中鐵華升：打造商業地產樣板

謝瑋

2013年6月，在被譽為北京“黃金之角”的西南四環上，200米超高層地標寫字樓正式推出，標志著諾德中心“一個區域、一個中心”布局的成型。而這也正是其締造者北京中鐵華升房地產開發有限責任公司（下稱“中鐵華升”）面對挑戰的開始。進入2014年，我國房地產市場可謂瞬息萬變。先是局部地域地產降價風波，緊接著是住宅地產“生產過剩”之說，再加上銀行停貸風潮，“轉型升級”似乎成為了許多地產商的當務之急。

“在新型城鎮化的大潮下，商業地產又將迎來新的機遇。”始終以商業地產為主要發展方向的中鐵華升總經理王景明信心滿滿地對《中國經濟周刊》表示，隨著越來越多的城市步入城鎮化的序列，城市以及其中的居住人口對于第三產業的需求必將不斷加劇，商業地產的發展浪潮也必將隨之而來。

商業地產讓開發商“轉身”

推進城鎮化是中國實現宏觀經濟結構從外向型需求向內向型需求轉型、經濟增長動力從投資主導型向消費主導轉型的關鍵因素。2013年我國城鎮化率首次突破50%達52%，這意味著未來數十年我國將享受大規模建設紅利。

社科院發布的《2013中國中小城市綠皮書》預測，2020年中國城鎮化率將達到60.34%，屆時全國將有8.37億人生活在城鎮中。未來20年內，中小城市將成為提升城市化質量、推進城市化加速進行的主要戰場。

有分析人士指出，按照國際經驗，在城鎮化率超過50%，人均收入水平超過8000美金后，商業類服務型地產快速增加是一個規律性的特征。

在這樣的大背景下，商業地產似乎成為許多地產商“轉型升級”的方向。近年來，雖然我國政策對住宅地產市場連番調控，但房地產市場的投資活動依然活躍。以經營為目標的商業地產因其促進城市經濟可持續性的優勢，逐漸成為主要受益領域。

2014年1月16日仲量聯行最新發布的數據顯示，亞太地區的商業房地產投資市場在2013年創下歷史新高，截至2013年底，亞太地區的直接投資達1267億美元。全年成交額較2012年上漲29%，并打破此前在2007年創下的1205億美元的紀錄。

許多業內人士對《中國經濟周刊》分析指出，許多房地產開發企業已開始逐漸由住宅市場轉向寫字樓等商業地產領域投資。包括購物中心、商業街、寫字樓、酒店等多種產品。

數據顯示，在我國2013年第四季度達成的眾多大宗房地產交易訂單中，辦公樓資產交易額在總交易額中占大部分比例（80%）。仲量聯行預計，隨著結構性投資持續增長，中國市場將憑借其交易額成為亞太地區的第二大商業地產投資市場。

“面對中國城市化發展的市場大蛋糕，很多開發商都希望投身商業地產，分一塊蛋糕。”中鐵華升副總經理李偉對《中國經濟周刊》分析指出，商業地產與住宅開發不同，它對于開發商的要求更為嚴格，從規劃、招商到后期運營，需要全程運籌。因此，并不是每個開發商都能夠做商業地產開發。

“中國一線城市的商業地產供應的確在明顯提升，不僅僅是因為很多開發商投身商業地產，更重要的原因是中國城市化進程的發展需要。”王景明告訴《中國經濟周刊》，“我們也將在這次新的發展浪潮中，緊抓機遇，為不同的城市打造屬于其自己的商業地產標志性項目。”

地標綜合體升級區域格局

讓王景明引以為豪的北京諾德中心，正是中鐵華升在新型城市化浪潮中抓住的“機遇”。

縱覽全球，每一個區域都有一個中心，主宰著區域的高度。在北京中央商務區，是國貿三期；在上海陸家嘴商務區，是環球金融中心；在香港中環商務區，是IFC；在紐約曼哈頓商務區，是帝國大廈。

隨著北京建設“世界城市”發展計劃的不斷推進以及新三年城南發展計劃的實施，北京南城這片價值洼地愈發凸顯，其發展速度也在不斷加快。而就商務領域而言，其相比較其他區域還有著一定的差距。

但是，也正是由于相對滯后的發展，給南城的商業地產發展帶來巨大的潛力。與此同時，豐臺科技園加快推進“東進西擴”，大力發展總部經濟區（東區），由德國SBA公司規劃設計，定位為北京西南地區新的城市副中心和復合型城市功能區，已成為北京市首個城市規劃設計導則的試點區域，將打造功能復合、環境優美、充滿活力的花園式高端總部經濟區典范，打造“世界企業總部之都”。

