地方財政支出水平及結構對住宅價格影響實證研究

劉翰+顏燕

內容摘要：本文利用2007-2010年中國地級及以上城市的面板數據，實證分析了我國地方財政支出水平及結構對住宅價格的影響。研究發現，在全國尺度上，地方財政支出會資本化到住宅價格中，而且對住宅價格的增長有顯著的促進作用。地區層面的進一步研究發現，由于地域差異，不同的地方財政支出結構對住宅價格的影響有所不同。在相對發達的東部地區和35個大中城市，地方財政教育支出對住宅價格的影響最大；在西部地區，地方財政科學事業費支出對住宅價格的影響最顯著。因此，各地政府應根據各自的區域特點，合理優化地方財政支出結構的同時，進一步遏制住宅價格的非理性上漲。

關鍵詞：地方財政支出 住宅價格 Tiebout模型

自1998年起，我國開始施行一系列積極的經濟財政政策，并鼓勵房地產市場的持續健康發展，以房地產市場作為新的經濟增長點。由此，我國房地產市場進入快速發展階段。到2005年，由于房價上漲趨勢過快，日漸超出了居民的承受范圍，國家為了穩定房價相繼出臺了一系列舉措。但到了2008年，為了應對突如其來的全球性金融危機，我國又開始實施寬松的貨幣政策，間接地刺激了我國房地產市場。至2009年，房價已經成為不容忽視的社會問題。為了緩解快速上漲的房價與居民購買力之間的矛盾，國家開始實行緊縮性的調控政策。住宅價格不僅關系著居民的日常生活和生產，更關系到一個城市的競爭力和發展潛力。

改革開放以來，中央和地方財政支出占總財政支出的比例已由1978年的47.4%和52.5%逐漸調整為2011年的15.1%和84.8%。地方財政支出已經躍然成為國家財政支出的重中之重。隨著經濟蓬勃發展，地方財政支出的重要性受到越來越多的關注。

住宅價格資本構成、地方財政支出與住宅價格之間的關系越來越受到國內學者的關注。一個城市地方財政支出水平是否會資本化到住宅價格中？地方財政支出的結構和比重對住宅價格有多大影響？根據我國國情，地方財政支出資本化過程是否存在地區性差異？各地區財政支出結構的不同如何影響住宅價格？本文希望通過地方財政支出與住宅價格的實證研究，對地方政府的政策制定提供理論依據。

理論模型及文獻回顧

（一）Tiebout模型及國外文獻綜述

1956年10月，美國經濟學家Charles M. Tiebout在《政治經濟學刊》上發表了一篇名為《一個關于地方支出的純理論》的論文。文中，Tiebout從理論上進行了推理和論證，提出“與私人領域經濟的一般均衡一樣，如果偏好和資源稟賦既定，地方政府提供的公共服務水平的一般均衡解就是最優且可解的”。在Tiebout提出這一理論之前，學術界普遍認為在公共品的支出水平上不存在“市場解”。相較于私人部門，公共部門中有很大程度的國民收入并沒有得到充分利用，即實現最優配置。Tiebout在這篇文章中指出，對于地方提供的公共品而言，社區間為爭奪居民展開類似市場化的競爭，由此便可達到帕累托最優；居民作為“理性消費者”會根據其掌握的不同社區（或地區）的收入支出模式差異的完全信息，并能做出反應，選擇符合自己收入支出偏好的地區居住。簡言之，居民通過遷移來選擇最優的地方公共品供給水平，居民通過“用腳投票”的方式決定了地方供應公共產品的效率。

雖然現在Tiebout模型被認為是地方財政支出對房價影響的最為經典的模型，但在該理論剛剛提出的時候并沒有得到學術界的重視。其中一個關鍵因素就是Tiebout模型的假設難以實現，與現實社會不符。隨后，Oates于1969年同樣發表在《政治經濟學刊》的名為《財產稅和地方公共支出對財產價值的影響——稅收資本化和蒂布特假說的經驗研究》，對Tiebout模型進行了完善和實證檢驗。Oates對美國新澤西州東北部53個城鎮的調查發現地方政府在教育上的公共支出與房地產價格正相關。他認為人們往往愿意多付出一點為了住在一個有高質量公共服務的社區。這一點與Tiebout模型中理性消費者選擇社區居住時，對地方公共品帶來的收益和稅收負擔的成本比較相一致：房產稅與房地產價格呈負相關，地區公共支出水平與房地產價格呈正相關。隨后Bruce Hamilton（1975，1976）和William A. Fischel（1995）等學者也都在理論層面上對Tiebout模型加以完善和說明，增強了Tiebout模型的現實解釋力。

