房價波動:市場機制與宏觀調控的作用

(吉林化工學院經濟管理學院，吉林吉林132022)

一、近年來我國房價走勢

進入21世紀后，我國房價逐年上升，并且上升的幅度非常大。從表1數據可見，截止到2012年，我國住宅商品房平均銷售價格除2008年略有下降，其他年份都是上升。其中2004、2005、2007和2009年這4個年份上升幅度達到兩位數，2009年上升幅度最大，為24.7%。由于房價逐年升高，房價每上升一個百分點，其房價增加的絕對數大幅提高。如2001年一個百分點對應200元，而2012年每上升一個百分點就意味著房價提高500元。無外乎人們一談起房價，就感覺房子的價格就像鉆天猴一樣，只要點燃引線，恨不得一下能沖到火星上去［1］。

表1 我國住宅商品房平均銷售價格 單位:元，%

圖1 我國住宅商品房平均銷售價格

國家統計局2014年7月18日發布了2014年6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。新建商品住宅(不含保障性住房)與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有55個，持平的城市有7個，上漲的城市有8個。環比價格變動中，最高漲幅為0.2%，最低為下降1.8%。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。同比價格變動中，最高漲幅為9.4%，最低為下降5.3%。

根據6月份的數據，2014年相比于2013年房價的上升基本已成定局，但上升的幅度有望減弱?！斑^去十年間北京節節高升的房價，讓倒騰房子的‘房蟲’積累起千萬身家，但今年政策收緊，樓市凍結，房蟲慨嘆:好時候都過完了!［2］”

二、需求增長是房價持續上漲的決定因素

一種商品的價格是如何決定的?按照西方經濟學的觀點，供求決定價格。商品供大于求，價格就要下降，短期內廠商通過降低產量來保證最小虧損;若長期虧損，一部分廠商就要退出市場。需求增加，商品供不應求，價格就要提高，同時會吸引廠商進入這個市場。我國房價的持續上升，其主要原因就是進入21世紀以來，人們對商品房的需求不斷增長。

(一)收入增長與消費觀念的改變是需求增長的主要因素

隨著我國經濟的快速發展，人均收入水平不斷提高。住房是人們生活中的必需品，改善住房條件，是每個居民的基本生活追求。收入水平提高了，無疑會增加對商品房的需求。

圖2 我國城鎮居民家庭人均可支配收入指數(1978=100)

從圖2可以看出，2004年以后，我國城鎮居民人均可支配收入指數曲線的斜率逐年增加，說明收入增長速度加快。對照圖1和圖2，除了2008年，其他年份房價上升的速度和收入增長的趨勢基本吻合。

改革開放以后，西方的消費觀念逐漸對國人產生影響。2005年前后，有一則流傳很廣的故事寫入到大學經濟學的教材中:兩個來自美國和中國的老太太在天堂相遇了。美國老太太說，我奮斗了一輩子還完了住房貸款。中國老太太說，我攢了一輩子錢臨終才買了一套房［3］。如果真有這樣兩位老太太，你認為哪位老太太聰明些?隨著房價的升高，更多的學生認為美國老太聰明些。

這個故事說明，當時國人正逐漸摒棄完全靠攢錢買房的傳統消費觀念，接受通過貸款改善住房條件的新的消費理念。收入的增長奠定了居民購房的經濟基礎，消費觀念的改變使購房成為現實，這兩者的結合使人們對商品房的需求快速增加。

(二)投資需求是房價快速上升的推進器

西方經濟學認為，經濟社會的資源具有稀缺性。從這一前提出發，當一個社會和一個企業用一定的經濟資源生產一定數量的產品時，這些資源就不能同時被用在其他的生產用途上。這就是說，這個社會或這個企業所獲得的一定數量的產品收入，是以放棄用同樣的經濟資源來生產其他產品時所能獲得的收入作為代價的。由此產生了機會成本的概念:某項資源的機會成本是指該項資源用于一種特定用途而不得不放棄掉的其他機會所帶來的成本，通常由這項資源在其他用途中所能得到的最高收入加以衡量［4］。機會成本反映的是當一項經濟資源有多種途徑可以使用時，作為“理性人”，在作出決策時，要使資源的使用達到合理和最優，就是使資源的使用達到收益最大化。

