商務模式交互界面視角下的物流地產財務管理

許建輝

摘要：從生命周期理論視角而言，我國物流地產正處于成長階段。近年國內電子商務的井噴式發展成為物流地產行業發展的重要驅動。高端的物流地產項目領域，投資回報率較住宅等傳統地產領域，呈現明顯的后來居上態勢。但是我國物流地產行業普遍存在財務監管力度不夠、資金管理方式落后、融資難等問題，由此給物流地產企業的財務管理提出了更高的要求。根據現代經濟學理論，企業與經營環境進行資源交流和互換過程中相應產生出5個界面（平臺界面、伙伴界面、內部構造界面、客戶界面以及頂板界面）。本文從商務模式五個交互界面談物流地產項目的財務管理。

關鍵詞：商務模式 物流地產 財務管理

物流地產，是經營專業現代化的物流設施的載體，是物流地產企業根據市場需求，選擇一個合適的地點，投資和建設企業業務發展所需的現代物流設施。典型物流地產項目包括倉庫、貨柜碼頭、物流園區、配送中心。物流地產企業可以是房地產開發商、物流商，也可以是專業投資商；顧客包括制造商、零售商、第三方物流企業（3PL）、貨物運輸代理等。

物流地產企業商務模式為物流地產企業通過地產產權有償轉讓、租賃及增值服務（如報關、報檢、倉單質押）等方式提供專業的物流服務，并向客戶收取相關費用。

與歐美發達國家相比，我國物流地產行業雖然發展迅速，但發展水平較低，其普遍存在財務監管力度不夠、資金管理方式落后、融資難等問題。為適應物流地產行業快速發展，由此給物流地產企業的財務管理提出了更高的要求。根據現代經濟學理論，企業與經營環境進行資源交流和互換過程中相應產生出5個界面（平臺界面、伙伴界面、內部構造界面、客戶界面以及頂板界面）。現從五個界面的角度出發來分析物流地產行業的財務管理。

在商務模式交互界面視角下物流地產財務管理的基本思路是：通過加強平臺界面、伙伴界面、內部構造、客戶界面以及頂板界面五個交互界面的財務管理，增收節支，開源節流，促進物流地產項目的價值實現。

一、加強平臺界面的財務管理

平臺界面主要包括：法規政策；基礎性技術；宏觀經濟等維度。

（一）法規政策

整章建制。物流地產企業要加強對稅法、會計準則等法規制度的學習，建立健全自身財務制度；進行納稅籌劃，規避涉稅風險，選擇合理方案降低或控制稅負，納稅籌劃要符合前瞻性、合規性原則，并考慮成本效益原則；有意識地加強同政府部門溝通，爭取稅收優惠或政策扶持。優惠政策是物流地產企業極其重要的無形資產或秘密武器，如低價取得的土地、業務特許（報關報價特許）、財政補貼等。

（二）基礎性技術

物流地產企業可考慮利用NC（Networke Computer）財務平臺，組織進行會計核算，全面真實及時反映經營活動，縮短與客戶數據傳遞鏈條，縮短對賬時間，提高結算效率。

（三）宏觀經濟

物流地產企業要加強對宏觀經濟的研判，關注資本市場、貨幣政策、利率、CPI等變動趨勢，為籌資策劃、服務定價等提供決策參考。

二、加強伙伴界面的財務管理

伙伴界面主要包括：資本性項目供應商，如工程承包商、生產設備供應商等；經營性項目供應商，如運輸裝卸外包商、物業外包商、報關報檢外包商等。

（一）資本性項目供應商

投資成本的控制是項目成功的重要因素。投資成本對投產后項目存續年度的投資回報率都產生持續影響。建設期投資成本的節約意味經營期贏利能力的增強。

（1）對于工程承包商。首先從方案設計入手，根據商務計劃和商務需求，采用多方案比較，選擇最優方案（方案設計環節節約成本在70%-80%，施工環節節約成本最多在20%-30%）。其次進行公開招投標，對監理、施工、材料等各個環節全部通過公開招標，嚴格按照有關程序和財務管理的有關規定執行，項目操作陽光透明。再次嚴把工程實施質量，嚴格執行設計方案，盡量減少不必要設計變更，努力控制變更費用增加。最后嚴格期中支付與竣工結算，對施工單位報送資料的真實性合法性要進行嚴格審核。

（2）對于大宗生產設備供應商。采用公開招投標，通 過最低價格或最優性價比確定供應商。

（二）經營性勞務供應商

物流地產企業為集中精力于核心業務的經營，通常將部分低端或非核心業務采用勞務外包方式，如運輸裝卸、物業管理、食堂等。由于向經營性勞務供應商支付的費用在核算時進入當期成本費用，因此該類支付金額的高低直接影響當期損益。如果勞務外包價格確定不合理、承包方選擇不當，業務外包監控不嚴、服務質量低劣，會導致項目公司利益受損，難以發揮業務外包的優勢。

