房產企業如何做好全面預算管理

○陸美珍

（浙江省鐵投房地產集團有限公司 浙江 杭州 310007）

全面預算是指企業對一定期間的經營活動、投資活動、財務活動等作出的預算安排，是關于企業在一定時期內（一般為一年或一個項目周期內）各項業務活動、財務表現等方面的總體預測。它包括業務預算、資本預算、籌資預算和財務預算。全面預算管理的基本流程包括預算編制、預算執行和預算考核三個階段。下面就以房地產企業為例，從這三個階段來介紹如何做好全面預算管理。

一、預算編制

預算編制是全面預算管理的基礎環節，重點是業務預算和經營活動的規劃及其資源配置。

1、預算編制的原則。預算編制應按照“誰花錢、誰編預算、誰控制、誰負責”的原則逐級編制上報。

2、預算編制的依據。預算編制應有充足的依據，各預算單位應于每年11月前做好下年度預算編制準備工作：一是制定明確的戰略規劃，并依據戰略規劃制定年度經營目標和計劃，作為制定預算目標的首要依據，確保預算編制真正成為戰略規劃和年度經營計劃的具體行動方案；二是深入開展企業外部環境的調研和預測，包括對企業預算期內客戶需求、同行業發展等市場環境的調研，以及宏觀經濟政策等社會環境的調研，確保預算編制以市場預測為依據，與市場、社會環境相適應；三是深入分析企業上一期間的預算執行情況，充分預計預算期內企業資源狀況、開發能力等自身環境的變化，確保預算編制符合企業生產經營活動的客觀實際；四是重視和加強預算編制基礎管理工作，包括歷史資料記錄、定額制定與管理、標準化成果、會計核算等，確保預算編制以可靠、翔實、完整的基礎數據為依據。

3、預算編制的方法。預算單位應當本著遵循經濟活動規律，并符合自身經濟業務特點、基礎數據管理水平、生產經營周期和管理需要的原則，選擇或綜合運用固定預算、彈性預算、滾動預算、零基預算和概率預算等方法編制預算。

4、預算編制的內容。預算編制內容包括業務預算、資本預算、籌資預算和財務預算四個方面，其中重要項目列為專項預算。

（1）業務預算是反映預算執行單位在預算期內可能形成現金收付的開發經營活動的預算，包括銷售收入預算、開發成本預算、費用預算、稅金預算、其他專項業務預算等。通常業務預算由房地產企業各職能部門編制。業務預算的主要內容如下。

第一，銷售收入預算是反映預算執行單位在預算期內銷售產品或提供勞務可能實現的銷售量或業務量及其收入的預算。房地產企業產品銷售收入預算主要包括：銷售收入預算（包括銷售面積、套數、單價、金額）；資金回籠預算；結轉收入預算等。主要依據是項目開發進度、年度目標利潤、可提供的產品存量、預測的市場銷量以及市場價格等。

第二，開發項目成本預算是反映預算執行單位在預算期內所要達到的項目開發規模及其工程完工程度的預算，包括項目開發成本總預算和年度開發成本預算，以及結轉成本預算。項目開發成本總預算應按預算模型，在項目選定時根據項目實際情況并參考同類項目、同一地區的相關數據編制。年度開發成本預算應按該項目建設周期滾動列入當年預算。開發成本預算主要包括土地費用預算、前期費用預算、工程費用預算、物資采購費用預算、公共配套設施費用預算等。年度開發成本預算主要是依據項目開發能力、項目開發進度、項目開發成本總預算、各類合同、各種材料及人工的消耗定額、費用標準及其物價水平編制，已竣工開發產品應延伸到單位成本預算。

第三，費用預算是反映預算執行單位在預算期內組織開發經營活動所發生的銷售費用、管理費用（含開發間接費用）、財務費用預算。管理費用應區分工資性費用、可控費用與不可控費用的性質，根據開發項目規模、上年實際費用水平和預算期內的變化因素，結合費用開支標準和企業降低成本費用的要求，以及開發間接費用和管理費用的列支口徑分別編制預算。銷售費用預算應根據資金回籠預算和年度營銷推廣計劃編制。財務費用預算主要反映不符合資本化條件的經營性借款發生的利息支出以及利息收入預算等。

第四，稅費支出預算，主要反映預算執行單位在預算期內安排的稅費支出預算，一般由財務管理部根據預售收入、營業收入和利潤預測情況進行編制。

第五，其他專項業務預算包括人工費用預算、員工教育培訓費用預算、工會活動費用預算、捐贈支出預算等，可根據企業的實際需要編制。

（2）資本預算是反映預算期內進行的期限為一年期以上的資本性投資活動的預算，主要包括固定資產投資預算、權益性資本投資預算和債權性投資預算。

第一，固定資產投資預算是反映預算執行單位在預算期內購建、改建、擴建、更新固定資產和處置固定資產的預算，根據有關投資決策資料和年度固定資產投資計劃編制。無形資產及其他長期資產預算也應列入資本預算。

第二，權益性資本投資預算是反映預算單位在預算期內為了獲取新的投資項目、其他企業的股權及收益分配權而進行資本投資的預算，根據預算單位有關投資決策資料和年度權益性資本投資計劃編制。轉讓權益性資本投資或者收取被投資單位分配的利潤所引起的現金流入，以及按權益法核算應確認的投資收益（或損失），也應列入資本預算。

第三，債權性投資預算是反映預算執行單位在預算期內進行債權投資，以及購買國債、金融債券、企業債券等所作的預算，根據有關投資決策資料和證券市場行情編制。收回債權投資、轉讓債券收回本息、取得的利息收入等也應列入資本預算。

