四大副中心，馬年看真如

上海在“十二五”規(guī)劃里強(qiáng)調(diào)：要繼續(xù)強(qiáng)化城市副中心的輻射能力，統(tǒng)籌徐家匯知識(shí)文化綜合商務(wù)區(qū)與徐匯濱江高端商務(wù)文化休閑區(qū)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，突出新江灣-五角場(chǎng)科教創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)，提升真如-長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)生態(tài)商務(wù)功能，推動(dòng)花木及龍陽(yáng)路沿線發(fā)展高端商務(wù)服務(wù)業(yè)，做大做強(qiáng)4大城市副中心。

顯然，徐家匯、新江灣和花木聯(lián)洋，早已躋身豪宅區(qū)行列，落在最后的真如，2013年總算也有了點(diǎn)起色。年中，李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)打造的地標(biāo)性綜合體高尚領(lǐng)域，首批700套行政公館僅1個(gè)月就全部售罄。年底，星光域40余套千萬(wàn)級(jí)別墅幾乎“日光”，業(yè)內(nèi)為之一片嘩然。但我不得不提醒大家，這只是真如地區(qū)多年沒(méi)有新盤供應(yīng)而上演的“饑渴”戰(zhàn)和開(kāi)發(fā)商的低價(jià)務(wù)實(shí)策略使然。

2014年，真如在售的項(xiàng)目可謂不少，16萬(wàn)平方米的天匯廣場(chǎng)在售商鋪4.5萬(wàn)元/平方米，26萬(wàn)平方米的星光耀廣場(chǎng)當(dāng)前均價(jià)4萬(wàn)元/平方米，位置最好的7號(hào)線嵐皋路站上蓋53萬(wàn)平方米品尊國(guó)際則賣到了5萬(wàn)元/平方米，體量最大的117萬(wàn)平方米高尚領(lǐng)域馬年仍將有大量房源推出。未來(lái)真如城市副中心大體會(huì)圍繞這綜合體“四大金剛”作文章，綜合體的優(yōu)勢(shì)在于能夠?qū)⒕幼　⑥k公、消費(fèi)三合一，大大減少業(yè)主在路途上往返消耗的時(shí)間。但想想明年初即將開(kāi)業(yè)的上海第一高樓陸家嘴的上海中心都遇到招租困難、虹橋商務(wù)區(qū)步履蹣跚，你有理由相信真如如此大體量的新盤銷售還會(huì)像2013年那樣爆棚嗎？

現(xiàn)實(shí)的真如，真的不如你們想象的那么好。老鎮(zhèn)和老式工人新村體量巨大，銅川路水產(chǎn)市場(chǎng)、三官堂橋禽蛋市場(chǎng)環(huán)境臟亂，蘇州河和滬寧鐵路猶如兩道屏障，這“一河一路”的阻隔讓整個(gè)普陀區(qū)路網(wǎng)銜接相當(dāng)不暢，成為上海話中“又破又堵”之區(qū)。真如城市副中心提出已有10多年，但發(fā)展至今變化甚微。

縱觀上海4大城市副中心，徐家匯、五角場(chǎng)都有一個(gè)集聚5條放射性主干道的城市次中心廣場(chǎng)，徐家匯是全上海唯一的市域軌交3線換乘樞紐，是俆、閔、松、奉、金西南5區(qū)的絕對(duì)中心。五角場(chǎng)偏安東北“地理死角”，但也足以氣蓋虹楊，惠澤淞寶，進(jìn)而影響浦東外高橋和金橋。再看花木，作為大浦東的行政文化中心，未來(lái)5軌交匯（2、7、16、18號(hào)線和機(jī)場(chǎng)快線磁懸浮），但在陸家嘴、世博、前灘、迪士尼、自貿(mào)區(qū)、臨港等大牌云集的浦東，它從來(lái)都高調(diào)不起來(lái)。但它四周有陸家嘴的金融、世博的會(huì)展、張江的高科技、金橋外高橋的出口外貿(mào)等足夠的產(chǎn)業(yè)和人氣支撐，只要做好自己行政文化中心、聯(lián)洋國(guó)際社區(qū)和龍陽(yáng)路交通樞紐的本務(wù)就已經(jīng)足夠。

反觀真如，盡管在地理位置上是滬寧門戶、西北大堂，但不像徐家匯、五角場(chǎng)那樣有一個(gè)五方集聚的“制高點(diǎn)”，也不具備莘莊、龍陽(yáng)路那樣以城郊換乘斷點(diǎn)來(lái)吸引中轉(zhuǎn)客流的條件。對(duì)外交通有了虹橋樞紐，客流全被吸走，對(duì)內(nèi)聯(lián)系有了11、14號(hào)線，多坐幾站就能直奔徐家匯、靜安寺，誰(shuí)還會(huì)為真如停留？

前幾年，區(qū)里為了“接軌大虹橋”，重點(diǎn)發(fā)展長(zhǎng)風(fēng)，眼看蘇河北岸一幢幢商務(wù)辦公樓拔地而起，且不說(shuō)PK虹橋，至少媲美河對(duì)岸的天山是綽綽有余，也引得中海、雅戈?duì)柤娭另硜?lái)，頻頻爆出普陀的地王、樓王。市里更是早就不把真如當(dāng)回事了，虹橋樞紐一起來(lái)，明眼人一看就知道，虹橋火車站才是名符其實(shí)的“上海西站”，2010年剛開(kāi)通時(shí)還有人在抱怨是不是應(yīng)該把虹橋始發(fā)的車多挪一點(diǎn)到更市中心的上海站來(lái)，如今從虹橋站出發(fā)的高鐵，已是北通京哈，南達(dá)閩粵，西連川漢，發(fā)車班次已經(jīng)超過(guò)上海、上海南2站的總和，誰(shuí)都不再懷疑這個(gè)“空鐵聯(lián)運(yùn)”的虹橋巨無(wú)霸才是上海的“中央車站”。反觀真如的上海西站，從開(kāi)通時(shí)尚有每天十多趟滬寧、滬杭2個(gè)方向的車，直掉到目前每天僅有中午、下午、晚上3趟滬寧方向的車，客流還比不上隔壁鄰居嘉定一個(gè)鎮(zhèn)級(jí)別的安亭北站。