基于企業擴張的多元化融資策略——以華夏幸福為例

●山東省東明縣人力資源和社會保障局 王紅敏

一、引言

5月29日最新發布的《2014中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，A股上市公司再融資功能逐步回歸，但貨幣政策中性偏緊，海外流動性風險依然存在，房地產業仍然面臨較大的融資壓力和償債壓力。而從華夏幸福披露的年報中可以看出2013年華夏幸福受益產城融合模式，實現銷售額374.24億元，同比去年大幅增長77.07%，業績增幅位居前列。在最新公布的2014年中國房地產業上市公司綜合實力排行榜中，華夏幸福排名第14位。

本文通過解讀華夏幸福近來發布的公告與業績報告，詳細分析其多元化的融資策略，并評價華夏幸福的融資策略 ，提出合理化建議。

二、資本運作的核心——多元化融資策略

多元化的融資渠道理論認為,房地產企業主要通過推行房地產信托、上市、發行債券、發展房地產基金等方式實現房地產融資渠道的多元化。華夏幸福借助產業轉移外溢之勢，通過產城融合的模式對接政府需求，獲取代建與招商服務收益，贏得“滾雪球”式的盈利。從2011年華夏幸福以地產資產借殼ST國祥上市塵埃落定，自此華夏幸福進入高速擴張期，資金需求加大。

（一）借機高業績利用房產信托融資。房產信托的出現，為房地產企業開辟了新的融資渠道。華夏幸福較多的采用信托融資，以2013年為例，華夏幸福新增的金額最大的前五筆長期借款中有四筆信托借款，金額達35億元，加上公司通過轉讓持有3.06億元子公司的內部應收債權給建信信托，形成長期應付款。2013年新增的這五筆金額最大的信托借款占公司長期負債的比例為39.19%。由此可以看出，華夏幸福將房產信托作為重要的融資渠道。進入2014年以來，華夏幸福公告了三項信托融資計劃。

表1 2014年發布的信托融資公告

華夏幸福主要采用股權型信托融資模式和夾層融資型模式。采用股權型融資模式能夠增加公司的資本金，起到“過橋”融資的效果使企業達到銀行貸款的條件，而且這部分股權不會對公司的經營管理帶來較大的影響。夾層融資模式結構較為復雜，但是融資方案靈活，通過股權與債券結合滿足資金需求。

（二）巧用售后回租與融資租賃。2014年5月16日，有關機構聯合發布《關于規范金融機構同業業務的通知》，這使得商業銀行大肆整理表外業務，快速增長的同業業務將被遏制。在這種情況下，售后回租和融資租賃成為企業比較熱門的融資選擇。

2013年華夏幸福長期應付款較上年增長率為1247.27%，主要是因為新增融資租賃。新增的金額最大三筆融資租賃業務獲得應付融資租賃款4.1多億元，占長期負債比例為4.2%。2014年5月10日，華夏幸福發布公告：其間接全資子公司大廠鼎鴻擬與外貿租賃簽署融資租賃合同，將其所擁有的大廠潮白河工業園區地下管網出售給外貿租賃并租回使用，融資金額為2.86億元，融資期限為2年，租期屆滿按照名義售價購回。

由售后回租準則可知，大廠鼎鴻應按照售后回租融資租賃進行處理，不得將售后回租損益計入當期損益，而是計入遞延收益，在租賃期內按照折舊進度進行攤銷，這不會對公司的損益情況產生重大影響。該售后回租融資預期可以優化華夏幸福的資產負債結構，降低財務費用。

（三）債權、股權轉讓融資。2014年3月8日，華夏幸福發布下屬子公司與信達河北分公司簽署債權收購協議的公告。大廠華夏將對京御地產債權中的18.85億元轉讓給信達河北分公司，債務重組的寬限期為3年，固安京御幸福擬與京御地產共同承擔債務，分12期向信達河北支付18.85億元。該債權轉讓將產生近4億元的債務重組損失，并融得15億元的收購價款。

