探析房地產投融資渠道

湯清

摘要：隨著社會主義市場經濟的不斷發展，房地產業逐漸成為我國經濟穩定發展的支柱型產業之一。然而，隨著各項政策、方針的不斷推行，房地產行業為了獲得啟動資金，紛紛加入到融資的浪潮中，但投融資的方式單一、情況復雜，給房地產行業的融資提出了挑戰。本文從深層次上探討了房地產的投融資現狀以及渠道，揭示我國房地產業的問題與挑戰。

關鍵詞：房地產 投融資銀行

作為一個典型的資金密集型產業，房地產業具有風險高、周期久、投資大、地域性強、供應鏈長等特點，其順利發展離不開大量資金的投入作為基礎。同時，房地產業也是主導我國國民經濟正常運行、發展的支柱性產業，在我國社會主義現代化建設中發揮著不可比擬的重要作用。隨著國家各項新政策條例的頒布與實施，房地產投資過于旺盛的現象得到緩解，但同時也給房地產業帶來了焦慮感和危機感。到底是否需要及時“釜底抽薪”來保證自身的發展？在我國房地產業信貸新政策的大環境下，房地產行業如何解決投融資的問題，實現房地產的健康發展，成為十分緊迫的任務。

一、投融資的情況在房地產領域的表現

（一）從銀行獲得的貸款數額減小

房地產的前景不明朗，使得企業在進行銀行貸款時遇到了不小的麻煩。某銀行高層表示：“對于房地產貸款的收縮是銀行長期的趨勢，在國家產業政策和宏觀調控的背景下，商業銀行將傾向于會與國家政策方針保持一致方向，盡量避免將貸款的重心純粹放在房地產行業從而導致風險增加。” 據統計，從2010年至今，整個房地產業的資金來源增速逐漸式微。獲得銀行授信的房地產企業數量不斷收縮，獲得貸款的資金總額也越來越少。因此，房地產企業的資金壓力異常巨大。

（二）信托逐步融入到房地產行業中

房地產信托是近年來興起的一種融資方式，因其具有資金操作風險小、資金成本低、操作方式靈活的特點，迎合了大多數房地產投資商的實際需要。房地產信托是信托公司傳統的業務，長期以來都是各個信托公司業務的關鍵點。然而，隨著銀監會的監管日益嚴格以及國家政府對房地產調控政策的不斷強化，信托門檻正在提高。

但是這并沒有使房地產信托業的熱度退減。根據新一輪的調查數據顯示，房地產信托除了在2013年5月登上成立規模榜首之外，隨后在6月再度蟬聯榜首，共募集約172.39億元人民幣資金，成立60款產品。

（三）融資規模持續擴大

直至2013年12月，盡管我國的樓市政策仍然非常緊張，但并沒有熄滅房地產企業加速發展的態勢，在房地產投資商揮金圈地時，房地產企業并沒有減緩融資的速度和效率。最新數據顯示，從2013年5月起至今，27家中國上市房地產企業在海外發債融資總額超過了2012年全年，共計人民幣759億元。不僅如此，該數據規模還在持續擴大。截至11月，我國房地產企業的海外融資 （包括貸款）總額累計已突破529.1億美元，折合約3228億元人民幣，在2012年的數據基礎上翻了5倍。其中房企的票據跟債券融資就達到了367.5億美元，合計人民幣2241億元。

專家、業內人士認為，根據以上所羅列的數據，房地產企業融資規模不斷擴大的同時，提高了企業自身的融資能力，從而提高企業的市場競爭力和抗風險能力。

二、投融資問題在房地產行業中的主要表現

（一）投融資方式和渠道不全面

自由資金和住房的預付款是房地產企業的主要融資方式。通過購房款項、定金的預使房地產企業籌措必要的資金進行建設，同時轉嫁風險。然而，只是重點放在內部融資上，資金的需求仍然存在很大的缺口，因此，房地產企業應提高對外部融資的重視程度，通過內部融資和外部融資的有機結合，獲得足夠的資金，從而保證企業的良好健康穩定發展。據統計，在房地產企業的各項融資方式里，地產商的開發資金大概有60%是通過銀行貸款完成。融資渠道的單一，導致了融資結構的不合理，使得房地產企業在經營者面臨許多風險，甚至會阻礙我國房地產市場的健康穩定。

（二）投融資壓力大

隨著國家政策對房地產企業調控手段的加緊，銀行對房地產的貸款審查越來越細致，房地產企業獲得銀行貸款的難度與其前相比大幅增加，雖然這部分程度上規范了房地產行業的貸款行為，但給房地產企業運作和經營的順利開展設下了阻礙。隨著人民幣升值、銀行利率以及存貸款基準利率的變化，給房地產企業的融資帶來了更深的壓力。同時，由于房地產開發商融資的需求不斷旺盛，而銀行、政府實行謹慎的貸款政策，導致房地產企業之間競爭的加劇，使融資難上加難。