Rosenthal（1999）利用英國馬其賽特郡（Merseyside）等縣市1981-1990年的季度樣本數據，對該地區住房特征、稅收、公共支出和住房價格之間的關系進行研究，發現地方公共支出水平對住房價格影響顯著，且為正。Harrisd等人（2001）研究發現聯邦政府的支出對房價沒有影響，而當地學校支出卻對房價有顯著的影響。Brunner和Balsdon（2004）對加利福尼亞地區潛在投票者的觀察數據進行研究發現，雖然對學校支出的支持率隨著年齡的增加而下降，但其對當地學校支出的支持率依然高于對聯邦支出的支持率，由此認為，當地學校支出會資本化到房價中。

（二）國內文獻綜述

臺灣學者謝文盛（2001）采用極大似然法方法，根據臺北市1986-2004年的相關數據研究發現，市政府公共支出對該市房地產價格的影響系數為6.07，無論是總支出還是各類別支的公共支出，都與住宅價格呈正相關關系。杞明（2005）引入蒂伯特模型分析了我國房價上漲的原因。范麗群、汪偉全、劉兵勇（2005）對城市競爭力和房地產價格的相關性進行了研究，他們認為競爭力較強的城市房地產價格較高，論述要素包含公共支出和公共服務水平，從側面說明了公共支出對房地產價值的影響。梁若冰、湯韻（2008）運用模型對我國的35 個大中城市進行了分析，認為地方提供的公共品對房價存在著顯著的正影響。高凌江（2008）對我國35 個大中城市運用蒂伯特模型（剝離出元模型中的財產稅并運用普通最小二乘法進行多元回歸），單獨研究地方財政支出對房地產價格的影響，并得出結論認為不同城市財政支出水平的差異會逐漸累積成房地產價格上漲的一個主要因素。杜雪君、黃忠華、吳次芳（2009）利用我國31 個?。ㄊ小⒆灾螀^）1998-2006年的面板數據，運用格蘭杰因果檢驗得出結論：房價與地方公共支出、房地產稅負之間互為因果關系。在我國，地方公共支出的增加則對房地產價格有明顯的促進作用，地方公共支出對房地產價格的長期影響要大于短期影響。滿燕云、鄭思齊、任榮榮（2011）根據2007年中國城市住戶調查的大樣本數據對我國31個省市的220個城市展開研究，表明我國城市地方房產價格與地方公共支出有明顯的正相關關系，人們愿意為提供優質公用服務的社區支付更高的價格。白彥峰、宮旭、賈瀟（2012）通過借鑒拓展的Tiebout模型，引入北京、武漢、西安三地的地方財政支出來分析對房價的效應，認為短期內，地方財政支出對房價有著正向的沖擊效應，但在較長時期內，這種沖擊效應趨于平穩。endprint

（三）文獻評述

由于西方發達國家財產稅征收歷史較長，財產稅稅制和征收體系比較完善，因此國外學者利用Tiebout模型主要考察財產稅和地方財政支出對房價的影響。其結論大體一致，即財產稅對房價有負影響，地方財政支出對房價的影響顯著為正。由于我國房產稅開征歷史較短，僅上海和重慶兩地在2011年開始試征房產稅，且覆蓋范圍小，因此國內學者的研究主要是利用31個省或35個大中城市的面板數據進行回歸、格蘭杰因果檢驗，對住宅價格進行實證研究。

