用互聯網思維建房，行得通嗎？

金姬

錢生輝在上海浦東臨港新城的項目，和小米科技董事長雷軍用互聯網思維看待傳統房地產行業的角度不謀而合。

雷軍曾問萬科總裁郁亮：“你們蓋的房子價格能不能跌一半？”郁亮一愣，但仔細思考后，他覺得這個可能性不是完全沒有。郁亮說：“我們買地的錢哪來的？集資，投資者給我們錢或我們借錢。設計誰做？請別人做。施工請別人施工，賣房子請別人賣，物業也是請別人管理。那么我們創造了什么呢？好像沒有什么。而我們的行業又這么好，會不會有人想著要取代我們？”

而互聯網思維是這樣的：首先，一批想買房、又嫌房價太貴的人組成合伙企業，把能拿出來買房的錢拿出來，籌資問題解決了；接著買地，不少房地產項目中地價占房價的比重也就是20%到30%；設計，不用像現在這樣請頂級設計事務所，住房其實是很簡單的需求，找一些好的戶型在網上征求意見和修改，自己就可以完成；建筑施工安裝，公司這么多，可以外包；銷售，自己消化，連外包也不用，更不用去建豪華的“營銷中心”。這樣的模式，資金成本低，設計成本低，幾乎沒有營銷成本，房價就會大大下降。

郁亮擔心未來房地產行業會出現類似“小米”的攪局者，以互聯網思維模式打破舊秩序，威脅甚至取代以萬科為代表的行業模式。事實上，十年來這樣的“攪局者”在中國內地層出不窮。因為遭遇當地政府的不歡迎、同城開發商的排擠以及個人投資建房者的“眾口難調”等諸多困難，迄今為止只有包括錢生輝江蘇太倉項目在內的三個合作建房項目順利交房，其余大多止步于拿地。

是不是只有資本大鱷才有力量攪動這鍋粥？有人開始期待馬云振臂一呼，讓大家像玩“余額寶”一樣玩“家居寶”。

《新民周刊》選取了老中青三位合作建房“夢想家”，他們的經歷體現了現有體制下小人物變身房產商的不易和尷尬。

河南許昌楊金城：難以復制的“書香苑”

2005年，河南許昌人楊金城眼看著自己兒子大學畢業并走上工作崗位，知道該為孩子準備婚房了。當時，許昌市區商品房銷售平均價1400元/平方米，城鎮居民每年人均可支配收入7769元。對于從中國銀行許昌分行工作崗位上內退五年的楊金城而言，買房的經濟壓力實在太大。

為此，喜歡琢磨的楊金城先后到北京、上海等十多個大中小城市，對房地產市場進行調研，了解了房屋價格的組成和建房綜合成本等具體數據。他認為，如果房地產市場能夠融入一些新機制并將利潤合理化，有購房需求的人將不再望房興嘆。

2006年，在認真研究了開發商建房、單位集資建房、個人合作建房、團購建房和日本的住房合作社建房等5種建房模式之后，一個想法開始在楊金城心中形成：能不能先把需要買房的人集中起來，以個人委托代理建房的方式，在提前限定較低利潤的情況下，讓開發商代建出質優價廉的房子？

楊金城首先找到了多年好友、從事律師工作的張旭光。在查閱法規并咨詢有關部門后，他們得出結論：在法律層面，個人委托代理建房沒問題，但必須采用雙公司制。因為根據有關規定，房地產開發公司在取得住房預售許可證前，不得提前收款，不得約定客戶。而所謂雙公司制，即由委托代理性質的房地產中介公司進行前期調研、歸集人員、吸收客戶、歸攏資金，房地產開發公司則進行后期的開發建設。

2006年國慶節前后，楊金城到工商部門注冊住房建設代理公司。2007年2月，楊金城和張旭光等人合作，首先注冊成立了許昌市惠民房地產中介服務有限公司，開始前期的調研工作。

文化素養高、收入中等的教師群體，成為惠民公司首先鎖定的目標。2007年6月，在得知許昌安裝總公司位于魏都區的的一塊土地即將被拍賣的消息后，惠民公司依據該土地的情況進行估算之后，確定出比同地段多層住宅每平方米低600元左右的1360元的價格，隨后開始通過許昌市魏都區教體局，向該區中小學教師等群體發布了個人委托代理建房的消息。

2007年6月16日是接受個人委托代理建房報名的日子。令楊金城吃驚的是，在健康路小學操場上，很多教師提前一天晚上就搬著板凳通宵排隊，進行報名，3天內共有2000多人報名參加，其中教師有1097名。

