提高房地產估價報告質量的對策研究

廣西建設職業技術學院

覃 芳

提高房地產估價報告質量的對策研究

廣西建設職業技術學院

覃 芳

一、房地產估價報告常見質量問題分析

(一)估價報告內容不完整、格式不規范。

估價報告內容缺少估價報告規范格式所要求的必備內容；致估價委托人函內容不完整；注冊房地產估價師聲明沒有估價師簽字和蓋章；估價結果報告和技術報告內容不完整；房地產抵押評估報告缺少估價對象變現能力分析和風險提示；房地產抵押評估報告的附件缺少法定優先受償款的調查材料證明，其中在建工程抵押評估，缺少發包人與承包人出具在估價時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明等問題。

(二)存在估價技術方面的錯誤。

估價方法選用錯誤，所選用的估價方法不切合估價對象和估價目的；估價方法測算過程錯誤，例如:采用市場比較法測算時，各項因素修正取值出現錯誤，可比實例選取不當；收益法的測算沒有考慮客觀收益和實際收益方面的問題，資本化率的選取未說明求取方法，收益年限的確定未說明依據，當建筑物壽命早于土地年限結束時，未考慮剩余土地年限的價值影響；假設開發法的測算中利息項的計算通常出現漏項和計算錯誤；成本法的測算，各項費用成本的取值缺少依據說明；估價結果如何確定沒有說明；對不可量化因素作調整，沒有闡述理由；估價時點設定不正確；房地產保險評估將土地價值記入評估值；劃撥方式取得的土地使用權抵押評估時沒有扣除土地出讓金；拖欠工程款的房地產抵押價值評估沒有扣除拖欠工程款等。

(三)文字表述方面的問題。

文字表述不規范(如將估價時點寫成估價時間)；表達方式不規范(出現模棱兩可用詞，如“可能”、“大概”)；出現錯別字(如“坐落”寫成“座落”等)；估價結果總價沒有大寫；項目名稱不規范；估價對象的描述不明確；估價目的表述錯誤；價值定義不明確；報告有效期不明確；優先受讓權不明確；取值依據不充分(數據來源)；推理說明不充分(如時間修正未說明市場狀況分析，各種方法最后綜合取值的理論依據沒有)；估價對象的描述不充分；租賃情況交代不充分(沒說明租金標準、租賃期限)；前后表述不一致；推理說明與結論不一致；總價大小寫不一致；市場法修正因素與分析因素不一致；估價方法名稱前后不一致；估價時點前后不一致；區域介紹張冠李戴等。

(四)其他方面問題。

為謀求不正當利益，違反操作規程，背離客觀公正原則，一味迎合客戶要求，無原則地高評或低評房地產價值，出具虛假估價報告，嚴重損害行業整體形象，降低行業公信力和競爭力。

二、提高房地產估價報告質量的對策

(一)樹立房地產估價機構及專業估價人員的執業風險意識、法律責任意識。

由行業協會組織針對這一問題開展專題教育，并形成一種常態教育。采用案例形式的教育使房地產估價機構、行業從業人員認識到，由于執業風險引起的法律訴訟、賠償責任和機構被撤銷的事件屢見不鮮，執業風險一旦發生后果是極其嚴重的。因此，估價機構必須加強風險管理，建立房地產估價師執業風險控制和質量管理體系，盡量減少和避免由于執業風險造成的損失。同時，在法律責任認識教育方面，通過對一些案件的剖析，讓從業人員認識到自身要承擔哪些法律責任，房地產估價行業涉及哪方面的法律、法規。

(二)加強房地產估價機構自身管理。

1.完善估價機構管理制度。

(1)樹立流程觀念，建立估價作業流程管理制度。建立一套完整詳盡的標準化執業程序，使部分風險在工作過程中暴露出來，為今后一旦發生的糾紛和訴訟作證據上的準備，以有效規避和控制風險。估價機構的標準化執業程序可結合《房地產估價規范》中法定的估價程序來制定。

(2)樹立質量觀，建立完善的質量控制體系。建立完善的房地產估價報告質量監控體系，對評估機構而言，是一項綜合系統的管理工作。可以考慮從以下幾個方面進行完善：第一，形成估價報告技術審核制度，成立技術審核小組，凡涉及技術方面的問題，由技術審核小組討論解決。第二，建立估價報告三審制度，由專業理論扎實、實踐經驗豐富的估價師擔任估價報告審核工作。第三，建立估價報告質量考評制度，對每份估價報告進行質量考評，在逐級審核時，由審核人對估價報告質量打分記錄，作為衡量各人估價報告質量的依據，并將報告質量納入估價師的工作績效考核。第四，建立估價報告評比與質量獎懲制度。定期開展機構內估價報告評比，對出現質量問題的估價報告，要對撰寫人、審核人在內的相關責任人按照相關規定進行處罰，對高質量估價報告的撰寫人給予獎勵。另外，將薪酬和報告質量考評掛鉤，以提升估價師出具高質量報告的動力。

