我國大城市主城-郊區居住空間分異比較研究
——基于GIS的南京實證分析

陳燕

（南京市社會科學院經濟所，江蘇 南京 210018）

我國大城市主城-郊區居住空間分異比較研究
——基于GIS的南京實證分析

陳燕

（南京市社會科學院經濟所，江蘇 南京 210018）

在對實證城市居住空間分異現狀分析的基礎上探尋城市居住空間分異影響因素及這些因素的作用機理。鑒于城市居住空間分異在主城及郊區等層面表現出不同的特征，文章運用GIS的空間分析方法分別對南京市主城區及郊區居住空間分異的現狀進行比較分析。主要結論有：主城和郊區住宅板塊在區位價值、容積率、綠化率、建筑年代、建筑面積等指標上都有差異存在，顯示出主城與郊區居住板塊之間在發展方式、成長規律、表現形式上的差異。隨著居住郊區化和新城居住空間結構的變化，南京市城市居住空間結構表現出新的特征。文章選取我國副省級城市南京為實證研究對象，對我國住房轉型期大城市居住空間分異現狀進行個案研究，其城市居住空間分異的規律及結論具有一定的示范意義。

居住空間分異；空間結構；GIS；城市空間

一、引言

作為城市的重要組成部分，居住空間與城市空間結構的形成和發展有著互動關系，城市居住區空間既是一種“地理空間”，同時也是一種“社會空間”。城市空間分異包括物質空間分異和社會空間分異。城市是一個高效運轉的集合體，它的社會活動、經濟活動都會通過城市物質空間體現出來，因此可以認為城市物質空間分異的形成是決定于城市社會空間分異的。城市社會空間分異包括人們的社會地位、經濟收入、生活方式和住房區位等方面的分化，城市社會空間在地域空間上的直觀體現即為居住空間分異。我們一般說的城市空間分異指的就是城市社會空間分異。城市居住空間分異是城市社會空間分異的直接表現。分異現象反映的是不同社會群體對城市空間資源的占有狀況，與該群體的社會、經濟地位密切相關。因此，城市居住空間分異是指不同類型（收入、職業、年齡、興趣愛好）的城市居民在居住區上的地域分化，有著相似的經濟、社會特性的同質人群聚集居住，異質人群彼此隔離，城市空間的整體性受其影響，形成了城市空間分異的基本格局。

20世紀90年代以來，中國正經歷著歷史上經濟發展速度最快、工業化和城市化進程最為迅速的階段，中國經濟和體制都處于轉型期，這個特點決定了中國城市正處于快速變革期，巨大的體制轉型和經濟社會變遷必然作用于城市空間結構的重組過程。隨著中國市場化改革和住房分配貨幣化的深化，中國進入住房轉型期，大城市居住空間結構不斷演化，正在經歷重構，居住空間分異逐步顯現并呈加大趨勢，其演化機制也更趨復雜。住宅所型塑、固化的貧富差距、兩極分化和社會分層，貧富居住分區以及由此帶來的城市空間隔離問題作為既定事實已經成為全社會不得不理性面對的一個嚴峻的社會問題。城市居住空間分異已是當今中國社會不可爭議的事實，并在北京、上海、廣州、深圳等一線特大城市表現得較為明顯：例如，北京歷來有“西富東貴，南貧北賤”之說；上海社區內部的均質化和社區之間的異質化同時發生；廣州居住空間的分異不斷加劇，局部已出現極化與隔離的現象等等。已有對城市居住空間分異的研究可以歸納為以下幾個視角：基于探討中國不同經濟社會背景下城市居住空間分異狀態的視角，多以宏觀分析為主（虞蔚，1986；鄭靜，1995；顧朝林，2003；劉貴利，2003；刑蘭芹，2004；等）；基于研究各階段居住空間分異形成機制的視角，多以中觀分析為主（李志剛，2004；呂露光，2004；黃怡，2006等）；基于研究新時期城市居住空間分異特征的視角，如主城居住空間分異、居住郊區化等，多以微觀分析為主（邊燕杰，2005；劉精明，2005；等）。

隨著我國城市化的推進，城市居住空間結構得到急劇的外延擴張，大都市的新城、郊區、副城已經成為城市發展的重要部分。城市居住空間分異在主城及新城、城市副中心等層面通常表現出不同的特征。郊區的發展與主城區有著密切的聯系，但其作為特殊的城市地域，在發展方式、成長規律、空間模式形成上有其獨特規律。通過對比分析我國大城市居住空間分異在主城及新城-副城的不同表現形式，探尋我國大城市在新的歷史時期城市空間結構變遷的規律正是本研究的意義所在。

