淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的項(xiàng)目管理

曹子建 任秀麗

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)越來(lái)越重要的地位體現(xiàn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資數(shù)額大、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大、綜合性強(qiáng)的特點(diǎn)，每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都是一個(gè)系統(tǒng)工程，具有很強(qiáng)的綜合性。在房地產(chǎn)行業(yè)的管理中，項(xiàng)目管理最為廣泛和重要的手段，它有利于提高工程項(xiàng)目的整體效益和競(jìng)爭(zhēng)力。本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的項(xiàng)目管理進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目管理；問(wèn)題；建議

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的含義

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理包含于工程項(xiàng)目管理，是其中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用的過(guò)程中進(jìn)行全方位的管理，主要通過(guò)系統(tǒng)工程的點(diǎn)、理論和方法來(lái)實(shí)現(xiàn)，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目中的生產(chǎn)要素得到優(yōu)化配置。

成本是企業(yè)項(xiàng)目管理中的核心環(huán)節(jié)，貫穿于施工組織與管理全過(guò)程的系統(tǒng)工程，而成本管理則由多項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成，其中含有工程的估算和概預(yù)算、成本計(jì)劃、支付計(jì)劃、成本控制、工程款項(xiàng)結(jié)算和審核。

二、房產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目特點(diǎn)

1、位置固定、項(xiàng)目單一

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)及使用均具有固定的地理位置，項(xiàng)目論證要考慮到地區(qū)差異。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是以單個(gè)的項(xiàng)目為對(duì)象，由于項(xiàng)目在選址、規(guī)模、用途等有很大不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等獨(dú)立特點(diǎn)，各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在很大的差異性。項(xiàng)目點(diǎn)多面廣，各個(gè)項(xiàng)目部的權(quán)力很大，公司管理起來(lái)比較困難，常見(jiàn)的控制方式就是以報(bào)表為主、監(jiān)督為輔。

2、資金占用大、回流周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)往往需要投入大量資金，工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性，有相應(yīng)的時(shí)間要求，完成一個(gè)項(xiàng)目要很長(zhǎng)時(shí)間，大量的資金投入，只有等到所建商品房開(kāi)始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間，資金回流很慢，要求企業(yè)要高度關(guān)注資金的可持續(xù)投入和保障經(jīng)營(yíng)資金的流動(dòng)性。

3、風(fēng)險(xiǎn)大

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，非常容易受到政策、市場(chǎng)需求變化及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等影響。建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)，建筑材料價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格等可能都有很大變化，嚴(yán)重的會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目盈虧。而且一旦投入成為現(xiàn)實(shí)，轉(zhuǎn)型基本不可能。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)

1、對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制沒(méi)有足夠重視

事實(shí)上，工程成本的控制始于房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，只要投資計(jì)劃一經(jīng)確定，設(shè)計(jì)階段就展開(kāi)了，這一過(guò)程是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)合理結(jié)合下進(jìn)行的。但是國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)的設(shè)計(jì)單位沒(méi)有深入地分析工程項(xiàng)目的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)，在設(shè)計(jì)過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象，設(shè)計(jì)人員將工作重心基本都在工程的質(zhì)量問(wèn)題，而忽視了成本問(wèn)題，就造成了高成本隱患的可能。

2、成本控制管理沒(méi)有形成系統(tǒng)

當(dāng)前，很多企業(yè)在項(xiàng)目管理中為了使成本得以降低，對(duì)工程進(jìn)行肢解，分包給多個(gè)承包單位或個(gè)人。所以，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)階段和施工的后期，分包項(xiàng)目的工程承包單位和工程總承包單位沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的意見(jiàn)，在相關(guān)的工作配合以及工程質(zhì)量和成品保護(hù)等一些問(wèn)題上無(wú)法達(dá)成一致，并且產(chǎn)生愈來(lái)愈深的矛盾，這些矛盾一旦激化將給房地產(chǎn)項(xiàng)目管理造成嚴(yán)重的障礙。

3、沒(méi)有先進(jìn)的成本控制管理手段

在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作中，和成本預(yù)算工作相關(guān)的專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng)，并且落后于一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家，通行的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法在多數(shù)企業(yè)中得到實(shí)施。項(xiàng)目成本預(yù)算方面的工作沒(méi)有在招投標(biāo)階段前完成，有些房地產(chǎn)企業(yè)在投標(biāo)階段才完成預(yù)算項(xiàng)目成本價(jià)格的工作。由于時(shí)間和技術(shù)上多方面的限制，企業(yè)所擁有的各個(gè)項(xiàng)目和工程實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)都無(wú)法直接落實(shí)成本控制。

