我國房地產投資項目中的風險與對策

吳 忠

(東北財經大學 網絡教育學院，遼寧 大連 116025)

房地產投資風險涉及政策風險、社會風險、經濟風險、自然風險和國際風險等，筆者認為對房地產影響最大的是不可預見性風險，比如政策風險。隨著2008年6月央行的121號文件以及國務院18號文件、國務院4月27日的常務會議，對解決房地產投資規模和價格上升幅度過大的問題提出了八項引導和調控措施，并作為當前加強宏觀調控的一個突出任務。房地產業界把它稱為“國八條”。2009年5月17日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，研究如何促進房地產健康發展，作為會議成果，旨在控制“少數大中城市房價漲幅”、調整“住房結構”、整頓“房地產市場秩序”的“國六條”出臺以來，我國房地產開發企業的開發資金遇到了前所未有的吃緊，其中尤其是一大批中小開發企業面臨著更大的融資困難，代表著房地產與銀行的蜜月期已過。房價不會大幅下跌，同時也不會大幅上漲。“國六條”出臺的一大目的就是鞏固2008年宏觀調控的成果，加大力度繼續控制房價漲幅。這是當前我國房地產消費國情所決定的，如果房價繼續大幅上漲，絕大部分人的住房需求得不到解決，勢必會影響社會的穩定與發展，這也是政府不愿看到的。

一、房地產項目的投資特點

1.世界經濟可能正處于有史以來最大的泡沫之中

按照摩根斯坦利的估計，目前來自房地產、股票和一些商品 (如石油、礦石等)的總價值超過了20萬億美元，相當于全球GDP的50%。這可能是有史以來最高的比例了。過高的房價導致很多問題，它導致一些國家如美國儲蓄率過低，美國成為全球最大的高負債國。導致泡沫產生的原因有兩點:一是科技進步特別是工廠技術和分銷技術的進步大大提高了工業的生產率;二是中國等計劃經濟國家融入全球經濟當中，給發達國家的企業帶來了強大的沖擊，切斷了貨幣供給與通貨膨脹之間的傳統聯系，加之工廠技術發展使得獲取低價勞動力變得更加容易。在傳統制造業產品領域，物價下降的壓力越來越大。但是貨幣供給總是要有發泄的領域，在房地產市場，貨幣供給終于引起了膨脹。當前包括我國一些大城市在內的全球范圍的房地產價格上升，引起了房地產需求的擴張，從而帶來了大范圍的房地產泡沫。房地產業是什么?傳統的觀念甚至認為其是一個生產性產業。但是真正的生產環節在建筑(港臺地區稱為“營造”)領域，房地產企業其實幾乎什么都沒做。所有的價值增值環節，例如產品設計、建筑施工、裝修裝飾、房屋銷售、戶籍登記和物業管理等，都分別由供應鏈的各個環節承擔了。房地產企業剩下的，就只有資金和理念了。這與金融業有什么區別呢?所以筆者認為，房地產企業充其量是一個運用資金進行資源整合的管理型、服務型企業，或者說，房地產企業是一個以房屋土地產品為平臺的金融企業，是金融服務業的一個衍生行業。從這個意義來說，一個房地產企業如果連融資能力都不具備，是沒有資格在這個行業生存的。當前正在進行的宏觀調控對房地產企業可謂是一場嚴峻的考驗。從大趨勢上看，筆者認為我國房地產大開發、大營造的局面已經過去。主要基于兩點原因:第一，對農民利益的保護意味著土地產權在一定程度上的相對回歸，靠剝奪農民利益致富的開發模式一去不復返了;第二，國家基于糧食安全和資源環境安全的雖然模糊但異常堅定的政策不會再允許如此規模、如此不計后果的消費性大開發了。