二、調查區域與研究方法

1.調查區域的選擇

文章以江蘇省會城市南京為例，對我國大城市的居住空間分異進行實證研究，南京地處中國沿海開放地帶與長江流域開發地帶的交匯部，是長三角世界級城市群中重要的中心城市之一，是國家重要的區域性門戶城市。目前，南京市地區生產總值已超過6000億元，城市居民人均可支配收入為3.22萬元，全市常住人口突破800萬人，全市三次產業增加值比例調整為2.8:46.5:50.7，在全省率先基本形成“三二一”產業格局，總體上已經進入城市轉型發展的新階段。

隨著住房市場化的推進，南京市城市居住空間分異程度總體上不斷加深。文章選用隔離指數對南京市1998年以來的居住空間分異程度進行計算。隔離指數的公式為：

三、研究地域地理空間信息

其中ID就是隔離指數，Xi是生活在區域I單元之內的某一階層/群體占所有調查區域的百分比；Yi是指定居于區域單元I單元之內的所有其他階層/群體占所有調查區域的百分比；N為空間區域的分類總數。當住宅特征的空間分布完全均勻時，ID=0；當住宅特征的空間分布處于極端分異時，ID=1。一般其值在0～1之間變動，隔離指數越大，住宅特征的空間分布越不均勻。文章中空間分異度為ID的百倍值，取值范圍為0～100。

圖1 1998-2010年南京市居住空間分異指數

1998-2010年間南京市居住空間分異隔離指數在41～63.1之間，說明住宅市場隔離的空間分異程度較高；南京市居住空間分異程度總體上在不斷的加深，基本呈緩慢上升趨勢，1998-2002為居住空間分異緩慢發展期，2003年至今為居住空間分異加速期。如圖1所示。

2.基于GIS的研究方法

城市住宅是一種與地理信息密切相關的商品，其具有繁雜的地理信息屬性，城市住宅的位置坐落、公共交通信息、與服務中心的距離等信息屬于空間數據，可以把這些信息抽象成交通層、綠化層、建筑層等點、線、面的形式進行分析；住宅的建筑密度、建筑結構、產權形式等與空間位置無關的屬性信息也是檢索、分析其它信息的數據源，因此GIS在對城市住宅的研究中發揮著重要作用。GIS的最大優勢在于它具有對空間信息的提取和分析功能，將GIS數字技術應用于城市居住空間分異的研究中，使用ArcGIS軟件，將以往對城市居住空間演化規律的定性分析轉化為定量分析，使得分析過程更為直觀和深入。

首先，利用Coreldraw繪圖后將圖形轉入ArcGIS，將現狀圖紙矢量化，調整坐標和合理的比例尺寸，將樣本數據按屬性分類輸入ArcGIS屬性列表中。

其次，利用GIS空間屬性編輯功能，將所有住宅屬性值在ArcMAP中編輯生成專題圖紙，利用Select byAttributes功能編寫相應條碼進行屬性數據的編輯和查詢，得出分類圖紙，生成圖形文件并儲存。利用緩沖區分析功能進行進一步地圖特征分析。

最后，利用圖形文件進行綜合歸納和比較分析，對南京市居住空間分異狀況進行歸納總結。

1.主城-郊區空間概況

文章的研究范圍為南京市都市發展區居住空間結構，主要包括了主城居住空間結構以及郊區居住空間結構的研究。2002年南京市實行重大行政區劃調整，南京市總體規劃范圍分為市域-都市發展區-主城3個層次，主城是南京都市發展區的核心，是南京都市圈乃至更大范圍的區域中心。以主城為核心，軌道交通45分鐘出行覆蓋范圍，大致以新街口為核心、半徑約40km，總面積約4388平方公里的范圍為南京都市區范圍；除去行政區域土地面積為392.89萬平方公里的主城研究區域以及溧水的柘塘（其雖地處南京都市區范圍內，但屬于縣域范圍，不納入文章研究，柘塘行政區域面積約48.5平方公里），那么文章南京郊區的研究區域行政面積約為3946.6平方公里。

數據顯示，全市47%的常住人口分布在6%的主城行政區域土地面積上；主城區的人口密度與郊區人口密度差距很大，即使是郊區中人口密度最大的棲霞區，其人口密度也僅為主城鼓樓區的1/20。由于居住密度和行政區域面積的差異性太大，文章把南京市主城區和郊區的居住空間分異狀況進行比較分析，在GIS圖上也可以較明顯地反映其差異性。