4、合同管理方面存在的問(wèn)題?目前仍有相當(dāng)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識(shí)不強(qiáng)，更談不上合同管理。國(guó)內(nèi)企業(yè)簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協(xié)商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點(diǎn)問(wèn)題：一是不少項(xiàng)目鑒定的合同十分簡(jiǎn)單，不符合標(biāo)準(zhǔn)合同要求，更不符合國(guó)際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)，存在漏洞，給對(duì)方提供了索賠依據(jù)。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的措施

1、規(guī)劃管理

一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程可分為兩個(gè)大階段：方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。規(guī)劃管理就是對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程的管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將建筑樓盤(pán)的規(guī)劃設(shè)計(jì)委托給相應(yīng)設(shè)計(jì)單位來(lái)完成就必然要對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來(lái)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。即規(guī)劃管理應(yīng)用軟件與規(guī)劃設(shè)計(jì)軟件是相對(duì)獨(dú)立的“兩套”專(zhuān)業(yè)化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設(shè)計(jì)”。建設(shè)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段是在方案報(bào)建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計(jì)工作流程相對(duì)簡(jiǎn)單，有序，因此此階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項(xiàng)目知識(shí)積累等方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，成員配置一般由設(shè)計(jì)總監(jiān)、工程項(xiàng)目經(jīng)理（建筑專(zhuān)業(yè)），以及建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備及概算人員組成，形成一個(gè)典型的強(qiáng)矩陣管理模式。管理流程也相對(duì)簡(jiǎn)單：委托設(shè)計(jì)，擬定技術(shù)措施，中間過(guò)程質(zhì)量與進(jìn)度控制、成果審查、成果報(bào)建、聯(lián)合技術(shù)交底等。

2、全方位提高成本管理的意識(shí)

成本管理是一個(gè)全過(guò)程的管理在這一過(guò)程中需要全員的參與，若想通過(guò)提高成本控制手段來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，首先應(yīng)當(dāng)在全體人員中樹(shù)立人人參與、全面控制的意識(shí)，這種全員參與控制模的式并不是具體到部門(mén)或者個(gè)人的責(zé)任，而是一種全體責(zé)任，他涉及到和項(xiàng)目有關(guān)的所有的相關(guān)部門(mén)及個(gè)人，這就是我們所說(shuō)的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全的看成全面控制，而是項(xiàng)目管理的每個(gè)方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來(lái)開(kāi)展工作。

3、建立健全成本控制機(jī)構(gòu)管理

是否能落實(shí)項(xiàng)目成本管理并將其切實(shí)執(zhí)行，關(guān)鍵一點(diǎn)在于是否有一個(gè)完善的控制組織來(lái)進(jìn)行成本控制工作。為了使成本管理得到加強(qiáng)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)涉及設(shè)計(jì)、施工、技術(shù)、財(cái)務(wù)等方面的成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組，其主要職責(zé)在于對(duì)項(xiàng)目部的成本相關(guān)工作進(jìn)行指導(dǎo)和管理。同時(shí)，項(xiàng)目部自身也需要建立一個(gè)對(duì)目標(biāo)成本控制工作進(jìn)行管理的小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的各項(xiàng)項(xiàng)目班子的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)、獎(jiǎng)懲等內(nèi)容。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)必須在相關(guān)原則的指導(dǎo)下將職責(zé)分配到具體負(fù)責(zé)的人員身上，將需要達(dá)到的成本目標(biāo)分解落實(shí)到職能部門(mén)、班組及個(gè)人。

4、不斷規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目合同管理

建設(shè)項(xiàng)目合同是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體與勘察、設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等單位, 為完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟(jì)合同, 其內(nèi)容包括對(duì)施工合同、分包合同、買(mǎi)賣(mài)合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭(zhēng)議。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中, 每個(gè)樓盤(pán)的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過(guò)各種合同的履行來(lái)實(shí)現(xiàn)的。加強(qiáng)對(duì)施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理, 并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

結(jié)束語(yǔ)

總之，要想做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理工作，需要房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者懂技術(shù)、會(huì)經(jīng)營(yíng)、善管理、能協(xié)調(diào)的綜合的專(zhuān)業(yè)工作能力，能積極努力地開(kāi)展工作，同時(shí)對(duì)新情況、新問(wèn)題不斷進(jìn)行調(diào)查研究，不斷探索新途徑，總結(jié)新方法，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的有效管理。

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