我國住宅價格和財政支出的描述分析

1998年以來，全國逐步推行住房市場化改革，住宅價格也開始上漲?？焖倥噬姆績r引起學術界越來越多的關注。自2005年以來，住宅價格上漲呈現加速趨勢，已逐漸超出了居民能承受的范圍。2005年全國住宅平均價格僅為2937元/平方米，到2011年，全國住宅均價已經達到了4993元/平方米，全國住宅均價平均上漲2000元。2005年至2010年間全國287個地級及以上城市房價漲幅排名前十位的如圖1所示，前十名城市的房價漲幅均超過6000元。截至2013年2月，全國100個城市新建住宅平均價格為9893元/平方米，自2012年6月以來已連續9個月環比上漲。國家統計局2013年2月18日公布的數據顯示，2月份全國70個大中城市中，新建商品住宅、二手住宅價格環比上漲的城市數量均擴大到66個。

從全國房價上漲的城市排名可以看出，我國東部一些大中城市的住宅價格上漲幅度明顯，尤其是一些沿海城市的漲幅突破1萬元，如海南三亞、廣東深圳等。值得指出的是，盡管東部省份成為住宅價格上漲的“領頭羊”，但省份內部也存在著明顯差異。浙江、廣東兩省，省內住宅價格極差都超過了1萬元。以浙江省為例，浙江省內部，2005-2010年間房價上漲平均值為6086元/平方米，而金華市2005-2010年間房價上漲15359元/平方米，是省內平均水平的2.5倍。

在房價快速攀升的同時，各級地方政府的人均地方財政支出也在大幅上升?？傮w而言，東部省份地方財政支出是西部省份的1.5倍、中部省份的1.7倍。無獨有偶，地方人均財政支出的變化與住宅價格的變化趨勢大體一致。全國房價增幅與地方政府人均財政支出增幅對比情況如圖2、圖3所示。

模型構建及實證分析

通過借鑒Tiebout模型分析可知，地方財政支出（即地方政府提供的公共品）會對房價產生影響，且這種效應的預期為正向。不同的地方財政分項支出對房價影響的具體程度還需要進一步實證檢驗，本文以歷年住宅銷售的平均價格作為被解釋變量，以人均地方財政支出、人均地方財政教育支出、人均地方財政社會保障和就業支出、人均地方財政醫療衛生支出、人均地方財政科學事業費支出作為解釋變量對其進行實證分析。因此建立了以下模型進行實證分析：

其中t代表年份，PRIit是t期地級市i的實際住宅銷售平均價格，γ是系數矩陣，βi是系數，αi是不可觀測的地區效應，λt 為不可觀測的時間效應，μit為隨機擾動項。

地方財政支出的水平指標用當年人均地方財政支出總額來表示，記作PEXP。地方財政支出的結構指標用當年分項目人均地方財政支出額來表示，人均地方財政教育支出由PEDU來表示、人均地方財政社會保障和就業支出由PSEC來表示、人均地方財政醫療衛生支出由PHEL來表示、人均地方財政科學事業費支出由PSCI來表示。

對于控制變量X，主要依據已有的研究和我國現實加以設定，主要包括以下變量：產業結構，用第二產業增加值占GDP的比重來衡量，記作INDUST2；經濟發展水平，從供給角度分析對住宅價格的影響，用固定資產投資中住宅投資額占GDP的比重以反映地方經濟發展水平，記作INVEST；購買能力，利用城鎮居民可支配收入反映居民對住房的購買能力，記作PINCOME；購買需求，用當期的人口密度來反映居民對住房的需求，人口密度越大的地方，對住房的需求量就越大，人口密度也是從需求角度分析對房價的影響，記作DES；由于人們往往將上一次房價作為本期房價預測的判斷參考，因此上期的住宅價格的增長幅度反映了人們的有效預期，記作EXPPRICESt-1；地區虛擬變量，將東部省份與中西部省份作比較，探究東部與中西部的差異，記作EAST；城市規模虛擬變量，將35個大中城市與其他城市區分開，探究大中城市與其他城市之間的差異，記作LARGE。具體的因變量和自變量及其定義，如表1所示。

本文的實證分析是基于全國286個地級市及以上城市2007-2010年的數據，由于拉薩市數據缺失，本文將其剔除回歸過程。研究所使用的經濟社會統計數據來源于對應年份的《中國區域經濟統計年鑒》和《中國城市統計年鑒》。本文在實證分析時對所有絕對值變量進行了自然對數處理。