2.居住空間板塊劃分

在參照南京行政區劃分區、南京市各區總體規劃（2010-2030年） 的基礎上，選取城市道路、自然山體、水體、重要標志物、鐵路等形成的界線為研究單元劃分的參考界限，在考慮自然和人工構筑物對居住空間的分割作用同時兼顧區級行政區劃的完整性，最后將南京市主城的居住空間劃分為7個區共計36個板塊；將南京市都市區范圍內郊區的居住空間劃分為4個區共計23個板塊。主城區內研究單元平均面積為10.91平方公里，郊區為171.59平方公里。

圖2 研究區域對比示意圖

3.住宅區樣本數據選擇

文章采用樣本分析法（共有樣本1560個，其中郊區樣本600個、主城樣本960個，每個住宅板塊一般選取30個左右的樣本）進行每個居住空間板塊內的居住狀況分析，具體操作方法為在每個研究單元內隨機選取一定數量的住宅區的相關指標作為基礎數據，來衡量該地域空間內的居住分異狀況，選取的具體指標有住宅價格、住宅類型、建筑年代、小區綠化率和容積率、小區物管費等數據。住宅的價格采用南京市房地產家居門戶網站——house365.com的住房二級市場數據，住宅均價采用2011年12月公布數據依據相關公式進行計算，力求客觀全面反映南京市這一時段的住宅價格分布狀況。

四、基于GIS的南京市主城-郊區居住空間分異狀況分析

1.主城-郊區住宅板塊價格分異比較分析

通過對南京市住宅價格的聚類分析，文章把南京市主城的居住空間的36個板塊劃分為5個類別，分別是住宅均價為22129元的高檔住區、18423元的中高檔住區、16254元的中檔住區、12644元的中低檔住區和均價較低的經濟住區。把南京市郊區的居住空間的23個板塊劃分為5個類別，分別是14251～17163元高檔住區、11644～14251元的中高檔住區、8249～11644元的中檔住區、4749～8249元中低檔住區和4511～4749經濟住區。由此可見，主城和郊區住宅板塊的價格差異較大。

從住宅區位價值來看，主城居住空間區位符合E.W.伯吉斯的“同心圓”模型。以新街口為城市核心，南京市主城區的住宅區位價值由圓心向外遞減，隨著與中心距離的增加價值降低。從南京市主城居住空間分類GIS圖上看（因篇幅所限，文章中關于南京市城市居住空間分異的GIS分布圖略，詳見本人博士論文《城市居住空間分異及其影響因素分析》，下同），高檔住區多位于南京市主城區核心區域，分布較為集中；在南京市主城區，三層以下的獨立式住宅數量較少，空間布局較散，呈現點狀分布特征。中高檔住宅板塊各具優勢，分布較為分散，這類住宅板塊可以分為新老住區混合區和新住區集中區；中檔住區具備區位優勢，居住空間分異程度較大；南京市主城區中低檔板塊的分布特點是位于主城區外圍的東南、南、北部區域，分布相對集中，合圍在城市主城區的外圍圈層；經濟住區總體區位分布在主城的南部，位于主城區的最外圍圈層，板塊內部均質化程度較高，未來這些板塊將成為疏散主城人口的重點區域。從南京市新城-副城居住板塊價格分異圖上可以看出，大部分住宅板塊位于中低檔住區及中檔住區內，這些板塊內的住宅均價在4749～11644元之間，與居高不下的主城住宅均價形成較大差距，價格優勢是吸引居住郊區化的重要原因；在城市郊區分布了較高比例的獨立式住宅，南京市別墅的分布區域逐漸從城市核心圈和主城區向近郊、遠郊拓展，占據著南京的景觀帶或鄰近開發區。別墅住區內部居住空間具有同質性特征，如排他性、安全性、社會同質性等特征，是城市郊區化的重要組成部分，但同時也會帶來城市景觀破碎化、居住隔離等負面性。

2.主城-郊區住宅板塊容積率比較分析

容積率作為衡量城市用地強度的重要指標之一，是把握城市人口、城市用地規模、城市建筑合理程度的重要參考指標。從南京市主城區住區板塊容積率的GIS圖上可以看出，住宅容積率的差異基本遵循這一變化規律：由城市核心地區到主城區邊緣地區，住宅容積率呈遞減趨勢；城市中心區位條件優越，土地利用集約度高，土地需求量和土地利用效益較高，因此城市核心地區的容積率較高，邊緣地區則較低。從南京市郊區住區板塊容積率的GIS圖上可以看出，住宅容積率的差異基本遵循這一變化規律：南京市郊區板塊的住宅容積率較主城低了很多，住宅形式以小高層以下的多層為主，開發強度較低。容積率較低的住區板塊內分布著大量的郊區獨棟式別墅；容積率低的板塊位于郊區風景優美的資源附近，如湯泉、將軍山、九龍湖、湯山附近密布著容積率較低的新建小區；容積率低的住區開發強度較低，建筑多以多層住宅或3層以下的獨棟別墅、疊加別墅、雙拼別墅為主。開發較早的郊區核心區域如大廠、堯化門、邁皋橋、東山老城附近，其住宅小區的容積率相對較高。

