自貿區，買到就是賺到！

2013年上海自貿區的落地，是中國歷史紀錄上的第一次；自貿區是宣言書，它“倒逼”中國繼續走向全面深化改革之路；自貿區是宣傳隊，它讓上海再一次處在中國新一輪改革的風口浪尖，城市綜合競爭力首超香港位列第一；自貿區是播種機，它激發了全國各地已有18個城市或經濟區競相申報，播下了無數深化改革的火種，呈星火燎原之勢席卷中國大地。

以外高橋、浦東機場、洋山港28平方公里自貿區為主體，加上毗鄰的上海國際旅游度假區（迪士尼）項目，“臨港30條”重點扶持的“新區中的特區”臨港新城，“自貿區+迪士尼+臨港新城”所組成的沿海發展軸，已然成為上海乃至全國新一輪對外開放的最前沿，猶如上海的“門面”，可標榜為上海未來發展的“第一世界”。

自貿區利好板塊1

臨港新城，上海的3.0版本

2013年12月29日，16號線開通到滴水湖的意義，就像1999年2號線開通到浦東世紀公園一樣，從根本上改變了臨港的地理生態。15年前，上海完成了浦西與浦東的半小時互通，待到年底16號線直通龍陽路，則將完成主城與新城的半小時互通。

2014年3月，上海自貿區管委會將遷駐臨港。其意義與2000年浦東新區政府遷駐世紀公園一樣，上海城市發展正在從跨江發展的浦東2.0版本升級到面朝大海的自貿區3.0版本。

上海自貿區管委會將遷駐臨港后，對比國內其他正在申報中的自由貿易區，“首期只有28平方公里的上海自貿區，將進一步擴容至整個臨港地區”的消息早有耳聞，也勢在必行。

上海從來沒有經歷過“雙城”時代，因此很多人不能理解35年前廣州身邊開始冒出了一個深圳，150多年前帝都身邊開始冒出了一個天津。或許到2030年，再來回望上海（主城）與臨港，就是今天廣深與京津模式。盡管316平方公里規劃百萬常住人口的臨港，從規模上不可能與深圳、天津相提并論，但是它上承中國改革開放的龍頭浦東，下接國家海洋戰略新區舟山，處在2個國家級新區+中國第1個自由貿易區的交匯點上，按照《上海臨港地區總體規劃》所設定的發展目標：打造智慧低碳、生態宜居、面向國際、面向未來的長三角綜合性節點城市，中國戰略性新興產業和先進海洋經濟發展的示范基地，以及與上海國際航運中心地位相匹配的國家級自由貿易試驗區，作為“世界第一大港”的洋山港（臨港地區），成為下一個“新加坡”式的花園港城是必然的。

除自貿區政策外，2013年2月28日，上海市政府還頒布了關于在臨港地區建立“特別機制”和實行“特殊政策”的《臨港30條》，賦予了臨港“國家級新區里的經濟特區”地位。這些特殊政策包括：規定工業用地彈性轉讓、對重點扶持的產業和落戶臨港用于總部辦公的企業購房給予總房價10%-30%的一次性獎勵、貼租和物業費減免；允許重點機構引進急缺人才直接落戶，特定人才臨港買房5年“居轉戶”等。

這些利好促成了臨港一年內實現住宅價格翻盤，土地市場上，臨港的樓板價炒到了1.5-1.6萬/平方米。你可以說它“面粉貴過了面包價”是瘋狂、高風險和大冒進，但事實就是這樣，作為中國第一個自貿區、上海唯一“5年落戶特區”、30分鐘軌交改變了臨港的地理生態，未來至少持續15年的百萬人口造城運動，都毋庸置疑的告訴你，這里是上海最具發展前景的新城區，正在崛起一個令全中國和全世界都刮目相看的新都市，一個比當年“深圳速度”更驚人的“臨港”奇跡正在中國的東海邊書寫。