檢驗結果分析與討論

為了消除不可觀測的地區效應，本文在對全國286個地級及以上城市數據進行研究的時候，采用固定效應模型進行實證分析；在引入地區虛擬變量之后，采用隨機效應模型。回歸結果表明（見表2），在控制人均收入等其他經濟水平變量的基礎上，主要觀測變量對住宅價格均有顯著的影響。首先，人均地方財政支出與住宅價格之間存在正向的關系，即一個地方的人均財政支出的增加會刺激當地住宅價格的上漲。換言之，人均地方財政支出會資本化到當地的住宅價格中，這也回答了本文提出的第一個問題：一個城市地方財政支出水平是否會資本化到住宅價格中？正如Tiebout模型所述，人均地方財政支出越高，該地區的公共服務水平就越完善。

我國的財政管理體系經歷了由“統收統支”到“劃分收支，分級包干”的轉變，中央財政和地方財政在權利和責任上面均有所不同，各級財政各司其職。地方財政支出主要是為了滿足地方公共需要，提供可以為大多數人享用具有非競爭性和排他性的公共品的支出，包括對公共服務和公共產品的支出。相較于中央政府而言，地方政府對于當地居民對公共服務的需求有更高的敏感性和更快速的反應能力。也就是說，不同的地方政府能力不同，為當地居民提供公共服務和公共產品的水平也有所不同。高水平的公共服務會吸引更多的人生活和工作，進而增加對住宅市場的需求，并以住宅價格的上漲為最終的表現形式，這也與蹤家峰（2010）等人的研究是一致的。這種現象符合我國中央和地方稅收分成制度下的國情，尤其是在我國目前還沒有大面積開征房產稅的情況下，給大中城市的高收入人群和能夠自由遷移的投資人群提供了尋租空間，使其可以在不增加稅收成本的情況下獲得住宅價值增加帶來的收益，由此增加了公共服務完善的大中城市的住宅需求，從而刺激了住宅價格的進一步上漲。endprint

由于我國不同區域存在經濟水平、產業結構、制度環境和政府政策等方面的顯著差異，因此地方財政支出水平和結構對住宅價格的影響也會因為地域的不同有所差異。就地方財政支出整體而言，東部省份的財政支出比中部和西部更容易資本化到房價之中。這是由于區域差異，公共服務資源大量集中在東部發達地區，使得人口遷徙向東部集中，導致了住宅價格的增速上漲。為了考察相對發達地區和欠發達地區地方財政支出對住宅價格影響的差異性，本文也對東部省份和35個大中城市運用隨機效用模型分別進行類似的實證檢驗。從回歸的結果可以看出，無論是東部省份還是35個大中城市，人均地方財政支出與住宅價格之間都存在顯著的正向關系。東部地區系數顯著為正，35個大中城市系數也顯著為正，說明以上兩類區域的住宅價格明顯高于全國其他地區，而且房價的增速也高于其他地區，從而使住宅價格絕對差距越拉越大。由此可知，以上兩類區域的地方財政支出更顯著地資本化到住宅價格中。

此外，控制變量也與現有的研究結果吻合。人均可支配收入、人口密度、固定資產投資中住宅投資額占GDP的比重、上期的房價這些控制變量均對住宅價格有推動作用。第二產業增加值占GDP的比重與住宅價格呈現顯著的負相關，這也符合東部省份和35個大中城市的現狀。由于這些地區經濟發展水平較高，市場經濟較發達，在穩固經濟基礎的前提下，居民更重視生活質量與環境，因此地方公共服務完善與否成為居民選擇住房的重要參考指標。

事實上，只考察地方財政支出對住宅價格的影響并不足以解釋本文之前提出的所有問題。不同的公共服務類別對住宅價格的影響是不同的。正如Edel和Sclar（1974）發現的一樣，Tiebout模型僅在一些特定的地方公共服務上有效，在地方財政支出結構的研究中筆者發現相似的結論（見表3）?？傮w而言，無論是全國層面、東部省份還是35個大中城市，地方財政教育支出對住宅價格的影響都是最大的。隨著人口向東部的遷徙，下一代的成長環境和受到良好教育的機會越來越多地受到遷徙居民的關注。因此地方政府教育支出對房價的影響首當其沖，位于第一位。在沿海發達省份和大中城市中其余指標幾乎均顯著正相關。值得指出的是，在將LARGE變量引入模型之后，地方財政社保和就業支出一項變得不顯著。究其原因，可能是因為我國尚不完善的社會保障制度引起的。由于35個大中城市對人口流動具有更強的吸引力，會聚集更多的外來務工人員，因為戶籍政策的限制，這些外來務工人員可能享受不到地方政府提供的社保和就業等公共服務，盡管如此，其住房需求對住宅價格的推動作用并不會因此而消除。