3.主城-郊區住宅板塊綠化率比較分析

城市居住區內的綠地可以為居民提供良好環境、社會交往、景觀和游憩場地，其功能日益豐富和完善。綠化率是衡量居住區綠化狀況的經濟技術指標。從綠化率的板塊分布圖上可以看出，在南京市主城區的大部分區域，住宅區的位置離城市中心距離越大其綠化率越高，板塊位置對綠化率的影響較大。從郊區綠化率的板塊分布圖上可以看出，郊區住宅小區綠化率普遍較高，大部分板塊的綠化率為40.5%以上，與主城住區綠化率普遍為33.2%左右形成了鮮明對比，郊區住宅板塊內的小區普遍綠化率較高，這反映了郊區的住區普遍建筑年代較近、居民購房時越來越看重小區綠化環境；郊區山水資源豐富，新建小區容易打造高綠化率；郊區土地價值較主城低且易獲得性，也決定了郊區板塊內住宅小區的較高綠化率。

4.主城-郊區住宅板塊建筑面積比較分析

南京市主城區住宅板塊的建筑面積均值分布GIS圖顯示，城市中心住宅板塊的建筑面積較小，說明核心區域內住宅小區單體規模較小，同一個小區容納的住戶最少。城市中心區由于土地置換難度較大、級差地租、文物保護等的影響，住宅小區規模一般較小，也制約了新建住宅的建筑規模；在城市主城區的外圍，土地成本較低，以居住為中心，綜合考慮各種配套設施的跟進，新建了很多建筑面積較大的高品質住宅小區，在一些新建住宅小區內，物業管理到位，各種設施完善，如會所、游泳池、運動設施、室內健身設施，這些因素也會增加住宅的價格，市民愿意為優質的服務和完善的小區設施買單。從南京市郊區住宅板塊的建筑面積均值分布GIS圖顯示，與主城區住宅板塊的建筑面積較小、小區單體規模較小不同的是，南京市郊區住宅板塊普遍體量較大，大部分住宅小區均在10萬平方米建筑面積以上。住宅建筑面積較小的小區一般位于郊區老工業區內，或位于郊區較早開發的區位內，住房建筑年代較長，但周圍公共配套設施較好。

5.主城-郊區住宅板塊建筑年代比較分析

從南京市主城區住宅板塊建筑年代的GIS圖上可以看出，各住宅板塊的建筑年代分布較有規律，建筑年代在10.7-15.2年之間的住宅板塊大多位于城市核心地區，建筑年代在8.2-10.7年之間的住宅板塊在主城區分布最廣，基本遵循城市中心區域住宅建筑年代較長、以新街口為核心向外以圈層分布的形式建筑年代越短，這與南京市住宅開發的時序變化一致。居住空間的外延擴張與南京市的行政區劃調整、舊城改造、外來流動人口規模的擴大、城市產業結構調整等密切相關，與新建住宅外延擴張同步進行的是舊城內改造后以新建住宅為主的高檔“紳士化住區”，形成舊城及新城內不同表現形式的居住空間分異現象。從南京市郊區住宅板塊建筑年代的分布頻次來看，建筑年代均值大多在10年以下，在較遠的郊區板塊分布著大量建筑年代在5年以下的次新房。

五、南京市居住空間結構特征分析

隨著南京市城市化步伐的加快，城市功能得到不斷提升，城市的服務功能正在日益強化。總體來看，南京市的城市經濟發展水平較高、擁有較為完善的基礎設施和公共服務能力、城市科教人文環境優良，引領著區域經濟的發展，體現了較強的城市中心性，未來可發展成為城市群的中心和區域發展的龍頭。隨著城市人口規模的擴大，城郊基礎設施、公共服務設施和社會服務設施的不斷完善，城市物流能力、對外聯系力不斷增強，交通的延伸效應和帶動效應明顯增強，這些因素改變了傳統居住區集中在城市中心的空間結構，南京市居住空間外延正處于不斷擴大趨勢，帶來了南京市居住空間的新一輪居住空間分異。

