建筑節(jié)能監(jiān)管體系中消費者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間誠信博弈模型＊

鄧建英，蘭秋軍

（湖南大學(xué) 工商管理學(xué)院，湖南 長沙 410082）

在執(zhí)行建筑節(jié)能政策過程中，相關(guān)主體之間會產(chǎn)生利益博弈，影響的各類因素很多，但利益沖突是根本動因，也就是說執(zhí)行建筑節(jié)能政策中的相關(guān)主體都是具體利益的承載者，實施建筑節(jié)能監(jiān)管政策，可界定、分配和調(diào)整相關(guān)主體的利益。只要節(jié)能政策有利效益增長，執(zhí)行政策者就會不斷增強執(zhí)行力，學(xué)習(xí)宣傳貫徹落實節(jié)能政策到位；反之，當(dāng)建筑節(jié)能政策不利于自身利益，或取不到預(yù)期效果時，就會影響政策執(zhí)行，相關(guān)主體會創(chuàng)造環(huán)境條件，以各種形式抵制政策的執(zhí)行，這樣便產(chǎn)生了建筑節(jié)能政策執(zhí)行博弈［1］。本文將對建筑節(jié)能監(jiān)管體系中消費者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間利益進行評價，并建立相應(yīng)信號博弈模型，探索貫徹執(zhí)行建筑節(jié)能政策的有效路徑，避免出現(xiàn)政策執(zhí)行阻滯現(xiàn)象。

一 利益評價

立足開發(fā)商角度進行成本－效益分析，開發(fā)商在權(quán)衡是否采用節(jié)能措施，影響的因素有增量成本ΔC、環(huán)境成本E（如不采用節(jié)能措施會面臨節(jié)能處罰，此處假設(shè)環(huán)境處罰與環(huán)境節(jié)約成本數(shù)額相同）、減免稅收R1、補貼優(yōu)惠A1。開發(fā)采用節(jié)能措施（m1）的項目效益函數(shù)可表述為K （m1），開發(fā)采用非節(jié)能措施（m2）的項目效益函數(shù)可表述為K（m2），消費者出購房價為ν（假定無論節(jié)能還是不節(jié)能房價一樣，不考慮消費者承擔(dān)增量成本因素）：

開發(fā)商在是否選擇建造節(jié)能建筑時，會對比節(jié)能與非節(jié)能建筑的收益，我們要運用建立的模型進行分析。根據(jù)公式（1）、（2），開發(fā)商只有在 K （m1）>K（m2）時，才有積極性選擇建造節(jié)能建筑，ΔCE2＝R1＋A1為效用分界點，在這之后，K （m1）>K（m2），需要政府制訂一定的稅收優(yōu)惠或財政優(yōu)惠政策以及環(huán)境處罰措施，以保證承包商的增量成本得到合理的分擔(dān)［2］。

開發(fā)商的成本和收益分析：開發(fā)商建造節(jié)能建筑意味著增加相應(yīng)的建造成本，為了保證自己的收益，開發(fā)商會通過提高售房價，將增加的成本Δc轉(zhuǎn)嫁給消費者。當(dāng)消費者不接受提高售價的節(jié)能建筑房時，開發(fā)商會采取各種方式和辦法銷售節(jié)能建筑房，希望通過推廣節(jié)能建筑，大幅提升自身的效益。在此過程中可能出現(xiàn)“節(jié)能建筑的陷阱”［3］，即會出“偽節(jié)能”或“為節(jié)能而節(jié)能”等問題，這就要求開發(fā)商不斷加深對建筑節(jié)能的認識，在想法降低投資節(jié)能成本的同時，提高節(jié)能質(zhì)量、效率與效益，推動企業(yè)持續(xù)增強科學(xué)發(fā)展競爭力。