房地產既有消費品的屬性，也有投資品的屬性。一方面，房子有居住價值，另一方面，房價處于上升期，房子就是財富的象征。當房價快速上漲時，從某種程度來看，房地產的投資品屬性，更勝過消費品屬性。人們把手中擁有的資源投入到房地產，是通過不斷快速上漲的房價來獲得最大的收益。按照經濟學計算利潤的公式，投資房地產的“利潤”=房地產的市值—購買股票、基金、黃金等投資品的最高收入。在房價快速上升時，其結果必定大于零，說明投資房地產使資源得到了合理和最優配置，是經濟人理性和必然的選擇。由此所帶來的對房地產的需求增加，極大地推動了房價的上升。

(三)追求更高層次的需要是一線城市高房價的深層原因

美國心理學家阿爾布漢姆·馬斯洛在1943年出版的《人的動機理論》一書中提出需要層次理論。他把人的需要歸納為五個層次，由低到高依次為生理需要、安全需要、社交需要、尊重需要和自我實現需要。根據需要層次理論，首先，人是有需要的，只有尚未滿足的需要能夠影響行為;其次，人的需要都有輕重層次，某一層次的需要得到滿足后，另一層次的需要才出現。一般來說，只有在低層次的需要得到滿足后，才會進一步追求較高層次的需要，而且低層次的需要滿足的程度越高，對高層次需要的追求就越強烈［5］。

改革開放以后，隨著社會經濟的不斷發展，人們的生理需要、安全需要、社交需要和尊重需要基本得到滿足，更多人追求自我實現需要，即促使自己的潛在能力得到最大限度的發揮，使自己的理想、抱負得到實現。馬斯洛認為，這是人最高層次的需要，往往是通過勝任感和成就感來滿足的。由于北京、上海和廣州等一線城市集聚了實現人們抱負的各種資源，大批海內外精英人士為了實現自己的理想不斷涌入一線城市，一屆又一屆的大學畢業生為能在“北上廣”工作而自豪，由此催生了一線城市的超高房價。

三、政府對房價宏觀調控的效果

經濟政策是指一國政府為了增進社會經濟福利而制定的解決經濟問題的指導原則和措施［6］，財政政策和貨幣政策是國家干預經濟的主要政策。財政政策是政府變動稅收和支出，以便影響總需求進而影響就業和國民收入的政策;貨幣政策是政府貨幣當局通過銀行體系變動貨幣供給量來調節總需求的政策。

(一)2003年以來我國房地產調控政策概述

2003年以來，我國政府出臺了一系列房地產調控政策，除了2008年下半年和2009年上半年出臺的鼓勵購房政策措施外，都是旨在抑制房價過快上漲和房地產投資過熱。2003年8月份，國務院明確將房地產行業作為國民經濟的支柱產業，自此，完善穩定房價措施，堅決抑制投機投資性購房，增加普通商品住房及用地供應，加快保障性安居工程建設，加強房地產市場管理，一直是政府房地產調控的核心宗旨。2004年提高拿地“門檻”的文件，標志著調控的開始;2005年出臺的6項政策，使宏觀調控涉及到消費層面和交易環節，并且將穩定住房價格上升到政治高度;2006年的11項政策使宏觀調控從指導性意見轉向具有可操作性的具體措施。2008年共出臺了16項政策，金融危機的爆發成為政策的分水嶺。2008年9月15日，央行宣布下調存款準備金率和一年期貸款基準利率，“雙率”齊降，標志著實行多年的抑制性政策戛然而止。隨之由于政府采取了一系列擴張性的宏觀調控政策，加上系列支持房地產的措施，使得房價快速飆升，投機盛行，迫使政府于2009年5月，再次實行抑制房價過快上漲的房地產宏觀調控政策。時至今日，政策的方向沒有改變。