1.主城對居住空間仍有較強的集聚效應，新城成為南京疏解主城區職能和居住壓力的重要區域

南京市的行政區域人口密度為957人/平方公里，高于國家中心城市北京、天津及重慶的人口密度，說明南京對人口具有很大的吸引力，反映出南京作為中心城市的輻射能力、龍頭和窗口作用。從居住密度看，南京市中心城區對居住空間仍有較強的集聚效應。總體來看，主城仍承擔南京的主要居住功能，居住密度自城市中心向外圍圈層遞減。主城區核心區域內公共服務設施完善，商業服務網點密集，文體設施、醫療設施、教育設施完備度高，產業多為現代服務業和傳統服務業，吸引了大量的就業人口，通勤成本較低，因此主城區仍是很多市民的居住首選地，居住密度較高，呈高密度連續的圈狀分布。

自上世紀90年代以來，南京市主城區人口大量集聚，城市中心區人口逐漸向郊區遷移，大量外來人口也不斷進入南京市各大郊區。城市人口空間分布的變化導致了城市建成區的蔓延，主城區就業壓力、交通壓力、產業結構優化調整的壓力等，促使南京市加快建設新城作為疏解主城職能和人口壓力的發展戰略。南京城市向外拓展的趨勢非常明顯，為同一時期南京城市空間結構的發育完善提供了空間基礎，原先具有典型城市特點的居住區出現在南京主城外圍或近郊地區。在《南京城市總體規劃（2007-2020年）》中，仙林、東山和江北被賦予南京市副城的職能，這三個城市副中心將成為主城人口、城市功能疏散的主要承載區。可以看出，隨著南京市城市空間擴展，城市的居住功能得到不斷完善，居住空間結構也隨之變化。新城的居住功能得到進一步體現，新城成為南京疏解主城區職能和居住壓力的重要區域。

在城市居住空間分異的經濟影響因素中，地租和區位選擇的影響較大。城市居民對住宅的選擇在很大程度上表現為區位選擇，而區位是土地利用分化的結果。1950年西方經濟學家將區域經濟理論用于對居住選址等城市區位問題的研究，認為住戶最佳居住區位是通過將每日上下班的通勤費用與城市不同區位的級差地租作權衡而確定的。低收入者的通勤費用支付能力較弱，居住地的選擇范圍受到較大的限制，往往只能局限在離工作地近的地方；而高收入者具有較強的通勤費用支付能力，因而選擇的自由度較大。土地利用分化也直接影響城市居住密度，低收入居民占據地價高的內城地域，高收入居民聚居于城市外圍；貧窮的家庭生活在高密度的社會環境，富有的家庭則情況相反。西方城市社會學住宅階級理論認為，人人都向往較好的居住條件，但城市土地資源是有限和稀缺的，各個社會群體通過不同的社會背景爭取到不同地段的住宅，從而居住在城市的不同區域，在競爭中形成特定的人口分布形式，較富裕者會居住在環境清凈寬敞、設施現代的郊區，貧困者因交通費用和樓價的昂貴，則只能留在市中心附近破舊擁擠的貧民區。可見，土地區位的優劣和地租的高低是城市居住空間分異形成的客觀條件。地租理論和競租函數告訴我們，地租與土地利用區位關系密切，由于區位不同而形成不同的地租，城市地租以市中心為最高，向外則逐步遞減，形成若干個地租同心圓圈層。另外從供給的角度來看，地價是房價的主要成本之一，大多數城市的地價（熟地價，包括土地出讓金、城市建設配套費和土地開發費等）占房價的比重為20%～40%。在房地產開發過程中，消費者的身份、地位以及收入也成為開發商的項目定位因素，人們在住宅區位選擇上也考慮到同一住區居民的生活方式和身份地位等特征。

2.主城-副城居住空間分異表現形式存在一定差異

在南京市主城，總體仍然呈現“大混居、小聚居”的居住空間分布狀態。居住空間除了在區域之間、板塊之間存在一定差異外，在同一板塊內部，居住狀況也存在較大差異。綜合來看，在很多板塊內部，尤其是高檔住區板塊和中高檔住區板塊內，樣本住宅均價差距在一倍以上的較多，說明這些板塊內部居住空間分異度較大。在主城區尤其是核心區域，這種現象較為普遍。近年來，南京市加快了城市土地置換和產業結構優化調整的步伐，充分利用城市中心區有利的區位優勢，主城區“退二進三”，現代服務業等第三產業向市中心集聚，第二產業向外圍擴散并在郊區新區聚集，在城郊發展生態觀光型農業，有利于產業之間的協調推進。在土地置換過程中，企業居民均獲得收益，城市整體收益也獲得提高。在城市舊城改造過程中，市中心區位條件好的地段經過土地置換整理后新建大量住宅，形成高價位住宅與城市中心老舊小區混合并存的狀態，造成主城區板塊內部居住空間分異度較大。

