地產通過自我積累和發展的方式來解決企業發展中的資金問題已經無法適應不斷發展變化的外部市場環境,尤其是對于像商業地產這類資本密集型行業。面對著不穩定的金融市場,商業類地產企業必須結合自身特點進行融資類創新,通過多渠道進行發展,利用各種有利條件解決自身發展中存在的資金問題。總而言之,商業地產在進行拓展房地產融資渠道的過程中要盡量拓寬融資多元化融資渠道,只有這樣,才能使得我國商業地產取得更好更快的發展機會。

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岳武(1971.05.19-):男,漢,北京綠地京創商業管理有限公司,工商管理碩士研究方向:企業管理。