農村集體建設用地流轉問題及因素分析

馬燕

摘 要：推動我國城鎮化的過程中，需要對農村集體建設用地流轉所存在的問題及因素進行詳細的分析，找出導致土地使用率降低的原因，解決耕地需求與建設用地需求之間存在的矛盾。由于我國這些年土地利用不夠規范，建設用地緊張，使得耕地使用與建設用地使用出現矛盾。這在一定程度上影響我國可持續發展。也就是說，農村集體建設用地流轉的有效性關乎我國能否更好更快的發展。為此，文章就農村集體建設用地流轉問題及因素進行詳細的分析。

關鍵詞：集體建設用地；流轉問題；影響因素

引言

在我國對外開放以后，我國經濟不斷發展，社會不斷的進步，促使各行各業都有不同程度的發展。這使得社會中的一些企業或單位建設用地需求增大。然而，我國是農業大國，土地的使用主要以耕地為主，建設用地面積較少。為了保證城鄉統籌發展，優化集體土地資源，需要進行農村集體建設用地流轉，促使我國土地合理的應用，避免耕地與建設用地在需求方面出現矛盾。與此同時，農村集體建設用地流轉還能夠改善我國農民居住環境，提高農民生活質量，促進農村向城鎮化方向邁進。為了有效的應用農村集體建設用地流轉，對其構成因素及當前存在的問題進行分析和探討是非常必要的。

1 集體建設用地流轉的社會意義

集體建設用地流轉是促進城鄉土地資源合理利用的一種有效措施。在我國進行城鄉土地體制完善過程中應用此措施在一定程度上推動社會協調發展。可見，集體建設用地流轉對于我國社會來說具體非常重要的意義。具體表現在以下幾方面：

其一是在我國大力發展城鎮化的進程中，開展集體建設用地流轉能夠實現合理的進行置換農民居住土地，集中建設城鎮化的民用住宅，充分利用原分散式住宅土地，為更加合理的運用土地創造條件。除此之外，集體建設用地流轉措施的實施還能夠改善農民的居住環境，為農民提供高品質生活。

其二是集體建設用地流轉是實現土地統一管理的重要措施。由于我國在推行城鎮化過程中，耕地需求和建設用地需求存在不可忽視的矛盾，這使得我國土地分配不合理的現象出現。為了避免此種情況影響城鎮化的推行，應用集體建設用地流轉來提高土地的利用率，降低矛盾，實現土地統一管理。

其三是開展農村建設用地流轉能夠有效的進行土地資源的整合，將集體土地的價值充分的體現出來，促進我國經濟進步和城鎮化建設，實現社會協調發展。

2 集體建設用地流轉的必然性

我國是農業大國，以耕地為生的農民在我國經濟水平不斷提高的今天，越來越多的農民選擇到城市中務工，希望在城市中能夠獲得更多的發展機會，提高自己的生活水平。相應的人們所擁有的耕地會以承包的形式出租出去，也存在耕地荒廢的情況。這種情況嚴重影響我國土地的使用，降低土地使用率，造成土地資源緊張。與此同時，除了對耕地方面有較為嚴重的影響外還會給城市帶來較大的壓力，如住房、醫療、戶口等，使城市建設用地緊缺。為了避免此種情況影響我國發展，采用農村建設用地流轉的方式調整土地使用，促使農民荒廢的土地或者住宅所占的土地充分的利用起來并為農民集體建設城鎮化的住宅，有效的解決我國土地使用緊張的情況。可見，農村集體建設用地流轉措施的應用是非常必要，不僅有效地解決耕地與建設用地在使用方面存在的矛盾，還推動我國城鎮化進程，真正意義上的向我國可持續發展的目標邁進。

3 農村集體建設用地流轉的成因

隨著改革開放的不斷深入，社會經濟的不斷發展，市場經濟的逐步完善，促使我國社會各行各業均有不同程度的發展。此種情況下，土地使用者有了建設用地的需求，新一輪“閑置”土地利用出現在市場中，相應的土地市場形成。在土地市場中進行土地置換能夠有效解決建設用地緊張的情況；能夠增加集體土地資產和國家土地收益。受我國經濟、科學蓬勃發展的影響，土地置換出現多種類型，其目的是土地使用權的利用，這使得土地市場成為隱形市場。而在隱形市場中所進行的各種類型土地置換被稱為集體建設用地流轉。總體來說，農村集體建設用地流轉主要成因是我國社會中建設用地緊張，土地使用需求加大，促進集體建設用地流轉的形成。可以說，農村集體建設用地流轉的形成是我國發展的需要，在很大程度上推動中國可持續發展。