同時，郊區居住空間結構不斷發展演化，已經顯示出空間分異，這種差異主要表現在板塊之間。新城的不斷發展中吸引了不同職業、不同收入和擁有不同偏好的購房者，開發商以此為依據開發不同特征的居住小區，由于新城內部不同區域的環境特征、交通狀況、社會背景的差異，在新城中逐漸形成不同特征的居住開發板塊，隨著新城居住空間的進一步完善和成熟，居住空間分化的現象也逐漸凸現。在很多老工礦企業周圍，仍然存在很多職工居住小區，如南京城市外圍的冶山、大廠、珠江、橋林、龍潭附近，這些老式住區年代較長，各種配套設施較為完善，但多以7層以下的老式公房為主。隨著新城的發展，郊區居住空間類型逐漸豐富，別墅、花園洋房、小高層建筑等多種建筑形態出現，吸引了很多原居住主城的居民來新城購房或新就業者擇居，居民構成趨向分化新建住區的空間排他性較高。各類住區間無論從建筑形態、物業管理模式、居民構成、各類配套等都表現出較大的差異性。

經濟變革和城市產業結構調整的同時，也導致了城市空間結構的再組織和演化，因此城市產業結構的調整升級、城市功能結構的改變會導致城市社會空間結構體系的效應變化，從而影響到城市就業結構和居住空間結構的相應改變。城市從傳統的工業制造業經濟向現代服務業和高新技術產業經濟轉變時，不同行業就業量和經濟收入發生巨大變化，這是城市社會“極化”現象產生的主要動力。薩森在對紐約、東京和倫敦等城市進行研究后得出結論：全球城市的一個主要特點就是社會極化，即日益增長的社會不平等，城市的高收入階層和低收入階層呈現兩極擴張的趨勢，從而形成“沙漏型”的社會結構。作為社會極化的空間后果，導致了“分裂的城市”和“二元城市”的出現，居住空間上也出現了極化的結構，一極是城市精英階層生活居住的高雅舒適住區，這類住區形成所謂的“防衛型社區”，與外界相對隔離；另一極是城市低收入人群、有色人種和外國移民在衰敗的城市中心地帶密集居住。這兩類極化的住區特征鮮明，空間上彼此隔離，居住空間分異明顯。各階層對居住空間的不同需求和選擇從根本上引發了居住空間分異。居住空間變化的實質是經濟社會發展帶來的社會結構的變化在居住空間上的表現。

3.居住郊區化的發展帶來了南京市居住空間結構的變化

2010年南京市主城區域之外的房地產開發投資額占全市比重達50.5%，超過一半份額。主城區內除建鄴區房地產開發投資額達117.42億元外，其余各區均在75億元以下，而郊區中除六合區房地產開發投資額較小外，浦口、棲霞、江寧三區的房地產開發投資總額達到243.56億元。郊區住宅開發是房地產開發的主要方面，也是目前南京整個城市住宅開發的重要組成部分。與主城區相比，郊區人口密度低、自然環境優美、空氣清新、有更多休閑之所，住區可以達到人與自然環境的和諧，郊區房地產開發增加和改善了居住房屋的數量與質量，吸引了大量人口居住到郊區。另外，郊區住宅最大的優勢是相對便宜的地價與房價，房地產開發商可以以相同資金獲取更多的土地進行開發，也有成本空間使他們更加關注居住區的建筑形態和環境打造，吸引了相當部分城市中產階級到郊區購買住房滿足改善型居住。各種價位的住宅為更多的人群所接受，吸引了首次置業者、改善型需求者擇居，各收入階層都可以滿足居住需求。因此，居住郊區化有利于形成多層次的大都市居住空間結構體系，可以豐富住宅開發的產品類型和層次以滿足各種人群的住宅需求，從總體上看居住郊區化可以改善與優化南京市居住空間結構體系。

