2013首置與改善并驅(qū)

政策整體趨寬松，調(diào)控“去行政化”基調(diào)愈發(fā)明顯

在 年初“國(guó)五條”全面遇冷的同時(shí)，“末班車效應(yīng)”促使需求集中釋放，樓市成交量快速回升，3月上海樓市商品住宅成交量創(chuàng)下自2010年以來(lái)的月度最高紀(jì)錄，之后雖然市場(chǎng)逐漸回歸理性，成交量有所回落，但仍保持在歷史高位。

時(shí)至年中，“促供應(yīng)”、“市場(chǎng)化”逐漸成為樓市調(diào)控主基調(diào)，調(diào)控主體逐漸從中央轉(zhuǎn)向地方，市場(chǎng)繼續(xù)延續(xù)量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)，熱點(diǎn)樓盤價(jià)格普漲。在全面向好的樓市表現(xiàn)支持下，開(kāi)發(fā)商庫(kù)存快速去化、資金充裕，房地產(chǎn)投資增速顯著提升，表現(xiàn)為土地市場(chǎng)全面回暖，各類地王頻出，推高樓市熱度，強(qiáng)化未來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲預(yù)期。

臨近年底，迫于房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超年初設(shè)定的控制目標(biāo)的壓力，樓市調(diào)控收緊，集中在提高限購(gòu)條件，提高二套房首付比例，加大土地供應(yīng)量等方面。同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制又在醞釀之中，通過(guò)長(zhǎng)效、可持續(xù)性、穩(wěn)定有效的市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)手段使市場(chǎng)回歸以自住需求為主，逐步讓限購(gòu)等行政化手段退出市場(chǎng)。

年末的十八屆三中全會(huì)指出：“經(jīng)濟(jì)體制改革是全面深化改革的重點(diǎn)，核心問(wèn)題是處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用?！蔽磥?lái)，政府對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)微觀環(huán)節(jié)直接干涉會(huì)逐步減少，讓市場(chǎng)“看不見(jiàn)的手”更有效地配置資源，減少行政權(quán)力帶來(lái)的影響。建立樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，逐步淡化行政手段，回歸市場(chǎng)化是大趨向。而市場(chǎng)化的最核心特征就是，供求關(guān)系決定未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)。

首置與改善集中釋放，供需創(chuàng)下近四年來(lái)最高紀(jì)錄

2013年市場(chǎng)延續(xù)了2012年底以來(lái)的火熱態(tài)勢(shì)，年初的“國(guó)五條”更是讓購(gòu)房者的神經(jīng)一緊，在“末班車效應(yīng)”推動(dòng)下，需求持續(xù)集中釋放，尤其是首置和改善需求持續(xù)集中釋放，連股力量共同推動(dòng)樓市持續(xù)高位。從CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2013年上海樓市新建商品住宅新增供應(yīng)96195套，新建建筑面積1159.84萬(wàn)平方米，分別環(huán)比增加27.88%和22.57%；新建商品住宅成交105393套，累計(jì)成交面積1280.01萬(wàn)平方米，分別環(huán)比增加20.5%和25.11%，供銷量雙雙創(chuàng)下自2010年以來(lái)的最高紀(jì)錄。在市場(chǎng)持續(xù)火熱的情況下，房?jī)r(jià)更是節(jié)節(jié)攀升，2013年上海新建商品住宅統(tǒng)計(jì)均價(jià)達(dá)24253元/平方米，較2012年全年均價(jià)漲幅約11.81%。12月份單月成交均價(jià)已攀升至25476元/平方米，同比漲幅達(dá)14.32%，而且同比漲幅擴(kuò)大的趨勢(shì)仍在持續(xù)。

從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，市場(chǎng)回暖周期一般會(huì)經(jīng)歷三個(gè)階段：其一，市場(chǎng)筑底之后剛需首先回暖；其二，市場(chǎng)筑底回穩(wěn)、行情向好之時(shí)改善型需求逐漸釋放；其三，市場(chǎng)處于上行趨勢(shì)之中時(shí)，部分持觀望態(tài)度的投資型需求逐漸入市，市場(chǎng)全面回暖。2013年全年的市場(chǎng)又一次驗(yàn)證了整個(gè)過(guò)程，在首置與改善需求集中釋放帶動(dòng)市場(chǎng)持續(xù)高位的情況下，高端需求也隨之快速入市，共同推動(dòng)年度成交量創(chuàng)下四年來(lái)的歷史最高。

對(duì)2013年的別墅市場(chǎng)而言，同樣保持著13.61%的市場(chǎng)份額，與2012年基本保持一致，其成交均價(jià)較2010年和2011年的最高點(diǎn)有所回落，主要基于中低價(jià)位改善型自住需求的別墅成交為主，成交結(jié)構(gòu)的變化造成成交均價(jià)拉低。

市場(chǎng)階段性特征明顯，“金九銀十”終可名副其實(shí)