（3）籌資預算是反映預算期內需要新借入的長短期借款，包括向金融機構借款的預算、向股東方借款的預算，經批準發行債券的預算，以及對原有借款、債券還本付息的預算，根據有關資金需求決策資料、發行債券審批文件、期初借款余額及利率等編制。

（4）財務預算是反映預算執行單位在預算期內有關現金收支、經營成果和財務狀況的預算，一般由財務管理部在業務預算的基礎上匯總編制。財務預算應當圍繞戰略要求和發展規劃，以經營利潤為目標，以現金流為核心進行編制，并主要以預算現金流量表、預算資產負債表和預算損益表等財務報表形式反映。

第一，預算現金流量表是按照現金流量表主要項目內容編制的，反映預算執行單位在預算期內一切現金收支及其結果的預算。它以業務預算、資本預算為基礎，是其他預算有關現金收支的匯總，主要作為預算執行單位資金調控管理的依據。

第二，預算資產負債表是按照資產負債表的內容和格式編制的，綜合反映預算執行單位期末財務狀況的預算報表。一般根據預算期初實際的資產負債情況和銷售收入預算、項目開發成本預算、費用預算、資本預算等有關資料分析編制。

第三，預算損益表是按照損益表的內容和格式編制的，反映預算執行單位在預算期內利潤目標的預算報表。一般根據銷售收入預算、項目開發成本預算、期間費用預算和稅金預算等有關資料分析編制。

第四，預算編制的審批與下達。預算編制采用“自上而下、自下而上、上下結合、分級編制、逐級匯總”的基本程序。經過逐級審核，多次反復修改，才能形成總體預算草案。預算草案經審議批準后，形成正式預算，由董事會或預算管理委員會以文件形式下達到預算執行單位組織實施。

二、預算執行

預算執行是全面預算管理的核心環節。預算單位以預算為依據開展經營活動，合理利用企業資源，以全面實現預算目標。預算執行過程要加強預算控制，才能及時發現和糾正預算偏差。

1、預算指標分解和責任落實。預算一經下達，各預算執行單位必須認真組織實施，并將預算指標逐級分解，層層落實，歸口管理，嚴格執行。從橫向和縱向落實到內部各部門、各環節和各崗位，明確責任部門和最終責任人，形成全方位的預算執行責任體系。

分解預算指標和建立預算執行責任制應當遵循定量化、全局性、可控性原則，即預算指標的分解要明確、具體，便于執行和考核；預算指標的分解要有利于經營總目標的實現；賦予責任部門和責任人的預算指標應當是通過該責任部門或責任人的努力可以達到的，責任部門或責任人以其責權范圍為限，對預算指標負責。

各預算執行單位應在時間上將年度預算指標分解細化為季度、月度預算，通過實施分期預算控制確保年度預算目標的實現。

2、預算執行控制。房地產企業預算控制應以現金流控制為核心，通過每月編制資金收支預算表，及時組織預算資金的收入，堅持先預算后開支的原則，嚴格控制資金支付，調節資金收付平衡，控制支付風險。資金支付控制的重點是嚴格資金支付業務的審批控制，及時制止不符合預算目標的經濟行為，確保各項業務和活動都在授權的范圍內運行。對于預算外的資金支付，預算執行單位應當提供有關發生預算外支付的原因、依據、金額測算等資料，經過嚴格特殊的審批程序后才能支付。

3、預算分析。預算執行單位應當建立預算執行的實時監控機制及預算分析制度，以確保預算執行信息傳輸及時、暢通、有效。對重要的關鍵性預算指標，要進行密切跟蹤、檢查，定期對實際發生情況與預算指標進行比較分析，編制預算分析報告。預算分析報告應當包括分析對象、預算目標、實際執行結果、預算執行差異、差異分析及原因、責任歸屬、改進措施和建議等基本內容。

預算管理委員會定期召開預算執行分析會議，全面掌握預算的執行情況，研究、落實解決預算執行中存在的問題，認真分析原因，提出改進措施，糾正預算的執行偏差。

4、預算調整。正式下達執行的預算，一般不予調整。各預算執行單位在執行中由于市場環境、經營條件、政策法規等發生重大變化，致使預算的編制基礎不成立，或者將導致預算執行結果產生重大偏差的，預算單位可適時合理調整預算方案。

預算執行單位確需調整預算的，應當由預算執行單位提出書面報告，詳細說明預算調整理由、調整建議方案、調整前后預算指標的比較、調整后預算指標可能對預算總目標的影響等內容。預算管理委員會應當對年度預算調整方案進行審議，根據預算調整事項性質或預算調整金額的不同授權進行審批，或提交董事會審議批準，然后下達執行。

三、預算考核

沒有考核，預算就缺乏嚴肅性，不能有效地落地實施，反過來，預算管理在為績效考核提供參照值的同時，管理者也可以根據預算的實際執行結果不斷修正、優化績效考核體系，確?？己私Y果更加符合實際，真正發揮評價與激勵的作用。

做好預算考核首先是要做好預算評價。預算評價包括對預算管理工作和預算執行情況的評價。前者主要評價預算責任主體的預算編制、審核、執行、控制、調整、分析等事項的及時性、規范性和準確性；后者主要評價預算責任主體的預算執行結果。

預算評價結果應作為預算責任主體的考核依據之一，與預算執行單位經營層及員工的獎懲掛鉤，才能起到激勵和約束的作用。

可以說，預算本身并不是最終目的，更多的是充當一種在企業戰略與經營績效之間聯系的工具。通過預算與績效管理相結合，使部門和員工的績效考核真正擁有明確、可行的目標，促進企業的各項經營活動更好地符合戰略規劃的要求，以確保最終實現企業的戰略目標。