2014年樓市的九個預言

預言一 開發商加碼海外

2013年，萬科、綠地、萬達等巨頭進軍海外，國內開發商的資產配置，出現引人關注的變化。

剛剛進入2014年，嬗變仍處進行時。2014年1月8日，綠地宣布，投資12億英鎊，在英國倫敦開發兩個住宅項目；1月24日，大連萬達集團董事長王健林和英國首相卡梅倫宣布，萬達投資20億英鎊至30億英鎊，在英國開展城市改造項目，主要投資萬達具有知識產權的文化旅游商業綜合項目。

仲量聯行稱，2013年中國企業逐漸在全球房地產市場，尤其是在英國、美國和澳大利亞增加投資，而綠地集團在倫敦的舉動，標志著中國房企2014年的海外投資活動已拉開帷幕。截至2013年底，中國買家在境外商業地產以及住宅開發項目的投資額超過100億美元，這使得中國2013年的海外房地產投資額較2012年增逾30%。

國內開發商紛紛進軍海外，這對國內樓市意味著什么？

預言二 長效調控機制浮現

2014年，房地產調控長效機制有望取得實質性進展。

在過去一年的樓市調控中，決策層曾提出過諸如“兩個促使”（促使房價合理回歸，促使房地產回歸平穩健康發展軌道）的調控發展目標。有分析人士認為，中央對待房地產的態度已經從“強調行政調控”轉為“建立長效機制”，對于現有的財稅體制、土地政策、金融體制，都將進行相應的市場化改革。

首創集團董事長劉曉光預測，在市場分化的現實背景下，地方調控的自主權將增加，樓市調控將更強調針對不同城市的不同狀況，實行不同政策。

中國房地產學會副會長陳國強的觀點是，新一屆中央政府自上任以來，淡化、低調處理房地產，今后的樓市調控不會再刻意突出中央政府在調控中的主導角色，不會再統一發號施令、一刀切，而會突出地方政府在調控中的主體作用和主體責任。

住建部政策研究中心主任秦虹認為，對房企而言，眼下多研究房地產市場的發展規律，比研究下一步會出哪樣的調控政策更重要。“在人口結構里面，通常是‘20歲到49歲的年輕勞動力，以及‘35歲到40歲的高儲蓄人口對房地產的貢獻最大。未來，中國的房地產市場還有很多機會，只是這些機會因為人口結構的變化而跟以前有所不同。”

預言三 開發商重回一二線城市

5年前，多數全國性大企業還只是在十幾個重點城市中角逐，到3年前基本都有了“百城計劃”，或者更宏大的城市進軍規劃。到2013年，歷經上一輪宏觀調控之后，企業又開始重新聚焦，典型如過去以三四線城市為主戰場的恒大，2013年以來也開始布局一二線城市。2014年，這一趨勢繼續，恒大在上海預計會有多達4個項目面世。

研究中心數據顯示，近兩年以來，一線城市和熱點二線城市庫存持續處于低位，以北京為例，消化庫存周期僅6.9個月。二線城市中，營口、丹東、鄂爾多斯、溫州等城市則在庫存高企的同時，市場表現欠佳，去化時間多超20個月，丹東樓市庫存去化時間甚至達73.3個月。

花樣年控股集團董事局主席潘軍斷言，由于一線城市的供應量不足，而需求極大，所以一線城市房價會延續漲勢。二線城市則是一個比較平穩的、緩步增長的趨勢。三線城市可能面臨的壓力比較大，房價保持平穩，可能不會有增長。而四線城市是一個下降的趨勢。

預言四 地產“金融化”

2014年1月24日，恒大地產在港交所公告，2013年11月13日至2014年1月24日期間，該公司通過子公司，在市場上買入約4.027億股華夏銀行股份。

這并非個案。綠地集團與上海農商銀行，僑鑫集團與華興銀行，泰禾集團與海峽銀行，合生創展與北京農商銀行，新湖中寶與溫州銀行，香江集團與廣發銀行，北京城建與錦州銀行，開發商入股銀行聲此起彼伏。

