住宅政策性金融機構的有關思考

楊再平

“研究建立住宅政策性金融機構”是房地產領域的一項重大改革。據說有關部門已著手研究可行性方案。我認為可從以下八個方面去思考：

一是破解房地產市場特殊矛盾的出路。房產本身并非一般商品，如果任由高收入階層的生活與投資性購買而不斷推高房價，必然損害中低收入階層的利益，從而激化社會矛盾。世界各主要市場經濟體都建有住宅政策性金融機構。通過政府出資、發行債券、吸收儲蓄存款或強制性儲蓄等方式集中資金，再以住房消費貸款和相關貸款、投資和保險等形式將資金用以支持住房消費和房地產開發，以達到改善中低收入者住房的目的。建立住宅政策性金融機構，發揮政府那只“看得見的手”的作用，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用。

二是“政府+市場”混合性住宅金融機構。政策性金融機構是指由政府創立、參股、支持或擔保的、不完全以營利為目的的金融機構。但必須遵守信任性、償還性、報償性。以日本住宅金融公庫為例，其貸款都是有償的，利率主要是參照民間銀行3年期定期存款利率，或10年期國債利率來確定。

三是享用人群必須量力而行且有嚴格界定。各國的住房政策性金融，其支持對象或享用群體都有嚴格界定。在新加坡，其組屋建成后，主管住房的新加坡建屋發展局會以國民收入的多寡為依據，按照公平原則予以合理分配。為做到公平合理，新加坡制定了詳細而嚴格的規定，只有對申請者的家庭經濟狀況進行嚴格的評估并確定其確實符合法律規定后，政府才會提供組屋供其居住。對于在住房買賣中提供假資料者，政府會對其予以嚴懲。

四是其所支持開發、購買、租賃的住宅品格必須標準化。所謂標準化，即對面積大小、內在功能結構、小區物業管理、功能配套以及產權等限定標準；也包括相關質量要求標準化，即必須貨真價實，確保質量。并借鑒其他國家經驗，此類房產權屬于政府，房主只能從政府那里購買相當于99年的房契，且必須住滿5年后才能轉賣。

五是其資金來源可“財政+公積金+發債等”多渠道。其資金來源應該是混合的，既應包括政府財政資金，也應包括半市場化、完全市場化的資金來源。住房儲蓄存款只能用于建房、購房，而不能將申請的貸款用于其他消費品的購買或投資。讓住房儲蓄真正成為自助和政府幫助的互助型融資模式。

六是其資金可“個貸+開發貸+二級市場購貸”等多種模式。各國經驗表明，住宅政策性金融等資金運用可以直接貸給購買或租賃住房的特定個人，也可以貸給開發特定房產的開發商，還可以通過二級市場購買特定的銀行房貸。借鑒多國經驗，根據不同情況，采用不同融資方式，形成多種住宅政策性金融融資模式，是國情及發展所要求的。

七是其體系宜由各省（區、市）運營實體+只管政策制定及監督管理的全國性機構組成。我國幅員遼闊、人口眾多，各地差異性大。很難由全國統一的一個住宅政策性金融機構去有效滿足相差迥異的不同地區住房融資需求。住宅政策性金融機構，應是一個體系，這個體系應由各省（區、市）運營實體+只管政策制定及監督管理的全國性機構組成。

八是其治理經營須采用獨立于政府或盡可能去行政化的現代公司制度。住宅政策性金融機構并非純政府機構，而是“政府+市場”混合金融機構，這樣的機構要有效運轉，其治理經營不可作為政府行政機構的組成部分，而必須采用獨立于政府或盡可能去行政化的現代公司制度。

（作者為中國銀行業協會專職副會長）