博弈論視角下物業管理主體間的關系探討

張韋唯 銀小燕 吳瑩瑩 張曉慧

（廣西科技大學鹿山學院 管理系，廣西 柳州 545616）

我國物業管理經過二十多年的發展取得了非常大的進步。隨著物業管理的逐步發展，物業管理成為了城市管理，社區建設的最重要的組成部分。但是，我國的物業管理基礎還是很薄弱，一些法律制度還不是很完備，運行還不是很規范，許多的問題在管理過程中逐漸暴露，房地產開發商、物業管理公司與業主之間存在很多問題。從房地產開發商的角度來說，交房以后就想把所有的問題丟給物業公司，由物業公司來負責；從物業公司的角度來說，主要是解決業主的一些日常問題，比如小區的設施維修、綠化、水電等，但房屋漏水、小區綠化率等問題則需要房地產開發商解決；于業主而言，“買房子就是間接的購買了物業”，可是，小區的物業服務水平低，房屋的維修和日常管理常常推遲延誤，各種配套設施逐年陳舊，房子出現問題仍是投訴無門，各單位相互推卸責任。一項調查顯示，有85%以上的購房者對物業管理的安全，科學和質量提出較高要求[1]。

1 物業管理各主體概念界定

1.1 博弈論概述

博弈論是矛盾和合作的規范研究，是系統研究決策主體的行為發生直接相互作用情況下的決策以及這種決策均衡的理論。其思想的主要特征是各參與人所實施的行為方案（策略）相互依存，各方在沖突或合作后所實現的損益得失結果不僅取決于自己所采用的行為方案，同時也依賴于其他參與人所實施的行為方案，是各方參與人行為方案組合的函數[2]。博弈論主要分為兩大領域：非合作博弈理論和合作博弈理論。前者的核心問題是策略選擇，研究人們如何在利益相互影響的情況下作出最有利于自己的選擇；后者的核心問題是利益分配，研究人們已經達成合作之后如何分配利益。

1.2 物業管理相關局中人概念界定

房地產開發商是合法成立，由政府部門批準，以房地產經營管理為主體的盈利性企業，通過房地產開發過程而獲得利潤。其在開發銷售過程中應持有“五證兩書”。

物業管理公司是一個服務性企業，是按照法定程序成立并具有相應資質的獨立的企業法人，由業主委員會選聘，受業主委托，按照相關的法律法規或合約進駐小區進行服務，它與業主之間是平等的關系。

業主是房屋的所有權人，即物業的所有權人，是所擁有物業的主人。在物業企業的管理過程中，業主既是物業管理企業的服務對象，又是對物業管理企業的工作進行監督的重要群體。

2 柳州市物業管理現狀分析

2.1 柳州市物業管理現狀

近年來我國的物業管理企業發展迅速，截自2012年底，中國已擁有超過71000余家物業管理企業，612.3萬的從業人員，管理各類房屋面積約145.3億平方米，年營業收入超過3000億元。

柳州市擁有一級至三級資質的物業管理企業，其中一級和二級資質企業數較少，多數屬于三級資質。在前期物業管理中，主要存在新舊物業交接的問題；后期的物業管理階段，一些老舊小區的物業費收取困難，加之部分業主的服務期望值過高，使得物業管理矛盾頻繁。

2.2 近年來柳州市物業管理中存在的主要問題

2.2.1 物業管理制度不夠完善，體系不夠健全

由于我國的物業管理還屬朝陽行業，法律制度及相關體系還不夠完善、健全，現有的《物業管理條例》對于房地產開發商、物業管理公司與業主之間的關系，物業如何收費，組建業主委員會的要求等問題介紹籠統。政府對物業公司的管理也存在缺失，遇到問題時常出現投訴無門的情況。

2.2.2 業主期望值過高產生矛盾

業主投訴的問題常超出物業服務企業的管理范圍，而業主還很理直氣壯的認為“交了物業費，物業管理公司就得解決問題”，以致于產生矛盾時各部門相互推卸責任，造成業主不信任物業管理公司的現象出現。業主的期望值過高是物業管理中存在的主要問題之一。

2.2.3 新舊物業管理企業交接不當產生問題

在物業交接過程中新舊物業管理企業未理清好資金的問題，甚至出現前期的物業管理公司卷款潛逃，后期的物業管理公司無法進行交接的情況。由于開發商對小區公共場地規劃不清，開發商私自將綠化用地用于建設車位而未告知業主，新舊物業管理企業也未就此類問題做好交接，導致業主和開發商產生矛盾。