（三）房地產企業投融資遭遇瓶頸

目前，我國房地產開發企業總數達幾萬家，而在深圳、上海的房地產公司中，房地產企業的上市比例僅為2%。簡而言之，我國國內房地產以上市融資為直接融資渠道的企業所占的百分比非常低。企業上市的對于籌措大量的社會資金、獲得便捷的融資渠道、解決企業發展中所遇到的資金短缺問題非常有利，能夠幫助企業解決難題，走出困境，獲得發展機會。然而，通過債券融資方式獲得經營資本僅占房地產企業融資方式中微乎其微的一部分，難以實現房地產企業對流動資金需求的滿足。值得一提的是，房地產企業在國內上市的難度并不低，房地產企業想通過上市獲得融資渠道，還有很長的路要走。

（四）房地產金融體系不健全

隨著市場經濟的發展，房地產的金融體系也逐步完善，但在目前的金融體系中，專業結構的匱乏導致不能對房地產企業進行合理科學有效的評估，而監督部門的只能缺失，使得房地產的金融行為很難得到有效的監管和控制，房地產的金融風險與日俱增。如果按此情況長期發展下去，我國的房地產行業的金融體系不健全，這種以 “銀行為主、信貸為主、一級市場為主”的金融體系不能滿足市場需要，房地產的融資將越來越困難，整個房地產的金融體系的穩定狀況也令人堪憂，房地產的發展也必將受到很大的限制。

由于各種利益原則，銀行借貸、融資等對外投資活動注重利益和風險之間的對等關系。而商業銀行與房地產業的合作只產生固定的貸款利息作為收益，卻要承擔起房地產業帶來極高的行業風險，風險明顯高于收益所得，加之違規貸款時有發生，既沒有能夠承擔風險的金融市場機構，也沒有穩定有序的市場環境，使房地產的財務、金融風險集中在商業銀行身上。endprint

三、房地產企業融資策略探究

（一）推動融資渠道多元化、形式多樣化

大力培育房地產信托融資方式，建立專業的房地產信托投資結構，解決房地產企業的融資難問題，通過提高資金的使用效率，降低企業的資金管理風險，提高企業的抗風險能力，另外，政府和有關部門應發揮監督和管理的職能，加強對房地產企業金融行為的有效控制，減少房地產企業的金融風險，促進金融體系的完善和健全。綜合考慮房地產的行情，培育地產金融二級市場，結合企業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，推動住房抵押貸款證券化，通過產品的創新和改革，拓寬房地產企業的融資渠道，從而提高融資的效率，更好地適應市場經濟的發展。

（二）加強民間資金的積累

民間資本參與逐步滲透到房地產行業中，通過民間資金的積累，房地產投資的中心發生了改變，供給方取代需求方成為了投資中心，從而化解供求矛盾。房地產企業應加強對民間資金的積累，不能再過多的依賴銀行的融資，通過轉變方式和思路，降低企業的融資風險，促進房地產業的調整、完善與升級。

（三）大力發展房地產信托基金

目前，在發達國家的房地產信托基金已日趨完善，其具有高收益、低風險、穩定性強的特征。通過對信托基金和民間資本的大力發展，拓寬房地產企業的融資渠道，解決企業的融資困難的問題，除此以外，對房地產業融資成本的降低，財務費用的節省發揮重要作用。除此之外，該基金具有相當靈活的資金募集能力。由于我國國內商業銀行借貸門檻高，阻力大，且房地產開發的投融資資金項目規模宏大，難免出現資金短缺的情況，該基金能夠迎合房地產商的部分需求。房地產金融機構通過發展這一基金，能夠使融資環境不斷改善，填補資金缺口，從而降低商業銀行的風險。

（四）房地產金融體系的完善

網絡的普及，使得國外房地產的經營管理經驗呈現在外面面前，通過對企業的分析和學習，提高自身的管理能力和水平，把市場調節與政府干預高效結合起來，形成層次豐富的房地產金融經營管理體系，從而推動我國房地長金融體系的不斷完善，提高商業銀行資金周轉、循環的效率，從而降低商業銀行所承擔的房地產金融風險。與此同時，相關部門應當規范房地產經營者、開發者的融資行為，進一步做好監督審查工作，解決金融投資過程中的問題與矛盾。

四、結束語

我國市場經濟的不斷發展給房地產業帶來了許多前所未有的機遇與挑戰，這推動著房地產業的投融資渠道走向理性。傳統的投融資格局已不適合產業調整、升級的需要，因此，房地產業必須要與時俱進，推陳出新，不斷提高競爭能力。

參考文獻：

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