旅游地產(chǎn) 每一款風(fēng)景都精致

旅游地產(chǎn)有著比較寬泛的概念，旅游地產(chǎn)是指在特定的土地上開(kāi)發(fā)的、與某類(lèi)旅游區(qū)域在內(nèi)外空間方面和主題內(nèi)涵方面具有明確關(guān)聯(lián)性的地產(chǎn)項(xiàng)目。國(guó)內(nèi)與國(guó)外旅游地產(chǎn)的套路不一樣。

國(guó)外

在國(guó)外，旅游地產(chǎn)更注重酒店類(lèi)和高端住宅，而國(guó)內(nèi)反倒是開(kāi)發(fā)了另一類(lèi)旅游地產(chǎn)，就是以一個(gè)大的旅游區(qū)、生態(tài)城等模式為主題，并伴有大量大型居住區(qū)的住宅地產(chǎn)和部分酒店類(lèi)等商業(yè)地產(chǎn)。與過(guò)去的純住宅地產(chǎn)或者純商業(yè)地產(chǎn)相比，就相當(dāng)于若干個(gè)雞蛋放在一個(gè)籃子里，形成了產(chǎn)業(yè)組合的一個(gè)開(kāi)發(fā)模式。國(guó)外旅游房產(chǎn)類(lèi)型及產(chǎn)品細(xì)分種類(lèi)：

一、旅游房產(chǎn)類(lèi)型及產(chǎn)品細(xì)分

國(guó)外商業(yè)經(jīng)營(yíng)型旅游房產(chǎn)：分布在主要商務(wù)和旅游城市的各類(lèi)以投資經(jīng)營(yíng)為主要目的的旅游星級(jí)酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務(wù)式公寓、經(jīng)濟(jì)型酒店等。

國(guó)外休閑度假消費(fèi)類(lèi)旅游房產(chǎn)：分布在著名旅游風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)以及海濱城市等地區(qū)，如各類(lèi)度假公寓、別墅等。

二、私人參與旅游房產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分

根據(jù)對(duì)國(guó)際旅游房產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，以及對(duì)國(guó)際旅游房產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)需求內(nèi)在因素的深度分析，以私人投資價(jià)值和消費(fèi)需求動(dòng)機(jī)進(jìn)行區(qū)分，旅游房產(chǎn)主要分為如下三種消費(fèi)和投資類(lèi)型：

消費(fèi)類(lèi)：各類(lèi)分時(shí)度假物業(yè)。

房產(chǎn)投資＋休閑度假消費(fèi)：度假公寓/別墅等。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資：各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性酒店物業(yè)，如旅游星級(jí)酒店、全套房酒店、度假酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、服務(wù)式公寓等。

國(guó)內(nèi)

在中國(guó)，旅游地產(chǎn)實(shí)際上就是旅游綜合體或者文化綜合體。從理論上，我們將國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)進(jìn)行歸類(lèi)，粗略概括可以分為四類(lèi)，它們分別是：旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)。

第一類(lèi)是旅游景觀地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂(lè)性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。這種房地產(chǎn)的意義在于增加景區(qū)的游覽內(nèi)容，提高游客的游覽興趣，進(jìn)而間接提升其它旅游地產(chǎn)的價(jià)值。

第三類(lèi)是旅游度假地產(chǎn)：又可稱(chēng)為“第二居所”，主要指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店、用于分時(shí)度假的時(shí)權(quán)酒店以及養(yǎng)老型酒店等等。

休閑度假是此類(lèi)房地產(chǎn)最大的特點(diǎn)，為旅游接待鏈條上重要的一環(huán)，多建在大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。既依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源旅游景區(qū)，又投入休閑度假設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，大力營(yíng)造旅游度假氛圍。開(kāi)發(fā)商以為異地置業(yè)者提供“第二居所”度假休閑為目的，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。

第二類(lèi)是旅游商務(wù)地產(chǎn)：主要指在旅游區(qū)內(nèi)或附近提供旅游相關(guān)服務(wù)的商店餐館、游客服務(wù)中心、會(huì)議展覽場(chǎng)所等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。另外，旅游休閑培訓(xùn)中心等也與此相關(guān)，其客戶群體主要針對(duì)于企業(yè)公司，作為商務(wù)會(huì)議、員工度假的去處，既可以作為固定資產(chǎn)投資，又為公司員工提供了經(jīng)濟(jì)方便的福利待遇。

第四類(lèi)是旅游住宅地產(chǎn)：主要指與旅游區(qū)在功能上和空間上相關(guān)聯(lián)的各類(lèi)住宅建筑，如出售式度假別墅、度假地公寓（第二居所或第一居所）等。旅游居住產(chǎn)品可以有效延伸旅游產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)功能，加快旅游投資的回收，降低旅游投資的風(fēng)險(xiǎn)。

這類(lèi)住宅以為本地置業(yè)者提供“第一居所”為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。通過(guò)依靠旅游資源(自然的、人文的或二者兼有的)條件，如優(yōu)美的自然風(fēng)光、主題突出的人文內(nèi)涵、多種休閑娛樂(lè)設(shè)施，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量。

此類(lèi)房地產(chǎn)又可分四類(lèi)，即：①直接靠近現(xiàn)有的旅游資源和旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)景區(qū)住宅；②在自我營(yíng)造的旅游景區(qū)附近開(kāi)發(fā)景區(qū)住宅；③與旅游景觀開(kāi)發(fā)二位一體的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)；④以大盤(pán)形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

“比較來(lái)看，國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)與國(guó)外旅游地產(chǎn)相比具有較大的差異性，兩者在不同的國(guó)家、國(guó)情和經(jīng)濟(jì)環(huán)境下形成了不同的發(fā)展方向。”

從盈利模式來(lái)劃分：

模式一：賣(mài)地滾動(dòng)發(fā)展模式。旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式中的賣(mài)地滾動(dòng)發(fā)展模式以南國(guó)桃園旅游度假區(qū)為代表。

模式二：旅游先行帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展模式。旅游先行帶動(dòng)房地產(chǎn)模式不依附原有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專(zhuān)注于搞大型旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，營(yíng)造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，提升知名度，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用引來(lái)人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢(shì)搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這種模式的典型代表是華僑城旅游度假區(qū)。

模式三：房地產(chǎn)先行帶動(dòng)度假地模式。以廣東省南海市西岸旅游度假區(qū)為代表。

模式四：大開(kāi)發(fā)商整體操盤(pán)模式。以廣東省順德市碧桂花城為代表。

在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)上，通常意義上的旅游地產(chǎn)多指旅游住宅地產(chǎn)。這里我們將中國(guó)的旅游地產(chǎn)定義為兩大類(lèi)：

廣義旅游地產(chǎn)：城市群旅游地產(chǎn)、旅游景觀地產(chǎn)、旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)。

狹義旅游地產(chǎn)：純旅游度假地產(chǎn)。