臨港新城擁有目前國內最大的人工湖——5.56平方公里滴水湖，可遠眺東海，涵蓋濱海森林公園、南匯嘴觀海公園等在內的景觀，高達40%的綠化率，約240種珍稀物種共鄰嬉戲，自然氧吧，天賦養生。臨港的溫度常年保持人體舒適的水平，在2013年上海刷新歷史紀錄的超高溫天氣下，臨港同期的溫度與市中心相差7℃之多，清涼撲面。臨港擁有“堪比澳大利亞”的空氣質量，PM2.5指數遠低于市區，空氣清新。

臨港主城區在商業配套方面，引進了金輝臨港商業綜合體、農工商臨港購物中心等一批功能性項目。教育配套方面，成功引進上海中學東校、上海海洋大學、上海海事大學以及相關附屬中小學、幼兒園； 醫療配套方面，位于主城區的第六人民醫院東院成熟運營；此外，中國航海博物館、濱海高爾夫俱樂部、五星級滴水湖皇冠假日酒店、一批菜場、超市、銀行、酒店等配套設施建成投用，區域吸引力和宜居度不斷提高。

目前臨港主城區在售新盤有滴水湖馨苑、保利蔚藍林語等項目，自貿區落地的短短幾個月間，臨港主城區房價已突破了20000元/平方米，而且一房難求。臨港西部的泥城板塊乾耀東港、麗都華庭等樓盤銷售均價在15000元/平方米左右，主力產品為80-90平方米，總價相對較低，以剛需為主要客戶群。馬年臨港地區萬祥板塊首個商品房凱德新視界也將面市，該盤較泥城更臨近16號線書院站，凱德取得該地的樓板價就達1.2萬元/平方米，開盤后價格將介于泥城與臨港主城區之間。

自貿區利好板塊2

外高橋，近水樓臺先得月

如果說自貿區對于臨港的作用是雪中送炭，立竿見影；那么對于外高橋的作用則是如虎添翼，四面開花。

外高橋保稅區是中國第一個保稅區，迄今已有24年的歷史。據統計，在上海自貿區成立前的2012年，外高橋保稅區的外貿進出口額為當年全國保稅區進出口總額的42.4%；其中外貿進口占全市的比重更高達3成，可見外高橋在上海乃至中國對外貿易中的重要地位。

外高橋是上海自貿區3大板塊中唯一處在外環線以內的上海中心城范圍，也是上海自貿區的核心功能區。自貿區落滬以來，這里的辦公租金漲了4-5倍，周邊房價也在自貿區概念的拉動下普漲了3-4成。

馬年，外高橋板塊發展的重心仍然在森蘭國際社區，該社區位于板塊中西部，總面積5.74平方公里，作為浦東北部地區的行政文化中心，具備國際化、生態化、智能化等特質，是繼碧云、聯洋國際社區之后冉冉升起的新星。森蘭國際社區抱擁相當于2.4個世紀公園大的綠化與水面，滿足新生態現代海港城市的需求，為不同文化經濟的交流提供永續活力。居住區規劃建筑面積為100萬平方米，以低密度公寓和別墅為主，擁有生態濕地和水景，以及國際學校和餐飲、醫療等配套資源。區域內以高端項目為主，值得關注的有綠城上海御園、仁恒森蘭雅苑、新城碧翠等，當前均價在4-4.8萬元/平方米。

介于森蘭國際社區與高橋老鎮之間的高橋新城，總面積60多萬平方米，曾是上海重點打造的“一城九鎮”之一，結合外高橋的地域特色，建設成以荷蘭風情為主要特色的宜居小鎮，著重突出圍合式建筑的靈活多變和船型公寓等具代表性的建筑造型，盡現尼德蘭港城風貌。在售項目森蘭名佳、尼德蘭花園等，當前均價3.3-3.5萬元/平方米。該區塊緊鄰高橋鎮，配套嫻熟，有世紀聯華賣場、市七醫院、區重點高橋鎮小學、高橋中學等，除6號線外，未來10號線二期、浦東鐵路高橋站都將在此設站。

