“史上最嚴”商業地產新政對銀行信貸影響

周　雷　殷姿君

“史上最嚴”商業地產新政對銀行信貸影響

周雷殷姿君

為促進商業房地產市場健康發展，防范潛在風險，保護購房者合法權益，蘇州市在全國率先主動出臺了商業房地產調控新政，并已于2014年3月1日正式實施。該項被稱為“史上最嚴”的新政主要針對新建商業地產項目出臺了“30%限售”、“禁止售后包租”、“提高項目貨幣資本監管標準”等多條調控措施。為深入了解該項新政對房地產市場和銀行商業房地產信貸的影響，本文作者開展了專題調研。

一、新政的出臺背景和主要內容

自2011年3月蘇州市住宅市場實施“限購令”以來，商業房產因不受調控影響一度出現“量價齊升”的態勢，目前已出現區域性、結構性過剩的苗頭。截至2014年2月，城區已建各類購物中心、商業綜合體超40家，在建超30家，隨著購物中心的集群式出現，人均商業面積為3平方米，部分區域甚至高達4平方米，遠超1.2平方米的國際標準。同時“售后包租”或“變相售后包租”的事實存在，也使得部分商業項目存在價格虛高。購房者與開發商簽訂商業物業委托經營管理協議并辦理按揭貸款后，一旦“售后包租”未能實現協議承諾的收益，購房者和按揭借款人就會至政府或者銀行“維權”，可能帶來各類集體糾紛等社會不安定因素。

針對上述情況，該市率先出臺新政，主動調控商業房地產市場。此次新政的主要內容包括：一是對可分割出售類的商業房地產項目在預售前劃出30%建筑面積的房產作為風險防控資產予以凍結，凍結時間三年，凍結期內不得銷售、抵押和轉讓。二是全面禁止“售后包租”或者“變相售后包租”的方式銷售商業房產，預售階段出現“售后包租”現象的，項目貨幣資本金余額將予以凍結。三是提高項目貨幣資本監管標準，在現行基礎上增加50%。

二、新政對商業房地產市場的“三種效應”

1.新政對商業房產銷售具有“降溫效應”

一方面，“限售30%”將放緩開發商的供應步伐；另一方面，嚴禁售后包租將刺破部分項目價格虛高的泡沫，市場出現調整的預期增強，顯著改變購房者的購買需求，潛在購房者將陷入觀望，而投資客可能退出該市場，從而導致商業房產銷售下降。綜上，短期來看，新政將造成商業房地產銷售量下降和部分項目價格回調，但長期卻能起到防止“過熱”，保護和規范市場發展的效果。

2.新政對開發商資金鏈具有“緊縮效應”

一是“限售30%”壓縮了開發商可售房源數量，在三年凍結期內可能造成銷售回款減少，甚至部分土地及建安成本較高的項目，僅僅通過對外銷售70%無法收回全部投資成本。二是貨幣資本監管標準提高會使開發商在建設過程中資金壓力增加。以開發面積10萬平方米的高層商業項目為例，在新政實施前辦理施工許可證，需繳納貨幣資本金3600萬元，而在新政實施后則需繳納5400萬元，對開發商而言，增加了1800萬元的資金壓力。三是該市商業地產開發以本地開發商居多，資金實力一般，部分運作模式存在滾動開發和售后包租，而新政所限制的正是這些開發商實現資金回籠的主要方式，因此可能對尚未完工的開發項目影響較大，相應開發商資金鏈明顯收緊。

3.新政對商服地塊拍賣具有“壁壘效應”

商服用地在S市土拍市場上占比一直超過50%，2014年1月-2月，共成功出讓商服用地14宗，占比56%，其中溢價率最高為53.35%。由于新政的實施將提高開發商的進入壁壘，部分開發商搶搭“政策末班車”。開發商在未來籌備開發商業地產項目時，面臨拍得的土地不能全部用于抵押融資，自籌資金比例被迫提高；嚴禁售后包租也對開發商的物業經營能力提出了更高要求。新政會使部分開發商特別是中小開發商進入該市產生一定的抗拒心理，可能造成后續商服地塊的流拍或貶值。

三、新政對銀行商業房地產信貸的影響

1.銀行商業房地產信貸現狀與特點

截至2014年2月末，S市銀行商業房地產貸款合計649億元，占全部房地產貸款的14.76%。其中，商業房地產開發貸款143億元，比年初增加6億元，增長4.57%；經營性物業貸款278億元，較年初增加17億元，同比增長6.59%；商業房產按揭貸款228億元，較年初增加8億元，同比增長3.50%。呈現如下特點：

（1）風險總體可控，但經營性物業貸款和商業按揭貸款不良呈現“雙升”局面。至2014年2月末，商業房地產貸款不良率為0.97%，與全轄不良率基本持平。其中，經營性物業貸款不良額為2.85億元，不良率為1.03%，比年初分別上升2.07億元和0.73個百分點；商業按揭貸款不良額為3.4億元，不良率為1.49%，比年初分別上升0.84億元和0.33個百分點。