(3)樹立風險意識，建立相應風險管理和防范體系。首先，承接業務要謹慎，特別是對有特殊要求的業務。同時要初步評價估價風險，根據估價項目、估價目的，選派合適的、能勝任的估價人員，這是保證執業質量的關鍵。其次，在項目實施過程中，一定要遵循估價規范，嚴格按照標準化的執業程序進行估價，特別要做好實地查勘記錄，并要求估價當事人確認簽字。最后，嚴格實行估價報告三級審核制度，及時糾正報告質量上存在的問題，以有效規避執業風險。

2.踏實做好估價基礎工作。萬丈高樓平地起，估價的基礎工作是房地產估價報告質量保證的基石，因此估價機構要做好各項基礎工作，如編制不同房地產類型的估價對象現場查勘指引；編制各種估價方法的估價測算實務指引；建立適應社會經濟發展需要的估價基礎數據庫，收集、分析、歸類各種房地產交易信息和規范性文件，使估價師在執業中能夠掌握這些信息和文件，為客戶提供準確的專業意見；做好日常的業務學習，對新的法律、法規、規范、技術標準、政策和案例，要定期進行討論研究，以便估價人員進行知識的更新；建立資源共享平臺，使估價機構的估價人員能夠共享資源、共享經驗，有效提高工作效率和業務質量。

3.嚴格執行房地產估價報告的三審制度。成立估價報告審核小組，執行總審核人負責制度，每一級審核人必須是注冊專職房地產估價師且職責分明，與工資績效掛鉤。第一級審核人是項目負責人，主要對估價報告進行常規項目審核，審核內容主要是：對項目參與人員的資格審核，與估價項目有利益沖突的人員要回避；資料的審核，對估價委托方提供的資料逐一審核，并核對原件，以確保資料的準確性和真實性；報告格式的審核，是否按照《房地產估價規范》的要求撰寫；整個報告的內容組成是否完整，每個分項的內容是否有漏項，相同的內容是否前后一致；估價對象描述的審核，是否說明估價對象的范圍、實物狀況、區位狀況、權益狀況、“四至”(是規劃中，還是現狀等是否陳述清楚)；文字排版的審核(字體、字號、間距)；文字表達方面審核(是否有錯別字，文字表達是否規范，邏輯性是否嚴謹，條理是否清晰)；附件是否適用該報告，是否缺少或多余。第二級審核人為技術部負責人，主要對報告技術方面的內容進行審核，審核的內容是：估價方法、估價技術路線是否正確；基礎數據是否正確、各項參數取值是否合理；估價目的、價值定義表述是否正確；影響價格的關鍵因素是否在報告中說明清楚，如土地使用年限、容積率、權屬性質等；假設條件是否成立，相關說明是否規避估價師和估價機構的風險，對一些比較特殊的項目是否將背景情況表述清楚；價格影響因素的審核，對價格影響因素的分析是否與估價結果相符。第三級審核人是總審核人，主要對報告的估價結果及風險進行審核，審核的內容是：對出具估價報告可能帶來的風險進行把控審核，如估價的假設和限制條件說明是否得當等；進行估價結果的合理性和客觀性審核，估價結果的內涵和估價假設和限制條件是否一致，比如包不包括土地價值、是否扣除土地出讓金、相關稅費等。

以上分工，各司所職，哪個環節出了問題，由相關審核人承擔相應責任，并按制定的獎懲制度執行。每級的審核都要有記錄，每一級審核后要先把問題反饋給報告撰寫人進行改正，然后再進入到下一級的審核。下一級的審核除了完成本級審核的內容外，還需對上一級的審核發現的問題是否已進行糾正進行檢查。

4.加強房地產估價師的職業操守。房地產估價為房地產課稅、房地產抵押貸款、房屋征收價值的補償、司法鑒定等提供重要參考依據，估價結果的公正性直接影響著有關各方的利益，并對社會經濟活動產生重大影響。因此，房地產估價從業人員必須增強社會責任感，承擔起應有的社會責任，在執業過程中要做到獨立、客觀、公正；誠實守信；保守秘密；公平競爭；清楚在估價活動中應當做什么，不應當做什么；應當怎樣做，不應當怎樣做。形成嚴謹踏實的工作作風，具備良好的職業操守，杜絕主觀隨意，違規操作。

(三)行業主管部門要加強監管。

1.制定估價報告質量的行業標準。由行業協會組織在依據相關法律、法規、指導意見、技術標準及《房地產估價規范》制定出房地產估價報告質量標準及評審考核標準。有了行業的質量標準，估價報告撰寫的質量要求就有了明確的目標。對于審核人員，也能根據質量標準提出整改意見，如果沒有質量評判標準，那么在論及估價報告質量高低時，就會缺乏公信力，談提高估價報告質量也只能是一句空話。

[1]劉照鑫：《談房地產估價報告質量》，載于《國際房地產估價論壇——估價與財產保護論文集(第一冊)》，2008年。

[2]朱瑩政：《中國房地產估價師執業風險的研究》，上海交通大學，碩士學位論文，2005年。

[3]國務院法制辦公室：《中華人民共和國刑法(實用版)》，中國法制出版社2011年版。