天價學區房現象批判*
——兼談就近入學政策

●李世奇馬煥靈

天價學區房現象批判*
——兼談就近入學政策

●李世奇馬煥靈

就近入學政策、學區以及優質教育資源三者的內在邏輯關聯構成了天價學區房特殊的形成機制。從“理性經濟人”、教育產品的外部性以及合理教育制度三個層面檢視天價學區房現象產生的教育問題，采取完善就近入學政策、設立教育優先區、征收學區房購置特別教育稅以及試行戶籍與學區房相分離等措施，切實維護教育公平。

學區；天價學區房；就近入學政策

北京海淀區五道口的學區房，37平方米預售價350萬元，接近10萬元每平方米。北京的房價雖然大家都知道“那是相當的高”，但如此離譜，還是令人感到震撼，五道口因此被網友戲稱為“宇宙的中心”。[1]而據北京市統計局2012年度發布的統計數據顯示，當年北京市職工月平均工資為5223元，同期北京市新建商品住房成交均價為2.07萬元／平方米[2]，可見學區房單價遠遠高于一般性商品房。天價學區房現象已引起社會多方面強烈關注，然而其勢頭不僅沒有得到應有的遏制，反而呈現出愈演愈烈的態勢。

一、天價學區房形成的教育政策機制

機制是事物或現象各部分之間的一種相互關系及其運作方式。[3]影響天價學區房形成的因素較多，在此我們只分析教育政策層面的形成機制，不涉及政治、經濟、社會等層面。研究天價學區房形成的教育政策機制，即是弄清天價學區房組成要素之間的相互關系及其運作方式。

（一）天價學區房組成要素之間的相互關系

本研究中所探討的天價學區房主要指的是具備優質教育資源且單價顯著高于一般性商品住宅的房源。盡管當前學術界對學區房的定義不盡一致，但都離不開對學區房以下三個形成性因素的分析：（1）從地域分布特點來看，學區房是在政府劃定學區地域內的商品住宅；（2）從溢價原因來看，學區房附近擁有眾多知名中小學；（3）從教育政策層面來看，就近入學政策是購房者產生“以房擇校”的制度根源。

學區是學區房賴以形成的土壤，學區房附近擁有眾多知名中小學，這是高端學區房賴以存在的重要基礎。如果僅僅作為學區，其附近并未形成知名中小學，也比較難形成天價學區房。就近入學政策為學區以及學區房的形成提供了政策保障，學區所包含的優質教育資源愈是稀缺，學區房交易成本愈是高昂。

（二）天價學區房緣起及其運作方式

我國的學區房起源于社會轉型時期，體現了公民日益增長的教育及住房需求。在轉型期優質住房以及教育資源主要由市場競爭機制和政府科層分配體制來提供。然而，當前政府對優質住房以及教育資源的供給總量仍不夠充足，區域配置上不盡均衡，質量也有待提升。由于公民獲取優質的住房以及教育資源的機會和途徑不盡相同，對這些資源的爭奪，容易引發沖突與對抗，影響社會穩定。天價學區房的價格形成機制即是佐證。顯然，住房以及教育，關乎社會公平，具有正向外部性，完全依靠市場調節是難以實現資源的優化配置。因此，需要政府做出一定的政策制度安排，以增強教育的正向外部性，緩解供需矛盾。

學區、優質教育資源以及就近入學政策三者之間內在的邏輯關聯體現了天價學區房的運作方式。為實現義務教育階段教育公平，政府行政部門出臺了就近入學政策；為保障這一教育政策順利實施，各級地方政府部門出臺了相應的政策執行路徑方案，成立學區；市場所提供商品住房與子女教育用房的媾和聯姻形成當前的學區房；公民個人對優質教育資源需求的持續增長，引發“以錢擇房、以房擇校”。政府、市場以及公民個人的“聯合協同”必然使得學區房售價屢創新高。

二、天價學區房現象檢視

當前天價學區房現象揭示了義務教育階段優質教育資源配置不均衡的現實。學區房的競爭性與排他性，使得高企學區房多為社會強勢階層所占用，使得原本以實現教育公平為導向的就近入學政策異化，造成政策執行的偏差。就近入學政策是政府部門實行的對義務教育公共性和公益性進行維護和保證的“最低保障政策”，旨在保障適齡少年兒童最基本的平等受教育權。[4]就近入學政策催生出的天價學區房現象使得政府、市場、公民個人圍繞住房，特別是教育資源展開了一系列激烈的博弈。政府旨在實現義務教育的公共性、公益性；市場則關注的是教育制度的外部溢價，以實現更多的經濟價值；公民個人關注的是自身的利益。就近入學政策在面對公民個人、利益團體等眾多政策主體利益取向和價值訴求時，難以實現多元政策主體利益的有效整合。藉此引發筆者從“理性經濟人”、教育產品外部性以及合理教育制度三個層面檢視天價學區房現象。