2.外埠地產商及外埠資金進入與本土開發商形成競爭

2006是房地產市場非常殘酷的一年，資金政策緊縮、土地大限和銀行加息等政策，對規范市場起到一定作用。長建地產總經理許曉民告訴記者，在大浪淘沙的變局中，外埠地產大亨不斷進入，無論是對市場激活，還是引導一種品牌力量，都能給購房者帶來真正實惠。同時會提高人們珍惜土地資源的意識，刺激房地產市場上一個新臺階。天朗地產董事長孫茵認為，不同的土地取得方式，決定了本土開發商和外埠地產商開發模式的差異。外埠地產商主要靠資金實力競拍大塊“凈地”，不愿觸及拆遷、補償等“老大難”問題。而有些本土開發商會長期在舊城改造中做土地文章，更多的是對這個城市、對生于此長于此的土地的摯愛。曲江新區管委會主任段先念對記者說，一個品牌要形成長效，要對市場發展有導向作用，就要追求社會平均利潤。只有社會平均利潤才是永恒的，房子也是商品，價格必須符合價值規律。言外之意，只有消費者認可的產品，才是市場的真正主導者。隨著房地產市場的進一步成熟和規范，市場會選擇能真正把握購房者需求、順應市場且能引領市場發展的企業，而不會管它是本土的還是外埠的。齊昱認為，隨著房地產市場的進一步發展，外埠地產商和本土開發商的界限也會變得越來越模糊直至消失，本土開發商要直面市場變革，將自身優勢和特色轉化成核心競爭力，把產品做好、做出特色，才能在激烈的市場競爭中脫穎而出。孫茵說，市場是非常廣闊的，本土開發商可找到各自的贏利方式，不必擠在一個狹小的產品區間拼殺。如果自己的專業能力、生存能力越來越強，產品越做越受市場歡迎，還用懼怕競爭對手的強大嗎?外埠地產商進入本土市場后，會讓產品“反映和記錄”這個時代，而且會考慮地域文化特色、購房者的情感因素與真正需求，因為市場不相信眼淚。正如齊昱所說，“得客戶者得市場，得市場者主沉浮”，開發商的一切行為都不能脫離市場而孤立存在，只有真正贏得購房者，才能真正主導房地產市場的發展方向。

二、房地產項目的投資風險來源

1.利率風險

房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產開發商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場將形成一方面生產成本增加;另一方面市場需求降低。這無疑會給投資者、經營者帶來損失。

2.購買力風險

購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不確定的因素。由于消費者的購買力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境和消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商帶來損失。

3.資金變現風險

資金變現風險，就是將非貨幣的資產或有價證券兌換成貨幣。不同性質的資產或證券變成貨幣的難易程度是不同的。一般來說，儲蓄存款、支票等變現性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等變現性能次之，房地產投資的變現性能較差。房地產資金變現風險主要是指在交易過程中可能因變現的時間和方式變化而導致房地產商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產經營者帶來損失。

三、應對房地產項目投資風險的對策

1.投資分散策略

房地產投資分散是通過開發結構的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產投資區域分散是將房地產投資分散到不同區域，從而避免某一特定地區經濟不景氣投資的影響，達到降低風險的目的。而房地產投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。例如，當房地產先導指標發生明顯變化時，如經濟增長率、人均收入、儲蓄額從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權從周期波谷開始回升，預示著房地產業周期將進入擴張階段，此時應為投資最佳時機，可以集中力量進行投資。

2.投資組合策略

房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的投資基礎上搭配投資各種不同類型的房地產以降低投資風險的房地產投資策略。例如，房地產開發商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等。因為各種不同類型的房地產的投資風險大小不一，收益高低不同。風險大的投資回報率相對較高，回報率低的投資相對地風險就低一些，如果資金分別投入不同的房地產開發，整體投資風險就會降低，其實質就是用個別房地產投資的收益彌補低收益的房地產損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產投資組合的關鍵是如何科學確定投入不同類型房地產合理的資金比例。

3.保險策略

對于房地產投資者來說購買保險是十分必要的，它是轉移或減少房地產投資風險的主要途徑之一。保險對于減輕或彌補房地產投資者的損失、實現資金循環運動以及保證房地產投資者的利潤等方面具有十分重要的意義，尤其對于房地產投資者的信譽，促進房地產經營活動的發展具有積極作用。一般來說，房地產保險業務主要有房屋保險、產權保險、房屋抵押保險和房地產委托保險。房地產投資者在購買保險時應當充分考慮房地產投資者所需要的保險險種，確定適當的保險金額，合理劃分風險單位和厘定費率以及選擇信譽良好的保險公司等幾方面的因素。

4.做好項目可行性研究報告

我國從20世紀70年代開始引進可行性研究方法，并在政府的主導下加以推廣。2001年原國家計委明確“把可行性研究作為建設前期工作中一個重要的技術經濟論證階段，納入了基本建設程序。2003年2月，原國家計委正式頒布了《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內容和審查辦法等做了詳細的規定，以指導我國的可行性研究工作。房地產項目的特點和開發實踐證明，項目開發的關鍵是決策，開發商應高度重視可行性研究的工作質量，實事求是，做好大量市場調研，最大程度的規避風險。

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