隨著居住郊區化和新城居住空間結構的變化，南京市城市居住空間結構逐漸由原來的主城區單中心圈層式結構轉為多中心的網絡狀結構。根據預測，到2020年，南京市域總人口將達到1060萬人左右，成為千萬級人口城市。一般世界上千萬級人口城市發展過程中，均呈現“一個核心、多個副中心”的城市發展格局。郊區化是城市發展從集聚到擴散的一個過渡階段，從大城市中心區擴散出的人口、就業崗位和城市其他一些功能不斷向郊區集中，居住郊區化是城市地域中人口從主城遷往郊區居住的過程，是集聚型城市化向分散型城市化轉變的必然過程。南京也在踐行這一發展規律，尋求改變單中心城市結構的模式，朝著“一中心多副中心”的格局發展，以緩解日益嚴重的人口、交通、環境、資源壓力。南京市三大副城的建設將使得城市空間結構從單核心發展模式向多核心發展模式發展演化，城市新城和副城的建設發展有助于分擔城市核心區的部分功能，實現城市內生增長擴大機能。隨著交通不斷完善、人口流動的加劇、中心城區買房門檻加高等因素，南京市居住空間開始不斷向郊區擴張，大都市郊區成為吸納人口居住最為集中的區域。

城市化和城市郊區化加速了城市居住空間分異。城市化是住區建設的大背景，城市住區建設和規劃都應放在城市化的背景下考慮，中國的城市化率每增加一個百分點，城市人口將要增加1000萬到1500萬，我國已連續多年保持世界第一的住宅建設量，房地產業正在成為我國很多城市的支柱產業。許多現在的城市邊緣和新城住區，都將很快成為未來的城市內部住區。改革開放后我國開始的舊城改造、工業遷出主城的“騰籠換鳥”政策、城市土地有償使用制度、城鄉戶籍制度改革等有力地推動了城市郊區化進程，給居住區的建設也帶來新的發展空間，城市郊區化一定程度上改善了城市住宅緊張和擁擠狀況。在我國的城市發展現狀中，城市中心并沒有衰落，由于商業配套和教育等資源豐富，城市中心仍然是中高收入者理想的居住地。舊城改造中存在著一種“把窮人趕出市中心”的趨勢，由于經濟承受能力不足不能回遷市區，中低收入者居住的經濟適用房和廉租房處于遠離市區的城市外圍和郊區。隨著近年轎車進入中高收入家庭，風景優美的城市郊區也開始成為中高收入者的居住選擇地，城市外圍出現別墅區，高收入階層的居住郊區化開始顯現。因此，在中國的城市發展現狀中，就出現了城市中心區和郊區（邊緣區）同時存在居住空間分異的現象。由于城市化和郊區化發展途徑各異，導致國內外城市居住空間分異形成方式不同。城市化和郊區化在西方國家是一個自發的過程，而在我國雖屬自愿但主要是被動的過程和有組織的行為。西方城市居住空間分異主要體現在城市中心和郊區在社會經濟上的差異，郊區化使大都市區財富收入發生不平衡的變化，郊區居民的社會經濟地位一般高于城市中心的居民，如在郊區化模式鮮明的美國，郊區是受過高等教育的職業良好的中高收入者的居住地。在西方國家城市居住空間分異的經典模式中，居住空間分異是以當地的經濟發展模式為基礎，結合地理環境自發形成的。我國的城市郊區化不象西方國家那樣是在市場經濟高度發達之后城市富有的中高產階層向郊區轉移居住，而是相對并不富裕的工薪階層和外來流動人口的城市郊區化，我國相當一部分城市的郊區化是建立在居住配套設施較為落后的基礎上的。我國的郊區化是在城市化相對滯后的背景下發生的，郊區化不是在城市化發展到相對成熟階段后城市中心逐漸衰敗而出現的自然擴散，而是有很多人為因素形成郊區化，相當一部分居民因為城市舊城改造、郊區居住成本較低而選擇郊區居住，是一種被動狀態。

六、結論及展望

文章鑒于城市居住空間分異在主城及新城、城市副中心等層面表現出不同的特征，借助GIS的空間分析方法對統計的實證數據落實到地域空間，使得文章對南京市居住空間分異的分析更為深入和直觀，以便于對南京市居住空間分異的特征進行總結。主城和郊區住宅板塊在區位價值、容積率、綠化率、建筑年代、居住面積等指標上都有差異存在，顯示出主城與郊區板塊之間在發展方式、成長規律上的差異。

對南京市居住空間結構特征分析發現，主城對居住空間仍有較強的集聚效應，新城成為南京疏解主城區職能和居住壓力的重要區域；主城-副城居住空間分異表現形式存在一定差異，在南京市主城，總體仍然呈現“大混居、小聚居”的居住空間分布狀態。居住空間除了在區域之間、板塊之間存在一定差異外，在同一板塊內部，居住狀況也存在較大差異。郊區居住空間結構不斷發展演化，已經顯示出空間分異，這種差異主要表現在板塊之間；隨著居住郊區化和新城居住空間結構的變化，南京市城市居住空間結構逐漸由原來的主城區單中心圈層式結構轉為多中心的網絡狀結構。