森蘭南面的高行鎮，緊靠金橋出口加工區，有翔殷路隧道可快速通達五角場城市副中心，新近開通的12號線直通北外灘、南京路。在售項目東源名都、證大家園五期，當前均價3.2-3.5萬/平方米。該地區教育資源豐富，福山路外國語小學和金蘋果學校均為浦東名校。

自貿區利好板塊3

川沙祝橋，迪士尼和航空城

享自貿區、迪士尼雙重利好的上海國際旅游度假區，是上海后世博時代的“頭號工程”，以2015年建成的上海迪士尼樂園為核心，大力培育旅游會展、文化創意、商業零售、體育休閑等產業集聚平臺，打造世界級的國際旅游度假目的地。

上海國際旅游度假區建設，對于拉動浦東中部地區發展，具有重大的推動作用。雖然距離迪士尼正式開園還有一年多的時間，但為了吸引外國賓客來滬旅游，浦東國際機場已于2013年元旦起實施72小時免簽和離境免稅等措施，為將來的上海國際旅游度假區預熱，“2015，我與迪士尼有個約定”，將不再是一句美麗的口號。

川沙功能區域包括川沙新鎮和祝橋鎮兩大塊，東臨浦東國際機場，西接張江高科技園區，落戶這里的上海國際旅游度假區（迪士尼項目）、上海自貿區浦東機場綜合保稅區、鐵路上海東站交通樞紐、奧特萊斯、祝橋大飛機總裝基地等項目，將為這里帶來極大的人氣和商機。

川沙板塊借勢即將到來的“迪士尼”， 未來幾年將把環迪士尼商圈打造成為浦東四個市級商業副中心之一，重點推動與國際旅游度假區相匹配的商業服務設施建設，包括主題購物中心、大型品牌直銷中心、旅游紀念品店、時尚精品店、特色餐飲及度假酒店等。目前已經啟動的2號線遠東大道站旁13萬平方米的全國最大的奧特萊斯，預計2014年底竣工。目前川沙在售新盤只有：鼎鑫名流苑，公寓均價2.4萬/平方米，象嶼鼎城別墅起價550萬元/套。

與臨港、外高橋相比，自貿區3大板塊中，要屬祝橋最為波瀾不驚，這也與板塊2013年下半年缺乏有效供應量有關。地處祝橋鎮的浦東機場綜合保稅區（亦稱“空港保稅區”），緊鄰貨郵吞吐量位居世界第三的浦東國際機場，又處于亞、歐、美三角航線上，具有很強的對外對內輻射能力。浦東機場所在的江鎮施灣地區，15年來三度易主，從機場鎮、川沙新鎮再到目前的祝橋鎮，受迪士尼、浦東鐵路等重大項目用地控制影響，始終沒有得到大發展。2012年，川沙、祝橋、六灶三鎮“撤三并二”，川沙完整的擁有以迪士尼為核心的上海國際旅游度假區，祝橋則整合了浦東機場、空港保稅區和大飛機總裝基地項目，專心打造祝橋空港新城。加之自貿區落地后，連接外高橋、機場（祝橋）、洋山港（臨港）3塊自貿區的浦東鐵路和擬議中的機場快速聯絡線（規劃走向為虹橋-上海南-世博園-龍陽路-迪士尼-浦東機場）高鐵東西聯絡線（規劃走向為虹橋/松江南-閔行-周浦-上海東）、鐵路上海東站（規劃選址在凌空路聞居西路）、11號線東延段（規劃走向為羅山路-迪士尼-上海東站-空港保稅區-浦東機場）也有望加快上馬，祝橋板塊將成為自貿區及浦東下一個值得關注的熱點。目前該板塊唯一在售樓盤朗詩未來樹均價1.7萬元/平方米，馬年又一新盤東方鴻璟園也有望面市。