消費者的成本和收益分析：消費者要付出的成本就是節(jié)能建筑房價，與非節(jié)能建筑比，房價會漲高；消費者如果購買了節(jié)能建筑房后，能得到的收益y是：長期居住后節(jié)約能源的費用，舒適的居住環(huán)境，及可能得到的政府獎勵節(jié)能建筑的相關(guān)補貼等。消費者購買節(jié)能建筑房多付出的房價，會通過政府補貼及長期居住得到的收益中沖抵，并收獲更多，所以著眼長遠看，消費者購買節(jié)能建筑房是收益匪淺的。［4］

二 誠信傳遞博弈分析

消費者與房產(chǎn)開發(fā)商之間博弈是不完全信息動態(tài)博弈，房地產(chǎn)開發(fā)商是信息發(fā)出方，消費者是信息接收方。房地產(chǎn)開發(fā)商的行動在先，對行動在后的消費者，有信號傳遞作用。在信息不完全、不對稱的情況下，消費者要克服信息傳遞的不完全性比較困難，由此便產(chǎn)生了房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者之間的節(jié)能信號博弈模型。［5］

該博弈可表述為：

1.自然選擇房地產(chǎn)開發(fā)商節(jié)能質(zhì)量m有兩種可能，一種銷售節(jié)能房產(chǎn)，另一種是銷售不節(jié)能房產(chǎn)，分別記為m1與m2。

2.房地產(chǎn)開發(fā)商清楚自己是節(jié)能還是不節(jié)能，并為自己選擇了一個信號傳遞水平e≥0，這個信號是房地產(chǎn)開發(fā)商對消費者的保證。房地產(chǎn)開發(fā)商傳遞節(jié)能信號越強，e越大，說明房地產(chǎn)的節(jié)能質(zhì)量越高；而低節(jié)能質(zhì)量的開發(fā)商想要傳遞相同的信號，將花費巨大成本。

3.消費者觀測到房地產(chǎn)開發(fā)商的信號水平e后，從可選的行為策略中選擇相應(yīng)行為，并出購房價為v。

4.消費者與房地產(chǎn)開發(fā)商的效用取決于m、e、v。

5.在這個博弈中，房地產(chǎn)開發(fā)商的收益為K（m）＝v－c（m，e），c（m，e）是類型為m，信號傳遞水平為e的房地產(chǎn)開發(fā)商的成本；消費者的收益為R（m）＝y(tǒng)（m，e）－v，y（m，e）是類型為m，信號傳遞水平為e的房地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)出水平。

三 建筑節(jié)能誠信博弈模型

在完全競爭的條件下，消費者期望收益趨向于0時，消費者可取最佳策略：讓房價接近其產(chǎn)出水平。設(shè)p（m1｜e）為類型為m1，信號傳遞水平為e的房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)出y（m1，e）的條件概率，則消費者愿出的房價水平應(yīng)該是：

在不完全信息的情況下，不節(jié)能的房地產(chǎn)開發(fā)商會有兩種選擇，即在時，不節(jié)能房地產(chǎn)開發(fā)商會發(fā)出節(jié)能的信號；但當(dāng)時，不節(jié)能房地產(chǎn)開發(fā)商就會發(fā)出真實的不節(jié)能的信號。由此，帶來房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者之間不完全信息動態(tài)博弈的三種均衡狀態(tài)：分離均衡、混同均衡與準分離均衡。［6］［7］

1.分離均衡策略

不同節(jié)能質(zhì)量的開發(fā)商選擇不同的信號水平e＊（m1）和e＊（m2），這時開發(fā)商選擇的信號水平將反映開發(fā)商的節(jié)能品質(zhì)。而消費者的判斷是：

開發(fā)商處于節(jié)能與不節(jié)能選擇之中，傳遞不同的信號水平，則消費者的判斷為：

對應(yīng)消費者的序貫理性策略是：

e＊（m1）是節(jié)能開發(fā)商對房價v（e）＝y(tǒng)（m1，e）的最佳反應(yīng)，對消費者來說也是最佳反應(yīng)。

e＊（m2）是不節(jié)能開發(fā)商對房價v（e）＝y(tǒng)（m2，e）的最佳反應(yīng)，當(dāng)v＊（m2）－c（m2，e＊（m2））≥v＊（m1）－c（m1，e＊（m1））時，e＊（m2）也是開發(fā)商對消費者策略的最佳反應(yīng)。

