談保障性住房建設存在問題及對策

吳淑芳

(太原市住宅保障中心，山西太原 030002)

隨著社會經濟發展日新月異，城市化進程也越來越快，城市人口不斷增加，城市建筑用地日趨緊張，從而導致城市住房供需矛盾日趨凸顯，尤其是近年來房價的持續上漲使得城市里很多經濟條件差的家庭存在著住房困難的問題。為了保障這些家庭的基本生活，國家大力提倡建設保障性住房，以確保城鎮中低收入家庭有房可居，也為構建和諧社會奠定堅實的基礎。然而我國的保障性住房建設還處于探索階段，無論是宏觀的制度建設還是具體的規劃建筑設計，都有待系統深入的探討和研究。

1 保障性住房的概念及分類

社會保障性住房是我國城鎮住宅建設中較具特殊性的一類住宅，它通常是指根據國家政策以及法律法規的規定，由政府統一規劃、統籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租金標準給予限定，起社會保障作用的住房。其主要分為經濟適用房、廉租房、公共租賃房、定向安置房、兩限商品房、安居商品房等。

2 保障性住房建設反映出的具體問題

建設保障性住房不僅能解決低收入群體的住房問題，而且也能拉動經濟增長、緩解就業壓力、抑制房價迅速飆升，能使老百姓得到真正的實惠，穩定市場信心和預期，推動房地產業穩定有序的發展，有利于改善民生，維護社會的和諧穩定。在當今信息社會，媒體對保障性住房建設關注度極高。我們也常常可以從網絡、報紙、電視等媒體渠道看到有關“保障性住房無證開工”“保障房質量不合格”等相關報道，這說明保障性住房建設在全國各地遍地開花的同時，仍然存在一些亟待我們解決的重要問題，筆者通過收集信息歸結出以下幾點。

2.1 手續辦理滯后

保障性住房一般由地方政府主導開發建設，大多存在工期短，任務重的實際情況，因此手續辦理滯后于工程建設的現象頻有發生。作為建設單位在趕工期抓質量的同時，應增加前期手續辦理力度，相關政府審批部門也應該針對惠民工程開通綠色通道，簡化辦理程序，縮短手續辦理周期，使每一個保障性住房建設項目真正的“持證上崗”，合法建設。

2.2 選址偏僻，周邊配套欠缺

雖然國家出臺的多份文件均對優先供應保障性住房建設用地有明確的規定，但在實際實施過程中，個別地方政府在保障性住房建設用地供應上執行政策的偏差很大，用于商業開發的建設用地地段、市政及生活服務設施均有較大的競爭優勢，而用于保障性住房的建設用地鑒于價格問題，選址大多偏僻，交通、學校、醫療等市政、生活服務設施不齊全，導致一部分低收入居民陷入好地段的房子買不起，偏僻的保障性住房不敢買的窘境。

針對這一現象，我們在項目選址階段應注重周邊配套設施的同步建設，及保障性住房的成片開發建設。即可以采用分片區，分期建設的方式，不但擴大建設規模，同時還應該在該片區配置學校、醫院、幼兒園、各類生活服務設施等，使其形成一個相對獨立的居住組團，便于購房者的日常生活，消除人們傳統的保障性住房配套設施差，居住不便的思想。

2.3 戶型設計缺乏考慮建筑的可持續性

保障性安居工程建設應該用可持續發展的眼光來看待，充分考慮住宅后期維修維護的需要以及更新改造的可能性。目前很多保障性住房的套型設計缺少可生長空間的合理結構方案，在入住家庭生命周期變化時對套型進行二次改造的可行性較差。隨著我國未來城市化步伐的趨緩、人口結構的變化以及住宅需求的改變，不具備可改造性的大量高層保障性住房將面臨無處可去的尷尬，許多保障性住房就有可能成為新一代的建筑垃圾。

在保障性住房套內空間設計方面，結合人體工效學原理和相關住宅設計規范，針對保障性住房的居住對象特征，在滿足基本生活居住需求的前提下，套內空間實現功能合理、面積緊湊、使用方便等設計原則。針對可以采用產品標準化的特點，保障性住房在廚房、衛生間和陽臺的設計部位，逐步做到產品標準化、精細化設計，盡可能的提高其功能空間在一定面積內的使用率。

在公共空間設計方面，設計盡量使公共交通空間緊湊，從而降低每戶的公攤面積;同時，在小面積指標公租房設計中，根據所針對的不同使用人群，適當設計公共使用、交往活動空間。公共空間設計注重無障礙設計，充分考慮殘疾人、老年人、重病患者的生活居住需求。

2.4 工程質量有待提高

屋頂漏水、墻面滲水、混凝土脫落、小區路面塌陷等質量問題屢見不鮮。質量是房屋建設的生命線，特別是保障性住房，不但代表政府，還關乎國計民生。作為參建各方都應執行“質量終身責任制”，即項目法人對保障房建設質量要負永久責任，參建單位負責人和項目負責人也要實行責任終身制，并推廣施工現場工程質量責任標牌，接受社會監督。在建設過程中秉承質量、安全問題“零容忍”的原則，施工單位、監理單位、業主單位、質監部門各方均應加大監督檢查力度，層層把關。對出現質量問題的項目一查到底，追究責任，真正確保低價住房、高品質，讓政府放心，百姓安心。

2.5 建設資金籌措壓力大

我國保障性住房建設資金緊缺已經成為保障房項目發展的瓶頸。上級補助有限，大量的建設任務下達后，地方政府資金籌措困難，影響了發展后勁，增加財政風險。

目前，多個城市采用BT模式，即建設移交。這是政府利用非政府資金來進行基礎非經營性設施建設項目的一種融資模式。指一個項目的運作通過項目公司總承包，融資、建設驗收合格后移交給業主，業主向投資方支付項目總投資加上合理回報的過程。這種模式在很大程度上減少了項目建設資金壓力，保證了工程的順利進行。

也可采用在商品房項目中配套建設的方式，提高保障性住房建設規模。即要求每個房地產開發項目規劃中必須按照開發規模配套建設一定比例的保障性住房，建成后交由政府相關部門按照政策統一分配給需要人群;或者繳納保障性住房異地建設資金，用于補充保障性住房建設資金缺口，審計跟蹤，保證?？顚Ｓ?。這需要政府的大力支持，制定相關政策法規作為支撐體系。

與此同時，我國政府還需要學習借鑒發達國家經驗，開拓融資更多渠道，諸如引進資本市場開展房地產證券化、推行房地產投資信托基金，利用土地市場為保障性住房建設間接融資等方式豐富保障性住房項目建設資金來源。

綜上所述，我國保障性住房建設正處于初級階段，政策、法規制定不夠完善，項目審批程序還需改進，資金籌措渠道需要拓展，管理不到位和實施過程中操作不規范問題屢有發生，后期分配制度有待改進，物業管理有待提高。諸多問題的存在就要求我們加大保障性住房建設和管理力度，進一步改善廣大人民群眾尤其是低收入者的居住條件，促進房地產市場健康發展，是中央進一步加強民生建設的重要舉措，也是各級人民政府的一項長期任務。

［1］陳安蘭.淺談我國保障性住房建設中的問題及對策［J］.現代營銷，2012(5):37-38.

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