2月20日發(fā)布的“國(guó)五條”調(diào)控政策使得3月份上海新建商品住宅新增供應(yīng)和成交面積在短期內(nèi)爆發(fā)，單月供應(yīng)面積和成交面積分別達(dá)到了132.88萬(wàn)平方米和151.75萬(wàn)平方米，較2月環(huán)比分別暴漲533%和181%，較2012年3月份同比分別劇增94.19%和91.53%。供銷量皆創(chuàng)下全年最高點(diǎn)。4月份伴隨著上海實(shí)施細(xì)則的真正落地，市場(chǎng)需求趨向相對(duì)緩和，之后單月市場(chǎng)成交量穩(wěn)定在100萬(wàn)平方米左右。2013年的“金九銀十”效應(yīng)加上上海自貿(mào)區(qū)的政策帶動(dòng)，9、10月份市場(chǎng)呈現(xiàn)出缺失良久的供銷兩旺的火爆局面。9、10月上海商品住宅成交面積分別達(dá)到143.31萬(wàn)平方米和139.81萬(wàn)平方米。年末在十八屆三中全會(huì)的觀望氛圍包裹和“滬七條”收緊限購(gòu)的影響下，成交量明顯下滑，尤其是12月份跌破一百萬(wàn)平方米，僅97.79萬(wàn)平方米，而成交價(jià)格上漲的趨勢(shì)依然沒(méi)有改變，12月份成交均價(jià)達(dá)到25476元/平方米，較2012年同比上漲14.32%。

遠(yuǎn)郊化趨勢(shì)加速推進(jìn)，市場(chǎng)供需集中在外環(huán)外區(qū)域

“十二五”期間，上海提出了優(yōu)化市域空間布局戰(zhàn)略，堅(jiān)持城鄉(xiāng)一體、均衡發(fā)展，把郊區(qū)放在現(xiàn)代化建設(shè)更加重要位置，推動(dòng)城市建設(shè)重心向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，落實(shí)國(guó)家主體功能區(qū)戰(zhàn)略，充分發(fā)揮市域功能區(qū)域的導(dǎo)向作用，以新城建設(shè)為重點(diǎn)，深化完善城鎮(zhèn)體系，加快推進(jìn)新型城市化和新農(nóng)村建設(shè)，率先形成城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的新格局。為此將上海整體劃分為浦東地區(qū)、中心城區(qū)及其擴(kuò)展區(qū)、郊區(qū)和崇明三島地區(qū)。優(yōu)化中心城功能，大力推進(jìn)新城建設(shè)，構(gòu)建“大浦東”“大虹橋”發(fā)展格局，將城市建設(shè)的重心向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，全市將建立七個(gè)郊區(qū)新城：嘉定新城、松江新城、浦東臨港新城、青浦新城、奉賢南橋新城、金山新城和崇明城橋新城。一方面是政府推動(dòng)，另一方面更重要的則是中心城區(qū)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，對(duì)購(gòu)房者的“擠出效應(yīng)”持續(xù)發(fā)揮作用，使得新建商品住宅市場(chǎng)的遠(yuǎn)郊化趨勢(shì)持續(xù)加速，在外郊環(huán)間房源成交量占比達(dá)到最大之后，近兩年來(lái)所占當(dāng)年全市比例開(kāi)始逐漸縮小，郊環(huán)外房源的供需量持續(xù)擴(kuò)大。開(kāi)發(fā)建設(shè)的加速和人口導(dǎo)入加快，城鄉(xiāng)一體的均衡發(fā)展新格局顯現(xiàn)雛形。

2013年這種趨勢(shì)的進(jìn)程依然在持續(xù)，外郊環(huán)間和郊環(huán)以外區(qū)域新建商品住宅分別成交54815套和26380套，分別占比52.01%和25.03%，外郊環(huán)間成交占比較2012年下降了1個(gè)百分點(diǎn)，而郊環(huán)外成交占比較2012年則上升了5個(gè)百分點(diǎn)，可見(jiàn)上海商品住宅市場(chǎng)遠(yuǎn)郊化趨勢(shì)明顯持續(xù)加速。

浦東與嘉定新城分別領(lǐng)銜區(qū)域和板塊供需榜，市場(chǎng)集中度明顯提升

繼“大虹橋”點(diǎn)燃上海西部開(kāi)發(fā)的二次引擎之后，2013年中國(guó)（上海）自貿(mào)區(qū)的設(shè)立可謂讓浦東樓市炙手可熱，原先乏人問(wèn)津的板塊瞬間人山人海，以至于個(gè)別樓盤“封盤”謝客、待價(jià)而沽。從數(shù)據(jù)看，浦東新增商品住宅17003套，約214.25萬(wàn)平方米，分別占比17.68%和18.47%，成交商品住宅21405套，約274.29萬(wàn)平方米，分別占比20.31%和21.43%，占到了全市供求的五分之一。