（一）基于“理性經濟人”視角分析

人是有理性的，在機會成本為既定的條件下，理性人系統而有目的地盡最大努力去實現其目標。[5]理性經濟人指出人們在社會活動中，總是遵循自身利益最大化原則，并以此決定自己的最佳行為方式。

學區房作為一種特殊商品，持有者往往遵循“理性經濟人假設”，以實現自我利益最大化。教育資源稀缺程度決定了學區房價值的大小，購房者在獲得居住權限的同時，其子女可額外獲得就近、免試進入名牌中小學的收益。與一般商品房相比較，購房者自然要支付更高昂的經濟成本以購買這部分溢出的價值。學區房買賣交易活動看似稀松平常，沒有任何問題。然而，這種“理性經濟人”交易行為在本質上與就近入學政策所倡導的實現義務教育階段青少年、兒童就學機會均等原則相違背。

首先，學區房市場交易遵循“叢林法則”，個體的能力支付大小與利益獲得程度呈現高度一致性，加劇了社會富裕階層對社會貧弱階層優質教育資源的強勢掠奪，形成優質教育資源爭奪的“馬太效應”破壞了就學機會均等原則。學區房市場交易活動中，社會貧弱階層被排除在外，造成不同階層民眾子女所享有的教育入學機會均等權利的差異。

其次，學區房中的買賣雙方角色可能會互相轉換，其轉換頻次應與學區房稀缺程度成正比：學區房愈是稀缺，優質教育資源的供需矛盾愈是難以調和，民眾對學區房的購房投資（投機）行為愈是得以強化。每次角色轉換必然會產生新的理性經濟人，進一步增加學區房的交易成本，正是這種理性經濟人的行為模式，使得學區房價格居高不下。購房者為不使子女輸在“人生起跑線上”，以房擇校成為必然選擇。

（二）基于教育產品外部性視角分析

薩繆爾森將外部性定義為“那些生產或消費對其他團體強征了不可補償的成本或給予了無需補償的收益的情形。”[6]外部性往往伴隨著經濟主體在社會活動中對他人或社會福利產生有利或不利的影響，由此產生外部經濟或外部不經濟。在現代市場經濟國家中，政府通過補貼或者直接的公共部門的生產來推進積極的外部性的產出。[7]教育是一種正外部性活動，因此，世界各國政府普遍重視教育產品的供給，特別是將義務教育產品的供給作為政府的一項重要職能。就近入學政策作為政府部門提供的政策制度資源，以增進義務教育積極的外部性的產出，實現均衡義務教育發展目標。然而，作為就近入學政策相關配套制度，學區以及學區房的產生及其異化，導致就近入學政策對實現教育公平的影響日漸式微。

從外部性的影響效果來看，政府用以增進義務教育積極外部性產出而提供的教育制度資源被社會強勢階層所占據，給予了社會強勢階層無需補償的收益。學區房地域內優質教育資源大多由政府提供，而政府對優質教育資源支出的成本卻由普通民眾共同分擔。一方面，學區房屬于商品房范疇，理應由市場來提供，追求利潤是其最本質、最重要的特征；另一方面，學區房又有著自身的顯性特征，它是政府實施就近入學政策的附加品，而公益性是就近入學政策的價值指向。顯然，學區房的行政學區性與商業地產性有著難以調和的矛盾。由于政策資源的供給，導致學區房擁有一般商品住房難以企及的外部溢價。政府作出規制性的就近入學政策的制度安排使得市場行為主體產生“搭便車”行為。

從外部性的根源來看，對就近入學政策進行制度外部性層面分析后，發現在就近入學政策實施的一段時期內，支付原有教育體制改造的成本大量增加，這種支付并沒有立即增加教育產品的總供給，反而還會在一定時期內阻礙教育產品的優化配置。只有在過渡時期終結后，用于增進教育積極的外部性產出的教育制度改革的正向效應就會逐漸顯現出來。就近入學政策的制度安排以及義務教育本身都是作為公共物品的形式存在，都具有正向的外部性。只是由于社會轉型時期，復雜的社會矛盾使得呈正向外部性就近入學政策的支出，不能立刻產出卓越的教育公平效能，造成政策資源的低效和外部不經濟。