3 物業管理局中人之間的博弈關系分析

3.1 房地產開發商與物業管理公司的關系

房地產開發商在房地產開發建設時還存在很多的問題沒有解決，無法移交給正式的物業公司，則成立自己的物業管理部門或公司。此類部門或公司與房地產開發商是隸屬關系，基本無實權，業主反映的問題最終會反映到房地產開發商處。房地產開發商與物業管理部門或公司是“父承子傳”，上下級關系。

在房地產建設初期，房地產開發商通過招標方式選聘具有相應資質的物業管理企業對小區進行前期的物業管理，這個過程中房地產開發商與物業公司的關系是委托與被委托的關系，即合同關系。在房地產開發建設、流通、消費的過程之中，物業管理發揮了關鍵性的作用。在業主委員會成立之后，由業主委員會選聘的物業管理公司，也需要得到房地產開發商的鼎力支持，此時物業管理公司與房地產開發商是利益合作關系。

綜上所述，不同情況下，房地產開發商與物業管理公司的關系各有不同。當物業管理公司隸屬房地產開發商時，他們是上下級關系；而當物業管理公司由房地產開發商選聘時是合同關系；由業主委員會選聘時是利益合作關系。

3.2 房地產開發商與業主的關系

在所開發的房屋銷售之前，房地產開發商是所建房屋的業主，對房屋具有支配的權利。當購房者需要買房時，房地產開發商可以向購房者出售房屋，取得利益，而在取得房屋的過程中要與房地產開發商簽訂協議或合同。所以，房地產開發商和業主之間是房屋買賣的合同關系。

3.3 業主與物業管理公司的關系

在房地產開發銷售初期，由房地產開發商選聘物業管理公司，業主和物業管理公司簽訂由房地產開發商起草擬定的物業服務協議。此階段業主和物業管理公司是協議關系。在業主委員會成立后，由業主委員會和物業管理公司簽訂物業服務合同，此階段業主和物業管理公司是合同關系。簽訂協議和合同時后，物業管理公司為業主服務，形成潛在的服務關系。

圖1 房地產開發商、物業管理公司與業主之間的三角關系圖

物業管理的協調發展、興盛都取決于房地產開發商、物業管理公司與業主三者之間的包容、理解及房地產市場和物業管理管理市場的健全程度。

通過上述的觀點，可以判斷出房地產開發商、物業管理公司與業主之間的博弈關系 （如圖1所示），物業管理公司處于相互連接的位置。前期房地產開發商委托物業管理公司對小區進行管理，而后是業主委員會委托物業管理公司對小區進行管理。

4 結論與建議

通過上述分析，可以看出物業管理各主體間的博弈主要源于利益的關系。亞當斯密的理論認為，在市場經濟中，每個人都從利己的目的出發,而最后全社會達到利他的成效，但是在房地產開發商、物業公司與業主這三者之間就不受用。

假設這三方都從自己的利益出發，不顧他人的利益，那么結果肯定是三方俱敗的結果。這三方所形成的黃金三角也會有產生問題的時候，而在產生問題時，三方之間就會相互推卸責任，不愿意自己的利益受到損害，最后的結果一定不能達到共贏，而我們要找的就是三方達到共贏的辦法。

從整體看來，可以采取以下方法使物業管理主體間的關系達到均衡：（1）三方簽訂合同，就像剛畢業的大學生和就業單位，學校之間的三方合同，在合同中明確各方的責任和義務，具體到出現何種問題要找誰。（2）三方成立專屬的基金，并交由銀行保管，用于對日常的維護，在對一些三方都有責任的問題上，可以用基金來解決。（3）三方各成立專門的部門來進行統一溝通。比如業主成立業主委員會，物業成立糾紛處理部門，房地產開發商成立售后問題處理部門，這些部門都是處理糾紛矛盾的專屬部門。（4）政府部門應加大對這三者的管理，起到約束作用。

［1］郭宗逹.物業管理[M].北京：化學工業出版社,2007:78-109.

［2］肖條軍.博弈論及其應用[M].上海:上海三聯書店,2005:1-2.

［3］溫磊.淺談物業管理中各主體之間的關系[J].科技信息,2012(7):229.

［4］莊泉,馬欣,等.如何充分發揮“三位一體”物業管理模式中三方的作用[J].科技信息,2013(5):5.