今年上海房價如果出現異常變局必須關注四大敏感政策的實際影響力

孫華良

2013年房地產市場在成交量攀升、房價猛漲的高潮迭起之時落幕，而商品房土地拍賣市場也在“地王屢創”的高燒灼熱之刻收官。隨著各地出臺加強房地產調控政策，如“滬七條”、銀行收緊房貸、提高貸款利率等措施的出臺，使房地產市場的交易量和交易價格有所遏制。

今年上海前兩個月的交易量明顯下降，房價上漲勢頭明顯趨緩。于是乎，今年上海房價會不會降？或者漲幅多少的預測又是滿城風雨。許多想購房者期盼著房價能降下來，或者是少漲點。而樓市淡季平穩的局面，又讓閘北大寧地區4.7萬/平方米的樓板價給攪亂了，這是今年真正的“面粉比面包貴”的真實市場烙印。土地樓板價超過區域市場去年商品房3.5萬/平方米的成交均價，給盼跌的老百姓澆了一盆透心涼的冰水。

有關房價之爭真是讓人鬧心，使各路神仙都陷入糾結、慌張、鬧騰之中。以萬科王石為代表的不少地產大佬都流露出形勢不妙的情緒。香港房價下跌，上海出現新盤九折深幅優惠，似乎又在佐證和預示著什么……

而筆者認為，今年上海房價是漲是跌，似乎已無爭議的懸念，而上海房價今年會漲多少，才是人們真正關心的敏感問題。

筆者在年前就此發表過觀點，今年上海房價的漲幅會比去年低。去年房價瘋漲的大好光陰今年不會重現，合理漲幅應該在10%。而今年上海新建商品房的交易量卻會比去年有所下降，下降比例應該是10%，上海今年合理的新建商品房交易量應該在1000萬平方米至1100萬平方米之間。

如果出現以上數據的重大偏差，則我們必須關注以下四大政策敏感問題對房地產行業產生的實際影響力。

其一：房地產長效調控機制的實際影響力

今年我國房地產長效調控機制的發展目標是：促進房價合理回歸，促使房地產回歸平穩健康發展軌道。同時，政府決策層對房地產的調控形式，已經從“強調行政調控”轉為“建立長效機制”。因此，對于現有的財稅體制、土地政策、金融體制，都將進行相應的市場化改革。

筆者認為，房地產市場建立長效的調控機制，肯定能促使房地產回歸平穩健康的發展軌道。但我國各地房地產現狀并不均衡，因此，短期內要讓各地房價統一合理回歸顯然是不現實的，尤其是北上廣深等一線城市。因此，政府的長效調控機制僅僅是“維穩”政策，而不是高壓政策，至少今年不會對上海的房價形成打壓之勢，造成房價下跌。

由此而論，今年上海房價下跌的概率幾乎為零，但如果上海的房價依然保持去年的瘋漲勢頭，政府肯定會出臨時性的調控壓制措施。

其二：房地產稅或者房產稅的實際影響力

中共十八屆三中全會提出“要加快房地產稅立法并適時推進改革”。財政部部長樓繼偉明確說：減少房產建設和交易環節稅費，清費立稅，增加房產保有環節的稅收。

筆者認為，房地產稅或者房產稅貌似一把逼空房價的利劍，而實際打壓房價的作用短時期內不會顯示。

理由之一：這次中央表示了推進房地產稅改革的決心，但也強調了必須走立法程序。這樣，短時期內不會正式出臺房地產稅，或者是全面實施房產稅的征收，但今年有可能擴大試點的城市。

理由之二：上海和重慶已是房產稅征收的試點城市。如果不提高征收的稅率和擴大征收的范圍，那么，上海的房地產市場已經消化了房產稅的利空影響。因此，房產稅擴大試點城市的實施，不會對今年上海的房價產生殺跌影響。至于今后幾年會不會對上海房價產生打壓的影響，主要看房產稅的稅率會不會提高？會不會對上海的存量房，或者高價房征收？如果對上海的存量房進行全面徹底的征收，且稅率很高，肯定會對上海的房價造成重創，或者是致命的打擊，成為壓死駱駝的最后一根稻草。

其三：銀行貸款利率和貸款門檻提高的實際影響力

去年年底不少地方出臺調控措施提高了居民購買第二套房的首付比例為七成，同時，今年不少銀行將購房貸款的利率提高，如取消居民購買首套房的銀行貸款利率八折優惠，普遍采用九折以上優惠，甚至取消優惠。不少銀行提高二套房貸款利率，最高標準是在貸款基準利率上上浮40%。

筆者認為，銀行提高貸款利率和抬高貸款的門檻，肯定會對購房者產生不利的影響。其影響作用是提高了購房者首付資金的比例，對購房者自有資金的實力進行了考驗。同時，增加了購房者的購房資金成本，等于是變相地抬高了房價，造成了購房者買不起，或者貸不起的結局。筆者分析認為，如果今年銀行不放松此項措施，至少會對10%的購房者產生阻撓購房的實際作用。

其四：不動產統一登記制度和個人住房信息系統聯網將產生不利市場的心理威懾影響力

國務院要求，2014年6月底前出臺不動產登記條例，并實施不動產統一登記制度。

我國原計劃2013年6月底完成500個城市個人住房信息系統聯網。盡管由于種種原因而拖延著，但此項計劃預計今年底能完成。

筆者認為，從技術層面分析，以上兩項措施，將使各種“灰色”類房屋公開化，并使個人擁有的住房資料全部有案可查。這些措施有利于各項長效改革機制的數據化分析，也會使各項調控措施的研判有的放矢。但更主要的是會產生一種市場的心理威懾影響力，擠壓出不合規的房屋和個人多余的房屋流向市場。比如個人擁有的“灰色”多套房屋可能會出售變現，或者出現短期的恐慌性低價拋售。

但上海房地產市場和整個經濟環境還是比較健康的，因此，這兩項措施的正式落地實施，對上海房價產生“催跌”的效應也是非常有限的。

上海房地產市場正是“樹欲靜而風永遠不止”，因此，對今年上海房地產市場的房價走勢判斷，我們還必須關注開發商重回一、二線城市的項目數量和投資金額，同時，房地產金融化和房地產基金化的發展，也將會對上海房地產市場的發展產生相當敏感的影響。endprint