根據區域差異，按照東、中、西部分區域分析時，東部省份地方財政支出對住宅價格的影響強弱依次為教育支出、醫療衛生支出、社會保障和就業支出和科學事業費支出。這是因為東部省份的基礎設施相對完善，生活質量和對下一代的培養成為居民關注的重點。對醫療衛生支出的關注也同樣出現在中部和西部省份。此外，西部省份地方財政教育支出對住宅價格的影響不顯著，可能是因為教育支出對住宅價格的表現為長期的正效應，由于西部省份教育水平較低，加之文本中未將時滯效應納入模型之中，西部省份當期的教育支出未能及時的體現在住宅價格中。從地方財政分項目的結構分析中還可以看到，西部省份地方財政科學事業費支出對住宅價格的影響最顯著，這也與西部大開發的大背景與西部省份目前所處的經濟環境吻合。

結論和政策建議

本文利用2007-2010年全國286個地級及以上城市的相關數據，對地方財政支出對住宅價格的影響進行實證分析，得出以下結論：由于我國宏觀經濟環境處于東高西低的態勢，一邊是基礎設施相對完善、社會保障制度相對健全的東部地區，一邊是基礎設施建設與社會保障制度相對不完善的中西部地區，地方財政支出對住宅價格的影響存在著區域差異且原因相對比較復雜，可能與地方政府公共服務水平差異、地方經濟水平、人文地理環境等有關。總的來說，地方政府的地方財政支出會資本化到住宅價格中，且這種影響因地域差異而有所不同，該結果也與Tiebout的模式一致。居民在選擇居住社區時，例如東部和西部的居民，會根據自己的效用函數選擇不同的地方公共服務方案。

目前我國的公共服務在各地區和不同城市之間都存在著非均等化問題，且差異明顯。北京、上海、廣州等大城市公共資源相對集中，而許多中小城市的居民幾乎不能充分享受基本的公共衛生服務、教育資源和社會保障等基本公共服務。相對于住宅價格的迅猛增長，地方政府應充分考慮到地方財政支出結構對住房價格的正向影響，但也應意識到這并不是構成住宅價格上漲的主要原因。一方面要保證提供相應的公共服務，一方面要盡量減少其對住宅價格的刺激導致過快上漲，根據自己的實際情況，合理優化地方財政支出結構。

除此之外，由于地方財政支出會資本化到住宅價格中，因此地方財政支出會提高住宅價值，最終使住宅所有者獲益，但這些受益者并不一定負擔稅收。換言之，由于房產稅并未在全國范圍內推行，導致地方財政支出引起住宅升值的直接受益者，可能與地方財政收入的稅收承擔者不匹配，違背了公共服務的受益者支付原則。為了更好地保障納稅人權益和推動我國房地產市場的健康發展，本文認為開征房產稅很有必要。房產稅的征收不僅可以成為進一步提高地方公共服務水平的有效資金來源，而且可以成為地方政府控制公共品供給外部性的有效手段。目前我國的上海和重慶已經開始試征房產稅，各地應結合自身特點逐步進行房產稅的試行工作。

