原有舊房屋維修管理和改造技術

張秋艷，張 偉

（葛洲壩集團第六工程有限公司，昆明 650000）

進入21世紀，我國人民生活水平得到了大幅度提升，人們對居住的需求已經告別了改革開放之初的簡單數量要求，進而轉變為差異性、多樣化、功能性、智能化的需要，這樣的形式就需要我們進行合理的房屋建設和改造，使其更加適合新時期人民群眾生產和生活中對住房的各類需要。舊房屋維修、改造和管理是當前一項具有實際意義和現實價值的重要工作，老舊房屋存在著面積狹小、設計思想落后、結構不合理和樣式不新穎等綜合性問題，因此，必須立足于人民群眾的切實需要，以規范的管理手段、有效的維修、科學的改造，將舊房屋改造成結構合理、經濟實用、美觀大方、功能現代、結構穩定的新型建筑，充分發揮出舊房屋的各類潛在價值。

1 舊房屋維修管理的要點

1.1 舊房屋維修的周期

舊房屋維修周期一般以房屋的不同部位來確定維修周期，舊房屋維修一般圍繞屋面排水、水泥砂漿、卷材、水電設備、裝飾層等部位進行。一是瓦屋面及外墻的屋面排水部位和粉刷砂漿層在15年左右就容易出現強度和耐水性的降低，因此，對瓦屋面和外墻砂漿層應該在15年左右進行檢驗，并針對損壞展開相應的維修。二是屋面防水工程的卷材、油氈紙、瀝青的性質可以保持5年，因此，屋面防水層的維修周期一般在5～8年。三是水電設備的檢修年限一般定在7年。四是外墻裝飾、門窗檢修、內墻裝飾應該以房屋設計的標準為主，一般為6～8年，如果沒有相關的要求應該以每5年為一個檢查和修理周期。

1.2 舊房屋維修和檢查的要點

其一，要建立高度重視舊房屋檢修工作的意識，對舊房屋的檢查要做到認真、細致和準確。其二，舊房屋檢查時對木結構的易腐爛部位、金屬構件的易銹蝕部位要加強檢驗。其三，嚴禁在維修和檢查過程中對舊建筑形成破壞。其四，對于舊房屋建筑結構、屋面和裝飾層要重點做好檢查和維修。其五，區別對待各類型舊建筑，展開有針對性的檢修工作，磚木結構的舊建筑的檢修年限為12～15年；磚混結構的舊建筑檢修年限為15～20年；鋼筋砼結構的舊建筑為20～25年。其六，要確保舊房屋維修和檢查的質量，保證舊建筑可以有效提高使用性能和使用年限。

1.3 舊房屋維修的種類

根據舊房屋維修的相關規定，舊房屋維修一般的種類有小修、中修、大修三種方式。一是舊房屋的小修，小修主要針對于舊房屋內部的局部進行修繕和改造，小修的關注點在于房屋內部有關結構、房屋裝修、房屋水電設備出現局部、零星、微小的損壞而進行的小修小補服務，小修的要求是及時、迅速，要在短時間內達到住戶和用戶的正常使用。二是舊房屋的中修，中修是養護大修力量的補充，養護小修力量難完成的中小型工程服務的。要求快進快出工期短，服務點多面廣。三是大修，大修是對房屋功能性損壞的綜合性維修，并可以在一定范圍內改變房屋的結構和功能，進而改造和改善居住者和利用者的生活環境和居住條件。

1.4 舊房屋維修的要點

其一，建立好房屋管理檔案，房屋要建立維修檔案和建筑物臺賬。其二，確定舊房屋維修的開工時間，竣工時間，水、電、建筑、結構及其他設備等保修年限，維修部位及次數，等等。其三，接收并管理好建筑工程資料。從竣工驗收之日起，列表排序，記錄好各分部分項及單位工程承建單位。其四，注明保修單位，保修項目，保修年限，并羅列出有關下次預計維修項目的周期和時間。其五，標定保修條例、保修責任、保修范圍，為舊房屋維修工作建立質量保障體系。

2 舊房屋改造與施工的技術關鍵

房屋維修改造前，確定是大修、中修還是小修，大修、中修必須向設計單位和勘察單位提供原設計圖紙及施工隱蔽記錄，編寫好委托設計任務書，并提出具體要求。房屋改造主要是改善居住條件，增加樓層面積和增加層數。舊房屋改造過程中常見的技術方法有以下幾種：

2.1 挑

用挑梁、懸臂梁、牛腿等構件，挑出相應的長度支撐上部結構。

2.2 跨

用簡支梁、連續梁跨過原有的建筑物或構筑物等，形成承重結構支撐上部結構。

2.3 包

用鋼筋混凝土或鋼結構等材料，將原構件包圍，增加其原構件的強度和剛度。

2.4 鑲

沿原墻或柱鑲砌，與原結構連接成整體，支撐新增上部構件。

2.5 貼

由于原建筑構件的強度、剛度有所下降無法支撐上部結構。采用與原墻體相同的材料，進行貼砌，與原構件緊密拉結，形成整體。

2.6 幫

在原梁、墻單面側壁，用砼或鋼結構幫一條簡支或連續梁，加強原結構的強度、剛度，支撐上部構件。

3 結語

在舊房屋維修、管理、改造和檢查工作中要結合原有的建筑設計，要以結構類型、地基形式和抗震設計為藍圖，組織舊房屋維修、管理、改造和檢查人員熟悉情況，掌握要點，以安全施工、文明施工、合理施工等方式確保舊房屋維修、管理、改造和檢查的工作質量，以有效的技術運用和扎實的管理工作開發舊房屋的潛在價值。

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