2007年7月，惠民公司興致勃勃地參與了第一次土地競標。出乎意料的是，因其他房地產商有意抬高地價，這塊地從起拍價每畝32萬元競拍到63.1萬元，遠遠超出惠民公司每畝55萬元的承受價格，不得不放棄。“這次競拍失敗讓我們很受打擊！全額退還訂房戶的建房款和利息后，公司虧了五六萬塊錢。”楊金城回憶道。

2007年12月，楊金城和張旭光等人合作，又注冊成立了許昌市惠民房地產開發有限公司，從事拿地和房地產開發工作，楊金城擔任公司董事長。中介公司和開發公司實行兩塊牌子，一套人馬，以規避可能出現的非法集資等法律風險。

峰回路轉。當初拍下安裝總公司地塊的開發商發現該幅地塊拿地價格偏高，沒有商業用地全為住宅，且距離京廣鐵路較近，加之政府當時仍未完成對安裝公司原廠區的拆遷，開發商便要求政府退地。

2008年7月，許昌市政府重新找到楊金城，希望他以原價接受這塊地。事后，許昌市政府在面積和稅費上對惠民公司給予了一定照顧，實際的拿地成本在55萬元每畝左右，承接了這塊58畝多的土地，規劃建設“書香苑”住宅小區。

值得注意的是，楊金城這次是以3300余萬元自有資金支付了地價款，在拿下地塊之后才開始招募合作建房的參與者。由于不是靠大家的錢拿地，先以公司名義貸款拿地，這樣拿地之后購房者也對公司有了更高的信任度。不少業內人士坦言，這一模式在京滬等大城市恐難復制，因為那里的地塊都是上億的資金規模，自有資金拿地的小公司怎么比得上大房地產公司？

經過核算，惠民公司再次向之前報名的購房者發出“邀請”：多層房每平方米均價1600元，小高層均價2100元。雖然這個價位比第一次有所提高，但仍比同類房市場價每平方米低800多元。

由于第一次土地競標失敗的影響，這次訂房者的報名不再火爆，從2009年1月開始報名，幾個月只有357人預交了建房款，到2009年8月底，還有近1/3的房子無人預訂。然而，隨著2009年9月工程破土動工，剩余的房子很快就被預訂一空。在所有購房戶中，市區兩級學校的教師約有230多戶，占30%左右，其他主要是當地一些收入偏低的單位職工。endprint

“書香苑”小區分三期開發，共有12幢多層和4幢小高層。2011年6月，12幢多層、456套房全部竣工，入住率達到80%；4幢小高層于2012年9月底交付使用，均價為2389元，遠遠低于同一地段4000元以上的其他商品房的水平。小區房型面積在80平方米至140平方米之間，其中中小戶型占到80%。

“書香苑”為何能低于市場均價？其實早在2009年，國家住建部的專家組曾來到許昌找到楊金城調研此模式。楊金城坦言，委托代建模式除合法、規范、安全，公開、公正、透明之外，還減少了廣告宣傳投入、銷售投入，不會遇到貸款壓力，開發公司也是在合理的范圍內取得合理的利潤，而且該模式也不會使政府減少土地稅費等收入，最關鍵的是老百姓能買到合理價位的房子。

將建設成本完全公開，并把利潤提前限定在一個較低的水平，是個人委托代理建房新模式最大的特點。楊金城說，傳統的房地產開發項目，一般的毛利率都在30%以上，而在“書香苑”小區項目中，惠民公司對建設成本全面公開，僅在成本之上收取7%的服務費作為全部的利潤來源，大大降低了利潤空間。

在客戶方面，個人委托代理建房模式實現了客戶前置，在開工建設之時，客戶就已經全部確定，開發者不用建立售樓部，不用支付巨額的廣告費用，不用聘請眾多的銷售人員，不用支付銷售人員的工資和提成等，為項目節省了一大塊費用。

在經費投入方面，個人委托代理建房模式在開工之時，客戶已經預付50%的建房款，在拿到預售許可證后，參與建房者要預付90%的建房款或通過銀行按揭方式交清全部建房款，開發者僅需承擔總投資15%左右的資金，就可以使項目順利建設。而傳統的開發商在拿到預售證前，建設資金全部靠自己籌集，即使在拿到預售許可證后，仍可能因沒有銷售完畢而繼續投入資金，對貸款融資依賴很大，增加了很多成本。