上述不同類型的開發(fā)商選擇不同的信號水平，消費者給出不同的房價，作出相應(yīng)的判斷，構(gòu)成了分離精煉貝葉斯均衡。

2.混同均衡策略

在這個博弈中，是指擁有不同節(jié)能品質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商采用同一種策略，向消費者傳遞相同品質(zhì)的信號，即不論是節(jié)能還是不節(jié)能的開發(fā)商，都向消費者傳遞節(jié)能信號。我們記這個信號水平為e（m1）。根據(jù)貝葉斯均衡要求，消費者在觀察到開發(fā)商節(jié)能信號e（m1）后的論斷必須等于其先驗論斷，即，這說明在開發(fā)商傳遞信號e（m1）后節(jié)能的概率與自然決定開發(fā)商的節(jié)能概率是相等的。

消費者在觀察到開發(fā)商節(jié)能信號e（m1）后，根據(jù)推斷，選擇的出價均衡水平為：

假設(shè)消費者在e≠e（m1）時判斷開發(fā)商肯定不節(jié)能，即

消費者的策略為：

則信號類型為m的開發(fā)商序貫理性選擇的e，應(yīng)該滿足：

結(jié)論：只有當(dāng)e＝e（m1）時，消費者出價v（e）＝v（e（m1））；當(dāng)e≠e（m1）時，v（e）＝y(tǒng)（m2，e），v（e（m1））≥y（m2，e）。v（e（m1））－c（m1，e（m1））≥y（m2，e）－c（m2，e）時，開發(fā)商一定選擇e（m1）；開發(fā)商的選擇是序貫理性的，如果節(jié)能或不節(jié)能兩類開發(fā)商都滿足該不等式，選擇相同信號策略的話，那么e（m1）就是混同精煉貝葉斯均衡策略。該不等式逆轉(zhuǎn)時，開發(fā)商就會選擇使y（m2，e）－c（m，e）取得最大值的信號水平。

3.準分離均衡策略

準分離均衡是指節(jié)能開發(fā)商仍選擇節(jié)能信號水平，但不節(jié)能開發(fā)商就會隨機地選擇節(jié)能與不節(jié)能信號水平了。

假設(shè)節(jié)能開發(fā)商都選擇強信號水平的e＊（m1），而不節(jié)能開發(fā)商則以γ和1－γ在e＊（m1）和e＊（m2）之間選擇。根據(jù)貝葉斯法則，可得下列式子：

（觀測到e＊（m1）后的推斷）

這些判斷反應(yīng)了以下幾種關(guān)系

（1）表明觀測到e＊（m1）后的推斷概率大于所有開發(fā)商選擇e＊（m1）的概率；

消費者的混合策略是當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)出不節(jié)能信號e＊（m2）時，消費者支付的房價是v＊（m2）＝y(tǒng)（m2，e）；當(dāng)開發(fā)商發(fā)出較強的節(jié)能信號e＊（m1）時，消費者支付的房價為，表明這時只有少數(shù)不節(jié)能開發(fā)商會選擇發(fā)送節(jié)能信號；

（3）當(dāng)γ→1時，不節(jié)能開發(fā)商會都趨向于選擇發(fā)送節(jié)能信號，

v＊上述消費者的出價水平就等于消費者的得益或期望得益，是均衡的。對開發(fā)商來說，給定消費者策略，上述準分離均衡，也是其最佳反應(yīng)。雙方策略在前述判斷下是序貫理性的，并且判斷的形成是符合均衡策略與貝葉斯法則。［8］