（2）城市綜合體不良相對集中。至2014年2月末，城市綜合體不良額為2.78億元，不良率為3.73%，且全部為經營性物業貸款，主要包括某商貿有限公司1.91億元和某商城0.6億元兩筆經營性物業不良貸款。

（3）融資渠道多元化，表外創新業務潛在風險值得關注。由于銀行普遍提高商業地產表內信貸準入門檻，部分開發商難以獲取銀行貸款，便向委托貸款、理財產品等銀行表外業務轉移，或者借助信托、資管、基金和民間借貸等渠道，導致銀行面臨的風險管控難度加大。至2014年2月末，商業地產表外創新業務余額71.29億元，其中委托貸款62.07億元、信托8.5億元、資管4.8億元。隨著新政的實施和金融創新的發展，此類業務潛在的合規風險和聲譽風險值得關注。

2.新政對銀行信貸的風險隱患

（1）“降溫效應”可能導致商業開發貸款期限錯配和現金流不足。如某中心項目，貸款期限8年，測算的投資回收期7.36年。但發放該項目貸款的銀行在測算時，對項目的收入和成本估計均過于樂觀（預計商鋪銷價3萬元/平方米，租金收入64元/月·平米，成本未完全估計資本化利息支出）。經壓力測試，如受新政影響，該項目的收入下降10%，成本上升10%，動態投資回收期即延長到12.65年，相對于8年的貸款期限，開發商到期歸還開發貸款的資金壓力較大。又如某商務地產公司藍天廣場項目，在重度壓力情境下（銷量下降30%、價格下降20%），預計現金凈流量將由1.79億元降為-4138萬元，相關銀行的開發貸款面臨風險。

（2）經營性物業貸款“典當化”風險可能暴露。一是貸款實際用途難監控。如某國有銀行向某大酒店發放的3.5億元經營性物業貸款，用于置換另一家銀行發放的貸款和股東借款，信貸檔案中未見證明資金實際用途的材料。二是抵押物價值存在縮水風險。經營性物業貸款在商業房地產貸款中占比較高，期限較長，隨著新政影響的顯現，貸款期內抵押物價值可能面臨較大波動，造成抵押不足值。三是測算特定資產未來經營所產生的現金流不審慎。如對某酒店客房入住率（65%）和客房價格（年均增長5%）的估算過于樂觀，未充分考慮外部環境變化的影響，未來實際收入可能不及預期，存在風險隱患。

（3）風險向商用房按揭貸款傳導值得關注。商用房按揭貸款處于整個商業房產融資的“最后一棒”，開發商、按揭借款人甚至外部相關風險都可能通過傳導引發違約。當前商用房按揭不良的成因除了涉鋼貿借款人資金鏈斷裂外，主要是延期交房、“售后包租”未實現收益承諾甚至開發商跑路，導致批量違約。如某國際商業廣場項目因開發商與承建商發生工程款訴訟糾紛，同時實際控制人已移居國外，項目長期停工，因交房無望部分按揭借款人拒絕還款，涉及41戶、977萬元貸款。同時還暴露出相關銀行貸前調查和準入不嚴，以及因未交房無法辦理他項權證使抵押“懸空”的風險。

四、銀行強化商業房地產信貸風險管控的建議

1.加強新政對商業房地產市場影響的研究，做好前瞻性風險預判和防控

各行要注重商業房地產市場各項監測數據的搜集與分析，加強與住建、國土等相關政府部門的聯系，研判調控新政對市場的影響，加強對商業房地產項目、房地產開發企業經營情況的調查分析，預判市場走勢和風險狀況。要用好客戶風險預警系統、壓力測試等工具，深入分析潛在風險因素，對存在預警信號的貸款做好應對預案，提前防控風險。

2.針對新政進一步完善和落實貸款“三查”制度

一是嚴把授信調查關應加強借款人和項目的調查評估，而非過度依賴押品價值。對商用房按揭貸款，應注重審核客戶收入和還款意愿；對商業房產項目應綜合評估合規性、籌資能力、市場競爭能力等因素。對涉及綜合體的集團客戶，應嚴格執行集團授信管理辦法，深入調查集團整體經營財務狀況及未來趨勢，加強統一授信管理，防范集中度風險。二是審慎評估押品價值和未來經營性現金收入。鑒于新政的“三種效應”，押品價值和未來經營性現金收入或面臨較大波動，各行應審慎評估押品價值，科學測算未來經營性現金收入，防范押品貶值或第一還款來源減少產生的風險。三是有針對性地強化貸后管理。應加強風險排查和貸后走訪，重點關注在建項目是否按新政要求落實50%的資本金新增，對取得預售許可證項目關注是否存在“售后包租”行為；加強對項目資金的全程監控，嚴格執行項目資金專戶管理，防范信貸資金被挪作他用。

3.分類施策，堅持嚴控增量和優化存量相結合

一是嚴把準入關，嚴禁進入不符合新政要求的商業地產項目，重點選擇具有商業運營經驗的名單內客戶和地段、經營、實力好的經營性物業。二是優化結構，對受同類新型市場競爭、電商渠道分流沖擊大的存量商業項目，以及受新政影響實際收入不能完全覆蓋貸款本息的客戶，應動態調整授信策略，優化客戶結構，主動化解潛在風險。