“書香苑”項目成功后，楊金城最希望政府在關注委托代建模式的同時能夠給予更多的支持，并對委托代建作出具體的指導性的意見，明確委托代建的社會及行業地位。他也希望公眾一定要明確委托代建是個廣義的概念，既可以為個人委托代建，也可以為政府、為企業、為村鎮委托代建。根據不同城市、不同對象均可以委托代建，其目的只有一個，就是面對全國老百姓住房這一重大民生問題，通過委托代建降低房價，讓更多的住房需求者為此而受益。

溫州趙智強：從“授人以魚”到“授人以漁”

早在楊金城之前，溫州商人趙智強就已通過招拍掛成功拿地，但項目進展卻比“書香苑”坎坷得多。今年恰逢本命年的趙智強告訴《新民周刊》，“理想佳苑”的256套房屋已經分配完畢，1/3入住，其他部分還有尾款未交，業主至今都沒有拿到房產證。

2005年，39歲的趙智強依托自己擔任會長的溫州市市場營銷協會作為平臺，招募參與合作建房的會員。2006年，溫州市市場營銷協會委托瑞安正元房地產開發有限公司，代會員從事拿地和開發。

2006年5月，趙智強看中了位于溫州龍灣區的上江路西片14號地塊，該幅地塊用地面積15650平方米。此前，該幅地塊曾經兩次拍賣但均告流拍。同年10月，該幅地塊以掛牌出讓形式再次出讓，因為地理位置偏僻且價格偏高，作為唯一的競買者，正元公司最終以1.0458億元，高出起拍價1萬元的價格取得了這一地塊。隨后，由于溫州市政府無法判斷其究竟屬于保障房還是商品房，因而溫州個人集資建房遲遲未能拿到開工證。

其間趙智強還面臨非法集資的指責，連溫州市政府都曾專門為此開會討論，并一直請示到住建部。住建部到當地進行了三次調研，最終確認這一項目就是一個普通的房地產開發建設項目，與現行政策沒有沖突。趙智強拿到了建設許可證。此時已是2009年，距離成功拿地已過去了近三年。

此后，該項目籌建的“理想佳苑”小區，在銷售過程中也遭遇政策瓶頸。2007年，溫州市出臺實施的《市區商品房網上銷售管理辦法》明確溫州市批準預售的商品房項目，全部房源要在規定時間內一次性上網公開銷售。2010年溫州市政府在下發的《關于進一步加強住房保障工作促進房地產市場平穩健康發展的意見》重申了這一原則。“理想佳苑”必須按照普通商品房一樣在網上公開上市交易，這意味著當初256戶出資人可能無權得到住房。

經過與政府部門的多次溝通，2012年，該項目的256套房源基本分配完畢，最終價格為7000-8000元/平方米，而周邊的商品房價格已經在2萬元/平方米以上。

“理想佳苑”項目，其實采用的是一種以類商品房開發的“擦邊球”模式。參與合作建房的人，將成為開發公司的股東，在交了首付的拿地款后，會根據工程進度在按期繳納建設款，最終項目建成后享有房屋的收益權。而按照規定，商品房項目都需要到市場上公開銷售，原則上講任何買房人都有資格購買。“不過從溫州這個項目的經驗來看，我們會經過一輪內部抓鬮分配，而其他非會員的人知道這個項目的性質后，也不會來購買。最后基本上合作建房會員都能夠分到房子。”

對于能夠相對商品房便宜30%-40%，趙智強的解釋為，一是資金來源于合作建房參與者，不需要融資成本，二是沒有廣告、營銷策劃、銷售代理等銷售成本，三是沒有房地產公司的利潤，他和團隊只收取3%的管理費。

對于如今仍有2/3業主沒有入住的現實，趙智強也有些無奈。一方面，溫州房地產市場這兩年下挫厲害，“理想佳苑”與周邊樓盤的差價優勢愈來愈小；另一方面，由于購買“理想佳苑”的業主不能辦理銀行按揭貸款，有些遇到溫州民間借貸資金鏈斷裂問題，一時湊不齊全額房款。沒有繳清房款導致入住率不高，也直接影響了房產證的下發。