開發商缺錢了？不！部分業內人士的觀點是，開發商入股銀行，并非看中關聯銀行的融資便利，事實上，受制于銀監會對于銀行關聯交易的管控，開發商入股銀行后可獲得的融資便利很有限。開發商看重的是，銀行為其上下游企業做供應鏈融資的業務空間。

說得很白了，開發商是為了少幫產業鏈“墊資”，讓銀行代勞。

據不完全統計，目前“涉銀”的房地產上市企業已有約30家。不出意外，這一趨勢無疑會在2014年得到延續。

預言五 不動產統一登記制度上路

建立和實施以土地為核心的不動產統一登記制度，是產權管理體制機制的重大改革，2014年重點在于建立統一登記機構、統一登記依據、統一登記簿證、統一登記信息平臺。

按國務院要求，2014年6月底前出臺不動產登記條例，并實施不動產統一登記制度。對于正常的商品房此舉并無影響，原本就屬合規登記；而對于各種灰色房屋，以后會逐步納入正規登記程序，會暴露某些不合規的事實。比如在部分資源型城市，某些大型礦產國企所建的大量房產，皆沒有進行合規登記，就賣給本單位職工甚至非本單位人員。

預言六個人住房信息系統聯網

原計劃去年6月底完成500個城市聯網，最終還是泡湯了。這事不僅涉及技術問題，更多的還是人為障礙。

即便阻力重重，此事還會繼續推進，這是一項基礎性工作，國家必須掌握全國住宅的“家底”，這也是制定合理的住宅產業政策和房地產調控政策的前提。隨著這一進程的推進，勢必抑制部分灰色的多套房需求，中短期內會有少量出售二手房的行為發生。

預言七 房地產稅立法

中共十八屆三中全會提出“要加快房地產稅立法并適時推進改革”。這再次宣示，中央推進房地產稅改革的決心是不變的。財政部部長樓繼偉的解讀是：減少房產建設和交易環節稅費，清費立稅，增加房產保有環節的稅收。

說明白點，房產稅繼續推進。由于提出要立法，也即要走人大流程，那么在立法之前，不可能全國鋪開，而立法需要好幾年時間。

不過，立法之前，依然可能擴大試點范圍，先試點后立法，這是改革的“常規打法”，2014年推出第二批試點城市的可能性依然較大。

預言八 融資成本激增

僅2014年1月份的前20天，就有世茂、富力、旭輝、綠城、華南城等房地產企業發布海外融資計劃，總額超271億元人民幣。

除了融資金額，融資成本也是個值得注意的現象。2013年同期，房地產企業海外發債融資成本，一般在5%左右；而萬科在2013年4月份所發美元債，年利率只有2.6%。

有投資界人士提醒，海外融資大部分是美元融資，美元兌換成人民幣需要周期，去年做的美元融資，到今年年中以后再融資，用來償還舊債比較合適。

預言九 養老地產爆發

養老地產爆發，這是個近幾年一直在發酵的話題，盡管眼下仍看不到真正的爆發點，多數養老地產項目，養老是幌子，圈地才是目的。

2013年12月24日，保利地產對外宣布長期養老戰略規劃。當天，保利地產董事長宋廣菊對外說，保利地產計劃全產業鏈切入，打造機構養老、社區養老和居家養老“三位一體”的中國式養老模式，目前在北京、上海、廣州、成都、三亞等地，保利地產已有6個養老產業項目在建。

包括萬科、保利、招商、金地、遠洋等在內的品牌房企，目前都涉足了養老地產的開發。險資也不甘落后，紛紛在全國范圍內布局養老地產項目，平安、新華、泰康等保險公司加緊腳步，圈地建設養老社區。

據不完全統計，全國已有超過80家房地產商進入養老地產領域，而公開披露的養老地產項目數量也已超過百個。按研究機構的說法，這些遠不能滿足市場需求。同策研究數據顯示，預計2015年，全國城市商業化養老機構的潛在需求為：自理老人床位數174萬～185萬張左右，需要護理老人床位數30萬～32萬張左右。按照單個項目最優化床位數為400張計算，未來三年市場上需要至少建設4500個項目。endprint