（三）基于合理教育制度視角分析

教育制度有助于降低教育中的交易費用，合理的教育制度既是節約教育中的個人交易費用的裝置，也是從總體上節約社會交易費用的裝置。[8]天價學區房現象違背了合理的教育制度關于節約教育中的個人交易成本以及節約社會交易成本的應然邏輯。

一方面，政策執行的次生品，可能會導致公民教育機會公平成本的劇增。由于區域教育資源配置不均衡的客觀事實，公民個人擇校路徑發生了微弱的變化，由就近入學政策制定前的顯性錢權擇校變成隱形錢權擇房、以房擇校，當然還可能伴有利益尋租的錢權擇校現象。就近入學政策執行中所產生的衍生品——學區房，一定程度上增加了民眾的教育機會公平成本。這是由于政策資源的注入使得市場供求曲線發生一定偏差，造成優質教育資源供需矛盾的加劇。市場行為主體的“搭便車”行為，公民個體“理性經濟人”行為，放大了優質教育資源稀缺的缺口，使得公民支付教育機會公平成本增加。

另一方面，天價學區房的出現也增加了社會交易費用成本。學區房的溢價很大一部分來自購房者對子女擇校的教育支出，在子女入學時獲得其產權，當子女這種教育需求消失時，將其投放到市場，以實現自己新的價值需求。一方面由于信息不對稱的存在，買方和賣方不可能完全客觀的掌握學區房市場信息，導致學區房價值可能出現貶損現象；另一方面由于教育改革伴隨的政策波動性，如地方政府對學區的調整等措施，也可能會造成高價學區房價值的驟然貶損。市場信息的不對稱性以及教育改革的波動性增加了個人學區房交易成本，公民個人可能會通過其他途徑的消費擠兌向社會轉嫁這種額外交易成本，最終增加了社會交易費用成本。

三、教育公平視野下的就近入學政策建言

天價學區房作為就近入學政策執行過程中產生的次生品，其成本分擔、利益獲得模式與購買者支付能力息息相關。就近入學政策旨在堅守義務教育的公平、公益價值。然而，隨著天價學區房藩籬的出現，它正遭受質疑。顯然，就近入學政策在實現城鄉義務教育均衡發展，保障最低民享教育權限方面極其必要，也較為有效。但是，我們還應審視天價學區房所引發的有關教育問題，透過學區房之窗，檢視完善就近入學政策的相關舉措，使教育公平的政策價值得以切實維護。

（一）明確就近入學政策的相關規定

就近入學政策從法律層面上規定了我國義務教育公辦學校一律按照“劃片、就近、免試”入學，但仍存在兩個方面問題：第一，“劃片”要求政府充分考慮地區經濟發展水平、教育傳統、人口地域分布等眾多因素，全面、準確、客觀的劃分出相應地域界限。這往往需要投入較多的政府資源，加上對“劃片”根據的不同理解，經濟導向、教育導向還是其他，各級地方政府莫衷一是。第二，就近入學的“就近”僅作為地域概念，不同地區的標準也往往不盡一致，存在模糊性。為此，我們建議政府應進一步明確就近入學政策中的有關“劃片”、“就近”等相關規定。比如做好區域教育資源的規劃、開發與保護等工作，以教育公平價值作為“劃片”的依據，根據區域人口特征，學校布局，盡可能的明確“就近”的空間方位、距離。

（二）試行教育優先區，改造薄弱校，實現均衡區域教育資源

教育優先區，指被政府列為物質或經濟極為貧乏或不利，須優先予以改善，以利教育機會均等實現的地區。教育優先區一詞首度出現于1967年的英國卜勞頓報告書（The Plowden Report）中。該報告指出影響兒童學業成就之最主要因素為家庭環境，而且兒童年級愈低，則受環境因素影響愈大，并建議英國政府為避免物質或經濟貧乏、不利地區兒童在起跑線上立于劣勢，危害教育機會均等的理想，應積極介入改善這些地區學校之校舍與社區環境。[9]在以學區房為代表的以房擇校、貨幣擇校等行為上，社經地位不利兒童家庭在起跑線上立于劣勢，危害教育機會均等。