參考文獻：

1.謝文盛.公共支出、租稅收入與住宅價格關系之研究[C].華龍技術學院2001年學術研討會論文集，2001

2.杞明.房價上漲的一種解釋：蒂布特模型[J].地方財政研究，2005（4）

3.范麗群，汪偉全，劉兵勇.房產價格與城市競爭力的相關性分析[J].價格理論與實踐，2005（5）

4.梁若冰，湯韻.地方公共品供給中的Tiebout模型：基于中國城市房價的經驗研究[J].世界經濟，2008（10）

5.高凌江.地方財政支出對房地產價值的影響—基于我國35個大中城市的實證研究[J].財經理論，2008（1）

6.杜雪君，吳次芳，黃忠華.房地產價格、地方公共支出與房地產稅負關系研究—理論分析與基于中國數據的實證檢驗[J].數量經濟技術經濟研究，2009（1）

7.滿燕云.中國的住房改革及成效[M].經濟管理出版社，2011

8.白彥鋒，宮旭，賈瀟.地方財政支出規模及結構對房價影響的實證分析—基于拓展的Tiebout模型[J].稅收經濟研究，2012，71（1）

9.蹤家峰，劉崗，賀妮.中國財政支出資本化與房地產價格[J].財經科學，2010（11）endprint

由于我國不同區域存在經濟水平、產業結構、制度環境和政府政策等方面的顯著差異，因此地方財政支出水平和結構對住宅價格的影響也會因為地域的不同有所差異。就地方財政支出整體而言，東部省份的財政支出比中部和西部更容易資本化到房價之中。這是由于區域差異，公共服務資源大量集中在東部發達地區，使得人口遷徙向東部集中，導致了住宅價格的增速上漲。為了考察相對發達地區和欠發達地區地方財政支出對住宅價格影響的差異性，本文也對東部省份和35個大中城市運用隨機效用模型分別進行類似的實證檢驗。從回歸的結果可以看出，無論是東部省份還是35個大中城市，人均地方財政支出與住宅價格之間都存在顯著的正向關系。東部地區系數顯著為正，35個大中城市系數也顯著為正，說明以上兩類區域的住宅價格明顯高于全國其他地區，而且房價的增速也高于其他地區，從而使住宅價格絕對差距越拉越大。由此可知，以上兩類區域的地方財政支出更顯著地資本化到住宅價格中。

此外，控制變量也與現有的研究結果吻合。人均可支配收入、人口密度、固定資產投資中住宅投資額占GDP的比重、上期的房價這些控制變量均對住宅價格有推動作用。第二產業增加值占GDP的比重與住宅價格呈現顯著的負相關，這也符合東部省份和35個大中城市的現狀。由于這些地區經濟發展水平較高，市場經濟較發達，在穩固經濟基礎的前提下，居民更重視生活質量與環境，因此地方公共服務完善與否成為居民選擇住房的重要參考指標。

事實上，只考察地方財政支出對住宅價格的影響并不足以解釋本文之前提出的所有問題。不同的公共服務類別對住宅價格的影響是不同的。正如Edel和Sclar（1974）發現的一樣，Tiebout模型僅在一些特定的地方公共服務上有效，在地方財政支出結構的研究中筆者發現相似的結論（見表3）?？傮w而言，無論是全國層面、東部省份還是35個大中城市，地方財政教育支出對住宅價格的影響都是最大的。隨著人口向東部的遷徙，下一代的成長環境和受到良好教育的機會越來越多地受到遷徙居民的關注。因此地方政府教育支出對房價的影響首當其沖，位于第一位。在沿海發達省份和大中城市中其余指標幾乎均顯著正相關。值得指出的是，在將LARGE變量引入模型之后，地方財政社保和就業支出一項變得不顯著。究其原因，可能是因為我國尚不完善的社會保障制度引起的。由于35個大中城市對人口流動具有更強的吸引力，會聚集更多的外來務工人員，因為戶籍政策的限制，這些外來務工人員可能享受不到地方政府提供的社保和就業等公共服務，盡管如此，其住房需求對住宅價格的推動作用并不會因此而消除。

根據區域差異，按照東、中、西部分區域分析時，東部省份地方財政支出對住宅價格的影響強弱依次為教育支出、醫療衛生支出、社會保障和就業支出和科學事業費支出。這是因為東部省份的基礎設施相對完善，生活質量和對下一代的培養成為居民關注的重點。對醫療衛生支出的關注也同樣出現在中部和西部省份。此外，西部省份地方財政教育支出對住宅價格的影響不顯著，可能是因為教育支出對住宅價格的表現為長期的正效應，由于西部省份教育水平較低，加之文本中未將時滯效應納入模型之中，西部省份當期的教育支出未能及時的體現在住宅價格中。從地方財政分項目的結構分析中還可以看到，西部省份地方財政科學事業費支出對住宅價格的影響最顯著，這也與西部大開發的大背景與西部省份目前所處的經濟環境吻合。

