長沙市養老地產開發問題探討*

李佩瑾，袁彩云

(湖南財政經濟學院工程管理系，湖南長沙410205)

養老地產又稱老年地產、銀發地產等，是老齡化時代到來所形成的特有概念，是指在人口老齡化日益加重的背景下，由房地產開發企業或相關的社會機構推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎設施保障的老年住宅產品［1］。

一 長沙市養老地產的發展背景

養老地產最初誕生于20世紀70年代的北歐，目前在瑞典、荷蘭、美國、加拿大等發達國家已盛行，主要在福利設施、服務體系以及居住環境等方面，針對老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設計。日本在亞洲國家中是最早進入老齡化的，致力于開發家庭養老的功能，如提倡和鼓勵“多代同居”。

1999年，我國開始步入老齡化社會，政府不斷出臺關于養老地產的政策和加大對養老產業的投入。但由于養老地產在我國尚屬新興領域，在我國大部分城市還是空白，國內純粹作為養老地產項目來發展的樓盤屈指可數。

2011年，由湖南省教育廳直屬的湖南教育報刊社和湘教集團共同投資建設綜合性大型高端老年社區——“康乃馨老年國際生活示范城”，該項目位于長沙大河西先導區，包括康乃馨老年病醫院、老年呵護中心、翠湖山莊，總占地350畝，床位5000張，總投資10億元，有“療養型公寓”+“養生型住宅”兩種物業形態，與全國知名的湘雅醫院戰略合作，設立“湘雅康乃馨醫院”，以“特色醫療+醫療機構”的方式運作，集醫療、養老、護理、娛樂、養生、康復等多元為一體，專為老年人開啟一種全新的生活方式。

二 長沙市養老地產開發的可行性因素分析

(一)人口因素

國家第六次全國人口普查數據顯示，長沙市65歲以上的老年人口總數為636009人，占全市總人口的9.03%，高于全國平均水平0.16個百分點。根據聯合國的標準，當一個國家或地區65歲以上人口達到或者超過總人口數的7%時，該國或者地區屬于人口老齡化國家或地區，據此長沙市已經步入老齡化社會。解決養老問題，首當其沖的就是養老機構建設，包括老年社區、老年公寓、養老院、專給老年人居住的普通社區等，這些就必然涉及到了養老地產。

(二)政策因素

自2010年以來，國家出臺了一系列的調控房地產的政策措施來抑制高房價，“限購”、“限貸”政策使樓市市場觀望情緒加重，銷量下滑，普通住宅的市場逐步走弱。在傳統房地產市場宏觀調控不斷、同業競爭加劇的市場氛圍之下，投資人為了尋求新的利潤空間，會將其資金轉向更具發展前景的項目。如旅游地產、文化地產、養老地產等等。國務院印發的《社會養老服務體系建設規劃(2011－2015年)》，提出要在十二五期間“初步建立起與人口老齡化進程相適應、與經濟社會發展水平相協調，以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的社會養老服務體系”，確立了以家庭和社區為核心，多方參與的社會老年照料服務發展思路。《中華人民共和國老年人權益保障法》明確提出推動老年宜居社區建設，而這種社區應該是政府、社會與專業人士相結合的。2012年下半年，北京、廣東、四川、山東等地紛紛出臺了養老綜合用地招拍掛的新政策，部分省市甚至直接將其納入了2013年本省市年度國有建設用地供應計劃。因此，養老地產的市場前景相當可觀。

(三)經濟因素

經濟因素是影響住宅需求最主要的因素。根據長沙市統計年鑒數據，2011年長沙市人均GDP達79530元，比上年增長10.9%;全年城鎮居民人均可支配收入26451元，比上年增加3637元;人均住房建筑面積33.1平方米，比上年增加1.51平方米。全年完成房地產開發投資886.29億元，比上年增長29.6%;全市住宅銷售額759.87億元，比上年增長8.3%。近日，在《第一財經周刊》的城市評選中，長沙市作為中國唯一一個三條高鐵交匯的城市，長沙由二線城市向一線城市躍進。目前的長沙市，無論是城市經濟發展還是住房的需求均處于上升期，有很大的發展空間。而養老地產開發所面對的需求者都是60歲以上老年人或逐步步入老年的40－50歲的中年人，他們在超過30年的工作中，進行了財富的積累，具有一定的購買能力。

(四)家庭因素

長沙市作為湖南省的省會，屬于我國內陸城市，經濟發展水平與沿海地區有一定差距，很多年輕人選擇異地求學和工作，家庭規模開始趨于小型化，兩代分居現象普遍盛行。根據長沙市老齡委2011年提供的數據顯示，長沙60歲以上老年人近104萬人，其中47萬為空巢老人。目前老年人大多仍居住在普通住宅中，這些住宅沒有輪椅通道、急救報警設備等，有的住所周圍沒有完善的醫療、生活服務設施，不能全面滿足老年人的生活需要。經調查，長沙市老年人最希望政府和社區提供的服務中，醫療保健占42%，文化娛樂占28%，生活照料占18%，其他服務占12%。因而，針對老年人的身體狀況及生活習慣，設計并開發養老地產具有廣闊的市場前景。

