香港樓市：印花稅，招很辣

金姬

香港管制房價飆升的辣手硬招，能否成為內地樓市的借鑒？

2月22日，香港立法會以30票贊成、6票反對、6票棄權，三讀通過《2012印花稅（修訂）條例草案》。這意味著加強版樓市印花稅成為香港法定稅項，凡是2012年10月27日或以后買入住宅物業的業主，若在3年內轉手交易，需支付額外印花稅（SSD）10%-20%，非香港永久性居民和所有公司買家另需繳納15%的買家印花稅（BSD）。

此次印花稅修訂以“先訂立，后審議”方式落實，宣布當日即2012年10月26日即時生效，并于2013年1月提交立法會審議。這一草案的目的是為了遏制香港樓價上升過快，而外地買家尤其是內地投資客成了最主要的打擊對象。

“熱昏”還需下猛藥

對香港政府而言，“樓市雙辣招”是非常時期的非常措施。

和中國內地樓市“只升不降”不同，香港房地產市場素來以大幅波動聞名。從1997年末至2003年中，香港樓價最高下跌了76%。但從2004年起，香港樓市進入一波十年牛市。監測香港樓價的中原城市領先指數（CCL）顯示，該指數從2003年末的約30點大幅上漲至120點，上漲了3倍。香港金管局及中原研究部的資料顯示，自2008年美聯儲推出首輪量寬后，大量熱錢流入香港。再加上住宅物業供應偏緊，香港樓市在最近幾年逐步呈現非理性的亢奮。為此，梁正英在競選香港特別行政區第四任行政長官時強調“協助基層上樓，協助中產置業”。

香港運輸及房屋局局長張炳良教授表示，特區政府針對樓市推出的加強版印花稅政策是在仿效新加坡。

如今，在國際大都市投資房產已成為了各國富豪最中意的避險方式之一，這也讓當地老百姓飽受高房價之苦。新加坡是亞洲房價第二高的城市，僅次于香港。2009年以來，新加坡政府不斷推出樓市新政，如嚴格的貸款限制，高比例首付額和購房稅等。尤其是2011年至今，獅城經歷七波調控。

為了嚴格打擊炒賣高價房、防止少部分富人通過地產泡沫斂財，新加坡政府通過一系列提高房屋交易成本的政策，有效控制了中央區的高價房價格指數上漲。新加坡政府還對外國人和永久居民開始征收額外買方印花稅，以應對外國人投資新加坡房地產市場。2011年，新加坡房價上漲6%，2012年降到3%，印花稅政策頗有成效。

國際清算銀行（BIS）已有研究表明，在各種穩定樓市的政策中，改變房產稅項是唯一對遏抑樓價有明顯效果的政策工具。因此，特區政府在2012年10月26日規定，任何以個人或公司名義在2012年10月27日或以后取得住宅物業，并在取得后36個月內將其轉售，按不同的物業持有期繳付額外印花稅——買入后首半年內出售單位的征收率為20%；超過半年而不超過一年15%；超過一年而不超過三年，一概征收10%。而且，非香港永久性居民和所有公司購房還需繳納15%的買家印花稅，加重了非港人的置業成本。

2012年頭10個月，香港房價升幅已經高達24%，比2008年低位水平高出一倍。新政一出，香港樓市立刻降溫。2013年房價升幅僅為3%左右，成交量也創下18年來新低。

此外，在修訂審議期間，稅務局不會征收相關稅款，估計至今涉及或要繳交買家印花稅的個案共逾3000宗，涉稅額約43億港幣，現正由律師樓保管，而修訂條例實施后，有關款項可望短期內撥歸庫房。

嚇退內地置業客

香港樓市狂飆突進，從前任特首曾蔭權時代開始，跟內地買家炒賣有關。曾蔭權也對樓市調控做出過一番努力。2010年10月，為了遏制外資炒樓，特區政府把置業從投資移民門類中剔除。2011年6月，特區政府按樓價總價不同分別下調按揭比例，又對買樓后兩年內轉賣的炒家征收交易額5%-15%的額外印花稅。但曾蔭權對香港買家還是內地買家一視同仁。而梁振英就任特首時，就喊出“穩中求變”的口號，寫入施政綱領的“港人港地”（土地建成住宅，只能賣給港人）就是明證。

因此，此次印花稅新規，受影響最大的就是內地買家。如果香港二手房交易的印花稅都由買家承擔，一套售價1000萬港幣的房產在3年內轉手就要繳納額外繳納250萬-350萬港幣的印花稅。再加上傭金和律師費，香港置業的實際成本高得驚人！數據顯示，政策推出后內地買家占香港整體住宅注冊宗數按季度計算的比率最多下跌近五成。尤其是內地客參與較多的高端住宅市場，呈現疲軟態勢。最近香港傳出消息，有兩個豪宅折讓三成出售，還有些內地客虧本幾百萬沽售房子。

值得注意的是，此次立法通過的版本比2012年10月宣布時還要嚴厲：特區政府采納了新民黨兼行會成員葉劉淑儀的建議，所有未成年的香港永久居民置業都須繳交買家印花稅，以此堵住內地父母借助“雙非”兒童來港置業而逃避買家印花稅的漏洞。換言之，政府將會追回在過去16個月的有關稅款。

地產及建造界議員石禮謙批評，政府政策和法律立場“忽然變”，又指新修訂的草案是“一棍打沉成船人”，令港人未成年子女一并“受苦”而沒有豁免。對此，運輸及房屋局副秘書長王天予解釋，由于未成年人一般須由父母或監護人照顧并與其同住，其置業需要相對不大，住屋需要也不會因撤回有關豁免而受到損害，加上此舉可在確保買家印花稅的成效的同時，不會因兒童是否“雙非”而做出差別待遇，也解決了可能涉及的人權問題。

不過特區政府強調，會繼續奉行自由市場的原則，當樓市供求平衡后，就會考慮“減辣”甚至“撤招”。endprint