為規避危害教育機會均等的行為，政府理應有所作為，保障社經地位不利兒童享有應有的教育權利。我們在借鑒英國教育先行區的經驗同時，可以結合自身的實際情況，有步驟、有計劃的創建教育先行區，逐步實現區域內的教育公平。比如，在城郊結合地帶，特別是一些城中村地區，創設教育優先發展實驗區，在師資配置、經費保障等方面給與傾斜，提供與教育發達地區青少年、兒童同等或相近的教育資源，提升教育效能，改造薄弱校。

（三）征收學區房購置特別教育稅，用于補償薄弱學校

對學區房的成本分擔與利益獲得模式分析，不難發現學區房優質的教育資源大多是政府的賦稅支出而產生的優質教育產品。由于高企的價格，學區房所包含的優質教育資源往往為部分強勢階層所享有。政府可以利用稅收機制，對學區房，特別是優質高檔的學區房征收特別教育稅，用以補償和改造薄弱學校。同時，在區域內建立優質學校與薄弱學校的一對一幫扶機制，在學區房特別教育稅基礎上建立學校改進專項資金，用以幫扶對應幫扶的薄弱學校改造。

（四）試行就近入學與戶籍相分離

學區房并非中國特色，美國也有。美國在整個基礎教育期間，遵循的都是劃片入學的原則，全國大概15000個學區，實實在在存在學區房。[10]加州教育法將學區定義為由專項公共基金支持的非贏利的地方教育政府機構[11]。美國的學區以及學區房并沒有對子女的戶籍做出特定要求，即使是父母在該學區租房，其子女也可以進入相應的學校接受教育，而且美國地方政府對學區內的商品房建立有一整套的價格管控機制，并及時發布相關的學區房租賃出售信息，有效地解決了學區房市場信息不對稱問題。在我國，就近入學政策對應的學區房，不僅要求購房者擁有其產權，還應擁有對應的戶籍，其子女才可以進入相應的學校進行學習，優質教育資源打上了人身財產依附的印記。以戶口登記和管理為中心的戶籍制度不僅是一項基本社會管理體制，也是一項與福利分配和資源配置密切關聯的制度。[12]我國當前戶籍制度的改革已取得了一定的成效，實行就近入學政策與戶籍制度相分離應該是未來教育改革的一個重要方向。

[1][10]任孟山．中美“學區房”為何差距這么大[N]．華夏時報，2013-5-23，023．

[2]北京市統計局國家統計局北京調查總隊編．2013北京統計年鑒[Z].北京：中國統計出版社，2013:140-142.

[3]孫綿濤.教育管理學[M]．北京：人民教育出版社，2006:285.

[4]祁型雨．我國就近入學政策分析——兼談對農民工子女就近入學權益的維護[J]．教育科學研究，2010（7）：5.

[5][美]N.格里高利曼昆．經濟學原理（微觀經濟學分冊）[M].梁小民、梁礫譯．北京：北京師范大學出版社，2010（5）：6．

[6][美]保羅·薩繆爾森，[美]威廉·諾德豪斯.經濟學[M]．蕭琛等譯．北京：人民郵電出版社，2008（18）.

[7]陳振明主編．公共管理學——一種不同于傳統行政學的研究途徑[M]．北京：中國人民大學出版社，2003（2）：188.

[8]康永久．教育制度的生成與變革——新制度教育學論綱[D].華中師范大學2011年博士學位論文．

[9]The Plowden Report（1967）Children and their Primary Schools:A Report of the Central Advisory Council for Education（England）.

[11]The California Public Records Act.Section 6252.Definition（b）.

[12]陸益龍.戶口還起作用嗎——戶籍制度與社會分層和流動[J]．中國社會科學，2008（1）：149-165.

（責任編輯：張斌）

*本文為2012年度國家社會科學基金教育學一般課題《教育法律糾紛干預機制研究》研究成果，批準編號：BFA120036;2009年度全國教育科學“十一五”規劃教育部重點課題《學校德育成果新進展研究》研究成果，課題批號：GEA09001。

李世奇/沈陽師范大學教育經濟與管理研究所2011級碩士研究生，主要研究領域為教育管理基本理論、教育政策法規

馬煥靈/沈陽師范大學副教授，教育學博士、博士后，主要研究領域為教育管理、教育政策法規