結論和政策建議

本文利用2007-2010年全國286個地級及以上城市的相關數據，對地方財政支出對住宅價格的影響進行實證分析，得出以下結論：由于我國宏觀經濟環境處于東高西低的態勢，一邊是基礎設施相對完善、社會保障制度相對健全的東部地區，一邊是基礎設施建設與社會保障制度相對不完善的中西部地區，地方財政支出對住宅價格的影響存在著區域差異且原因相對比較復雜，可能與地方政府公共服務水平差異、地方經濟水平、人文地理環境等有關?？偟膩碚f，地方政府的地方財政支出會資本化到住宅價格中，且這種影響因地域差異而有所不同，該結果也與Tiebout的模式一致。居民在選擇居住社區時，例如東部和西部的居民，會根據自己的效用函數選擇不同的地方公共服務方案。

目前我國的公共服務在各地區和不同城市之間都存在著非均等化問題，且差異明顯。北京、上海、廣州等大城市公共資源相對集中，而許多中小城市的居民幾乎不能充分享受基本的公共衛生服務、教育資源和社會保障等基本公共服務。相對于住宅價格的迅猛增長，地方政府應充分考慮到地方財政支出結構對住房價格的正向影響，但也應意識到這并不是構成住宅價格上漲的主要原因。一方面要保證提供相應的公共服務，一方面要盡量減少其對住宅價格的刺激導致過快上漲，根據自己的實際情況，合理優化地方財政支出結構。

除此之外，由于地方財政支出會資本化到住宅價格中，因此地方財政支出會提高住宅價值，最終使住宅所有者獲益，但這些受益者并不一定負擔稅收。換言之，由于房產稅并未在全國范圍內推行，導致地方財政支出引起住宅升值的直接受益者，可能與地方財政收入的稅收承擔者不匹配，違背了公共服務的受益者支付原則。為了更好地保障納稅人權益和推動我國房地產市場的健康發展，本文認為開征房產稅很有必要。房產稅的征收不僅可以成為進一步提高地方公共服務水平的有效資金來源，而且可以成為地方政府控制公共品供給外部性的有效手段。目前我國的上海和重慶已經開始試征房產稅，各地應結合自身特點逐步進行房產稅的試行工作。

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8.白彥鋒，宮旭，賈瀟.地方財政支出規模及結構對房價影響的實證分析—基于拓展的Tiebout模型[J].稅收經濟研究，2012，71（1）

9.蹤家峰，劉崗，賀妮.中國財政支出資本化與房地產價格[J].財經科學，2010（11）endprint

由于我國不同區域存在經濟水平、產業結構、制度環境和政府政策等方面的顯著差異，因此地方財政支出水平和結構對住宅價格的影響也會因為地域的不同有所差異。就地方財政支出整體而言，東部省份的財政支出比中部和西部更容易資本化到房價之中。這是由于區域差異，公共服務資源大量集中在東部發達地區，使得人口遷徙向東部集中，導致了住宅價格的增速上漲。為了考察相對發達地區和欠發達地區地方財政支出對住宅價格影響的差異性，本文也對東部省份和35個大中城市運用隨機效用模型分別進行類似的實證檢驗。從回歸的結果可以看出，無論是東部省份還是35個大中城市，人均地方財政支出與住宅價格之間都存在顯著的正向關系。東部地區系數顯著為正，35個大中城市系數也顯著為正，說明以上兩類區域的住宅價格明顯高于全國其他地區，而且房價的增速也高于其他地區，從而使住宅價格絕對差距越拉越大。由此可知，以上兩類區域的地方財政支出更顯著地資本化到住宅價格中。

此外，控制變量也與現有的研究結果吻合。人均可支配收入、人口密度、固定資產投資中住宅投資額占GDP的比重、上期的房價這些控制變量均對住宅價格有推動作用。第二產業增加值占GDP的比重與住宅價格呈現顯著的負相關，這也符合東部省份和35個大中城市的現狀。由于這些地區經濟發展水平較高，市場經濟較發達，在穩固經濟基礎的前提下，居民更重視生活質量與環境，因此地方公共服務完善與否成為居民選擇住房的重要參考指標。