4 農村集體建設用地流轉問題

上文已經充分的說明農村集體建設用地流轉具有良好的應用性，能夠間接的推動我國可持續發展。但是，要達到此種效果需要選擇適合的流轉類型。只有選擇最佳的、最為適合的集體建設用地流轉類型，才能夠針對我國土地實際情況作出正確的調整和規劃，最大限度的提高土地的使用率，為我國更好更快的發展創造條件。然而，當前國內農村集體建設用地流轉過程中存在一些問題，嚴重影響建設用地流轉的有效性。

4.1 集體土地資源與國家土地收益流失

集體建設用地流轉的對象是鄉鎮或村的土地。但是，由于鄉鎮或村的土地是集體土地資產和國家土地收益的影響因素之一。如若應用集體建設用地流轉對鄉鎮或村中的土地進行合理的置換，將大大的提高集體土地資產和國家土地收益，有效的避免資產或收益的流失。為了達到此目的，需要國家或地方政府應用基礎設施或公共公益事業等措施來提高土地價值，進而選擇適合的交易對象，才能夠提高集體土地資產和國家土地收益。但是，集體建設土地的流轉是隱形的，無法有效的評估交易的利與弊，一旦決策失誤，將會導致土地資產與國家土地收益流失。

4.2 農民集體利益難以得到保障

農民集體利益難以得到保障是當前農村集體建設用地流轉過程中存在的一個非常嚴重問題。導致此問題出現的原因是土地置換的交易沒有相關的法律對其進行監督和約束，促使農民的土地價格被土地使用者壓的很低，無法保障農民的集體利益。可以說，導致農民集體利益難以得到保證的原因是沒有相關法律對土地置換的各個方面進行約束；農民不了解與土地置換相關的知識；一些土地使用者鉆法律的空子，壓低土地價格。

4.3 耕地得不到有效的保護

在當今這個現代化的社會中，各行各業有很大的發展和進步，需要擴大建設用地面積，擴大生產面積。在建設用地不足的情況下就需要征用耕地。為了得到土地，一些土地使用者不惜通過合法或不合法的方式征用土地。而導致此種情況出現的主要原因就是耕地得不到有效的保護，這一問題需要我國政府加大管理力度，有效的合理的處理此問題。

5 解決農村集體建設用地流轉問題探討

對于如何解決農村集體耕地建設用地流轉問題，筆者以地處寧夏回族自治區中部的吳忠市利通區為例，就此問題進行詳細的分析和探討。吳忠市利通區地處黃河腹地，寧夏平原中部，是吳忠市市政府所在地，共有1045.26平方公里的土地面積。其中，農村集體建設用地面積為8.016萬畝，農民住宅面積為4.338萬畝。在吳忠市利通區實施的集體建設用地流轉是從以下幾方面展開的。

5.1 建立完善的農村集體建設用地流轉機制

由于我國沒有非常明確的農村建設用地流轉相關的法律法規，即便有也是針對我國所有地區而制定的法律，無法非常全面的、詳細的約束吳忠市利通區土地置換。因此，建立完善的農村集體建設用地流轉機制合理的、有效的規劃利通區集體建設用地流轉，保證農村集體建設用地流轉合情合理的進行，才能夠真正意義上保護土地使用和保障農民的利益。

5.2 合理的利用農村集體建設用地流轉

以我國城鎮化發展為大背景，推出“塞上農民新居”的政策。從科學規劃、相互銜接、合理布局的角度出發，在利通區建設城鎮化的農民新居，實現利通區農民住宅集體化，充分的利用農民以往住宅所占土地，進行集體建設用地流轉，為推動吳忠市經濟發展創造條件。與此同時，還能夠改善農民的居住環境，為提高農民生活品質創造條件。因此，合理的利用農村集體建設用地流轉是非常必要的，其能夠大大改善農村地區的整體情況。

5.3 加強農村住宅地管理，明晰土地產權

在吳忠市利通區內居住著5.82萬戶農民，其占用土地建設住宅的面積為43384.8畝，宅基地總數為58731宗，平均每宗宅基占地面積為0.74畝，人均占地面積為154.3平方米。為了保證農村建設用地流轉能夠公平公正的進行，加強農村宅基地管理是非常必要的。有效的處理民宅占地面積大小不同和位置不同的問題，實現住宅占地面積統一監督與控制；有效的處理空宅、閑置住宅以及一宅多戶的情況，提高利通區土地面積的使用率；有效的處理農民居住的分布散亂的情況，促使利通區實現城鎮化建設。

6 結束語

隨著我國社會經濟不斷進步和土地市場不斷完善，農村集體建設用地流轉的應用越來越重要。為了最大限度的發揮農村集體建設用地流轉的作用，詳細的分析其存在的問題及因素，才能夠從合理使用土地角度出發，提出最佳的最適合的農村集體建設用地流轉措施，如建立完善的農村集體建設用地流轉機制、合理的利用農村集體建設用地流轉、加強農村住宅地管理等，盡量提高農村集體建設用地流轉的使用效果，促進我國更好更快的發展。

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