對經營性勞務供應商進行成本控制思路是：首先采用公開招投標方式從服務、價格、資信、實力等方面綜合比較選定供應商；其次協助或督促外包商優化操作流程，對其服務質量、效率、差錯等方面作出持續綜合評判；最后考慮結合科技手段壓縮外包單位現有或增長編制，如停車場考慮使用智能IC卡道閘，從而壓縮外包人員編制節省外包成本。

三、加強內部構造界面的財務管理

內部構造界面是企業與內部環境進行資源交流互換的界面。內部環境主要由股東、員工及各項資產等構成，是企業經營的基本資源。

內部構造界面財務管理主要包括：財務流程、財務預算、資金籌措、資產管理以及倡導節約五個維度。

（一）財務流程規范化

（1）落實錢帳分管、印鑒分管，突出內部牽制，嚴格執行不相容職務分離原則（授權批準與業務經辦、業務經辦與會計記錄、會計記錄與財產保管、業務經辦與稽核檢查）。

（2）加強付款審核。嚴格審核采購預算、合同、相關單據憑證、審批流程等內容，審查發票的真實性、合法性和有效性。

（3）嚴格遵守支付審批程序和審批權限。大額資金支付業務，應當按照規定的權限和程序實行集體決策審批或者聯簽制度。

（4）建立健全財務風險預警體系，對償債、投資、營運、盈利四類風險指標進行動態監測。對存在或隱藏的風險做到充分提醒，對發現的危機苗頭做到超前預防、及時控制。

（二）財務預算精細化

加強預算管理 預算是將企業經營導向預定目標的有效工具。認真進行預算編制，及時跟蹤預算執行情況，發現異常情況，分析原因，并研究采取必要的控制措施。

（三）資金籌措多元化

（1）籌資路徑多元化。包括：吸收戰略投資者、留存收益積累、銀行借款、商業信用等方式。

（2）重點關注利率風險、籌資成本、流動性風險。合理利用財務杠桿，拉高投資回報，同時要努力控制財務成本。

（3）加強資金計劃性，將賬戶存款進行階梯存儲，在保證工程支付及經營正常運轉前提下，盡量壓縮活期比例，從而取得無風險收益最大化。

（四）資產管理制度化

（1）加強貨幣資金管理。現金業務要日清日結、帳款相符，嚴禁白條抵庫；銀行存款日記帳與銀行對帳單要及時核對，每月定期編制銀行存款余額調節表。

（2）加強預付賬款及定金的管理，涉及大額或長期的預付款項，定期進行追蹤核查。

（3）定期對存貨和固定資產進行盤點清查。發現問題，查找原因，追究責任。

（五）開源節流，倡導節約

倡導綠色節能，新建項目考慮建筑節能或引入合同能源（EMC）管理，控制運營成本（與節能服務公司簽訂節能服務合同，從節能效益中支付給節能公司的合同費用的節能模式）。

四、加強客戶界面的財務管理

客戶界面是企業與現有或潛在的下游客戶進行資源交流和互換的界面。

（1）定期與客戶核對應收賬款、應收票據、預收款項等往來款項。

（2）根據客戶回款等情況對客戶資信進行動態評估。對于異常、逾期客戶重點關注，及時預警，必要時通知業務部門采取限制貨物出倉、停止作業或繳納保證金等措施，避免壞賬或遭受欺詐。

（3）關注客戶收入結構變化，定期對客戶收入貢獻進行分析排序，并對已采用或擬采用的廣告宣傳、折讓等營銷效果進行測算，為市場定價提供決策支持。

五、加強頂板界面的財務管理

頂板界面是企業與競爭環境進行資源交流和互換的界面。競爭環境包括競爭對手、潛在進入者和替代品提供商。頂板越高，企業的生存空間越寬。

（1）加強同業調研（通過政府部門、行業協會及中介第三方等），掌握同業建造成本、租金價格、營銷策略、客戶群等，并對相關信息進行數據分析，為公司營銷策略及價格制定提供依據。

（2）加強財務數據及商業機密的保密工作。如：工程標底、每一客戶的出租單價、客戶回款情況。標底泄漏引發不公平競爭，最終公司利益受損；甲客戶的帳款拖欠若被乙客戶獲知，可能對乙客戶形成負面示范；業務毛利率被外包單位獲知，有可能成為外包單位逼宮漲價的隱性理由。

（3）企業機密資料要納入特別管理，對知悉人員范圍嚴格限制或簽署保密協議，確保企業木桶嚴絲合縫，滴水不漏。

參考文獻：

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