(五)心理因素

隨著社會經濟不斷發展，目前我國大中城市的老年人對待晚年生活的觀念和態度在老年化的發展中逐步發生變化，更多具有較高學歷和收入的老年人開始建立自立、自理、自信的生活態度，希望與子女同住的只占很少的比例。經調查，大部分老年人往往對居住環境有特殊的要求，存在獨特的住宅偏好，主要可歸納為:需要更多的私密性、安全性、可達性、環境的舒適性和連續性，追求尺度細部的適意、空間的連續無障礙和設備的簡單操作，渴望一定但適度的社會交往。因此，長沙市康乃馨老年國際生活示范城的目標銷售客戶群體是政府和國有企事業單位老年退休人群、大學教師、收入學歷較高的中年子女以及追求安逸老年生活的退休人士等等，這些生活背景類似、經歷喜好相似的老年人生活在一起，將更加愉快和諧。

三 長沙市養老地產開發的制約性因素分析

(一)用地成本較高

建立一個養老社區，在中型城市需要成千上萬畝土地，若在交通方便、環境較好地段找到這樣一塊土地絕非容易。況且，一直以來，養老地產的用地性質沒有明確規定，房地產開發企業通常以住宅用地、醫療衛生用地或工業用地形式拿地。無論哪種形式，都要通過正常的“招拍掛”程序獲取土地，成本與普通商業用地沒有區別，但其投資回報期一般都要7－10年，且年投資回報率不超過10%，因此很多房地產開發企業心有余而力不足。

(二)資金投入量大、回收期長

房地產是典型的資金密集型行業，資金往往成為制約房地產企業發展的關鍵因素［2］。養老地產項目與普通住宅、商業地產項目相比，投資周期長、投入金額大，如社區的無障礙通道、慢速電梯、防滑衛生間和其他無障礙設計等，設計建造成本比普通商品住宅社區要高30%－50%［3］。另外，養老地產需要在醫療保健中心、老年活動中心、商業購物中心等配套設施設備投入較多。而近年來，國家收緊“銀根”，房地產開發商想憑借養老地產項目獲得銀行貸款比較難，從而造成資金鏈緊張。一個綜合性的養老地產，全部出售的可能性很小，往往采取租售結合的方式。因此，房地產開發商所做的不僅僅是開發房產，還需向投資、物業經營領域延伸，而由此帶來的資金壓力也是巨大的，回收周期會比較長［4］。

(三)規劃設計建造專業性強、后期服務水平要求高

由于養老地產入住人群的特殊性，養老地產項目在選址規劃、配套服務設施的建設方面都要綜合考慮老年人的生理和心理特征，在戶型設計上也要照顧他們對家庭、娛樂、社交功能和面積的特殊要求。此外，養老地產還需提供良好的管家式服務、醫護服務、活動組織、日常課程以及特殊飲食護理，給予他們全面的人文關懷。如果房地產開發商的后期服務和經營不到位，那么養老地產和普通住宅根本沒什么區別。

(四)政府扶持力度不大、社會保障制度不完善

健全的養老制度和住房保障制度是老年人解決住房問題的前提條件。我國目前雖已建立了社會保障體制，但由于發展歷史較短，且經濟社會發展水平與國外發達國家相比仍存在一定差距。在“未富先老”的國情下，人民生活普遍不富裕，老年人領取的養老保險金額較低。而且根據《2011年中國養老金發展報告》，我國近半省份養老金收不抵支，存在巨大的養老金缺口，因而沒有單獨財產的大部分老年人對于養老地產的購買能力不足。

四 長沙市養老地產開發的建議

(一)項目選址逐步向城市邊緣帶轉移

十八屆三中全會決定指出，建立城鄉統一的建設用地市場，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，對于開發商來說，可選擇的土地范圍進一步擴大。隨著新型工業化與新型城鎮化的快速發展，長沙市區的范圍必然要擴大，大量的農村土地會轉化為建設用地。由于主城區拿地成本高、貸款不容易等條件的限制，中高端養老地產在選址時可以綜合考慮交通、地形、水體、植被等條件，逐步向城市邊緣帶轉移。從短期來看，一方面開發商的拿地成本降低了;另一方面滿足了老年人對空氣、水質、綠地等自然環境的要求。從長遠來看，項目升值潛力巨大。

(二)綜合性住宅作為主導產品

根據年齡和身體健康程度的不同，老年人可以分為低齡老人和高齡老人。低齡老人大多是70歲以下的退休人群，他們身體尚好，經濟上能自立，生活上能自理，在普通住宅的基礎上進行適老化改造則可以滿足他們的需求，他們一般是養老住宅的目標客戶群體。而高齡老人是指70歲以上的老年人，大多為失能或半失能老人，身體狀況較差，生活上需要專業的醫療人員照顧，他們一般是療養公寓的目標客戶。由此，養老地產的經營模式可以分為三種:銷售、出租、銷售+出租。作為一個相對完善的養老地產項目來說，“銷售+出租”的經營模式能覆蓋不同層次客戶群體。因此，國內由房地產開發商投資興建并自行運營管理的項目大多采取“住宅公寓及別墅出售、養老公寓出租”的經營模式。