(二)2010年宏觀調控政策的效果分析

現以2010年為例，分析政府宏觀調控政策的措施和效果。由于政府采取的刺激政策，2009年房價同比上升了24.7%。2010年1月7日，國務院發布通知，要求促進房地產市場平穩健康發展。之后在一年的時間里，政府相關部門下發了20余條通知，采取了一系列措施，抑制房價的過快上漲，終使房價上升的速度降至6.0%。

1.貨幣政策

2010年1月12日，中國人民銀行決定，從2010年2月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。4月15日，國務院出臺具體措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。緊接著，4月17日，國務院又發布了“國十條”，對房價過高的地區實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。9月29日，住房城鄉建設部發布“國五條”，要求各商業銀行暫停發放第三套及以上住房貸款。10月20日，央行上調存貸款基準利率，同日，住房城鄉建設部發布通知，上調個人住房公積金貸款利率。

2.供給管理政策

2010年3月8日，國土資源部發布通知，強調促進住房建設用地有效供應，加強房地產用地監管。3月22日，再次強調進一步加強房地產用地供應和監管。4月13日，住房城鄉建設部召開電視電話會議，要求加快保障性住房建設。4月15日，國土資源部要求確保保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地優先供應。4月27日，住房城鄉建設部發布關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知，6月8日，又推出關于加快發展公共租賃住房的指導意見。

3.稅收政策及其它管理措施

10月20日，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部出臺《關于調整房地產交易環節契稅、個人所得稅優惠政策的通知》，對購房征收的契稅實行累進稅，以抑制對大型面積住房的需求量。2010年，政府相關部門還從商品住房預售、購房實名制、第二套住房認定標準、征地拆遷管理工作、嚴懲官員插手房地產開發市場等方面發布了一些列管理細則。

4.調控政策的效果

2010年政府出臺的一系列房地產調控措施，其目標非常明確，就是抑制對房地產的需求，調整供給結構，以遏制房價上升的速度。通過上調住房貸款利率和提高稅率等政策，打壓對房地產的投資需求;通過實施一整套管理措施，確保房地產供應，尤其是優先為房地產的剛性需求提供保障。由于措施合理，因此遏制房價的效果還是比較明顯的。根據國家統計局的數據，2010年70個大中城市房屋及新建商品住宅銷售價格月度同比漲幅呈現先上升后回落趨勢，1到4月份逐月上升，之后逐月下降，沒有出現反彈。

圖3 2010年70個大中城市房屋及新建商品住宅銷售價格漲躍幅度(月度同比)

四、結 語

房地產的價格在短期內具有地租的性質。由于在短期內，房地產的供給量基本保持不變，因此短期內房地產的價格完全由房地產的需求決定。它隨著需求的上升而上升，隨著需求的下降而下降，并且價格上升或下降的比例等同于需求上升或下降的比例。在一定的條件下，市場經濟可以導致資源配置達到帕累托最優狀態。同時，政府為了達到一定的經濟目標，必須對市場機制進行干預，并通過該機制的作用來達到政策目標的實現。房地產市場對一國經濟的影響是多方面的。根據最新數據統計，目前我國居民居住支出在CPI中的權重系數大約為17%左右，在8個統計大類中位居第二;2010年，房地產業占我國城鎮固定資產投資的比重為23.84%，在各個行業中位居第一;由于房地產業對鋼材、水泥等工業產品的需求較大，又會對我國的產出和就業產生較大的影響。因此為了實現價格水平穩定，經濟持續均衡增長和充分就業的經濟發展目標，政府對房地產業的宏觀調控是必要的。

［1］ 趙展.房價過高問題及對策探析［J］.改革與開放，2011(10).

［2］ 藍津.北京最后一個房蟲好時候過完了［N］.吉林工人報，2014-07-07(3).

［3］ 梁小民.微觀經濟學縱橫談［M］.北京:三聯書店，2002:85.

［4］ 西方經濟學編寫組.西方經濟學［M］.北京:高等教育出版社，2011:177.

［5］ 裴子英，劉元春.企業經濟與管理基礎［M］.北京:化學工業出版社，2005:89.

［6］ 高鴻業.西方經濟學［M］.北京:中國人民大學出版社，2011:457.