在總部經濟區“東進西擴”的戰略升級規劃中，打造區域地標建筑成為明確的目標。

北京諾德中心是中鐵華升為北京南城打造的地標性項目。該項目坐落于總部基地東區核心區，緊鄰北京汽車博物館。總建筑面積約45萬平米，匯聚了高端總部寫字樓、總部獨棟、國際時尚購物中心、品牌專賣、總裁行政公寓、會議中心等多元業態。

2013年，早已售罄的北京諾德中心一期正式啟用，對諾德中心的執行者北京諾德中心項目總經理黎生偉來說，這僅僅是“萬里長征的第一步”。

黎生偉表示，作為區域內首個綜合體項目，北京諾德中心在滿足企業辦公需求的同時，也在不斷完善項目配套的招商及建設工作。隨著眾多企業的進駐，很多相關的餐飲、購物、辦公等商業配套將不斷完善，力求為整個豐臺科技園打造一個一站式的商務辦公典范。

“作為開啟豐臺科技園東三期序幕的第一個項目，我們項目的啟用，也標志著整個東三期逐漸發展起航的一個重要節點。”北京諾德中心項目黨委書記劉巍介紹說，未來隨著諾德二期的不斷啟用以及商業部門的完善，將為整個東三期乃至整個豐臺科技園區注入更多的活力。

諾德經驗：打造差異化品牌戰略

與其他地產商著眼于項目不同，中鐵華升對于房地產市場的發力點始終是商業地產。“在商業地產的開發中，我們更注重品牌的打造。這就是‘諾德品牌，‘諾德的含義是‘一諾千金、德行天下。”王景明介紹說，中鐵華升所打造的“諾德”系列，先后投資開發建設了深圳諾德中心、大連諾德大廈、青島諾德中心、包頭諾德國際花園等多個項目。目前正在開發的北京諾德中心正是其品牌發展戰略“立足北京，布局全國”的關鍵環節。endprint

未來一年，或許有更多的地產商將向商業地產突破，中鐵華升將如何應對商業地產領域可能的同質化競爭？

“打造綜合體還是純寫字樓或者商鋪，不是由開發商決定的，而是由項目所在城市和區域的發展需求決定的。”王景明表示，無論是城市綜合體還是純寫字樓、商鋪等，對中鐵華升而言，“因地制宜”才是關鍵，“憑借中國中鐵雄厚的實力以及多年的商業地產經驗，中鐵華升一定能夠抓住商業地產的發展機遇，為我們的城市貢獻更多更好的商業地產項目，實現社會效益和企業效益的雙贏。”

對話北京中鐵華升房地產開發有限責任公司總經理王景明

核心商務區的租金將逐步穩定

《中國經濟周刊》：經過近年轉型，很多開發商都已正式投身商業地產。這是否意味著未來一年中國一線城市的商業地產供應將出現明顯提升？

王景明：中國一線城市的商業地產供應的確在明顯提升，不僅僅是因為很多開發商投身商業地產，更重要的原因是中國城市化進程的發展需要。

面對中國城市化發展的市場大蛋糕，很多開發商都希望投身商業地產，分一塊蛋糕。但是，商業地產與住宅開發不同，它對于開發商的要求更為嚴格，從規劃、招商到后期運營，需要全程運籌。因此，并不是每個開發商都能夠做商業地產開發的。

我們中鐵華升，依托中國中鐵雄厚的實力，傾力打造“諾德”品牌，以“一諾千金、德行天下”的開發理念，先后投資開發并建設了深圳諾德中心、大連諾德大廈、青島諾德中心、蘇州高新國際商務廣場等商業地產項目，現均已成為區域地標級項目，目前正在開發建設北京諾德中心。我相信，憑借中國中鐵雄厚的實力以及多年的商業地產經驗，我們中鐵華升一定能夠抓住商業地產的發展機遇，為我們的城市貢獻更多更好的商業地產項目，實現社會效益和企業效益的雙贏。

《中國經濟周刊》：如今北京的寫字樓租金排名已升至全球第四位，您對未來的走勢有什么樣的看法？

王景明：北京高端寫字樓的租金一直在上漲，尤其是核心商務區的租金價格更是居高不下，這樣使得很多大型企業逐漸向城市周邊的新興商務區轉移，也正是因此，我認為核心商務區的整體租金價格未來將逐步穩定。

而進入2014年，隨著高端寫字樓供應量的減少，整體市場的需求增大，寫字樓的價格也將是穩中有升，但對于單一項目而言，市場需求是影響租金和價格的外在因素。隨著我國城市化進程的加快，對高端寫字樓的需求也必將大大提升，租金以及價格也將會呈一種平穩上升的趨勢。

項目品質是影響租金和價格的內在因素。很多開發商進入了商業地產領域，必然會出現一些濫竽充數的產品，他們的租金和價格肯定會出現下行情況。我們北京諾德中心，擁有多年的商業地產開發經驗，以“升級總部經濟區，打造一個區域的地標”為目標，從規劃、建設、招商到后期運營等各個環節全盤統籌，必將保障租金和價格的平穩上升。endprint