四大副中心，馬年看真如

上海在“十二五”規劃里強調：要繼續強化城市副中心的輻射能力，統籌徐家匯知識文化綜合商務區與徐匯濱江高端商務文化休閑區聯動發展，突出新江灣-五角場科教創新優勢，提升真如-長風地區生態商務功能，推動花木及龍陽路沿線發展高端商務服務業，做大做強4大城市副中心。

顯然，徐家匯、新江灣和花木聯洋，早已躋身豪宅區行列，落在最后的真如，2013年總算也有了點起色。年中，李嘉誠旗下長實集團打造的地標性綜合體高尚領域，首批700套行政公館僅1個月就全部售罄。年底，星光域40余套千萬級別墅幾乎“日光”，業內為之一片嘩然。但我不得不提醒大家，這只是真如地區多年沒有新盤供應而上演的“饑渴”戰和開發商的低價務實策略使然。

2014年，真如在售的項目可謂不少，16萬平方米的天匯廣場在售商鋪4.5萬元/平方米，26萬平方米的星光耀廣場當前均價4萬元/平方米，位置最好的7號線嵐皋路站上蓋53萬平方米品尊國際則賣到了5萬元/平方米，體量最大的117萬平方米高尚領域馬年仍將有大量房源推出。未來真如城市副中心大體會圍繞這綜合體“四大金剛”作文章，綜合體的優勢在于能夠將居住、辦公、消費三合一，大大減少業主在路途上往返消耗的時間。但想想明年初即將開業的上海第一高樓陸家嘴的上海中心都遇到招租困難、虹橋商務區步履蹣跚，你有理由相信真如如此大體量的新盤銷售還會像2013年那樣爆棚嗎？

現實的真如，真的不如你們想象的那么好。老鎮和老式工人新村體量巨大，銅川路水產市場、三官堂橋禽蛋市場環境臟亂，蘇州河和滬寧鐵路猶如兩道屏障，這“一河一路”的阻隔讓整個普陀區路網銜接相當不暢，成為上海話中“又破又堵”之區。真如城市副中心提出已有10多年，但發展至今變化甚微。

縱觀上海4大城市副中心，徐家匯、五角場都有一個集聚5條放射性主干道的城市次中心廣場，徐家匯是全上海唯一的市域軌交3線換乘樞紐，是俆、閔、松、奉、金西南5區的絕對中心。五角場偏安東北“地理死角”，但也足以氣蓋虹楊，惠澤淞寶，進而影響浦東外高橋和金橋。再看花木，作為大浦東的行政文化中心，未來5軌交匯（2、7、16、18號線和機場快線磁懸?。?，但在陸家嘴、世博、前灘、迪士尼、自貿區、臨港等大牌云集的浦東，它從來都高調不起來。但它四周有陸家嘴的金融、世博的會展、張江的高科技、金橋外高橋的出口外貿等足夠的產業和人氣支撐，只要做好自己行政文化中心、聯洋國際社區和龍陽路交通樞紐的本務就已經足夠。

反觀真如，盡管在地理位置上是滬寧門戶、西北大堂，但不像徐家匯、五角場那樣有一個五方集聚的“制高點”，也不具備莘莊、龍陽路那樣以城郊換乘斷點來吸引中轉客流的條件。對外交通有了虹橋樞紐，客流全被吸走，對內聯系有了11、14號線，多坐幾站就能直奔徐家匯、靜安寺，誰還會為真如停留？

前幾年，區里為了“接軌大虹橋”，重點發展長風，眼看蘇河北岸一幢幢商務辦公樓拔地而起，且不說PK虹橋，至少媲美河對岸的天山是綽綽有余，也引得中海、雅戈爾紛至沓來，頻頻爆出普陀的地王、樓王。市里更是早就不把真如當回事了，虹橋樞紐一起來，明眼人一看就知道，虹橋火車站才是名符其實的“上海西站”，2010年剛開通時還有人在抱怨是不是應該把虹橋始發的車多挪一點到更市中心的上海站來，如今從虹橋站出發的高鐵，已是北通京哈，南達閩粵，西連川漢，發車班次已經超過上海、上海南2站的總和，誰都不再懷疑這個“空鐵聯運”的虹橋巨無霸才是上海的“中央車站”。反觀真如的上海西站，從開通時尚有每天十多趟滬寧、滬杭2個方向的車，直掉到目前每天僅有中午、下午、晚上3趟滬寧方向的車，客流還比不上隔壁鄰居嘉定一個鎮級別的安亭北站。