“樓市崩盤”啥樣？

近日，隨著常州、杭州等城市部分樓盤大幅打折促銷的消息傳出，2014年年初就已經(jīng)在房地產(chǎn)界傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“中國(guó)樓市崩盤論”再次發(fā)酵。所謂樓市崩盤，是指房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在商業(yè)炒作下經(jīng)過一個(gè)階段的上揚(yáng)后，出現(xiàn)急劇下跌的現(xiàn)象。

樓市崩盤，主要表現(xiàn)是地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)30%、甚至50%以上的下跌，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售陷入兩難的地步，購(gòu)房行為大幅減少，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入階段性蕭條。樓市一旦崩盤，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，該地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)甚至國(guó)民經(jīng)濟(jì)會(huì)出現(xiàn)停滯，爛尾樓大量出現(xiàn)，銀行大量的壞賬無法收回，規(guī)劃好的待開發(fā)土地閑置，土地價(jià)格暴跌，很多二次置業(yè)的人購(gòu)買的房屋變成負(fù)資產(chǎn)。

樓市崩盤的慘重后果在日本表現(xiàn)得淋漓盡致。上世紀(jì)90年代初，日本房地產(chǎn)泡沫破滅，至今仍未完全恢復(fù)，這是世界歷史上迄今為止最大的一次房地產(chǎn)危機(jī)之一。泡沫破滅后，許多日本居民成為千萬“負(fù)翁”，家庭資產(chǎn)大幅度縮水，長(zhǎng)期背上沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里難以正常消費(fèi)；日本銀行及非銀行機(jī)構(gòu)的不良債務(wù)高達(dá)100萬億日元，最后成為壞賬的達(dá)到幾十萬億日元；倒閉和被收購(gòu)的銀行和房地產(chǎn)公司不計(jì)其數(shù)，大量建筑成為“爛尾樓”……日本國(guó)民經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)達(dá)10年的負(fù)增長(zhǎng)和零增長(zhǎng)。

事實(shí)上，美國(guó)、泰國(guó)、日本、中國(guó)香港等多個(gè)國(guó)家和地區(qū)都曾出現(xiàn)過樓市崩盤，而樓市崩盤的前兆也驚人地相似。

樓市崩盤的前兆呈現(xiàn)一定的規(guī)律性。第一，一線城市房?jī)r(jià)大跌。樓市在最后崩潰之前，住房市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重的一線城市房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)大跌。第二，房?jī)r(jià)大跌前股市瘋狂，股市與樓市泡沫破滅相伴而生。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫即將破裂時(shí)，股市會(huì)經(jīng)歷一段瘋狂上漲后暴跌，并且在樓市真正崩盤以前出現(xiàn)一段“癲狂期”。例如，1989年?yáng)|京房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下跌時(shí)，1989年12月29日的日本股市卻創(chuàng)下歷史新高，緊接著自1990年首個(gè)交易日起開始大跌，陷入長(zhǎng)期的下跌通道。第三，房地產(chǎn)有價(jià)無市。如果某國(guó)家或地區(qū)的住房市場(chǎng)成交量出現(xiàn)下降，房地產(chǎn)呈現(xiàn)有價(jià)無市的局面時(shí)，這說明住宅市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)觀望情緒。2007年3月，美國(guó)成屋銷售下降了8.4%，隨后房?jī)r(jià)直線下滑直到2012年中才企穩(wěn)回升。

對(duì)于“中國(guó)樓市崩盤論”，很多人不以為然。中國(guó)首富、萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林就曾表示，“樓市崩盤論在10年前就已經(jīng)出現(xiàn)，但市場(chǎng)卻一直沒有崩盤，現(xiàn)在又出現(xiàn)了，只是借著杭州樓盤降價(jià)的消息延續(xù)了這種論調(diào)，在我看來，提出這種觀點(diǎn)的人要么是別有用心，要么是智慧不夠，是弱智。”（申佳平）endprint