對于趙智強來說，“理想佳苑”的收尾工作已經不是他的工作重點。2011年下半年，趙智強高調宣布進軍北京，成立北京中康城投資顧問有限公司，接受報名，希望把溫州經驗復制到全國。在“智強合作建房網”的網頁上，項目啟動的城市有溫州、北京、杭州、長沙、邳州、瑞安、鄭州，甚至還有紐約。對此，趙智強給出的解釋是，參與合作建房的會員必須一次性繳納會費600-800元不等，用于活動場地和材料費。而這些標注“啟動”的城市，“都是當地有意合作建房的人主動聯系我，我只是去指導，讓他們少走彎路”。趙智強坦言，有些地方合作建房項目只是借助他的名號造勢的。包括紐約那個，也是當地有華人老板打電話給他希望搞合作。endprint

趙智強表示：“我的個人主業是商業地產的市場工作，合作建房只是兼職和愛好。”他親自參與的合作建房項目主要在溫州和北京。去年，趙智強與國營瑞安飛云江農場，計劃采取合作建房方式的是該農場第三分場的安置房項目“大橋花苑”。而在北京，拿地是一大問題。

當年在溫州拿地成功，在于當時其他開發商并不知道正元公司是為合作建房而舉牌，此后趙智強有幾次擬在溫州拿地，卻遭遇掛牌突然取消的情況，很大程度上也是政府忌憚合作建房者拿地所導致。

北京的拿地問題和溫州不一樣。“北京政府比較開明，但給出的地塊太大了，我們根本買不起。”趙智強正在準備一份報告給北京市政府，“希望給我們合作建房一個機會。北京北邊的地塊單價太貴。我們的會員主要都是上班族，原來在北五環準備拿一塊小地，失敗了，錢都退回去了。希望政府給南邊一個小地塊作為我們的試驗田。幾百人的項目合作建房還可以，上千人就很難管理操作了。”

北京于凌罡：壯志未酬，轉戰公租房

甲午年元宵節后的第二天，周六的北京又是一個霧霾天。下午兩點，在朝陽區一棟寫字樓的18層，一場小型的合作建房咨詢會低調召開。主講人之一就是國內最早的合作建房發起人于凌罡。這距離他提出“普通人可通過合作建房擺脫現有制度束縛，建設自己的理想住房”已經過去了11年。

在很多人看來，于凌罡沒有成功過，因為他連地都沒有拿下。對于自己這么多年的努力，于凌罡這樣告訴《新民周刊》：“我提出合作建房之后，通過兩會提案等很多方式，幫助了數以萬計的家庭。而很多人所謂的沒有真正成功過一次，其實是指他們幻想的，‘等于凌罡合作建房成功，我們就也能買到便宜房子了。”

于凌罡強調：“合作建房并不等同于買便宜房子，而是喚醒大家，讓大家意識到，必須一起合作，而且要知道該用怎樣的方法去合作，該怎么合法合規地通過‘先利人后利己的合作建房，用有限的資金，盡可能好地解決自己的住房需求，完成自己的投資目標。”

2003年12月1日，30歲的北京IT小伙于凌罡將自己的合作建房倡議書在網上公布，并很快得到了眾多網友的響應和支持。他提出，合作建房就是聯合起來，一起當開發商，不但可剔除大量開發商利潤，置業者更可以參與房屋拿地、設計、建設的全過程，對戶型結構、社區環境、物業管理等問題都有發言權，因而真正實現了購房者的物業自主權。

2005年于凌罡成立了“北京合作藍城咨詢服務有限公司”來組織合作建房，辦公室就設在自己家中。2005年4月，于凌罡與北京萬通地產股份有限公司合作，由合作建房業主授權萬通地產在2.2億元以內拿下掛牌價為1.92億元的北京新中街1號地，并在成功拿地后負責跑文件、取得開工證及整個項目建設。

于凌罡則需找到400戶合作建房業主，每戶拿出24萬元保證金購地，購地之后每人可辦理24萬元的按揭貸款。而萬通地產則通過項目貸款幫助解決剩下的購地資金，利用上述按揭貸款進行開工建設，建成后將擁有底層商鋪和部分車位，賺回貸款及利息。根據這一計劃，項目的獲利空間在萬通地產和業主之間大約三七分成。

但在于凌罡看來合情合理的方案，卻沒有得到足夠多的合作建房人的支持，許多人表示拿不出24萬元，最后于凌罡等人不得不放棄競爭地塊。

于凌罡的想法是，希望通過合作建房推動整個房地產開發建設模式的轉變，未來可以推動政府將土地使用權直銷給購房者，購房者的聯盟只需要找開發商來代為建設。不過，代建房產的利潤空間被嚴格限制，開發商拿地建房可以獲得的利潤遠高于此。開發商怎么可能不掙大錢去掙小錢呢？