嘉定新城板塊在全市100多個(gè)板塊中脫穎而出，成為2013年板塊供需之冠。嘉定新城與松江新城、金山新城、浦東周康、南橋新城、臨港新城、寶山羅店、寶山西城、嘉定南翔和青浦華新等前十大板塊的供需量分別占到全市的37.22%和35.65%，說(shuō)明近年來(lái)上海樓市的市場(chǎng)集中度明顯提升。

限購(gòu)致一步到位盛行，高端改善與大戶型需求比例明顯上升

自2010年4月“國(guó)十條”發(fā)布限購(gòu)政策以來(lái)，購(gòu)房資格成為一個(gè)稀缺品，以往先買小的再置換的思路似乎面臨眾多風(fēng)險(xiǎn)，輕則二套導(dǎo)致首付和利率提高，重則喪失購(gòu)房資格。縱然房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)，眾多購(gòu)房者毅然決然地選擇大面積戶型，希求一步到位。從近4年的數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，二房需求占比在2010年達(dá)到峰值后，三房和四房置業(yè)需求占比明顯提升，2013年三房需求占比達(dá)到了32.68%，四房需求占比也到達(dá)了6.49%，同比分別增加了6個(gè)百分點(diǎn)和2個(gè)百分點(diǎn)。

從2013年的戶型面積分布來(lái)看，同樣顯示出了這樣的市場(chǎng)趨勢(shì)，一改以往90平方米以下戶型占據(jù)市場(chǎng)絕大多數(shù)的觀念，110-145平方米戶型需求遙遙領(lǐng)先，成交23361套，累計(jì)301.8萬(wàn)平方米，占總成交量的23.58%，其次是90-110平方米戶型需求占比約20.2%，即便是145-200平方米超大戶型需求也占到了17.4%，僅與90平方米以下戶型需求量占比相差1個(gè)百分點(diǎn)。

從購(gòu)房需求的總價(jià)段分布來(lái)看，高端改善與大戶型需求帶來(lái)的總價(jià)提升趨勢(shì)同樣非常明顯。2013年，200萬(wàn)-300萬(wàn)元總價(jià)段需求最為集中，成交量占到總量的21.07%，分別遠(yuǎn)超出150萬(wàn)-200萬(wàn)元（16.53%）和100萬(wàn)-150萬(wàn)元（16.24%）的4.5和4.8個(gè)百分點(diǎn)，即便是300萬(wàn)-400萬(wàn)元和400萬(wàn)-600萬(wàn)元總價(jià)段需求也分別占到了11.65%和11.48%，總價(jià)在900萬(wàn)元以上的高端豪宅需求同樣占到了9.52%。

庫(kù)存不足，“三高”地塊頻出，未來(lái)供求緊張使房?jī)r(jià)上漲格局難改

從目前上海可售商品住宅存量分布看，整體分布比例比較穩(wěn)定，外環(huán)外的庫(kù)存量最大，占全市庫(kù)存的70%以上，內(nèi)環(huán)內(nèi)庫(kù)存最少，占全市庫(kù)存量的8%左右，內(nèi)外環(huán)間庫(kù)存面積在20%左右。由于“金九銀十”的銷售旺季和上海自貿(mào)區(qū)政策刺激，近幾個(gè)月上海新建商品住宅存銷比快速下降，盡管當(dāng)前存銷比仍然處于房?jī)r(jià)的相對(duì)合理區(qū)間，但是從走勢(shì)來(lái)看，供應(yīng)關(guān)系緊張的格局沒(méi)有明顯改變。另一方面，“滬七條”二套首付增加、限購(gòu)加碼等政策短期內(nèi)會(huì)限制外來(lái)需求的爆發(fā)，以及高端改善需求，房?jī)r(jià)上漲幅度可能會(huì)放緩，但仍然面臨供求關(guān)系持續(xù)緊張的市場(chǎng)壓力。

從2013年上海住宅用地土地成交情況來(lái)看，共出讓139幅地塊，占地面積約780.28萬(wàn)平方米，可建筑面積約1297.16萬(wàn)平方米，樓板價(jià)均值約5845元/平方米。土地出讓量的峰值在4月份達(dá)238.74萬(wàn)平方米，其次是9月份的223.59萬(wàn)平方米，年末12月份出讓土地同樣達(dá)到高潮。與此同時(shí)，高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)的“三高”地塊頻頻出現(xiàn)，“面粉與面包”的關(guān)系使得購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)看漲預(yù)期尤為強(qiáng)烈。

從新出讓地塊的區(qū)域分布來(lái)看，未來(lái)可預(yù)期的新增供應(yīng)將集中在松江、嘉定和青浦。而閔行、浦東、南匯地塊樓板價(jià)相對(duì)較高，可預(yù)見(jiàn)2014年新增供應(yīng)房源價(jià)格也將大幅提升。