而京御地產運營狀況良好，預期不存在違約風險，本次債權轉讓主要是為華夏幸福的未來經營儲備足夠的資金。此外，相對于華夏幸福之前較多采用的信托貸款融資，應收賬款轉讓避開了銀監會“二三四”的限制，操作起來更為靈活。2014年5月27日，華夏幸福發布公告：子公司京御地產、無錫幸福基業共同擬與華鑫信托簽訂合作合同，京御地產將持有的部分無錫幸福基業股權按4.9億元價格轉讓給華鑫信托。本次股權轉讓完成后，京御地產持有無錫幸福基業51%股權，華鑫信托持有無錫幸福基業49%股權。此筆是比較普通的股權融資，利于充足華夏幸福運營資金，對公司當期損益及運營的獨立性無重大影響。

（四）銀企關系與關聯方借款。華夏幸福有著良好的銀企關系，與自2011年開始，短期借款與長期借款的規模不斷擴大，近兩年銀行借款占總負債的比例均保持在15%以上。2013年，華夏幸福與國家開發銀行河北分行簽訂《開發性金融合作協議》，約定雙方在金融產品上的合作融資總量為200億元。可見，房地產企業仍然以銀行借款作為主要融資途徑。華夏幸福還利用其集團優勢，利用關聯方借款來滿足資金需求。2014年1月14日，華夏幸福發布公告：其間接全資子公司向關聯方廊坊城郊聯社融得一年期借款1億元，用來緩解流動資金壓力。該筆借款不會對公司的財務狀況及持續經營能力帶來不利影響，符合公司的融資戰略。關聯企業之間的借款支出不單是純粹的利息費用，還包括其他為借款發生的具有利息性質的費用，如擔保費、抵押費。為了防止企業之間通過借款轉移利潤和避稅現象的發生，我國對于關聯方借款有額度的限制。華夏幸福應該做好關聯方借款利息支出的核算與稅收籌劃，最大限度的利用稅前扣除等政策來降低融資成本。

三、融資策略評價及相關建議

（一）華夏幸福融資狀況評價。可以說，華夏幸福資金運作能力很強，抓住了資本市場的機會，籌錢有術，滿足了公司現階段的資金需求，也為未來的運營儲備了充足的資金。華夏幸福的資本運作為處在行業中游水平，又具有良好盈利能力的房地產企業融資提供了積極的借鑒。

但是華夏幸福目前的債務規模較高，2013年年報顯示債務總額達到640多億元。如下表所示：華夏幸福從2011年開始，資產負債率大幅上升，均在80%以上，且超過行業平均水平。華夏幸福的高財務杠桿必然帶來融資成本的上升和財務風險的增加。華夏幸福近三年來的利息支出大幅增加，2013年其利息支出為167896462.95元，較上年增加731.66%，主要原因系借款利息增加所致。華夏幸福的融資成本在十幾個百分點，高于行業平均水平。

表2 華夏幸福與行業資產負債率指標對比

（二）建議及啟示。進入2014年以來，中國房地產業進入高成本高杠桿時代。華夏幸福要有明確的目標資本結構，該目標資本結構要與其行業特征、發展戰略以及未來盈利水平相適應。同時，注重自身的資本積累和利用自發性債務。

銀行房貸業務的收緊，使得房產企業對信托資金的需求增加，加上房產信托違約事件頻出，這可能推動信托成本的“水漲船高”。華夏幸福應謹慎地利用信托計劃，減少對信托融資的依賴。

華夏幸福近幾年一直沒有通過發行債券融資。在信托融資、銀行借款遇冷的情況下，建議華夏幸福未來通過發行普通債券或可轉債融資，降低融資成本。在進行股權再融資時也可以配股的方式，在不稀釋原有股東控股權的情況下融資，而不只使用增發的方式。

盡管目前美國量化寬松政策逐步退出的趨勢明顯，海外發債成本上升，但是，海外融資仍具有特殊的性質與優勢。海外融資能夠帶來資金管控模式、融資工具創新等附加價值，在匯率變化的國際市場，還可能帶來財務費用沖抵效應。此外，海外融資一般不參與經營管理，管理成本較低。

1.陳希琴.2009.基于財務風險防范的多元化融資策略——萬科的御冬之道[J].會計之友，2。

2.華夏幸福“滾雪球”，你學得會嗎？中國房地產報，2014-4-28。

3.華夏幸福歷年年度報告，巨潮資訊網。

4.借高股價忙施信托融資,華夏幸福大股東“籌錢有術”，中國證券報，2011-11-17。