幾個月后的芍藥居地塊又重復了這一過程，只是這一次離成功更近——距前期需要籌集的4000萬元只差200萬元。事后于凌罡又找到買下地的公司，希望能再把地買回來，初步談判的結果是每平方米加800元錢，地價從9800萬漲到了1.18億。但合作建房志愿者們沒人再去做說服購房者的工作。

2007年的花園北路項目，由于較便宜的5500元/平方米的價格，于凌罡很快籌集到1億元資金，走到了投標拿地這一步。但代價是賣出了底層商鋪，放棄了此前堅持的物業自主、配套收益，畢竟人們更看重眼前的實惠。當初的芍藥居項目正是因為包含了自有的底層商鋪，價格顯得更貴，從而敗于內部籌資。

2009年末，于凌罡曾表示退出合作建房，因為北京市區幾乎找不到能供幾十萬存款的工薪階層建房的地塊了。但是很快他開始了更加變通的合作建房，“原來的模式是大家找一個合適的地方建房自己住，現在是找一個地方建好房子租出去，或者賣出去，再拿著錢到合適的地方去住。”

著眼于通過非“招拍掛”的方式拿到土地的于凌罡，2012年開始把目光投向了公租房。他認為，社會單位建設公租房不僅合法，還有很大的政策優勢。“住建部規定公租房誰投資誰所有，所有者權益可以依法轉讓；財政部規定公租房免契稅、印花稅、營業稅、增值稅；國土部規定公租房用地可免招拍掛。”

于凌罡算了這樣一筆賬：“如果想在北京市四環內地鐵口，住一套60平方米2居，目前的租價不超過5000元/月。而購買這樣一套二手房，至少需要240萬。即便合作建房可以便宜三成，也要168萬。而一起購買國有出讓工業用地，共同投資建設公租房，即便每平方米成本達到7500元，一套60平方米的公租房，也只需要45萬元，而且，至少有15萬元可以貸款。也就是說，如果投資2套這樣的公租房，只需要先出60萬元。這樣兩套公租房，即便按照每平方米月租40元計算，每個月也可以收到4800元。足以支付在四環內一套兩居室的租房費用。”于凌罡信心滿滿地表示，這樣的土地購買起來還是相對簡單的。“雖然我們還沒有正式拿地成功，但認可這一模式的老百姓還是不少的。”

如今，在北京倡導合作建房的不止于凌罡一人。除了上文提到的趙智強，還有一直在房地產行業工作的孫智群。孫智群曾于2010年自創草根購房網，但發現在這個供不應求的市場，剛需們別無選擇，多數無緣獲得價廉的保障房，又不滿足于開發商們的價高質次，即便團購，也無法真正與強勢的開發商議價。網站黯然關閉后，孫智群蟄伏良久，最終選擇了合作建房。

2012年7月11日，他在中國大飯店舉行了一場“北京合作建房”新聞發布會，當時計劃一年內發動至少1萬名符合購買資格的購房者加入合作建房項目。然而，招募了500多名購房者后，孫智群為溝通協同這些人的意見和觀點疲憊不堪，最終放棄。2013年，孫智群加入天津的一家房地產公司，不愿再提過去的事。

面對擁有類似夢想的同城伙伴，于凌罡感慨：“我和孫智群、趙智強都曾一起做過節目，我也嘗試過和他們一起發起合作建房。但孫智群提出合作建房之后，很快就去房地產公司上班了；趙智強在北京組織合作建房，我希望去幫忙，也沒找到適宜的合作機會。”

和趙智強一樣，合作建房只是于凌罡的“副業”：“我一直在組織合作建房，而且也花了很多精力和金錢在合作建房事業上。但我個人的工作情況和收入來源，不希望在媒體上披露，因為確實發生過有記者到我們單位，恐嚇我領導，要求我們單位開除我的惡性事件。仇富的人很多，心態不端正的人也很多，請大家理解。”

在于凌罡首倡“合作建房”的2003年，北京樓市商品住宅的成交均價是4456元/平方米，如今已經超過每平方米2.6萬元。當被問及是否后悔當年沒有買房時，他說：“我是北京人，上個世紀，家里就已經買房。我發起合作建房，是意識到房價即將迅猛上漲，而且要解決房價雖高，卻無品質的現實問題。即便到了今天，我還是要一再的提醒那些缺少品質意識的人們，不要盲目地去看有多少資產。”

合作建房之夢還在繼續。endprint