(三)規劃設計體現人文關懷

1.控制建筑高度和密度。建筑高度和建筑密度在很大程度上決定了一個項目的綜合環境品質。一般來說，較低建筑高度和建筑密度的社區，綠地和活動空間較多，生活氛圍相對更加舒適。因為老年人睡眠時間較短，睡眠質量要求高，因此要求居住環境盡量安靜、私密。另外，老年人大多仍渴望社會交往和活動，需要更多的公共空間。因此，養生型住宅大多以多層和小高層為主，保證足夠的日照間距。而療養型公寓針對的主要是半失能和失能老人，考慮到輪椅、救護人員和儀器的進出，建議以配備醫療專用電梯的高層建筑為主。

2.適老化設計的精裝交房。根據發達國家的房地產成功經驗，建筑與裝修設計一體化是住宅產業化的必由之路［5］。以尊重居者，實現人文關懷為目標，全精裝交房可避免入住后長時間分散裝修引發的安全隱患，保證居者整體居住品質，不影響先入住的老年人的正常休息。同時，也有效避免了家庭裝修的煩惱以及二次裝修污染問題。因此，大部分老年人希望開發商交付的是精裝修的房屋。

3.適合老年人出行的服務設施半徑。通過對老年人行為習慣的調查得知，老年人在社區中出行頻率最高的距離是150米和300米。因此，養老地產的服務設施布置以組團級設施150米為服務半徑，小區級300米為服務半徑，社區級500米為服務半徑，提供能滿足老年人日常生活所需的服務設施，如超市、餐館、銀行、藥房、理發店、干洗店等等。服務設施距離較遠的，可以引入電瓶車或中巴客車等交通系統，解決跨區域出行需求。

(四)重視管理服務水平

1.良好的醫療配套服務。2012年，湖南康乃馨養老社區綜合運營有限公司與中南大學湘雅三醫院、簽訂合作協議，合辦康乃馨老年病醫院，正式宣告全國首個“醫療+養老”產業新模式付諸實踐。目前已經建成康乃馨老年病醫院以及呵護中心，配備了CT機、彩超、500毫安X光機、全自動生化儀、中心供氧等先進的醫療設備設施，設有心血管內科、呼吸內科、神經內科、老年病科、康復科、臨終關懷科等特色科室，快速建立起完整的醫療養老服務體系，為有保健康復和疾病治療需求的老年群體服務。

2.豐富的精神文化生活。作為中南地區最大的養老綜合社區，康乃馨國際老年生活示范城配套設施較為完善，老年大學、影視廳、棋牌室、垂釣園、門球場等一應俱全。康乃馨老年城還組織豐富多彩的老年文藝活動，每年不同時段舉辦不同主題的社區文化節，鼓勵老人參與，營造社區大家庭氛圍。在康乃馨社區內部出版《康乃馨報》，作為社區文化展示、會員交流的平臺，面向全社會發行《康乃馨》雜志，以親情、孝道為主題，積極探索老年人與家庭、與社會、與時代和諧共處的生活之道。

3.多樣化的物業服務項目。由于養老地產的種種服務形式有別于其他普通小區，因此，養老地產的物業服務水平要求高，物業服務費的收取標準也可采取相對高價位的形式。針對不同老人的需求，物業管理處可以提供多種服務項目，如日常的訂菜送菜服務、室內清潔衛生服務、室內維修服務、病人看護服務、衣物清洗服務等等。此外，物業管理處還可以與信譽良好的旅行社聯合組織省內游、國內游等活動，在增加經營性收入的同時也滿足了老人精神文化的需求。

(五)地方政府給予政策支持

由于養老地產具有社會福利的屬性，但用地性質暫不明確、拿地成本高，項目開發資金量大、回收期長，政府應在用地和建設上給予適當的照顧和優惠，土地出讓金和開發稅費給予一定的減免，在融資和貸款方面給予一定的扶持。此外，政府應加快建立統一、規范、完善的養老保險體系，適當提高老年人的退休金和基本養老金水平，擴大衛生、醫療保險范圍，進一步提高老年人的住房消費能力。

［1］陸秋虹，鄧用林.我國養老地產開發模式的理論與實踐研究［J］.建筑經濟，2002，(12).

［2］孫秀娟.我國養老地產開發模式研究［D］.北京:北京交通大學碩士學位論文，2011.

［3］李粉山.養老地產的市場需求、困境和建議［J］.城市，2012，(11).

［4］董磊.養老地產開發困境待解［J］.中國土地市場，2012，(8).

［5］夏燕.全裝修住宅:房地產發展大趨勢［J］.樓市，2008，(5).