住房市場化改革帶來的城市居住空間分異的演變趨勢會產生利弊參半的社會經濟效應。一定程度上的居住空間分異可以豐富城市居住文化、拓寬城市居住形式，也可以在更大程度上滿足不同階層的擇居需求。但是城市居住空間分異度加大后也會帶來一些負效應，如居住隔離、空間剝奪、社區重構、公共空間漠視等。城市居住空間分異不可避免，對城市居住空間分異應加以引導和適當控制，而不能任由市場這只“看不見的手”來完全主導，盡可能避免、減少城市居住空間分異造成的負面影響。積極維護社會弱勢群體在城市發展中的權益，對居住空間和公共資源加以重新梳理和優化配置，實現社會公正，已成為城市和諧社會建設的一個重要課題。要解決城市居住空間分異造成的一系列問題，不能孤立地考慮問題，就建筑談建筑、就居住談居住，而應將對城市居住空間的考察放到整個社會體系中去，結合城市社會、經濟、文化等因素綜合加以思考與討論，從城市規劃角度、城市社會學角度、城市經濟學角度等共同構建一個更加和諧的城市居住空間。

[1]吳慶華.城市空間類隔離：基于住房視角的轉型社會研究 [D].2011.

[2]李玲，朱道林，胡克林.北京市城區住宅地價的時空變化規律 [J].經濟地理，2011(4)：657.

[3]李志剛，吳傅龍，劉玉亭.當代我國大都市的社會空間分異—對上海三個社區的實證研究 [J].城市規劃，2004(6)：64-66.

[4]沈關寶，邱夢華.轉型期中國城市居住空間的分異與極化—以廣州為例 [J].上海大學學報（社會科學版），2008(2)：150-151.

[5]顧朝林.北京城市社會區分析 [J].地理學報，2003(6)：917-926.

[6]劉貴利.北京城市社會區的變遷 [J].人文地理，2003(3)：28-31.

[7]刑蘭芹.1990年代以來西安城市居住空間重構與分異 [J].城市規劃，2004(6)：68-70.

[8]呂露光.城市居住空間分異及貧困人口分布狀況研究—以合肥市為例 [J].城市規劃，2004(6)：74-77.

[9]黃怡.城市社會分層與居住隔離 [M].同濟大學出版社，2006.

[10]邊燕杰，劉勇利.社會分層、住房產權與居住質量—對中國“五普”數據的分析 [J].社會學研究，2005(3)：82-97.

[11]劉精明，李路路.階層化：居住空間、生活方式、社會交往與階層認同—我國城鎮社會階層化問題的實證研究 [J].社會學研究，2005(3).

[12]Burgess E W．The growth of the city[J].Chicago：The CityUniversityof ChicagoPress，1925.

[13]徐旳.城市空間演變與整合—以轉型期南京城市社會空間結構演化為例 [M].東南大學出版社，2011:116-150.

[14]楊卡.我國大都市郊區新城社會空間研究—以南京市為例 [M].2008.

[15]鄭靜.廣州社會空間的因子生態再分析 [J].地理研究,1995(2).

（責任編輯：WD）

A Comparative Study between the Main City and Suburban Area's Residential Space Differentiation——Nanjing Empirical Analysis based on GIS

CHEN Yan
（Economic Research Institute of Nanjing Academy of Social Sciences，Nanjing Jiangsu 210018，China）

The paper gives the principal component analysis about Nanjing residential space differentiation driving force.This chapter selected Nanjing residential space differentiation driving factors including demographic，economic，social and institutional factors and tried to construct a scientific evaluation system.By using GIS spatial analysis method，this paper compares the status quo between the main city and suburban area's residential space differentiation.This makes the paper more in-depth and intuitive in the analysis of Nanjing residential space differentiation.The main city and suburban sector have differences exist in housing value，floor area ratio，building age，green rate，building area，etc.This shows the differences in the model of development and the law of growth in the main city and suburbs.With the changes in the structure of living space of metro and residential suburbanization，the structure of Nanjing urban living space demonstrate the new features.

Residential space differentiation；Spatial structure；GIS；Urban space

F290

A

1004-292X（2014）09-0100-06

2014-03-12

國家社會科學基金項目（11BGL103）。

陳 燕（1974-），女，江蘇南通人，博士，副研究員，主要從事土地資源管理研究。