四 博弈均衡結(jié)果經(jīng)濟解釋

根據(jù)以上博弈分析，針對外部性原理的應(yīng)對策略，要從以下四個方面推動房地產(chǎn)開發(fā)商努力實施建筑節(jié)能舉措：

1.政府激勵房地產(chǎn)開發(fā)商建造節(jié)能建筑。政府要制定相關(guān)建筑節(jié)能的激勵政策，包括對不采用節(jié)能措施的企業(yè)進行節(jié)能處罰，增加企業(yè)的環(huán)境成本，減免節(jié)能企業(yè)的稅收，發(fā)放節(jié)能企業(yè)的補貼優(yōu)惠等，激勵房地產(chǎn)開發(fā)商有積極性加大投入，實施節(jié)能舉措［9］。

2.推動建筑節(jié)能科技創(chuàng)新。全面開展建筑節(jié)能方面的科技研究創(chuàng)新工作，不斷研發(fā)建筑節(jié)能新技術(shù)、新材料及新產(chǎn)品等，對研制出的已經(jīng)試點成熟的新型建筑節(jié)能技術(shù)，材料及產(chǎn)品及時進行推廣應(yīng)用，逐步擴大節(jié)能建筑市場［10］。

3.加大對建筑節(jié)能的宣傳力度。廣泛宣傳建筑節(jié)能信息，增強大眾對建筑節(jié)能成品的認識［11］。房地產(chǎn)開發(fā)商要如實宣傳建設(shè)房屋實施相關(guān)節(jié)能舉措情況，便于消費者根據(jù)實際情況作出購房的正確判斷，也有利推動房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展［12］。

4.提升企業(yè)誠信品牌形象。“誠”即誠實誠懇，是企業(yè)的內(nèi)在道德品質(zhì)；“信”即信用信任，是企業(yè)“內(nèi)誠”的外化。誠信是要求企業(yè)誠實無欺，講求信用。我們要把誠信作為企業(yè)品牌的核心，用建筑節(jié)能精品向社會、市場與業(yè)主展現(xiàn)企業(yè)的品質(zhì)，提升企業(yè)品牌價值，增強企業(yè)發(fā)展內(nèi)涵。

［1］ 國家發(fā)展和改革委員會.節(jié)能中長期專項規(guī)劃［EB／OL］.2004.http：www.sdpc.gov.cn

［2］ 王艷艷，李長亨，李叢叢.基于利益相關(guān)者的節(jié)能建筑成本－收益分析［J］.生態(tài)經(jīng)濟，2011，（12）：133－135.

［3］ 宇霞，楊勇.全壽命周期建筑節(jié)能的經(jīng)濟效益評價［J］.生態(tài)經(jīng)濟，2010，（5）：96－98.

［4］ 許艷，李巖.建筑合同能源管理中的博弈關(guān)系［J］.環(huán)境經(jīng)濟，2009，（8）：50－51.

［5］ 劉仁平.論商品房消費者權(quán)益的保護［D］.中國海洋大學(xué)，2011.11－17.

［6］ 張元.房地產(chǎn)市場信息披露制度的構(gòu)建研究［J］.科技情報開發(fā)與經(jīng)濟，2010，（27）：146－148.

［7］ 林馳新.房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者的演化博弈分析［J］.城市建設(shè)，2009，（11）：73－75.

［8］ 張維迎.博弈論與信息經(jīng)濟學(xué)［M］.上海人民出版社，2002.

［9］ 李濤.從博弈角度看節(jié)能建筑中的利益分配［J］.山西建筑，2009，（5）：220－221.

［10］王榮光，沈天行.可再生能源利用與建筑節(jié)能［M］.北京：機械工業(yè)出版社，2004.

［11］謝光華等.國有建設(shè)工程中的內(nèi)部人控制與建設(shè)監(jiān)理獨立性［J］.湖南社會科學(xué)，2013，（1）：188－191.

［12］邢丘丹，王世歡，王玫元.我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響力度評估與未來取向研究［J］.經(jīng)濟與管理，2013，（1）：25－31.