事實上，只考察地方財政支出對住宅價格的影響并不足以解釋本文之前提出的所有問題。不同的公共服務類別對住宅價格的影響是不同的。正如Edel和Sclar（1974）發現的一樣，Tiebout模型僅在一些特定的地方公共服務上有效，在地方財政支出結構的研究中筆者發現相似的結論（見表3）。總體而言，無論是全國層面、東部省份還是35個大中城市，地方財政教育支出對住宅價格的影響都是最大的。隨著人口向東部的遷徙，下一代的成長環境和受到良好教育的機會越來越多地受到遷徙居民的關注。因此地方政府教育支出對房價的影響首當其沖，位于第一位。在沿海發達省份和大中城市中其余指標幾乎均顯著正相關。值得指出的是，在將LARGE變量引入模型之后，地方財政社保和就業支出一項變得不顯著。究其原因，可能是因為我國尚不完善的社會保障制度引起的。由于35個大中城市對人口流動具有更強的吸引力，會聚集更多的外來務工人員，因為戶籍政策的限制，這些外來務工人員可能享受不到地方政府提供的社保和就業等公共服務，盡管如此，其住房需求對住宅價格的推動作用并不會因此而消除。

根據區域差異，按照東、中、西部分區域分析時，東部省份地方財政支出對住宅價格的影響強弱依次為教育支出、醫療衛生支出、社會保障和就業支出和科學事業費支出。這是因為東部省份的基礎設施相對完善，生活質量和對下一代的培養成為居民關注的重點。對醫療衛生支出的關注也同樣出現在中部和西部省份。此外，西部省份地方財政教育支出對住宅價格的影響不顯著，可能是因為教育支出對住宅價格的表現為長期的正效應，由于西部省份教育水平較低，加之文本中未將時滯效應納入模型之中，西部省份當期的教育支出未能及時的體現在住宅價格中。從地方財政分項目的結構分析中還可以看到，西部省份地方財政科學事業費支出對住宅價格的影響最顯著，這也與西部大開發的大背景與西部省份目前所處的經濟環境吻合。

結論和政策建議

本文利用2007-2010年全國286個地級及以上城市的相關數據，對地方財政支出對住宅價格的影響進行實證分析，得出以下結論：由于我國宏觀經濟環境處于東高西低的態勢，一邊是基礎設施相對完善、社會保障制度相對健全的東部地區，一邊是基礎設施建設與社會保障制度相對不完善的中西部地區，地方財政支出對住宅價格的影響存在著區域差異且原因相對比較復雜，可能與地方政府公共服務水平差異、地方經濟水平、人文地理環境等有關?？偟膩碚f，地方政府的地方財政支出會資本化到住宅價格中，且這種影響因地域差異而有所不同，該結果也與Tiebout的模式一致。居民在選擇居住社區時，例如東部和西部的居民，會根據自己的效用函數選擇不同的地方公共服務方案。

目前我國的公共服務在各地區和不同城市之間都存在著非均等化問題，且差異明顯。北京、上海、廣州等大城市公共資源相對集中，而許多中小城市的居民幾乎不能充分享受基本的公共衛生服務、教育資源和社會保障等基本公共服務。相對于住宅價格的迅猛增長，地方政府應充分考慮到地方財政支出結構對住房價格的正向影響，但也應意識到這并不是構成住宅價格上漲的主要原因。一方面要保證提供相應的公共服務，一方面要盡量減少其對住宅價格的刺激導致過快上漲，根據自己的實際情況，合理優化地方財政支出結構。

除此之外，由于地方財政支出會資本化到住宅價格中，因此地方財政支出會提高住宅價值，最終使住宅所有者獲益，但這些受益者并不一定負擔稅收。換言之，由于房產稅并未在全國范圍內推行，導致地方財政支出引起住宅升值的直接受益者，可能與地方財政收入的稅收承擔者不匹配，違背了公共服務的受益者支付原則。為了更好地保障納稅人權益和推動我國房地產市場的健康發展，本文認為開征房產稅很有必要。房產稅的征收不僅可以成為進一步提高地方公共服務水平的有效資金來源，而且可以成為地方政府控制公共品供給外部性的有效手段。目前我國的上海和重慶已經開始試征房產稅，各地應結合自身特點逐步進行房產稅的試行工作。

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